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最全!2张图搞定二手房交易流程

淘房哥-浪子 淘房哥 发布时间:2016.11.02 19:19:56
浏览:37022

最近在咚咚里,发现一个问题,很多网友都有各种各样二手房交易相关的问题,虽然都很小很细,但问题角度都各不相同,究其原因还在于大家对整个二手房交易流程不清楚或者只知皮毛,落实到细节的时候就会面临各种困惑各种问题。


针对二手房交易,今天我将流程与细节梳理一遍呈现给大家,也做了图,这样比较直观点。当然,流程及细节阐述相对比较死板,既然开写了,就等于开个在线窗口,大家有二手房交易相关问题都可以直接回帖提问,浪子会一一答复。


(图一:房产证在手,不需要赎楼的流程)

 

一、买卖前的产权审核


担心买到产权有问题的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。最关键、不可省略的一环是,查询房屋产权。咚咚找房APP就有查档功能。


风险提示:

此环节最大风险即是产权问题,所以必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。


二、交定金与签合同


看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。


如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。


具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。


风险提示:


1、当下楼价波动,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。


2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。


3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。


(图二:房产证在抵押,需要赎楼的流程)


三、赎楼


赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。


一般来说,赎楼是业主方的责任。


赎楼有两种操作方式:


其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是欠款1%的担保费用,以及1%左右的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;


其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省1%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。


有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。


风险提示:

因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。目前各大中介均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

 

四、付首期及资金监管


除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。


具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。


风险提示:


1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。

 

五、签订买卖合同


在交定金环节,自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。


日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。


风险提示:


1、如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2、如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3、如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

4、如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5、要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。

 

在二手房买卖过程中大家要多看、多问、多查阅相关资料,其实并没有想象中的复杂。如各位有相关二手交易中的问题请直接以回帖的方式发问,浪子一一解答。


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