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新政解读:ZF为了刚需操碎了心 看好机会就下手!

房迷宝安哥 发布时间:2016.10.05 00:26:00
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深圳ZF1004政策出台,细读下来主要是以下内容:


1、增加土地供应


这个这么多年来,但凡官方出口的地产内容,无不谈及增加供应,各区对城市更新也是越发重视,但是远水救不了近火,单凭这些口风引导是影响不了房价的了,所以有了下面这些条例的出台。

 

2、开发商去杠杆,平抑地价


开发商去杠杆具体是什么呢。


(1)土地招拍挂,但凡敢超过“潜规则价”产生溢价,就要像NBA一样有工资帽交奢侈税了,深圳土地版奢侈税有两种方式,要么就是规定容积率多建些不能赚钱的保障房,要么就是增加资金压力和运营成本的自持物业,对于很多喜欢玩高周转的开发商,真是亚历山大,以后KSF要么就在ZF条条框框里玩,要么有钱任性,吃力不讨好,赚的还不一定有规矩的多。


(2)来剂组合拳,首先左勾拳参与拍地保证金要提高到50%,也就是增加违约成本;然后右勾拳,要是被查出买地的资金来源属于开发贷,资本市场融资等,没收那天价的保证金。现在买块地动不动都大几十亿上百亿,要开发商自有现金买地,不让用金融杠杆,真是阉割了多少开发商的。好像某光地产,前几天还请自媒体包装为深圳未来3大开发商,某光当年拿地王的钱,比公司一年销售额都要多,更别说利润现金流,未来三大开发商拿地都拿不起了,哈哈

 

总的来说就是ZF主动想平抑拍卖的地价,以后老百姓不要老说面粉比面包贵,政府是房价高的幕后推手了,呵呵,不过这政策也就深圳说了我敢信,其它土地财政是奶妈的,欲练此功,必先自宫?

 

3、调节项目小户型比例,重提70/90


一个新房70%的户型要是90平米以下的单位,11年开始其实有那么几年大家所知的双拼户型就是这个政策的结果,今时今日再抛出这个“杀手锏”,主要还是有下文的打配合。新政策深户单身只能买一套房,养放票又要升至连续5年社保,双拼房没人敢投资就算了,这次真的想买来自住都买不了了。因为双拼户型肯定是中大户型,改善自住的人大部分肯定是有买过房的,就算家庭全部卖完自有住房转而购买双拼房,根据新规定,其中一套要首付5成,一套首付7成,综合起来等于买深圳唯一住房但是要6成首付,双拼大房子高总价,购房难。

 

有了后文做担保,这次70/90政策对于向市场供应小面积户型是有帮助的,不过正常情况来说,项目的产品结构都是两三年前报建的,新政策不影响已有规划,小面积户型为主的项目要推出市场估计会是两年后,对短期影响不大,而且我相信不少有实力又没有年报压力的开发商会因为政策推迟报建,市场不好就地卧倒装死呗。

 

4、深户家庭限购两套,单身只准一套,非深户购房纳税从连续3年改为5年


终于说到老百姓最多关注的政策点了,其实主要就是两点,一是政策上都离婚炒房的漏洞,二是进一步提高购房门槛。至此北上深在社保5年上站在同一个舞台了,之前吹了那么久深圳好,活力强,所以深圳房价高有它的合理,现在舞台一样的,真金白银的比拼,好不好欢迎大家再次用钱投票。

 

5、明显拉高楼市价格的新项目不予许备案,已经备案的不予许卖价超过备案价,且不能擅自提价卖的比之前的房子贵。


这是一条神规定,因为完全无法量化,众所周知,目前深圳二手房收税是按照评估价来的,一般情况下评估价还一定能达到正常二手房市场的真实成交价,那么,ZF所说的,新房备案价格不能明显高于周边二手房或者同类产品的价格。那么什么是周边二手房的价格,什么又是同类产品,想怎么定标准就怎么搞你。KFS这次真的要摸着石头过河咯,这条河还是阴晴不定的河,上一位仁兄踩过的脚印,到你踏上去可能就掉坑里了,哈哈。

 

以前备案价格出来,开发商是可以有备案价格上下15%的浮动权力,现在上浮直接抹去。然后开发商大盘的推盘策略一般是先认筹,推个认筹量的一半以低价试试水温,再缓慢加价加推,现在可好了,严查蓄客,让你摸不准市场热度,然后直接开盘要你尽快推完,还不许后续涨价,哈哈哈,真要是严格执行,走完这一趟,其实就是计划经济“指导”卖房,开发商就是富士康,地主是苹果。

 

6、无房无贷的首付三成,无房但深圳内有贷款记录的首付五成,有一套房的二套首付7成。


(1)首套深圳没买过房的,没变化

(2)深圳买过房的,强调深圳,而且不管多少年前贷过款,现在没房再买房也是首付五成,哭死一大帮改善自住客。当然,很多亲属最近应该背地里也会开始骂你了,因为你借了他的房票,他们以后上车更难了.....

(3)二套首付7成,其实就是改回15年330之前的政策,这点杀伤力在众多政策来说,对投资客影响大,对于老百姓还好,看来政府智囊团真是呕心沥血啊。

 

7、各种监管要求加强,例如严禁首付贷,备案价,推盘速度,严禁蓄客,虚假宣传等

这个不多说了,一直都是这些话,主要是看执法力度,KFS是最紧跟老板态度做生意的,只要真查,一定不敢动。

 

总归起来就是ZF为刚需操碎心了,不让KFS卖高,不让有钱人投资房,还留着3成首付,9折利率等你上车,等这次回调,真的要好好把握机会啦,房地产投资是有周期的,回调以后终究还会继续上涨,没有人敢说自己一定卖到顶部,也没有哪个小白有把握抄到底,所以,趁着回调好好存钱,看好机会就入手,不要想着跌完还会继续跌。

 

某些投资群友看到出政策其实蛮开心的,因为他们都是成熟些的投资者,并不是在市场上高杠杆的投机客,回调对他们来说反而是机会,单边上涨的行情,专业投资客未必搞赚的多,因为有钱买的就是大爷,行情有波动,技术流就开始出来觅食了。

 

从接下来的一些趋势,吸取了多家观点,时间太紧急想的不周密,想到哪写到哪有机会再补充。


1、双拼房真是雪上加霜


2、单间、一房一厅会是投资的重灾区,很多入门投资者或者投资公司喜欢批量拿这些房源,现在房票那么珍贵,尤其是深圳贷款记录还“永久”抹不掉,未来小户型供应量按照政府规划是要大大增加的,单间接盘侠稀缺啊。


3、肯定有人自己的逆向思维或者别某些从业人员引导的思维是临深来机会了,我的看法是临深短期内还是外溢投资需求比自住需求要强的片区,深圳房价下跌,临深的投资需求不应该是上升而是下降,只能说个人判断临深是跟跌而不是补涨。


4、高总价的超级豪宅,可能新生一些注册新公司以公司产权购买,日后转让公司产权作为交易方式的案例,但是总的来说,双玺,悦府这些大房子的销售真是有的愁。


5、我猜新房开发商普遍降价最多也就15%,他们降价不超过20%,应该不会引起二手房市场雪崩的,总的来说流动性比较差的房源比年内最高点跌个25%,很了不起了吧,要是30%,我知道很多朋友会去捡货,不过就怕捡不完了,哈哈。


6、听说投资公司之前拿货好激进,希望他们能撑的住,要不律师要赚大钱了,哈哈哈


7、有网友笑言到,这是要帮深圳大量供应的不限购不限贷的商务公寓去库存,我想说,某程度是利好,不过深圳要是整体市场都下跌,商务公寓能独善其身?


8、深圳买房不仅房票重要,贷款记录也很重要,没看到细则,但是按照银行贷款记录是全国联网的角度来说,外地贷款买过房,回深圳首付加两成,要命。

 

不管行政干预市场到底对不对,至少ZF正在以他们想到又能做到的方式在帮助深圳这个城市的后来者,真的,调整一下是好事。

 


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