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深圳楼市2017年预测:围绕稳定的主旋律上下波动

大嘴唐老鸭 地产 发布时间:2017.01.02 21:23:16
浏览:6701

一、回顾2016年楼市发展


2016年初我预测的题目是“去库存水漫深圳,高房价外溢周边,深圳房价危急中前行”。


实际发展,在1-2月大水已漫灌深圳,房价暴涨,3月持平,4月受调控影响回落,6月企稳,到9月恢复3月水平并蓄势向上,10月出台严格的限购调控使房价回落两个月,12月少许回暖。


深圳周边东莞、惠州、中山房价在深圳的外溢影响下,一路高歌,特别是中山虽然我一直不太看好,但不影响房价的上升。


2016年房价总结分析:



2016年楼市波动是政府+互联网的影响过程,通过大数据分析“看得的手”出手及时准确。


红色曲线为现有经济环境下的市场趋势,棕黄色为房价的实际表现,绿色为实际发展的直线趋势。


从市场趋势看,房价处于上升通道,1、2月上升过快,3月即使调控未出,房价以有所回落,经325调控房价顺势回落到市场趋势线以下,在政策消化后的8-9月份重回市场趋势,1004重拳调控房价回落,经10-11月调整,12月逐步回暖。


二、深圳楼市2017年预测——围绕稳定的主旋律上下波动


2016年的中央经济工作会议对房地产市场的定调“房子是用来住的、不是用来炒的”公报原文有关房地产的内容。


“四、促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。”


这一段内容为2017年楼市的发展定调,深圳的房价市场趋势还是向上的,但是看得见手会及时干预楼市,干预的手段是金融、土地、财税、投资、立法等,限贷、房产税、城市更新等推出的速度和力度都会加快,但是市场一直都会暗流涌动,不会那么听政府的话,房价一直横盘不动,房价会表现为围绕16年底的价格上下波动,波动系数正负10%-15%,如果房价上涨幅度大了看得见的手会出手压制,如果下跌幅度大了这只手就会松一松,“稳是主基调,稳是大局,在稳的前提下要在关键领域有所进取,在把握好度的前提下奋发有为。”


稳是2017年楼市的大趋势,波动是为了维稳,2017年是在围绕稳定趋势线上下波动。


波动的含义是2017年不会因1004的调控单边下跌,更不会出现稳定的上涨,呈现有涨有跌的波动局面。


2017年维稳波动的两个推演

2017-01-03 大嘴唐老鸭

一、2017年推演房价维稳波动模型1,如果2017年的经济金融形势,房价的市场趋势是上升15%(红线),实际房价在上升趋势的带动下会在3月升到波峰,在4月的信贷收紧或其他财税政策作用下下跌,6月后逐步修复9月又到波峰,9月底政策继续压制,房价回落,到12月底逐步修复到17年初水平,这种曲线波动可能性较大,百分比数据只是整体参照,并非预测。

二、2017年推演房价维稳波动模型2,在2017年的金融财税政策形势下,市场趋势下跌10%,1-5月房价下跌的速度偏离趋势线,那么在5月底政策会在操作上放松,市场回暖,9月市场上升到一定幅度,政策操作有可能又收紧,到年底房价维稳成功。

       以上与大家探讨了两个有可能的模型,模型1的概率会更大一些,当然实际有可能不是其中的任何一个模型,充分理解“稳是主基调,稳是大局”这八个字,互联网+政府通过大数据会及时的调整修正市场预期,维稳房价。

不确定波动下的投资机会,对于一般投资者在大势不明确的情况下不宜进场投资,观望是上策;但是对于刚需、置换需求却有一定机会,能抓住市场的波谷上车或置换是个好的选择,如果做到波峰出售波谷买入,那你就中大奖了,何时波峰何时波谷现在很难预料,以上两个模型只是说明市场是如何不确定的波动,2017年的房价波动将非常复杂,波峰波谷只能在市场中判断。

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