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就 10.4新政后会不会引发新一轮诉讼潮答记者问

周争锋律师 法律 2016.11.13 22:02
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一、本轮新政实施以来,您接到的关于房屋买卖咨询情况增幅如何?法律咨询都集中在哪些方面?


在10.4新政出来后的第一周,因为配套的政策实施细则没有出来,咨询的特别多,主要是咨询如何能够继续购买的问题,想故意违约的还不多。在10月8日限购实施细则和10月9日限贷政策细则陆续出台后,以前的调控政策,限贷政策是没有缓冲时间当天就开始执行,影响的范围很大,本次限购限贷政策都缓冲三个月执行,实际上大部分的买家不会受到新政的影响,但是普遍预期房价下跌,此时出现咨询符合政策故意不履行,最多会赔偿多少的问题,10月下旬基本上都是这样的咨询。也有些买家担心卖家诉讼继续履行和延迟履行违约金的问题,咨询卖家能不能诉讼继续履行。


二、能不能给我们举两个关于买方违约的咨询案例?比如大致的买房区域、交易价格、违约原因、法律意见。


1、一个夫妻名下有一套房800万左右,在没有出售的情况下,又购买了一套双拼房价格在1千多万,约定的资金监管时间在17年1月份,新政后,自己的房产没有办法出售,导致不能履行,现在经律师协调双方,卖家愿意没收定金10万元了事。这个案件买家必须出售自己夫妻名下的房产,才能有购房资格,但是此时难以出手,导致自己没有购房资格违约。


2、另外的就是签订有主体变更确认书的情况,当时签订的是空白主体变更确认书。现在因为买家预计房价要下跌,找一个满三不满五的新买家签字,因为新买家和业主没有定金转账记录和也没有做资金监管,实际上这是合理的利用规则违约。


3、还有一种情况是,买家社保不满三年,但是依据原来的合同履行,到业主赎完楼约定递件时刚好满三年,可以递件过户,但是新政的购房资格认定时间是按照合同签订时,此时买家刚好是限购对象,但是也有业主此时不愿意退定金的,此类情况只好诉讼处理了。


三、结合您发给我的案例和现在的咨询案例,谈谈您预测不会引发诉讼潮的原因。


深圳历次调控房价出现下跌预期买家违约时,均不会发生卖家大规模诉讼买家的情况,主要是受法律规定的损益相抵原则影响。买家违约时,卖家去法院维权,买家抗辩卖家损失不大,给付的定金足以弥补对方的损失,在这种情况下法院基本上会要求卖家举证自己的实际损失,而这实际损失是很难举证的。诉讼买家继续履行显然更是不可能的,买家很容易让自己没有购房资格导致没办法判决继续履行。


只所以还有诉讼,基本上是双方把定金托管在中介处,虽然买卖双方愿意卖家没收定金了事,但是中介要求买家先支付佣金然后才把定金放给业主,因为业主迟迟收不到定金,没办法只好通过诉讼的手段从中介手里拿回定金,这是本次纠纷的一大特点。

 

四、结合您的资深执业经历和多年来处理的房屋买卖纠纷,给市民说说对于新政下进行房屋买卖的一些建议。 


购买房产首先有保证自己有购房资格,这个要自己去核实清楚,很多人等到递件时才发现自己的社保有中断的情况。社保要求的是工伤、医疗和养老,这三项的任意两项结合中间没有间断满60个月就可以,不含补交。也可以查询下自己个税的缴纳情况,个税缴纳满五年也是可以的。尤其需要注意,审核购房资格是家庭为单位的,配偶有一个有资格另外一个就有,在深圳还是可以单独登记在不符合条件的一方名下的。

 

最近银行信贷政策收紧,银行流水要满足月供的两倍以上,严查假流水、假离婚,首付贷,高评高贷基本上不行了,这对需要按揭贷款的买家来讲风险很大,尤其是一些中介公司的合同约定,出现贷款成数不足额时需要买家自己想办法补足首期款,或买家出现贷款不能时需要一次性付款,因此在签订买卖合同时,要对贷款的成数作出一个约定,约定若贷款成数不够或贷款不能时,合同解除双方互不追究,中介公司的业务员给你打的贷款没问题的包票是不靠谱的。依据交易的惯例,出来银行的按揭承诺函业主才开始赎楼,在业主没有完成赎楼的情况下,损失其实不大。


       ——周争锋2016年11月13日写于深圳


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人物专访 周争锋律师 104新政

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