300-400万平/年工改量推进 产业地产将抢滩住宅市场

     2013年- 2015年，深圳城市更新中工业用地的供地占比从15%上升到20%。2016年至今，深圳城市更新供地面积达157万平方米，工业土地新增供地达100多万平。

     早在2006年，深圳全市工业用地在265平方公里左右，而特区外占了近245平方公里，工业用地的分布都在原特区外。

     从2014年起，深圳城市更新工改年均复建面积达300-400万平米，这几年一直维持这个量在推进。据世联行预测，未来8- 10年内，深圳将有3000万平方米工业用地入市。

2016产业更新单元用地

     据了解，政府规划到2020年深圳全市工业用地总规模不宜低于255平方公里。

    2016年至今的城市更新工业用地以及政府新拍出让工业用地，已逾260万平米。此外在本月还将出让的9宗工业用地。

2016新增工业土地供就

    利润可观促使企业抢滩工改

    相对来说，产业地产运营周期长，回报慢，但配有的研发用房、配套宿舍、商业配套等，仍旧可以给开发商带来一定的现金流和利润。低地价、高回报正在吸引着企业的抢滩进场。

    据不完全统计，在深圳现在手握一批工业、产业用地的开发商非常多，如华润、卓越、深业、星河、招商蛇口、宝能、富力、中洲、京基、特建发、碧桂园、天安、远洋、宝安产服、深城投、深城建、亚泰国际、CUBE、满京华、奥宸、中粮、大康集团等。

    除了房地产企业外，实业和物流公司也在加入抢滩工改用地。

    而配套的宿舍和商业，开发商仍旧可以出售以快速变现，在今年，我们看到深圳市面上的如星河world，目前项目的售价达7万/平，因项目自身有较齐全的配套，甚至远高于周边住宅项目。

    此外如深业上城，也是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的城市综合体，因地处福田地段，目前公寓售价达12万/平……

此外如天安云谷、佳兆业城市广场等，这些项目当初都是以低廉的地价，如今高价变现。

    工改工公寓值不值得投资购买？

    深圳的城市更新已然成为深圳发展的引擎，工改也正在上演着一场大范围的突破式创新。

    近两年，工改项目较大量的入市，只能以企业名义购买的工业宿舍指标类型公寓越来越多，而这类产品除了年限50年外，也存在购买限制。

    1.首付五成，最长贷十年；

　　2.物业管理费、水电费等按商业计收；

　    3.不带学区，企业名义购买（代理公司帮购房者注册企业，每年要报税），同样要转让卖出对方也得是企业名义收让。

 　“工改工公寓”每年加上手续费需要交纳1%左右的房产增值税，转手也需要补缴相应的地价款。另外，以公司名义购买，受让人必须是企业。一般是通过股权转让的形式转手，有交易就存在费用和风险。参考税费以个人名义注册公司购买“工改工公寓”，参考税费增值部分25%。

    但这类公寓产品因有着比周边住宅价格低许多的诱惑，在吸引着投资客。无论是打着自住商务两用，还是可自住投资的公寓，未来持续的供应都于住宅而言会有一些分散。

    但相对而言，区位较好的工改工、产业项目仍旧比较受欢迎，相对的低价买入搏后续升值，但现在总体来看，置业者并不太认可这一产权。

    在今年光明一工业产权项目的开盘现场，因1字头而吸引了许多置业者前来，（1.9万-2.2万元/平左右），比周边4万的住宅低了近一倍，价格的吸引力使得其成为工改的热盘之一。

    在龙岗片区，启迪协信深圳科技园也配有公寓，项目地处大运体育馆旁，虽临近正在规划的国际大学城。

     此外，如同泰时代中心、莱蒙创智谷、深业U中心、潮商广场等工改项目也正在向市场推售。