作为深圳城市更新的行动指南、管理纲要和政策规范，深圳新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称“暂行措施”）由于涉及强区放权的具体事项、计划管理规范、简化地价体系、旧住宅区改造等多方面内容，一直是业界关注的重点。
2016年上半年，《关于进一步加强城市更新工作的暂行措施》征求意见稿第18稿已在业界流传甚广，历经半年调整和修改，2016年12月29日，深圳市政府办公厅印发了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（具体内容：深府办（2016）38号），该文件在深府办（2014）8号文的内容基础上进一步修改和扩充，到底有哪些值得我们关注的点呢？
一、强化政府主导
（1）坚持规划引领
1、市规土委编制“更新十三五规划”：更新模式的分区指引和规模、保障性住房、产业用房和公共配套的配建比例
2、区政府以此确定实施拆除重建与综合整治的空间范围；
3、拆除重建类项目原则上应位于上述空间范围内。
（2）试点重点更新单元开发
1、“十三五”确定10个左右试点单元（位于“更新规划”内）；
2、原特区内15万平以上、原特区外30万平以上；
3、合法土地面积不低于30%；
4、应整体实施；如分期，则公配和政策性住房及回迁房应在首期落实；⑤ 由区政府报批，并在规划批准后公开选择实施主体。
二、放宽部分更新条件
（1）合理设定合法用地比例
1、拆除重建类更新项目合法土地面积比例应当不低于60%；
2、合法用地比例不足60%但不低于50%的，可申请历史违建简易处理。
（2）优化建筑物年限规定
1、拆除重建类更新项目旧住宅区原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区原则上应不少于15年。
2、因规划利益和统筹，旧工业区和旧商业区建成时间未满15年的，应符合占地面积不大于6000平且不超过拆除范围用地面积1/3；
3、公共利益用地面积不小于拆除范围的40%，或不小于独立占地6500平的公共设施。
（3）建设面积不足的宗地处理：2007年6月30日前，建设面积不足原批准的，因规划需要，可整宗纳入更新。
三、稳步推进旧住宅区更新
（1）成片旧住宅实施拆除重建的条件：
1、因建筑物存在重大安全隐患；
2、重要的公共利益建设；
3、市政府确定需要实施的。
（2）零散旧住宅区（与其他旧区混杂）纳入拆迁范围需同时具备以下条件：
1、占地面积不超过拆除范围用地面积1/2；
2、由区政府开展前期工作和申报，更新意愿应当达到100%；
3、零散旧住宅区所在地块面积不超6000平且不超拆除范围用地面积1/3，可以不用通过公开方式确定市场主体。
4、住宅产权置换原则上按套内建筑面积1：1。
四、优化地价体系
（1）简化地价测算建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系。
（2）地价分期规定可不计息分期缴交，首次不低于30%，余款1年内交清。
五、加大保障性住房的供应
（1）规划为工业的旧工业区可调整功能的条件：（公租房+不超45%商品房，或者，安居房+不超25%商品房）
1、位于规划保留的成片产业园范围外；
2、位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内；
3、用地面积：原特区内不小于3000平，原特区外不小于10000平。
（2）大幅增加保障房配比
1、城中村及其他旧区配比（原比例）：一类20%（12%）、二类18%（10%）、三类15%（8%）；
2、旧工业区或公共设施改住宅的核增比例由8%调至15%：一类35%、二类33%、三类30%；
3、商务公寓需按20%/18%/15%配比人才公寓（公租房）。
六、鼓励旧工业区转型升级
（1）单一宗地“工改工”，部分建筑物（不超1/3）未满15年且集中成片的，可申请拆除重建为主、综合整治为辅的更新。
（2）符合产业导向和法定图则，建筑物建成时间不少于10年且合法用地不少于50%的旧工业区，可申请综合整治，可通过加建扩建、功能改变、局部拆建增加经营性面积。
七、加强服务管理，保障项目实施
（1）实施主体应具备开发资质（权利主体自改除外）。
（2）实施主体确认后股权变更，市场监督部门应当向税务部门通报，由税务部门督促相关企业依法纳税。
（3）实施主体应签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除。
（4）定期开展更新计划清理（列入计划1年内信息核查和规划申报、规划批准2年内首期主体确认、主体确认1年内办理土地出让手续）。
个人解读：作为期待已久的深圳城市更新重要文件，严格来讲还是属于2016年的年终行业大戏，也符合从2012年起两年一发布的节奏频率。《暂行措施》的制定是以城市更新专项规划指引，符合《深圳城市更新办法》以及其实施细则的有关规定并在此基础上加强和改进。
文件的发布，既可作为开发主体旧改项目拓展研判的指导性文件，地价测算体系和保障房等公益性配建比例，是实操人员项目经济测算的重要依据。
同时，也可以作为权利业主权益评判权衡的参考文件：比如旧住宅小区什么时候可以申请拆除重建类的改造，一些混杂在旧工业区旧商业区之间的零散型旧住宅纳入整体改造的可能性条件。另外，加强实施监管，能让相关权利业主更好的掌握项目推进的时间节点。
对于旧住宅区更新，本暂行措施有明确的一点：成片旧住宅区确需要通过城市更新实施拆除重建的，应该由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等。
最后，觉得有必要再对“双100%”作一个解释：其实任何类型的旧改项目，都是在全部业主更新意愿达成的情况下才能顺利进行的，何况是红本商品住宅，从意愿征集到签约、都应该全部的业主同意、才能顺利进行建筑物拆除和产权注销，所以没有必要过多去讨论100%这是比例数值。而对于“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上（含）房地产权利主体，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”的条款，是在传闻的《深圳经济特区城市更新条例（送审稿）》设计的内容，但是也因为其合法性、合理性和操作性存在巨大的法律风险，其中拟设置的拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善中。
粤公网安备 44030402000760号
