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“10.4调控”真相:重拳调控意在挽救楼市

李宇嘉 发布时间:2016.10.12 14:07:17
浏览:30144

  短短9天(9月30日至10月8日),22座城市的调控文件以雷霆之势呼啸而来。深圳首次启动单身限购,意在打击“假离婚”,非户籍购房要攒足5年社保,而半年之前刚从1年提至3年;南京和苏州将二套房贷首付成数提至史无前例的8成,逼着你全款买房;郑州和武汉连夜追加,先限购后限贷。热点城市步调如此一致、整齐划一,绝非“自选动作”,彰显中央非凡的调控决心。


  毫无疑问,2014年“9·30”开启的新一轮楼市政策宽松掉头了。中国的楼市从来都是“政策市”,从密度、力度、频度上看,此次调控完全是控制不住不罢休的架势。以深圳为例,10月4日的“深八条”已超预期,11月8日还要将缴税基准价上调20%-30%。爱好出游的深圳年轻人们,黄金周一回来,发现自己没有购房资格了。无怪乎,大家纷纷痛陈,这是要搞死楼市的节奏。


  大家别天真了。房地产之于政府,从爱情的角度讲,那是真爱;从亲情的角度讲,那是亲生。试想,上半年经济企稳,“一枝独秀”的房地产绝对是最大功臣;试想,若没有房地产的支撑,上半年积极的财政政策,是无论如何都积极不起来的;试想,就连京沪深这样的现代化城市,开发投资居然也占到了固定资产投资50%左右的份额。因此,政府怎么可能去打压地产呢?


  楼市问题不在楼市本身,而在投机炒作;不在高房价,而在杠杆和泡沫。如果杠杆和泡沫失控,结果是什么,想必不用再举那些国际教训了!如何“去库存”?国家已讲得很清楚了,那就是必须要与城镇化结合起来。事实上,“去库存”不是楼市的问题,而是改革的问题。新市民在城市“安居乐业”,楼市政策必须要松绑,但这只是必要条件,同步推进的城镇化才是冲要条件。


  现实呢?很多地方打着“去库存”的幌子,大行土地财政、投资拉动的“老路”,直至在今年上半年演化至“炒地”。依靠楼市的日子太舒服了,改革目标早已被抛在了脑后;银行作为杠杆提供方,明知信贷之于楼市乃釜底之薪,面对愈演愈烈的楼市泡沫,非但没有悬崖勒马,反而大打利率“价格战”来抢占按揭份额,弃实体贷款的同时,明目张胆地将房贷作为业务重心。


  目前,全国300多个地级及以上城市中,房价同比下降的占比34%,同比上涨的200个城市中,涨幅在5%以下的占比57%。一目了然,过热的只是少数城市,“去库存”和“因城施策”的楼市管理“双基调”并没有错。错在哪里呢?一方面,“去库存”没有与城镇化结合起来,这是大错;二是政府对“资产荒”让买房走向恐慌,投机炒作泛滥,大城市供地弹性太低估计不足。


  早在2014年底中央经济工作会议上,就提出防范资产泡沫。2015年中央经济工作会议和今年7月26日的政治局会议,均重申抑制资产泡沫。但是,楼市却逆高层指示强力反攻,今年8月是地王数量最多、房价上涨最快的一个月。何也?地方政府在调控上“半心半意”、“虚心假意”,或者干脆以表态式、“挤牙膏式”调控来敷衍,甚至以房价高涨到底“谁之过”来撇清责任。


  房价已失控,楼市迈向危险境地。短期看,房地产似乎在稳定经济上贡献重大,但如此贡献是一剂慢性毒药,中长期将带来金融和系统性风险,危及经济安全。到时候,覆巢之下没有完卵。楼市之于城镇化、稳增长、地方财政依旧重要。这时出手,表面看貌似打压,实则是把悬崖边的楼市连同失去理性的参与者拉回来;把楼市中再次迷失的地方政府叫醒,不是打压楼市,而是挽救楼市。

              


  深圳"10.4调控"的本来面目。为了防止"黄金周"楼市泡沫火上浇油,政策确实来的有点突然,在与媒体、市场和老百姓的沟通,阐明政策目的、本源、影响和后序安排上,做的不够,不过政府正在做安排。当前,市场没有发生太大变化,但很多舆论和舆情没有做正面报道。事实上,本次调控并非打压楼市,而是投机炒作、杠杆高企、泡沫泛滥。目前,这一点还没有被很多媒体和购房者认识到。特别是,很多局中人还徜徉在泡沫中不可自拔,唱空和歪曲政策,甚至希望唱空楼市倒逼政策松绑,再次抄底。覆巢之下没有完卵,任由炒作泛滥的话,没有一个人是受益者,包括政府。深圳楼市的需求基础好,常住非户籍人口住房自有率仅30%。但是,当前需要挤出泡沫,打击资金大鳄借助杠杆炒高房价,洗劫老百姓和深圳经济。市场秩序整顿在强化,大家都是要在这个行业长期生存、生活,发展事业的,搞清楚原委、真相、来龙去脉后再做报道,不做"标题党",也不要随意转载、引用唯恐天下不乱的"标题党"。希望政商学三界、媒体业内一起,共同努力,以深圳居民共同福祉为导向,本着长远眼光看待调控、市场和深圳未来。 (作者:深圳房地产研究中心研究员李宇嘉)


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