来源：深圳房地产信息网新闻与研究部
作者：张粉层 林上康
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月深圳无住宅及商业性办公用地出让。
第二部分：新房市场
1、供应分析
根据深圳房地产信息网的监测，受10月4日出台的“史上最严”调控新政的影响，市场进入观望和混沌期，开发商推盘节奏明显放缓，2016年10月无住宅项目预售。
2、成交分析
2.1、10月份新房成交均价分析
新政威慑力和中低端物业成交占比量放大的双重作用，使得新房成交均价在10月份显著回落，2016年10月深圳新房住宅成交均价55611元/㎡，环比下跌9.7%，同比上涨65.5%。成交明细显示：10月份高端物业的成交量显著减少，价格在30000-50000之间的楼盘成交量明显增加。
在中低端物业的牵引下，南山区价格回落最为显著，成交均价74101元/㎡，环比下跌24.7%，同比上涨38.9%。罗湖区低价盘深业东岭的热销，使得区域均价回落6.3%，为70549元/㎡，同比上涨25.8%。宝安区成交均价54006元/㎡，小幅下跌4.6%，同比上涨68.8%。福田区成交均价90393元/㎡，是全市均价最高的区域，微跌1.0%，同比上涨54.8%。
高价盘甚少的龙岗区，在中低端物业的热销下，10月成交均价43480元/㎡，环比上涨6.7%，同比上涨46.1%；盐田区成交均价50411元/㎡，环比上涨2.4%，同比上涨33.4%。
2.2、10月份新房成交量分析
10月4日最严新政的出台，引发了新房市场的网签过户热潮，由于市场前景不明朗，很多签了买房意向书的购房者，担心新政影响到自己，纷纷提前网签，使得10月新房成交量激增。2016年10月深圳成交4276套新房住宅，环比增加63.3%，同比减少23.4%；成交面积422484平方米，环比增加52.1%，同比减少22.1%。
在香山里、华润城、豪方天际、香山美墅、山语海等楼盘的热销下，南山区成交937套新房住宅，环比增加1.5倍，同比增加1.1倍；成交面积118238平方米，环比增加82.2%，同比增加1.2倍。
鸿荣源壹城中心、佳华领域广场、华业玫瑰四季等项目的热卖，推动宝安区成交量上行，共成交1382套住宅，环比增加36.2%，同比减少43.9%；成交面积121836平方米，环比增加29.0%，同比减少48.5%。
信义金御半山、心海城、龙园大观、万科麓城的热销，带动龙岗区成交量上行，成交1871套住宅，环比增加71.0%，同比减少24.9%；成交面积172822平方米，环比增加70.2%，同比减少26.2%。
新盘供应量较小的罗湖、福田、盐田三个区域，因受供应量的限制，新房成交量减少。罗湖区成交46套新房住宅，环比减少42.5%，同比增加3.2倍；成交面积5675平方米，环比减少45.5%，同比增加1.7倍。福田区成交7套新房住宅，环比减少61.1%，同比减少83.7%；成交面积1041平方米，环比减少68.0%，同比减少78.7%。盐田区成交33套新房住宅，环比减少2.9%，同比减少73.8%；成交面积2872平方米，环比减少11.1%，同比减少72.7%。
附：深圳市各行政区15年10月～16年10月新房成交走势图
第三部分：二手楼市
1、出售部分
1.1、10月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳二手住宅挂牌均价继续回落，为50160元/平方米；环比下跌1.9%，同比上涨10.0%。
各行政区方面，全市六区均价走势各异，其中盐田区挂牌均价环比上涨0.5%至46191元/平方米，同比上涨9.8%；龙岗区挂牌均价环比上涨0.1%，为38031元/平方米，同比上涨30.4%；福田区挂牌均价环比下跌0.1%，为61331元/平方米，同比上涨10.7%；南山区挂牌均价环比下跌0.1%，为62666元/平方米，同比上涨11.0%；罗湖区挂牌均价环比下跌0.4%，为49951元/平方米，同比上涨16.6%；宝安区挂牌均价环比下跌2.2%，为48755元/平方米，同比上涨18.0%。
附：深圳市各行政区15年10月～16年10月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
2.1、10月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的住宅租金为74元/平方米/月，环比下跌1.3%，同比下跌2元/平方米/月，跌幅为2.6%。
各行政区方面，六区租金涨跌不一，其中，盐田区租金均价环比上涨7.0%，为61元/平方米/月，同比上涨13.0%；罗湖区租金均价环比上涨1.3%，为76元/平方米/月，同比下跌5.0%；南山区租金均价环比持平，为84元/平方米/月，同比下跌6.7%；龙岗区租金均价环比持平，为46元/平方米/月，同比上涨4.5%；福田区租金均价环比下跌2.2%，为89元/平方米/月，同比上涨3.5%；宝安区租金均价环比下跌5.0%，为57元/平方米/月，同比下跌3.4%。
附：深圳市各行政区15年10月～16年10月二手住宅租赁均价走势图
3、成交分析
1、10月份全市二手商品房成交概况
10月4日的调控新政，让很多购房者措手不及，一些二手房买家，选择和卖家协商退回定金，静待下次的入市时机，10月份二手房成交量受新政影响明显下滑，全市共成交7065套二手房，环比减少16.3%，同比减少7.2%；成交面积610712平方米，环比减少13.2%，同比减少3.3%。
价格相对较低的龙岗和宝安两区，仍是二手房成交量最活跃的两个区域，龙岗区成交1847套二手房，环比减少17.5%，同比减少14.6%；成交面积157032平方米，环比减少19.3%，同比减少15.2%。宝安区成交1410套二手房，环比减少22.8%，同比减少7.8%；成交面积141627平方米，环比减少7.5%，同比减少2.1%。
附：深圳市15年10月～16年10月二手商品房成交走势图
第四部分：商业
一、一手商业
1、商业新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月深圳商业预售面积59642平方米，环比减少58.9%，同比减少13.0%；商业预售套数401套，环比减少72.1%，同比减少48.7%，卓越前海壹号是唯一取得商业预售证的项目。
附：2016年10月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月深圳商业成交面积70381平方米，环比增加13.4%，同比减少2.6%；商业成交套数1104套，环比增加17.6%，同比增加11.2%。万科云城成交15009.27平方米/157套，是全市商业成交量最大的楼盘，HBC汇隆中心成交10982.4平方米/178套，居于第二位。
二、二手商业
【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的二手商业挂牌均价环比下跌4.7%，为76486元/平方米，同比上涨3.8%。
所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌不一，罗湖区商业挂牌均价环比上涨8.9%，为93381元/平方米，同比上涨4.8%；龙岗区商业挂牌均价环比上涨6.2%，为47969元/平方米，同比下跌13.6%；宝安区商业挂牌均价环比下跌5.3%，为95419元/平方米，同比上涨6.0%；南山区商业挂牌均价环比下跌7.8%，为68725元/平方米，同比下跌8.7%；福田区商业挂牌均价环比下跌9.4%，为80217元/平方米，同比下跌14.7%。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的商业租金环比持平，为248元/平方米/月，同比下跌7.8%。
所监测的五个区的商业租金走势各异，其中，龙岗区商业租金环比上涨32.7%，为150元/平方米/月，同比上涨30.4%；罗湖区商业租金环比上涨16.7%，为125元/平方米/月，同比下跌63.7%；南山区商业租金环比上涨1.6%，为257元/平方米/月，同比上涨24.8%；福田区商业租金环比上涨0.3%，为294元/平方米/月，同比下跌16.0%；宝安区商业租金环比下跌38.0%，为114元/平方米/月，同比下跌30.9%。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月深圳二手商业成交面积40034平方米，环比增加31.4%，同比增加28.3%；二手商业成交套数482套，环比增加4.3%，同比减少9.2%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月深圳市无写字楼项目预售。
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月深圳一手写字楼成交面积12257平方米，环比减少44.5%，同比减少81.3%；成交套数107套，环比减少41.2%，同比减少75.1%。正大时代华庭成交4887.68平方米/30套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，前海卓越时代广场成交2522.91平方米/9套，居于第二位。
二、二手写字楼
【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比上涨1.4%，为42831元/平方米，同比上涨1.4%。
所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价全线上涨，罗湖区环比上涨4.2%，为25300元/平方米，同比下跌6.2%；福田区环比上涨2.5%，为45435元/平方米，同比上涨20.0%；南山区环比上涨1.4%，为40792元/平方米，同比下跌9.7%。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的写字楼租金环比下跌4.6%，为145元/平方米/月，同比上涨6.6%。
所监测的三个区的写字楼租金涨跌互现，罗湖区写字楼租金环比上涨14.3%，为152元/平方米/月，同比上涨23.6%；福田区写字楼租金环比下跌3.4%，为170元/平方米/月，同比上涨14.9%；南山区写字楼租金环比下跌5.8%，为114元/平方米/月，同比下跌13.0%。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月深圳二手写字楼成交面积9703平方米，环比减少55.3%，同比减少37.2%；成交套数70套，环比减少四成，同比减少33.3%。
第六部分：小结
10月是“史上最严调控新政”出台后的首月，10月份的楼市数据，对后市的市场走向有一定的参考意义。市场成交产品的切换、中低端楼盘的加速网签和集中放量，使得新房成交均价在新政的威慑下应声而落，环比下跌近一成，为55611元/㎡。最能反映市场情况变化的二手房市场，10月份成交量明显回落，环比减少16.3%，为7065套。市场普遍认为，10月份仅是房价下跌的开始，在这一轮的调整周期中，房价如何调整，又能调整多少，还需通过市场的检验。但在每一位购房者的心里，无非是期待市场越来越成熟、房价越来越理性，在这轮调整中买到自己满意的房子。
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