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监管从严把控海外置业风险 海外买房不再容易

齐天天 媒体 发布时间:2017.01.01 09:59:27
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  在人民币贬值的背景下,香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置业,伴随着国内几家大型开发企业陆续出海,置业选择的范围几乎达到了从百万元到千万元甚至亿元的全覆盖。据世邦魏理仕公布的数据显示,2016年上半年,中国资本的跨国房地产投资约161亿美元,较去年同期增长了一倍,超过加拿大和新加坡,成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。


  然而,海外置业的热潮能否持续似乎要打上疑问了。一方面,加拿大、澳大利亚等国都在税费上加大了对外国人投资的限制、美国的EB5项目也一直传言涨价。另一方面,国内监管层也开始从支付领域限制外汇流出,无论是个人投资还是企业投资都将引来更严格的监管。可以肯定的是,多重管控下,海外置业的环境将不再那么轻松。”


  投资群体扩张


  与国内房产市场的火热交相辉映,海外置业这个曾经离普通百姓比较遥远的词,似乎也逐渐成为人们习惯讨论的话题。


  不仅是高净值人群,越来越多的中产开始认真地考虑海外置业。


  所谓高净值人群,一般指资产净值在100万美元(约700万人民币)资产以上的个人。他们也是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体。


  根据招行和贝恩的《2015中国私人财富报告》,随着全球一体化的日益发展,各国间的贸易关系不断地深化。加之最近几年国内高净值人群的增长,单一形式的投资模式已经满足不了国人的需求,大部分高净值人群更是把投资的目光看向了国外。


  “最近有一点趋势是很明显的,海外置业不再是所谓“土豪”的专利,在我们所接触的海外房产咨询的人当中,只能负担几十万首付款的中产阶层也越来越多。” 伟业我爱我家海外置业部总经理吴洪斌表示,在海外置业的问题上,海外有家打造了“全球房产直播平台”,能让更多的人直接了解海外房产。



  “这个阶层对海外置业的重视,对拉动整个行业的爆发以及海外投资意识的普及,起到了很重要的作用。”吴洪斌表示。

伴随这一投资趋势,许多线下的二手房经纪公司及互联网房产公司都纷纷开辟了海外频道,如我爱我家集团打造的海外置业经纪人服务平台——海外有家,以及某网站的海外房产频道等。


  资产避险需求大于增值要求


  虽然海外购房人群在增加,但由于海外房产市场与国内房产市场并不相同,对于投资者来说,保值心态的需要仍旧大于升值心态。


  近日,胡润百富经过了多个月的问卷调查发布了《中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》,该白皮书的统计中,在拥有海外金融投资背景的高净值人群中调查发现,“资产配置,分散风险”是他们在海外金融投资的最主要目的,考虑占比高达80% ;其次才是财富的“保值、增值”,占67%。


  作为海外金融投资的最主要方式之一,海外置业对于多数人来说更重要的是资金避险需求而不是增值的要求。


  所有早期在中国买房的人,几乎都经历过房价的翻倍,然而在国外,却鲜能遇见这种情况,特别是在美国、日本等国家发达城市,早已经历过房价大幅波动的历史,目前已经趋于稳定。


  而对于租金来说,海外置业研究人士、北京房展国际部总监魏克非对北青报记者总结称:“伦敦、纽约、东京、上海(楼盘)等地租金收益率很低,原因就是房价太高。所以往往不是这样的大都市才会有好的租金收益率。一般发达国家的海外置业,净租金4%-5%是一个不错的投资选择。如果超过6%,就会非常抢手。”


  国企偏爱美、澳 民企扎堆东南亚


  海外置业的热潮也催热了国内房企出海的脚步。一个有趣的现象是,万科、绿地、首创等有国企参与股份或本身就是国资委管理的企业,在选择海外投资时,偏爱美国、澳大利亚、英国等传统发达国家。主打的产品也多是核心区域的高层公寓,而碧桂园、富力等广东发家的民营房企,则将主要的投资放在了闽、粤华人较多的东南亚区域,如马来西亚、泰国等。开发的项目也多是大体量的社区,产品覆盖也从酒店式公寓到洋房、别墅等一应俱全。


  对于这样的选择,早在2014年就开始探索海外投资的首创置业认为,同属发达国家的澳大利亚,对比欧美一线城市虚高的房价,以“更低的置业门槛、更稳健的市场发展”接收着包括中国买家在内的世界投资客的青睐。


  首创置业设计营销中心总经理高广汉表示,首创置业从来不会贸然凭借开发经验和资金优势到海外盲目开发,而通常选择与当地TOP3开发商进行合作。


  谈及海外投资,业内人士也表示,海外房地产市场与国内不同,海外市场空置率低,租金回报率高,但切忌盲目:“海外置业更多的还是要从整个家庭的资产配置出发,同时兼顾实用性,而不是出于纯投资的角度考虑,哪个项目便宜买哪个是不可取的,兼顾投资与自住需求是最优的,毕竟适合自己最重要。”


  对资金外流的限制将更加严格


  当前海外置业的火热,也引发了监管层的关注,下半年出台了一系列措施,进一步收紧对企业和个人跨境投资和资金外流的管控。


  12月6日,发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门负责人在答记者问时表示,将密切关注近期在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的“非理性对外投资”的倾向,以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患,建议有关企业审慎决策。


  据了解,国内收紧对外投资的风声一周前已在海外投资圈引起热议。尤其是房地产投资首当其冲。戴德梁行预计,2016年中国房企的海外投资额预计将比去年(257.34亿美元)增长37%,达到353亿美元的规模。


  业内人士分析,中国企业近两年大举投资海外地产物业,高溢价在市场抢购资产,企业对境外并购的目的性和必要性等基础工作研判不足,对并购项目也没有进行充分论证,暴露出诸多盲目性和不成熟。


  业内人士预计,对海外房地产投资规模加以限制后,将促使国有企业调整投资规模并优化战略布局,以大型国有企业和保险公司为代表的中国买家在选择潜在海外投资标的时将更为谨慎。


  严格的监管不仅针对房地产企业,还涉及到了个人海外置业的支付问题。以往因为外汇管制,每人每年只能兑换外汇上限为5万美元,很多海外地产项目都要求买房人发动周边的亲戚朋友,动用十多个身份证才能换足外汇。不过,这种“蚂蚁搬家”的买房方式可能面临挑战。据了解,各大银行已经被要求对可能的分拆交易提高警惕,必要时拒绝购汇申请。


  为了应对换汇限制,一些房企开始独辟蹊径。帮助购房人通过境外账户、公司代付等方式解决。


  位处新加坡旁、马来西亚的碧桂园森林城市就推出了更为便捷的付款方式。项目相关人员表示,按照当月马来西亚货币汇率换算,国内人士购房房款可通过一次性付款、按揭或分期付款的方式,直接用人民币支付。投资者可通过碧桂园旗下的金融公司直接申请贷款,年利率为3.88%,要求在10年期限内还清。这种让置业者更易接受的付款方式,省去了换汇购汇的诸多麻烦。


  环球置业投资集团总经理杨瑾表示,随人民币贬值预期增强,大陆最近咨询海外买房的人数大幅增加,主要针对美国、英国、澳大利亚等先进国家。不过,随着政策逐步收紧,未来海外置业会面临不小的挑战。


  文章来源:凤凰房产、北京青年报


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