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神人大嘴:深圳楼市2016年深入总结分析

大嘴唐老鸭 地产 发布时间:2017.01.07 13:19:35
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第一季度总结分析


2015年底,我在房网发布了2016年的预测,标题为:“去库存水漫深圳、高房价外溢周边,深圳楼市危机中前行”


核心观点:


“去库存水漫深圳:在去库存政策影响之下,货币之水一定会漫到深圳,深圳房价在2016年上半年涨幅将会超过15%,热点片区会出现领涨,哪里是热点请看2015年预测贴。危机:上半年房价涨幅不超过30%的情况下,风险不会太大,如果涨幅过高会存在风险。


高房价外溢周边:深圳的周边就是东莞和惠州,从哪里外溢?抓住两个中心,深圳中心也就是福田CBD,前海中心包含后海、前海、宝中,到达这两个中心最便利的周边受外溢的影响最强,简单说东莞强于惠州,惠州新房价格貌似上升,但新房体量过大,3年内收益变现很困难,所以推荐东莞临深片区,东莞离两个中心较近,环境较好的区域”

 

总结分析:


一、互联网时代的传播速度快速,市场反应、政策反应都是快速的,深圳的楼市在1-2月快速上升,2月底涨幅已经超过15%,3月中旬在预期调控政策的影响下,房价已经从高点回落。


二、周边市场,在政策得带动下,东莞惠州市场一路上扬,中山市场在深中通道的利好及中介的力推之下也快速上涨,去库存水漫深圳,在2016年3月就已达到预测涨幅,全年都在外溢周边。

 

第二、三季度总结分析


“深圳楼市危机中前行”,325调控是楼市的一次危机,限购限贷升级,4月1日评估价过户上调相应豪宅标准未动,关内10年楼龄100平米以上都按豪宅收税,宝中龙华等地80平以上两房都是“豪宅”,这是一种符合国家税收法规的地方措施,增加了交易成本;


我在4月初发表了预测“第三季度后平稳上升”。



核心观点:


“2016年楼市趋势:根据以上阐述,在目前适度限购、适度限贷而信贷宽松环境未变的情况下,房价经过政策落地后的短期调整(1-3个月)后,将继续稳步上升,到年底房价涨幅(成熟区域平均涨幅)将比2015年底上升20%+-5%,也可以说前期已经涨了10%(成熟区域),调整5%,再涨15%就是20%,这个5%的调整时间可能会很短。”


总结分析:


一、在双重政策影响下,4-5月房价调整平均5%,个别深度达到10%,当然在1月-3月没有上涨的片区影响不大,6月缓慢恢复。


二、受二手房交易成本上升影响,新房在4月后开盘密度增加,价格快速上升,4-6月上升20%左右,4月调控压制了二手房交易,却刺激了新房交易,开放商分批开盘也造成了新房购买排队,一房难求的现象,持续到9月末。


三、二手房7-9月逐步回暖,到9月下旬整体房价水平超过3月(整体比15年底上涨15%左右),形成了房价上升的势头,新房涨幅较高,二手房行程了回暖和蓄势上涨的态势。


第四季度总结分析


在第三季度房价逐步回暖的态势下,我发表了预测,“楼市调控中前行”。



核心观点:


“在货币宽松及楼市调控政策的双重影响下,预计未来三个月房价将平稳上升,升幅会得到有效控制,如果出现较大升幅的情况,调控政策也会随之出台,所以到明年上半年深圳房价稳中有升,片区分化,原关外规划中的地铁口将成为热点,涨幅居前,学位房继续维持稳定,热点前海会逐步走出低迷,热点龙华将趋于平稳”。


总结分析:


  • 一、深圳二手房的楼市是较平稳的,平稳中回暖,市场趋势蓄势向上,基于市场情况,发表上述预测;


  • 二、全国楼市一线及强二线城市房价高歌猛进,引发了930调控,深圳也在10月4日跟进调控政策,并且限购力度超出预期,单身限购一套,限贷升级为有贷款记录者5成首付。同时11月1日,评估价继续调高,更多的二手房达到豪宅税标准,交易成本进一步上升,10月、11月二手房交易低迷,房价调整,调整幅度最深达10%,12月逐步回暖。


  • 三、本次预测中的失误:


1、只考虑市场趋势,低估了互联网+政府的反应速度和力度。


2、没有考虑全国楼市情况对深圳的影响,全国房价上涨过快必须调控,深圳也表现出了积极态度,调控政策比预期更早出台。


  2016年总体总结分析:


  • 一、现在的楼市是互联网+市场快速反应到房价上,互联网+政府快速发应到政策上,在双重快速反应的作用下,楼市周期变短,从传统的2-3年(中国的)变为以月单位,3-6个月就形成一二手房为基础的房价周期,我在2015年发表过互联网影响的类似观点,但我自己也未重视,导致了第四季度预测失误。


  • 二、2016年楼市深受互联网传播速度的影响,深圳市场1-3月就已上升15%,完成了水漫深圳,4月以后以3月价格为基础上下波动。


  • 三、周边市场受外溢影响,快速上升,有深圳这个热点承接中央的注意力,周边市场虽然涨幅远超深圳,调控力度非常有限;同时受深圳限购、限贷影响,投资者把注意力也转移到周边,造成了周边市场大幅上涨。


  • 四、2017年的楼市发展可能以短周期为主3-6个月形成一个短周期,至于短周期具体如何,以后分享



2017年短周期请关注大嘴唐老鸭公众号:dztlygzh

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