刚需or改善南山中心区置业如何选？（大暴走总结）

淘房哥-唔同淘房哥发布时间：2016.10.18 18:19:54

刚需or改善南山中心区置业如何选？ ——南山中心区大暴走之总结

本周大暴走，也是新政出台以来第一次外出看房的活动，从网友的报名积极性来看，南山区域内的二手房，关注度还是比较高。其中有初次报名的“生面孔”，也有经常报名的“熟面孔”，虽然这次看房过程中不是特别的流畅，有部分房源等待时间比较长，不过整场活动下来还是比较顺利的，总共看了6个小区7套房子。

回到正题，为什么新政之后第一场的大暴走活动会选择中心区呢？一方面是中心区楼盘比较多，房源比较好安排看。另一方面，也就是更主要的，中心区的楼盘涵盖的类型比较多，有小户型，有大户型，有总价稍低的，也有贵的，有老破旧的，也有比较新的，就像是大杂烩一般。所以中心区的二手房价格变化是有一定的可对比性的。

毕竟品质不一样的楼盘，价格表现也会有所不同。正常情况下，那种老破旧的楼盘（学校学区可以例外），因为贷款年限不足或是居住环境一般的影响，对于购房者来讲，购买意愿会下降，价格也就起不来。而那种楼龄也新，品质也可以的小区，这种类型的房子，基本以改善自住为主，价格就比较高而且坚挺。

而处于调整期内，因为毕竟有的房子购买时间比较早，对于业主来讲月供压力不是很大，卖或不卖对他没什么影响，价格还是比较坚挺的；另外，不排除有的房子，是用了高杠杆去买的，月供压力较大，业主急需套现回笼资金，或者急着腾名额，所以就出现降价幅度较大的可能性。

不过从经纪人所反馈的信息了解到，其实新政以来，中心区二手房价格还是比较稳定的，暂时都还没出现降价比较明显的房源，然而业主心态是有所放宽，议价空间还是有的。经纪人还透露，之前在跟进的客户，目前仍然关注着小区的价格变化，表示一旦出现比较符合客户心理预期的降幅，成交机率还是比较大的。

地段和配套，是中心区最大的优势。这里有前呼后拥的位置，紧邻前海和后海，被自贸区与总部基地所围绕。

交通方面，有主力干道后海大道-南海大道-南山大道-桃园路，接驳滨海大道、深南大道、宝安大道、月亮湾大道，四通八达；另外轨道交通也从原来的单一线路一号线变为现在的双线齐发，交通效率提升了不少，11号线的开通，更拉近了福田-南山-宝安三个区域的距离。未来还有地铁9号线延长线、13号线的加入，可以说交通更加便捷。

商业方面，有海雅百货、茂业百货、南山书城等其他大大小小的商业，除此之外，临近的还有大型商业海岸城，和在建的来福士广场，都为片区提供了较好的生活便利度。

不过在楼盘方面，就有点参差不齐了，就如刚所提到的，有老的楼盘，也有较新的楼盘，类型多，价格差异比较大。所以还是讲讲大暴走所看到的那几个小区吧，不过楼盘没有哪个是完美的，所以这几个楼盘都各有优劣，具体如何，咱来分析分析。

首先看的是青春家园，小区只带有一个比较小的平台花园，而且紧挨着南海大道，对于目前地铁施工或是平时的车流噪音影响，小区的宜居性都比较一般，而且里面也有不少办公的。不过处在一个较好的地段里头，能享受到的商业配套或是学区都是好的。主要是以67-105平的两房三房为主，实用率比较高，83平能做三房，目前在售单价在6.5-7万的范围，大户型相对来说单价会低些。

接着是海印长城这个小区，分两期，互相独立以一广场隔开。都带花园环境，小区人车分流，宜居性较好。附近有海岸城、茂业百货等大型商业配套，配套齐全，步行10分钟可到后海地铁站。文心公园离小区不远，对于居家休闲都比较好。小区车位较多，是这里的一大优势。带学府中小学学区。主力户型为74-117平米的两房三房，不过这里的得房率稍低了些，90平内的基本为两房，其中87平左右为两房加一个杂物间的户型，勉强作为三房。总体来说这边的一个小区品质，在周边来讲还是表现不错的，所以价格也比较高，目前均价大概7.5万左右。对于改善型需求来讲，可以关注。

美墅蓝山家园，03年入伙，带小花园，绿化适宜，有游乐设施供休闲。小区旁就是文心公园和茂业百货，休闲购物还比较方便。不过小区离滨海大道还是比较近的，所以部分临路户型会比较吵。主力户型： 80-120平米，两房~三房，户型方正，户型有不同程度的赠送。目前放盘单价大约在7.5-8万，价格比较高的。改善需求也可以关注。

缤纷假日豪园的小区虽然不大，但里面的硬件设施却比较齐全，内有游泳池、网球场、游乐设施等供休闲，宜居性还算可以的。有海雅百货、南山书城、茂业百货这些配套在附近。带向南小学、学府中学学区，小学略微一般。另外小区东侧为在建的东华集团福利房，对于朝东户型稍有利空，低层采光可能会受影响，不过能阻隔一部分来自南海大道的车流噪音。主力户型：88-245平米两房~四房，户型方正，得房率也偏低，而且部分户型设计不是很好，饭厅是暗的。目前均价6万5左右。

鸿瑞花园绿化设计还是不错的。有泳池、会所、儿童游乐设施等满足日常休闲需要，宜居性不错，生活便利，周边公交线路多，一期临近11号线南山站地铁口，交通便利。可辐射周边的海雅百货商圈配套。带向南小学、学府中学学区。相比相邻的缤纷假日，这里社区环境要大些，不过车位就比较紧张。主要是以66-120平两房-三房为主，户型方正。目前均价6.5-7.5万的范围。改善型需求可以关注，就小学学区稍弱一些。

现代城华庭是刚需关注比较多的楼盘之一，主力户型：54-126平米一房~三房，楼下是人人乐百货，还有众多商铺，对面为在建的来福士购物广场，是商业氛围比较浓的一个小区。地段具有较好的优势，地铁9号线在南海大道设有站点，未来交通辐射力度强。小区仅有一个不大的空中花园，而且以小户型为主，办公出租的比较多，宜居性一般。如果考虑投资的话，可以看看像这种的小户型，有学区且价格不会太高。带向南小学、学府中学学区。目前均价大概5万6、7万。

附上本次大暴走的的房源列表，大家可以参考一下

最后总结一下：

中心区，本身区域发展比较成熟，能提升的空间比较有限，除了一些临近片区的预期利好辐射带动，加上缺乏概念去炒作，其实本身溢价因素不明显，而这边的二手房价格，同样也是靠周边区域带动，以补涨为主。由于区域间的轮动，像后海、前海、蛇口这样的区域，有着较大的利好规划或是本来有着好学区的加成，因此在价格变化中，变现更为迅速，从而短期内与其他区域形成高低价位的反差，造成需求外溢。而中心区，位置上临近这些区域，容易吸引这些外溢的购买力，价格也随之上涨。