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2017年楼市开篇:深度调控 机在何方!

小咚推荐 资讯 发布时间:2017.01.08 08:50:05
浏览:24558


年终大总结讲座为了感谢大家长期对咚咚的支持,每一个到场的网友可获得学区房地图一套哦!


2016年,《咚咖房学院》举办了39期,陪同房网网友、咚咚网友一起经历了325新政,又迎来了104严控…… 在众多大咖贡献大量的买房知识、投资智慧、实操经验的同时,和大家一同探讨楼市。  2017年即将到来,我们也迎来了这一场年度“大餐”: 16全年楼市大总结,17年楼市开篇!  深度调控下,错过的买房利好期还能复返吗? 2017,深圳楼市怎么走? 楼市投资应该如何操作?  三位人气专家,纯干货分享,给你最权威最全面的楼市政策分析,最实面的楼市投资实操经验及最专业的2017楼市结构分析。


【主讲嘉宾】:李宇嘉、任晋东、咚咚牛浩思


【主讲内容】:

第一部分  2017年深圳楼市政策前瞻、市场走势和投资策略

李宇嘉博士:深圳市房地产研究中心高级研究员


1、经济回暖,上层调控决心超出预期,深圳会加码吗?

2、中央再提长效机制,房产税会不会有进展,并对楼市形成预期上的打压;

3、人民币汇率走势,会不会破7,对房地产有多大影响;

4、当前市场处于"量跌价滞",明年是否会出现"量价齐跌"?

5、政策形势什么时候明朗,两会还是十九大;

6、实体经济回暖,资产荒会不会减轻,资金是不是会"弃房入股",回流股市?

7、深港通对深圳楼市有何影响?

 

第二部分  主题:筹谋2017 深圳楼市狙击战

任晋东:Q房网市场观察员,前海云高资产高级战略分析师


1、调控后的深圳楼市真相——涨?跌?

2、2017年深圳楼市基本面分析——势。

3、2017年深圳楼市五大看点——机。

4、2017年深圳楼市的全面操作指南——术。

 

第三部分  主题:新房市场分析

咚咚牛浩思:咚咚找房楼盘研究专家


1、2016新房市场回顾;

2、供求关系分析,价格走势分析;

3、2017年新房供应结构及亮点楼盘。

下午两点将准时直播,请持续关注哦!

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直播13:17

工作人员到场准备礼品!


到场签到就送呦!


直播13:38


网友陆续到达现场签到!


直播13:50

小伙伴们你到了吗?小咚在现场

已到现场的网友在有序的签到中。。。。。。



直播13:53

热烈欢迎嘉宾到达现场。





直播14:00

由于参加本次讲座的网友众多,讲座延时10分钟到14:10准时开始



直播14:10  调控政策的背景


【李宇嘉】:非常感谢咚咚找房,也很高兴有这样的机会在岁末年初跟大家再次交流深圳房地产市场。过去几次跟大家讲都没有做PPT,但我觉得不影响讲课效果,这次的PPT是咚咚找房的工作人员帮我做的,非常感谢。


这次来的人比较多,在讲课之前,我先问大家一个问题,2017年认为可以入市的举手?我看举手的网友应该是过半了。记得10月份参加咚咚找房的活动时,当时问到四季度是否可以入市,当时我是投反对票的,认为不可以入市,当然这也跟政策出台有一定的关系。今天我站在中短期的视角,短期是一年之内,中期是三年之内,跟大家探讨一下深圳房地产市场走势和投资策略。


过去的一年来是我入行这么多年来从来没有遇到过的惊心动魄的调控,原来党中央层面从来没有这么重视,这次党中央站在了前排,这是非常非常重要的信号。过去多个城市不是出了一轮政策,都是出了两轮、三轮甚至四轮,比如武汉、杭州这样的城市都是出了四、五轮政策,深圳也不是,比如“3.25”、“10.4”,再到后来的公积金政策调整,包括连续的市场整顿,对中介、开发商、媒体整顿的力度非常大。中央四次提出抑制资产泡沫,12月27日中央财经领导小组第一次提出“抑制房地产泡沫”,这是原来没有过的。


刚刚结束的中央经济工作会议提出“把抑制资产泡沫、防范金融风险放在更加突出的位置”,我在政府相关机构工作,对此非常敏感,你可以把过去十几年中央经济工作会议的公报拿出来看一下,凡是说把某一项工作放在更加突出的位置,就意味着其他工作都是不重要的,只有抑制资产泡沫、防范金融风险最重要。


从深圳来讲,“3.25”、“10.4”,之后紧接着就是公积金贷款首付成数的上调,当时我们提出的意见是公积金具有住房保障性质,首套不应该提高,后来事实上还是调整了,包括公积金的利率都调整了。很多人说,李博士,现在房价涨了这么多,我们11月份还把税又上调了,很多房子成了豪宅标准,税负增加非常非常重要,这中间的差额有多大?对于千万级的房子来讲,可能是一辆奥迪车的价格。很多人说普通住房标准的优惠应该调高一点,从公积金历次上调和普通住房标准没有调,可以看出现在整个政策的取向就是要打压,所以还是中央说的对房地产调控要放弃幻想。


房地产的问题、资产泡沫的问题,已经上升到金融安全,金融安全就上升到国家安全的角度,当房地产泡沫、资产泡沫威胁到国家安全的时候,难道还有其他事情比这个事情更重要吗?



10月份的调控确实是雷厉风行,不管是对于流动性的打压,还是需求的打压,都是非常的雷厉风行,说明高层对于房地产调控的意见已经形成了统一。


为什么国家对资产泡沫如此强调?很重要的问题就是人民币币值不稳定,这个不稳定还不是短期的不稳定,而是市场和社会对于人民币的预期悲观。每个国家的货币,正面必然有一个人,这个人就是曾经的国家领导人,或者现时国家领导人,如果一个国家的货币出现不稳定,而且这种不稳定还不是短期的,是市场普遍悲观和长期贬值预期的话,人民币币值代表着购买力,购买力背后代表着政府的信用,人民币币值不稳定是以前从来没有发生过的,这就意味着人民币风险和资本外流,这是很大的风险,国家政府层面绝对不允许再出现这种情况,这就是目前我们看到的问题。


我先对近期的会议给大家作一个总结,首先调控是短期内必须要坚持的,而且我们还提到长效机制、基础性制度、供给侧结构性改革。这是第一个问题。


直播14:20  人民币和房地产是什么关系


房地产是人民币的信用“锚”,就是人民币必须要挂钩一个东西,美元原来是与黄金挂钩的,后来美元与黄金脱钩,成为全球货币,全球货币是与美元挂钩的,人民币虽然与美元挂钩,但人民币币值走势很大程度上与房地产有关。2000年之前我们国家经常发生恶性通货膨胀,80、90年代通货膨胀曾经上升到20%甚至30%。但是自从98年房改之后,一直到现在,我们的CPI基本在2%、3%,PPI从过去来看是连续跌了五年,工业出厂品价格连续下跌五年,过去十几年广义货币M2的发行速度是15%-18%,在扩大内需时期最高能达到27%,我们的广义货币10年基本上翻了几倍,在这种情况下为什么没有发生恶性通货膨胀呢?就是人民币的“锚”发生变化,转到了房地产上。过去十年我们的房地产之所以发展这么快,实际上是全球各国,包括中国老百姓对房地产市场高度信任感,这个信任感来自于快速工业化带动城市化,快速城市化带动城市基础服务设施的高度完善,完善过程中表现为土地的升值。


人民币信用原来是我们出口导向,全球需要我们出口的产品,这是有真实支撑的,我们出口大量产品,赚取大量外汇,外汇到国内通过结售汇换成大量的人民币,这是人民币的“锚”,自从房地产兴起之后,人民币这个“锚”发生了很大的转移,变成了房地产。



为什么过去十几年房价上涨这么快?我们货币发行量那么大没有引起恶性CPI高涨,而转到了房地产,包括土地和房价的上涨,这就是人民币的“锚”发生了转化,这个“锚”不仅国内人对它比较信任,外资也比较信任,外资为什么大规模进入中国?一方面是赚人民币升值的利好,另一方面是赚人民币资产特别是房子升值的利好。但是人民币的“锚”近两年松动了,2015年,特别是2016年,国内对人民币这个“锚”不信任,这是人民币贬值最根本的原因。


我们只有把人民币标定的资产,特别是房子的泡沫控制住,才能修复人民币这个“锚”。过去十几年货币那么快速地发行,20%左右广义货币的增量没有演化为通货膨胀,它全部吸收在房地产市场,而且房地产有金融加速器的效应,为什么每年我们货币能发行那么多?一方面是房价上涨带动了货币发行,另一方面是货币发行多了推动了房价的上涨,它是相互循环的过程。为什么国家一定要下大力度把房地产的问题整治好?这是最根本的问题,即人民币的问题。


以上是我讲的两个背景,一是从中短线来看,国家调控房地产的信心和决心是没有变的,二是人民币和房地产到底是什么关系。


直播14:30   全国建设工作会议:抓好房地产调控


首先是12月24日住建部陈政高部长讲了2017年的两项工作,一项工作是千方百计抓好房地产调控,第二项工作是棚户区改造。也就是说2017年住建部只有两项工作,一个工作是房地产调控,把它放在最前面,第二是棚户区改造。



中央经济工作会议提出2017年大城市要增加土地供应,盘活存量用地,而且土地供应中要增加住宅用地的比例,土地供应要与人口流动的空间趋势相符合,人口往哪走,土地往哪供,这是我们供地思路的重大改变。原来我们一直说要严控大城市的人口规模,严控大城市的土地供应,大城市要划定边界,这个思路现在已发生比较大的变化,开始尊重中国的城市化规律,中国的城市化规律必然是向以京津冀、长三角、珠三角以及中部的武汉和郑州为核心的城市群,这四个城市群将是未来人口主要流动的方向,在这个情况下人口往这几个城市流动,土地也要跟着人口流动,土地要增加,住宅用地要增加,增加这三个都市圈内部二、三、四线城市的土地供应规模。


从中期来看,珠三角内部,深圳周边的东莞、惠州、中山,以及跟深圳有着很深关系的汕尾,应该说是比较好的房地产发展机会。直播14:35  宏观上关注度货币,微观上支持合理购房需求


这是中央经济工作会议提出来的,宏观是要管住货币,意味着2010年以来稳健偏宽松的货币政策转向稳健偏收紧的货币政策,我刚才讲了,我们过去房价和地价为什么上涨那么猛?一方面是货币发行量增加带动房价上涨,房价和地价上涨又驱动货币发行增加,这就是所谓的金融加速器的效应。如果源头上能够控制住货币,再加上楼市需求端房地产销售量下降,房价和地价绝对不可能出现很快速的上涨。微观上支持合理的购房需求包括改善性购房需求和首套购房需求,银行在贷款层面还是要给予支持的。


直播14:38  住房租赁市场立法,机构化、规模化租赁、企业发展


全国城市人口中40%长期租房,而且对于北上广深这样的大城市来说,先租后买的购房需求占比达到90%,也就是说90%的人群是先租后买,这里面有40%的人群是长期租房。如果不把租赁市场管理好,房屋销售市场会非常非常拥挤,这种拥挤是造成需求过旺、投资盛行的重要原因,所以租赁市场也将成为2017年以及中长期房地产市场很重要的发展趋势,为什么有这么多长租公寓品牌呢?


现在有很多,他把整栋楼盘活,前两天我跟几个长租公寓品牌聊,他们把一些城中村盘下来,一下子支付三年的租金,这一整栋楼你给我,我来运作,保证不会损坏,三年之后再续签的时候绝对比你现在看到的房屋内部场景好得多。他首先把这些房子全部装修一遍,凡是超过15平米的房间都隔成两个房间,里面装修得比较好,租金比原村民出租时上涨至少60%。一开始很多城中村股份公司、村民觉得算了吧,反正我个人出租很麻烦,交给你吧。后来发现情况完全不一样了,他拿去租之后,租金能增长60%,原村民反悔了。大家别小看房价租赁比,租售比只有大概2%,但是结构性机会非常大。第一是城中村租赁市场,第二是工业区改造市场,工业区配套宿舍市场、商务公寓市场,未来新房和二手房如果出现很明显的下跌,租赁市场的结构性机会是相当好的,这里面有非常多的机会。



直播14:40  规范开发、销售、中介等行为


还有一点是规范开发、销售、中介等行为。10月4日调控之后,中介也好,开发商也好,媒体也好,都很难受,原来大家潜规则的违法违规行为,包括捂盘惜售、虚假宣传、违规贷款,事实上都是潜规则,基本上没有怎么管,每次调控虽然也搞市场巡查,但是过了也就过了,没有大规模开展。但这次中央非常重视,如果不把市场秩序规范好,租赁市场没办法发展起来,这是国家最基本的态度。我们做过一个调查,发现超过一半租房者在租房过程中遇到过不良的黑中介,北京是这样,深圳也是这样,包括中介在内的房地产市场秩序规范不好的话,租赁市场没有办法整治好。如果有朋友在中介,或者从事这个行业的朋友就会知道这个工作会长期开展下去,这个工作不仅在中央经济工作会议中提到,住建部的会议中也提到了,从市场做大做强的角度来讲,规模收益还是有的,不能只看短期。


直播14:43  2017年国家房地产调控的思路


深圳如果热点城市中最热的城市,国家基本上每个月都要对深圳的数据进行很详细的研判,现在还有一个问题就是开发市场相对比较冷清,虽然销售周期已经超过10个月了,即库存消化周期已经从6月份的6个月左右上升到近11个月,这主要是因为我们的销售端迅速冷却,但供应端冷却速度可能更快,开发商不愿意去申请预售,开发商觉得现在不是入市的好时机,他选择不去申请预售。未来政府可能会凡是达到预售条件但不申请预售,将被认定为捂盘惜售或变相捂盘惜售,这是2017年将开展的工作。


如果房价再出现上涨的话,不排除继续限购限贷这种需求端非常强烈政策的再次加码。


增加土地供应,包括“深八条”重启“90、70”,包括近期出让的两宗用地基本上都是双限双禁,一定要把地价渠道压死,2016年房价暴涨,从全国来看有一个很重要的因素,区别于之前的房价上涨,原因就是地价上涨太快,不管是国家政策,还是深圳的政策,要对地价严格控制。


盘活存量用地是我们国家未来用地供应上一个重大的转变,从来没有这么强调过盘活存量用地,我前段时间去上海参加一个学术会议,上海内换以内存量用地70%是工业用地,这是非常惊人的,但是工业用地大量的掌握在上海的国有企业手中,没有办法盘活,国有企业想自己开发,但基于工业用地转变住宅用途要交大量土地出让金,而且以前这些地都是行政划拨的,土地出让金更大,这样就变成政府收不回,市场用不了。深圳也有这种情况,盘活不了,最近城市更新又出了新的暂行措施,包括深圳在内,工业用地、存量用地的盘活必然要走快速化。


还包括深圳租赁市场的发展,深圳跟国家政策是一样的,但深圳面临的情况更加紧迫,深圳80%的人在租房,存量房中70%的房子是用于租赁的,深圳发展租赁市场更紧迫,如果我们把租赁市场规范的非常好,先租后买、先小后大、先上车后改善,消费通道如果能培育起来的话,深圳的房价上涨是会缓解一些的。


市场整顿的常态化、制度化2017年我预测中介机构的生意会更差,其实中介市场更加敏捷,对市场的反应更快,现在深圳的几大中介基本上都在向临深片区转移,10月份以后主战场已经不在深圳了,基本上是东莞、惠州、中山、汕尾和广东省其他城市,战略调整非常迅速。中介2017年将继续开拓临深片区,而且临深片区还要扩大。


上半年深圳银行业会继续控制信贷投放,济南商业银行去年11月还是12月的最后三天停止发放住房贷款,因为要求房贷环比增速要下降,它出台了一个非常搞笑的政策,最后三天不发放房贷,你再发放,这个月的增速就比上个月多了,我们行政限制已经到了这种程度。我认为至少是“两会”甚至是上半年,房贷环比增速也要下降,深圳2017年上半年政策态度也是这样的,如果银根上能控制住,首先我不看好上半年深圳房地产市场。


去年有多少人红本抵押?包括场内外加杠杆,场内加杠杆就是用红本抵押,消费贷等等,像我每天可以接到十几个电话,问我要不要贷款。场外加杠杆就是首付贷、赎楼贷。在这种情况下,2017年上半年楼市资金的供应会非常非常紧张。


另外还有公积金政策,我们当时不建议把公积金上调,事实上后来没调。


从调控效果上来讲,我们在70个大中城市连续两个月二手房跌幅都是排名第一位或者第二位,深圳的调控效果是非常好的,至少在“两会”之前政策基本上处于观望期、静默期、观察期,但是“两会”以后以及一季度的经济形势非常重要。


直播14:55  深圳楼市形势判断与走势分析



首先看新房,全年是440万平米供应量,同比下跌37%,成交量420万平米,下降36%,基本上成交量和供应量下降了3-4成,如果你想到2015年是深圳楼市最火的一年,尽管下降,36%和37%也是比较高的位置,从跌幅来看是跌了3-4成,但绝对量还是历史高位,而且这个成交量还是2009年以来的第三个高点,只比2013年低一点。新房价格是5.4万元,我觉得参考性不是很大。库存周期上升到11个月,如果供应量和成交量萎缩的更厉害,特别是2017年上半年的话,消化周期可能会下降。二手房市场全年是800万平米,基本上是新房的2倍,下降21%,但仍旧是2009年以来的第二高嗲,也就是二手房仅比2015年低一点,你觉得深圳的楼市现在是处于冰点还是处于比较旺盛的态势呢?


我认为从2016年的整体成交来看,市场并不差,当然第四季度稍微差一点,但从全年来看还是非常非常火热的。深圳从来没有连续两年房地产市场非常高亢,2015年和2016年深圳楼市都是非常火爆的,这种情况下,2017年我又提出第二个观点,我认为肯定会不好。



二手房市场最能代表市场的走势,因为它的分布比较均匀,各个区都有,交易是个体一对一之间的博弈和谈判,它更能代表市场的情绪,二手房市场仍旧处于高位,说明我们的潜在需求还是有的。从走势来看,11月是最低点,12月有所提升,一是因为年底发奖金,二是因为有一些笋盘出来,三是投资客集中的楼盘,我跟很多中介聊天,有的楼盘2015年、2016年成交当中基本上有一半是投资客,这种楼盘的跌幅达到10%-20%,下跌10%-20%之后有人进去了。从区域来看,宝安和龙岗占比达到50%,而这两个区域各占25%左右。


二手房价格去年上涨非常快,2015年二手房均价是3.6万,大家可能不太相信,因为2015年初新房均价才2.2万,2015年全年二手房均价是3.6万,一直从2015年的3.6万上涨到2016年年初的4.2万、年终的4.7万,最高点比年初上升了28%。目前我认为二手房更具有市场代表性,二手房最能反映市场情绪和走势。近期很多中介研究机构普遍在跟我反应深圳二手房已经有回暖趋势了,事实上我认为这是不准确的,个人认为二手房市场目前处于价格微跌,成交量出现明显下跌的态势,价格下跌5%-10%,投资客集中的楼盘,2015-2016年这些楼盘的交易速度非常快,投资客占这些楼盘全年成交量的50%以上,投资客集中的楼盘跌幅在10%-20%。为什么近期有中介认为市场回暖呢?就是因为在这个情况下有些人认为机会是跌出来的,抄进去了,导致12月的成交量有一些上升,而且有些中介把临深片区的成交量也往里面放,数据可能有一些不准确,个人认为大家可以多方参考数据。


目前二手房市场,除了小跌之外,基本上处于量出现明显下跌,价格处于微跌或停滞的状态,当然市场上并不缺乏成交量。那天有个中介跟我说一个月深圳湾一号成交了三套房子,这三个人都是从北京过来的,因为北京雾霾很严重,他们把这个房子叫做“防霾房”,这些房子非常受北京高净值人士的欢迎。还有一些投资客本来想出手的,没有出手,转入租赁市场,为什么租金跌呢?就是前年、去年一些投资客的房子大量转入租赁市场,包括华为的搬迁、蛇口以及11号线的开通,对租赁市场有一些影响。


二手房市场我还是看好,如果刚需占主体,这是必然成立的,龙岗、宝安二手房市场我比较看好,还有11号线沿线偏远的地方看好,南山到福田很长一段距离,11号线和2号线两条线并行的,11号线的运行效果比2号线强很多,我有一天在11号线终点坐车,明显体会到和2号线差别很大,11号线开通之后很多人搬到碧头居住,因为通勤效率非常高,到福田站非常快,你坐2号线也可以,但差别太大了。所以对于南山片区的市场、车公庙的市场影响非常大。为什么我不看好南山二手房市场?一是价格确实太高了,投资客占比太高,二是对于很多刚需来讲,我为什么要住在这里?我可以搭乘11号线住得稍微远一点,甚至我去龙华,龙华现在到福田的换乘效率还是非常高的。

我们研究学位房、研究轨道交通对市场的影响是非常重要的,你把11号线开通前和开通后沿线房价对比一下,变化非常大,其实租赁市场反映的是真实需求,南山和蛇口住了很多老外、跨国公司高管,他可能不在乎,但对于刚需来讲,我为什么要住在这里?我可以沿着11号线住在碧头,或者再靠近南山这边一点,租金会低很多。


要躲避投资客集中的楼盘,买房的时候一定要搞清楚,很多楼盘很明显属性就是投资性更强,我曾经研究过,为什么一些楼盘投资客那么看好?我自己也很纳闷,2015年、2016年大量投资客进入房地产市场,很多楼盘是投资客集中的楼盘,这些楼盘现在有一个很大的特性,就是标定价格,比如这个楼盘看谁先撑得住,风吹草动投资客都很敏感,比如今天有个人出了一套,比市场预期价格低10万,就这一套房子就可以把整个楼盘价格标定,市场效应非常明显,可能这个投资客急需用钱或者确实不看好,但事实上对心理层面的影响非常大,刚需一定要避免这种楼盘。我平常在广州居住,广州的购房者不像深圳的炒房客、购房者那么敏感,深圳的购房者对市场非常敏感,大家一定要躲避投资客集中的楼盘。

几次我在咚咚找房讲的时候,都说到刚需什么时候都可以买房,但前提要多去看,你会遇到一些笋盘,机会是跌出来的,大家可以经常去看,有些盘是投资客在抛售,当然也要躲避投资客集中的楼盘。整体来说我不看好2017年,特别是对上半年不看好。

直播15:10  临深片区几个现象值得关注


下面讲一下临深片区,之前我没有单独讲临深区,这次我花最大的功夫跟大家讲讲临深片区。首先是政策上发生了很大的变化,大家要记住这句话,未来大城市的楼市将进入都市圈时代,你作为投资客也好,买房者也好,对于深圳楼市的看法一定要站在都市圈的角度,这相当于你上升到更高的角度看待问题,这对于你买房也好,对于你认识深圳楼市未来的走势也好都是非常重要的一点,你不能再把眼光局限于1990平方公里,而是应该局限到深莞惠、中山甚至汕尾,一定要把眼光放大,这是你认识未来深圳楼市必须要做的事情。未来不管是买房自住,还是投资,必须要有这样一个观点,即大深圳区域、深莞惠区域或深莞惠+中山、汕尾。



2016年临深片区出现几个重要的变化,第一个变化是对市场极其敏感的中介已经率先掉头,部分抛弃了深圳市场,开始转向东莞和惠州,深圳中山和汕尾,每个礼拜都有看房车,送盒饭,一条龙搞定。我还发现一个问题,有诚意买的人,去年特别是去年上半年和10月份以前,在临深片区买房的效率和他下单的果断非常夸张。2015年和2016年临深片区房价的涨幅带来的财富效应实在太大,入市门槛非常低,与深圳房价相比是极其诱人的。




临深范围已经扩大了,原来我们是讲东莞靠近深圳的四个镇、大亚湾、惠东之类,现在基本上扩大到整个东莞、惠州都叫做临深片区,包括广州靠近东莞的增城市,去年大概有30%的房子都被深圳客买走了,增城靠近东莞望牛墩,那个地方应该叫临莞片区,去年都有大量的深圳客过去买房。如果你认为临深片区就是东莞四个镇加上惠州,这已经不是新的临深片区的概念了,现在的临深片区基本上已经扩散到全东莞,以及大亚湾、惠州、惠城区。去年东莞厚街的成交量非常大,而且东莞市政府、深圳市政府和广东省在规划上全面发力,特别是轨道交通,高速、快线开通,近期东莞十四次党代会明确提出轨道交通要对接广州和深圳,这是一个中长期的信号。


直播15:15  临深片区成交量创历史记录


成交量创历史记录,东莞和惠州从来没有这么夸张过,“大深圳区域”即东莞四个镇、惠州大亚湾、惠东以及深圳,TOP10楼盘中,除了龙华壹城中心低于预期开盘(5.9万元),其余九个楼盘全部是东莞这四个镇以及大亚湾和惠东的。临深片区这九个楼盘的成交量高达300万平米,300万平米是什么概念?深圳2011-2014年每年的成交量也不过350-400万平米,这九个楼盘的成交相当于深圳非淡季一年的成交量。



直播15:18   临深片区房价一年翻一倍,创历史记录


2016年东莞、惠州基本上比2015年翻了一倍,规模达到深圳的两倍,而且2016年上半年东莞、惠州的成交量已经超过2015年全年成交量。东莞和惠州70%的房子都是被深圳人买走了,临深片区90%的房子(有人说是100%,因为东莞人不去凑那个热闹)都被深圳人买走了,过去五年传统临深片区卖了30万套,相当于深圳7年的成交量,90%都被深圳人买走。我们曾经调研过临深片区,比如塘厦、凤岗,现在的房价都已经达到2.5-3万/平方米左右,投资客是百分之百。当然也有人说给父母住,塘厦尽管短期内没有轨道交通,但确实很美,青山绿水。不过我感觉应该没有几个人过去住,给父母养老是非常不现实的,过去度假可以,养老不行,出门都费劲。


东莞、惠州目前的房价是1.5万/平方米,最新我看的房价是东莞1.6-1.7万/平方米,惠州是1.2万/平方米,均价算起来是1.5万/平方米,东莞几乎所有镇都破万,临深东莞四镇(塘厦、凤岗、松山湖、黄江)是2-3万,深圳均价是5-6万,深圳房价是临深2-3倍、东莞惠州5倍左右的比例关系。为什么中介把深圳客带到临深,下手那么果断?就是因为价格差距太大。


要记住,2015年临深洋房均价第一次突破1万元,比2014年才涨了35%,2016年居然翻了一倍太吓人。事实上2016年如果从房价涨幅上来看,最热的城市,比如南京、杭州、厦门、合肥被称为“四小龙”,武汉、郑州等被称为“三叉戟”,如果从房价的绝对涨幅来看,都市圈内的房价涨幅远比“四小龙”、“三叉戟”涨得多多了。临深片区涨了一倍,廊坊、昆山基本上也是涨了一倍,为什么恒大要把廊坊发展拿下呢?很明显,就是要控制那个区域的土地供应。为什么东莞去年出了那么多地王?为什么黄江的地块可以卖到2.5万呢?太疯狂了。



但是最近我们明显感到临深片区上涨的动能没有上半年和9月、10月那么猛,我们最近也去临深片区做了调研,开盘价比预期价低了10%。临深区域给我的感觉是什么都缺,道路不好,学校、医院不行,就是不缺房子,根本买不完,黑压压的一片,也没几个人住,每天车来车往,一看车牌就知道肯定是从深圳过来的。你别看轨道交通过去了,其实离你家门远得很,而且学校、医院都没有,唯独不缺的就是房子,我就不明白了,为什么临深能涨成那样?如果2017年银根收缩得很厉害的话,临深片区肯定会受到冲击。当然我讲的是中长期,短期内挤泡沫是很正常的。



直播15:25   临深片区土地市场更疯狂


莞1号线对接深圳的6号线,黄江的地价都达到2.5万了,去年昆山有几块地溢价率高达百分之三千。去年11、12月,一线城市、二线城市已经没什么地王了,“地王”在哪?东莞、惠州,东莞、惠州是去年11、12月全国的“地王”中心,靠近广州的几宗地楼面价八千多,加上融资成本和建安成本,应该卖1.6万才对,如果按照这个来推,靠近广州增城那个地方,它如果卖1.6万,东莞市中心卖多少?临深卖多少?这样简单推算,临深应该再涨1万块是没问题的,但这显然是不可能的。所以我认为土地已经把东莞、惠州等临深片区严重透支了。望牛墩那宗地被保利和碧桂园等六家大开发商疯抢,楼面地价达到八千。传统临深片区大家最关注的清溪楼面地价8300,被融创拿走。


去年房价上涨很重要的原因是土地价格过快上涨推动房价上涨,深圳也是这样。在这种情况下,我认为房价的泡沫成分太大了,现在处于挤泡沫的情况,由此看来,未来处于调整的过程是不奇怪的。


直播15:28   临深片区交通利好


交通利好,最近一两年深莞惠也好,临深片区也好,还是深莞惠一体化进程,包括快速干线、高速公路,主要是轨道交通,6号、10号、14号全方位跟东莞、惠州对接,我认为这是非常重要的中长期利好的信号。如果按照深圳的2040年交通规划全部落实的话,珠三角的轨道交通应该是全世界都市圈中轨道交通最密集的区域。



直播15:30   临深片区都市圈楼市已经成为热点


都市圈楼市已经成为热点,大家一定要从都市圈的角度考虑未来深圳楼市,着眼于未来。2016年,广州+佛山、深圳+莞惠、上海+昆山、北京+廊坊,别看广州成交金额不大,但是一加上佛山之后就很夸张了,这四大块,每一个成交都是五千亿,合起来就是两万亿,占全国楼市20%,中长期这一占比还会提高。



政策利好就不说了,中央经济工作会议也好,还是要求增加土地供应也好,还是马书记到了省里面,马书记力推“东进”战略,力推深莞惠,这些都是利好。


直播15:32   2017年,相比深圳,我看好莞惠;相比2016年我不太看好莞惠


讲了这么多利好,我还是要给大家泼泼冷水。2016年太疯狂了,投资客占主体,对政策面、资金面的风吹草动非常敏感,临深片区只有新房市场,没有二手房市场,现在所有投资都是账面资产,就像股票涨了,在你没卖之前的每一天都没有落袋,可能几个交易日让你回到解放前。我前两天跟一个中介交流,我问他二手房成交效率,深圳和临深有多大差距?他说首先你要想在临深买一套房子,卖出去,必须在现在的基础上降价20%,这样才有很多人去看房,因为临深的房子太多了,中介带去都是买新房的,所以你想把临深的房子卖掉,首先自己得砍掉20%。其次是中介费用非常高,除非你是职业投资客,如果你在深圳有工作的话,怎么可能经常跑那么远去临深?所以临深的交易效率比深圳低得多,而且费用非常高,如律师见证费,临深只有新房市场,没有二手房市场。


另外,大家千万不要说轨道交通,一是轨道交通进展很慢,二是轨道交通的接驳效率很低,看一下车公庙,1、7、9、11号线,在车公庙换乘过的举一下手?你们感觉换乘舒服吗?很差很差,我有一个朋友本来在南山住,在福田上班,收入非常高,前段时间搬到龙华了,不愿意换乘,现在要到车公庙换乘,很费劲。车公庙这么中心枢纽的地方换乘这么差,你怎么能渴望深圳6号线和东莞1号线换乘能舒服呢?这是中国轨道交通的通病,这个通病可以总结为“前端一公里”和“末梢一公里”,也就是经常讲的“最后一公里”,“最后一公里”太要命了,得亏现在有摩拜单车,现在不管你在哪儿住,就算是效率最高的1号线,你从家里出来,上1号线,再下1号线,到你工作的地方,前后两段花费的时间往往比你在轨道交通上的花的时间要长。



深圳特区内轨道交通这么密集的情况下效率都这么差,临深有哪几个楼盘能在地铁口呢?有哪些地铁口就在楼盘下面呢?绝对不可能做到,短期内摩拜单车都不可能到临深。除了接驳的换乘效率之外,还有一个问题,以后深莞惠大发展是必然的,但是一旦深莞惠发展到一定程度,深圳的版图优势就消失,目前深圳为什么通勤效率比北上广好?因为深圳是个狭长地带,中间是三条道,最南是滨海,中间是深南,然后是北环,北上广都是一圈一圈,上海是内环、中环、外环,北京是一二三四五六七八九十环,广州其实也是环,事实上也是被外环包围着。一旦深莞惠一体化之后,深圳就会在版图上跟北上广类似,现在深圳住房自有率是30%多,大量人群往外走,一旦人群大量从外向内走,越到车公庙越吓人,现在本身已经在车公庙跑断腿,所以我不看好。


这其实很大程度上是规划太短视,没有前瞻性,事实上规划应该先把大量的地铁往东莞和惠州修,特区内不修地铁,看你们买房在哪买,你必然会到那边买,你现在先把1号线修起来,把罗湖、福田、南山连起来,大量的人在这些区域买房,没有人愿意到外面去。规划线路先铺起来有个什么后果呢?就是旁边的空间都被占了,轨道交通接驳讲究空间上的共享,1号线先把最密集、最宝贵的区域占了,其他轨道交通再接驳的时候,空间很难协调,旁边能拆得动吗?旁边每一平米得多少钱。所以很好的位置应该做换乘,就像日本东京一样,但我们没有这样做。现在拼命往外面修楼房,在临深片区也好,光明也好,坪山也好,以后越到特区越拥挤,而且越到特区,换乘效率越低,除非你在临深片区工作,否则效率是非常非常低的。

    

我自己每一条线都有体会,我去过日本两三次,他的换乘太吓人了,用我们经常说的话是“螺蛳壳里做道场”,把一个一个小空间利用得非常好,他的轨道交通可以穿过一栋楼房的中间,楼顶可以盖个足球场,在大型写字楼下面、上面穿行,绝大多数人可以在东京周边卫星城居住,高效到达东京市中心,直接上楼到办公室。但我们没有一个城市做到这一点,而且我们已经把最好的机会丧失了,我们的规划太缺乏前瞻性了,就算不把轨道交通1号线布局在东莞、惠州,也应该布局在光明和坪山,一开始就应该让大量人群去坪山住,但这个机会已经丧失了。


现在轨道交通最密集的还是罗湖、福田、南山,大量新修的轨道交通也是与这三个区既有的轨道交通线进行接驳,未来每增加一条线,接驳效率会越低,类似于车公庙这种还会更多,空间已经被占了,没办法,躲不开,利益协调很难,拆除成本太高,利益已经固化办结了。

这是我不看好东莞和惠州很重要的原因,就算东莞和惠州以后成为“睡城”,那都是极其高昂的代价,如果你住在凤岗或黄江,到南山或福田上班,至少要花两个小时在路上,跋山涉水。人家说北京的交通,世界上最远的距离是你在五环,我也在五环,因为你在东五环,我在西五环,中间要花两三个小时。深莞惠房价涨这么多,是近年来投资炒作出来的,事实上最后它能不能实现这么高的收益?我是不看好,除非能推倒重来,规划能有突破性进展。



直播15:45   从长期看,全部是投资客是否很靠谱?


结论:投资是一回事,居住是另外一回事,如果不能居住,配套停留在规划上、图纸上,中短期内不会供应,配套起不来,就不能居住,开发商和买房的人都是这么想的,这就是“囚徒困境”。临深片区最大的楼盘龙光城,它的学校很好,如果临深片区的房子都像龙光城的话,那就好了。我去采访了几个临深片区的新楼盘,我说你的房子卖得差不多了,学校什么时候到位?他说没办法,没人住,我开了学校不是赔钱吗?后来我问了几个买房人“你大概什么时候来住?”他们说“开发商学校不起来,我怎么住?只能投资”。一个说你不给配套我就不来住,另一方说你不来住我就不给配套,这就是“囚徒困境”。


大家天天说轨道交通好,刚才被我很深入的批判了一通,规划的学校又是这个样子,像龙光城这样的楼盘太少了,龙光城的环境又好,学校也不错,还有大运城邦之类的,给我感觉龙光城和大运城邦根本不是临深楼盘,那不就是深圳的楼盘吗?


为什么说居住氛围要培育,为什么说成熟社区不是一天建成的,就是这个道理,从长期来看,全部是投资客是否很靠谱?你敢去投资吗?当然,刚才我说了,有几个楼盘还是比较好。


直播15:50   学位房需求是没有问题的


学位房,总基调:扛得住、硬通货。这些材料都是链家肖小平给我的,我跟她关系非常好,经常跟她讨论,材料是从她那儿来的,这六个字也是她总结出来的:扛得住、硬通货,是金子总会发光。


她给我很多图、很多数据,这是深圳幼儿园、小学、初中在校人数,图中蓝线是幼儿园在校人数、黄线是小学在校人数、绿线是初中在校人数,都是逐年增长,增长率全国第一,深圳学位房的需求不成问题,需求潜力很大,而且缺口也很大。这是目前深圳各区成交单价学位房,比如百花,我去那里看过,这个区域从居住的角度来讲实在太差了,但国诚花园居然卖出17万/平方米的单价。南山第二外国语学校观海台也是10万多,罗湖翠竹8末万,龙华高级中学分校9.5万,宝安中学7.6万(都市翠海华苑),龙岗阳光天健城是6.4万,这几个楼盘我看了一下,居住氛围最好的是阳光天健城,但它的价格跟整个区域差距有点大,总的来讲,给我的感觉是学位房价格太高了。


新学位的涨幅更高,2016年同比涨幅在30%-40%,很吓人,传统学位房上涨是10%左右,华润城二期价格比一期价格上涨太多了,深圳达到差不多翻番的地步。水榭春天新学位房基本上都涨了30%。你买学位房不仅能享受学位,还可以增值,世界上居然有这么好的投资产品,既可以让自己的孩子接受良好的教育,还能卖出一个好价钱。


未来的趋势,初中学位房更加重要,一方面深圳“小学+初中”学位太少了,南天二花园就是“小学+初中”学位,但这种房子太少了,绝大部分房子要么是小学学位,要么是初中学位,但现在看初中学位更重要,小学主要是靠家长,这是我自己的感受,小学主要靠家长,而且小学的时候孩子比较听话,小学学位房的重要性低一点。初中学位的重要性上来了,孩子到了初中,开始叛逆,不听话,功课负担太重,家长经常是跟着一起学习,现在初中教学的内容家长不一定会,我发现一些小学奥数题我都不会做,初中干脆给孩子搞一个很好的学位房算了,再加上补习班、培训机构基本上百分之百都要上,一个好的学位房,一个好的中学,再加上给孩子上补习班,家长能做到这一点已经很牛了。


我有一个朋友,孩子学习成绩很好,我问他现在学生考试成绩好最重要的决定因素是什么?他说第一位是家长,大家别以为学校很重要。小学、初中、高中这三个阶段,我觉得他讲得蛮有道理的,第一重要的是家长,凡是成功的人,家庭都是很幸福的,至少父母感情非常好,家庭是完整的。第二个因素是培训机构,现在国家要求给小学生、中学生减负,教学大纲很简单,但竞争水涨船高,教学大纲那点儿东西根本不够,那么培训机构是第二位的。第三重要的是小孩很上进,现在的孩子都个性很强,当然孩子的作用也取决于家长。第四才是学校。为什么说名校很重要呢?名校把一帮很牛的孩子聚集到一起,特别是初中、高中,他们之间的竞争很激烈,动力也就非常强。言下之意,学位房很重要,但是家长更重要。


直播15:55  新型学位房值得投资

新型学位房在2016年的表现比老学位房更好,因为有想象空间,老的学位房太贵了,10万以上了,谁敢买?从学位房长期投资价值来讲,我认为还是有前景的,因为深圳的优质学位太少了,深圳是一线城市中优质学位最少的,数都能数得出来,而深圳人对学位房的追求在一线城市中是最高的,包括给孩子创造很好的条件,包括投资学位房,这两项加起来,深圳人比北京人追逐学位房都要猛。这么少的学位房,那么多需求,再加上刚才讲的幼儿园、小学入学率增幅在一线城市中是最快的(24%),未来有没有更好的分配学位房的方式呢?大学区政策,但我们已经进行的学位房调整政策是不成功的,因为它只是把相对好的学校划成一个学区,一旦把差的学校划进来,大家就上访、游行示威。


而且抽签过程中大家都认为有猫腻,都不相信政府,最后认为最好的分配载体是房子。美国没有学位房的概念,房子的价值本身体现的是公共服务的连接、公共服务的集聚,这个房子辐射范围内公共服务价值越高,这个房子的价值越大,美国征收房产税就是这么征的,先对这个房子的价值进行评估,评估原则是什么?比如说有没有好的学校、有没有好的医院、距离高速公路入口有多近、附近有没有大型卖场、社会治安等等,这几个因素一评估,这个房子价值多少钱,乘以税率,就是你今年要交的房产税。我们买了这个房子70年的使用权,相当于有权70年享受这个区域的公共服务。当一种公共资源非常稀缺的情况下,最好的分配方式,就教育来说就是房子。











直播15:58  工业用地改造:房地产的新出口


工业用地改造是房地产的新出口,再加上深圳刚推出更新暂行措施,咚咚找房这方面做得非常好,接下来的嘉宾是这方面的专家,所以我只是谈一谈个人的体会,因为这一块不属于我的研究范畴,所以一直没有做。


未来深圳要贯彻国家提出的增加居住用地、盘活存量用地,以及“十三五”期间35套人才安居房,城市更新、城中村改造是必然趋势,现在新一版城市更新暂行措施中对于更新的门槛防地了,合法面积的占比从70%降到60%,土地变性的条件也放宽了,如果开发商能在公共设施、安居房方面做出很大贡献的话,这方面条件也放宽了,工改工门槛也放低了。



未来如果新房开发量和成交量出现很明显的下降的话,对于深圳固定资产投资的促进就会比较大,在这种压力下,必须要给房地产一个新的出口,就是工业用地和城市更新比有要新突破。如何能把工业用地当前处于的“囚徒困境”下,处于死结的状态打开,上海在想办法,全国各大城市都在想办法。


工业用地改功能,比如说商住公寓、创新型产业用房,居住+办公功能都具备,这种变相具有居住用途但是用地性质是工业的项目,未来会很明显的增加,在上位法制约比较严重的情况下能够实现突破的,短期内就是创新产业用房和商住公寓。中期内是土地用途管制,还有土地出让条件能不能实现根本性变化,这里面未来有一些机会。





直播16:00  租金下跌与房产投资

租赁市场,去年4月份租金下跌,房价上涨,好像深圳的房价、租售比达到800-1000比1,租金收益率在2%以内,甚至都没有2%,可能只有百分之1点多,比一年期定期存款利率都低。


为什么租金出现下跌呢?一是去年租赁市场供应放出来了,2015年和2016年投资客太多,投资客很多房子转到租赁市场。二是去年10月份之后房地产市场变差,很多人对短期内市场不看好,转入租赁市场。还有就是比如华为搬走、去年的“大众创业 万众创新”告一段落,南山很多创客失败,租赁需求下降,导致租金价格下调。还有11号线,大家搬到更远的地方去,南山的租金太高了,我可以顺着11号线去更远的地方。




刚才我已经讲到长租公寓,供应效率在提升。近三年城镇居民实际收入比GDP增速低,未来大户型、高档次的房子,特别是南山、福田区,不是很好租。


人民币走势对房地产市场的影响,刚才我已经讲了。


房产税的立法,我之前跟大家讲过房产税立法是中长期进程,在中国经济转型完成之前,房产税推出的概率不是特别大,房产税征收的很重要的前提条件,不动产统一登记也好,房地产信息联网也好,这些基础工作还没有做好,所以我个人认为不用考虑房产税短期的影响。


以上就是我今天的内容,希望能对大家2017年投资有所帮助。谢谢大家!


【主持人】:感谢李宇嘉博士的分享,接下来有十分钟提问时间。


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直播16:05  李博士与网友互动问答精选


【提问1】:李博士,你好!你讲到对2017年上半年看空,请问商业地产2017年会怎么样?


【李宇嘉】:你是说商业办公还是工业写字楼?


【提问】:写字楼或公寓之类的。



【李宇嘉】:商务公寓我觉得是比较好的机会,因为商务公寓的用地是商业性质,创新性产业用房是工业性质,这两个类型都可以,因为政府要给它一个出口,商品房住房市场如果很差的话,这两个等于变相的给市场提供不受限购限贷影响的产品。但对于写字楼我不看好,因为深圳的写字楼太过剩了,现在的四大总部基地,深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、前海总部基地等几大总部基地加起来量非常大,写字楼和商业地产的过剩已经是必然。举个很简单的例子,你到欢乐海岸三楼去看一下,基本上很多都是空的,凡是上到三楼效率都很低。



刚才我说到创业创新告一段落,有大量的泡沫,互联网金融的泡沫。互联网+对传统行业的影响,对办公空间的影响是非常大的,新兴行业对办公空间的需求很小,现在提出来融合办公,一个房间可以容纳几个公司,我不看好办公。商业受互联网+的影响更大,随着未来老百姓经济收入水平的下降,商业需求也在减少,为什么2016年“双十一”成交量比2011年翻了一倍?在这种情况下你对实体商业还有什么需求?包括现在吃饭,我不用在沿街,我只需要在租金很便宜的地方租个地方做菜给你送过去。在这种情况下,不管是商业地产还是写字楼,中长期我都不看好。







【提问2】:请问工业性质的公寓有没有投资价值?工业性质的公寓以后再卖的时候出手会不会有麻烦?比如贷款、名额,因为它要以公司名义购买,会不会有其他税费?我听说股权转让是没有税费的,我想了解一下工业性质用地的公寓您有什么看法。


【李宇嘉】:你是指商务公寓?


【提问】:工业用地上面盖的公寓。


【李宇嘉】:应该是创新型产业用房,可以分割产权销售,大多数都是这种。我刚才讲了,这是一个投资的机会,万科云城就是这种模式,很有代表性。


【提问】:不一样,万科云城是商业性质的公寓,我这个是工业性质的公寓。


【李宇嘉】:万科云城的用地性质很大一块都是工业用地,它是创新型产业用房,每一间都可以卖。2016年这个品种比较火,我认为未来这两个品种还会有放量供应,12月份商务公寓的批售量非常大,10月4日调控到现在住宅项目新增只有3个,但商务公寓项目很多,相当于很多资金在往这方面走。大环境第一和第二个背景我已经说了,你自己决定要不要投资,但短期内确实有资金往这个方向走,从地方政府来讲,必须要给这样一个出口,否则房地产会下降的很厉害,国家不会容忍这个事情发生的。

我刚才讲了六、七个大问题,第一、第二个问题是后面那几个问题的大前提,站在这个角度看问题会更长远。





【提问3】:刚才您讲到学位房还是有一定的投资价值,但是目前很多学校的学位房都被锁定九年(小学+初中),以后会不会所有房子的学位都被锁住,这样的话二手房再抛售就有很大压力了。


【李宇嘉】:被锁定之后你去买这个学位房,和没有锁定买这个学位房,本身市场就会自动进行定价。你去买被锁定的学位房,你可能会说我自己住,未来用,或者我只是为它解锁之后再卖,锁定的学位房肯定比没有锁定的价格要低一些,这是毫无疑问的,不知道这样有没有回答了你的问题?


最后再讲一点,大家不要与趋势为敌,不要看轻国家调控政策,不要过分相信深圳的需求,大家一定要站在很理性的角度看中长期深圳楼市走势。

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直播16:15  调控后的深圳楼市真相 涨?跌?



【任晋东】:各位来宾,大家好!首先感谢主办方给我这样一个分享的机会,也感谢李博士前面精彩的分享,刚才李博士从宏观角度对深圳楼市进行了全面的解剖,接下来我跟大家讲一些数据,以及我对这些数据的看法。


这是2016年深圳二手房住宅过户数据走势,2016年3月份过户量是18706套,达到最高峰,这也是深圳的历史最高峰值。2016年深圳楼市两次中箭,第一次是“3.25”,一般过户数据都有半个月到一个月的延滞期,5月份过户量下降到3728套,3700多套在深圳以往历史中也算是比较低的数据。


“3.25”之后深圳楼市影响不是特别大,虽然5月份过户量只有3700多套,但6、7、8、9月份已经回暖到7000多套,7000多套二手过户数据,如果能持续几个月的话,应该可以进入到上升通道,进入量价齐升的趋势。


刚才我说深圳楼市两次中箭,这在历史上是非常罕见的,以前我们是楼市调控政策,顶多配一些加息或限购方面的政策,但是一年两次地方政府的调控是非常罕见的。“10.4”之后,过户量回到3800多套,“3.25”的影响其实是非常有限的,只是短期遏制楼市过热,但“10.4”之后楼市遭遇众创,“10.4”是史上最严调控政策,它从三个端口遏制楼市,首先是开发商卖不了房子,二是代理公司中介公司卖不了房子,三是对需求端购房者限购限贷。

 

通过一线观察,2017年1月份的前面几天过户量一般般,成交量在4000套左右,未来几个月每个月成交数据持续徘徊在4000套左右,实际上是比较危险的。


再看一下深圳二手房住宅成交均价2016年的走势,深圳二手房成交均价在“3.25”之后并没有受到比较大的创伤,反而8、9月份达到历史最高峰(5.5万),10月份之后很明显一根曲线下来,11月份回调到5.25万,12月份5.26万,这说明“10.4”政策还是非常有效果的。


罗湖逸翠园9月底、10月初的成交价是4.9万/平方米,同面积、同户型、楼层差不多,10月底的成交价是4.12万/平方米,跌幅近20%。宝安菁英趣庭也有一点点跌幅,从样本对比来看,价格比新政前高的也有一些,这说明市场现在处于两极分化的状态,多数区域微跌,部分区域价格趋于稳定。



还有一个特别典型的案例,我前段时间看数据时发现的一个楼盘,坂田上品雅园,这个楼盘受学位房升级的影响,2016年6-7月的成交价是4万/平方米出头,但9月份成交价直接跳涨到5万,不到两个月时间差不多有20%的涨幅,9月底大部分报价冲到6万,但现在挂牌价已经回落至5.5万左右。这说明深圳楼市两极分化非常明显,尤其是年末这段时间,可能有非常多急需资金的业主大幅降价快速套现,预计本月个案波动还会继续有震荡,可能这种震荡持续到春节以后,春节之后震荡趋势慢慢减弱,整体趋于平稳,春节之后的趋势也就是2017年的大概走势。


直播16:25  2017年深圳楼市基本面分析



对比完新政前后深圳楼市,接下来讲讲深圳楼市基本面分析。刚才李博士也说了,我们千万不要与趋势为敌,我判断趋势的基本要素:上涨趋势要延续4-6个月,成交量保持在7000套以上,当成交量达到这一数字的时候,肯定会出现量价齐升。下跌趋势,按照深圳以往的数据,如果连续4-6个月成交量在5000套以下即进入下跌趋势,可能深圳楼市就会有比较大的下跌波动。盘整趋势,即成交量徘徊在5000到7000套之间,这种趋势下,房价没有太大的波动,可能就像现在这样,分化比较明显,有些楼盘上涨10%、20%,但也有些盘下跌20%、30%。


2009年1-12月深圳楼市二手房量价走势,2009年深圳的二手房价格比较稳定,有月度20%左右的涨幅,1月份价格是1.1万多,12月是1.4万多。当时的背景是08年之后,08年经济危机,全球楼市到了最底部,09年深圳楼市开始回暖,涨幅有30%左右。全市成交套数从3月份开始基本上每个月都是1万套以上,这是很明显的上升趋势。


2010年9月30日深圳开始执行限购令,我们现在所说的限购是从2010年开始的,虽然2010年有了限购令、有了限购政策,实际上2010年的深圳二手房还是处于上升通道,深圳二手房从3月份开始量基本上保持在7000以上,最低的有7600,最高的是14000,价格从1.5-1.9万,上涨20%-30%。这说明深圳的限购政策对于市场的影响并不是非常大,主要是因为有庞大的需求。


2011年7月11日,深圳开始对二手房实行按评估价征税,大幅提高评估价,连续加息,营业税两年改五年。2011年是非常典型的年份,7月11日开始执行评估价上调,7月份之后深圳二手房成交量开始断崖式下跌,到达历史最低点2394套,这是深圳市历史上二手成交最低点,迄今为止没有打破这个最低点,同时价格也略微有所下调。8月份开始之后的几个月成交量都是在4000以内,这是比较典型的即将进入下降通道的趋势,但价格从最高峰到最低峰才下跌不到10%。


2012年量在持续回暖,从3月份的4000多套,然后5000多套、7000多套、8000多套,市场逐步回暖,价格在震荡中慢慢上升,大概上升10%左右,从1.9万到2.2万。


2013年3月份达到全年最高峰18375套过户量,4、5月份开始,之后基本上每个月都在7000套徘徊,这也是典型的进入量价齐升通道的趋势,价格从2.2万到2.8万,也是量价齐升的年份。


2014年二手过户成交大部分在4000-6000套以内,基本处于盘整趋势,均价从1月份的2.9万到12月份的3万,整体波动不是特别大。如果判断2017年走势的话,我觉得2014年和2011年这两个年份的曲线走势很值得参考。


2015年是令深圳人难忘的一年,“3.30”之后,增值税5改2,降息降准,不断的利好政策。3月份7000多套,历史最高峰值17000多套过户量,基本上每个月都是在7000套以上,均价从3.1万到4.8万,整体涨幅60%以上。大家看到2015年这张图会不会很有感触?


从历史数据我们可以看到,调控政策导致均价波动震荡,但是改变不了深圳楼市比较大的趋势,整个还是上涨的趋势。2004-2016年,深圳二手房成交均价走势实际上是非常大的曲线上涨,只有08年略微下跌。


直播16:30  2017年深圳楼市几大关键词“机”


深圳楼市是四大一线城市当中面积最小、人均住宅面积最少的城市。我们通过历史的脉搏来梳理深圳楼市2017年走势。


不看现在,看未来。市场由盛转衰,涨久必跌、跌久必涨是历史规律,不管什么市场都有小波动。



不乐观,不悲观。不乐观的原因刚才李博士也讲过,我记得很清楚,去年上旬很多领导及周小川在出席会议的时候都在说楼市加杠杆没有错,我们要加快去库存结构,2016年初中央经济工作会议也在说要加快去库存,增加杠杆,要对楼市进行很大的扶持。但去年下半年决策层所有官员都在说楼市加杠杆有罪,中国的楼市有泡沫,这说明去年下半年决策层在对待楼市的态度上达成了统一,大家都认为这种情况下应该进行调控,所以才有了今年下半年全国范围内大面积的密集调控,实际上上半年的调控只是为了遏制楼市的快速上涨,下半年的调控是抱着对楼市进行打压的态度。市场在高压的情况下反弹的可能性非常少,而且市场经过了2015年以及2016年的暴涨之后,需要一段时间的消化。

不悲观主要是针对强一线、弱二线、衰三线的长期趋势,国内一线房地产市场的繁荣主要是基于以下几点:第一点是在所有行业中,楼市的金融杠杆是最便捷、成本最低的,不知道在座各位有没有做实体产业的,大家会发现不管你做什么贷款,任何贷款比房贷利率还低的基本上是很少的。楼市的金融杠杆最便捷、成本最低。


第二点是除了楼市,其他实体产业的衰退。宏观经济不景气,很多投资渠道都没有了,去年上半年以及2015年,P2P行业倒闭潮造成实体行业的衰退,很多人都有投资需求,除了楼市,大家找不到比楼市更加安全、更加保值增值的渠道。第三点是华人社会传统的置业安家的观念,华人是最喜欢买房子的群体。


第四点是一线城市的发展,实际上是整个全国二三四五线城市反哺的结果。大家看一线城市不光看一线城市的情况,更多时候要看一线城市的购买力来源,他们都是来自二三四五线城市,大量劳动力由生产力的低于移民到生产力高的城市,来促进经济发展,这是必然的情况,这也可以解释原来在温家宝时期,很多人都在提全国的城镇化,而现在大家都在说大都市圈,这是一线城市发展的必然。


有一个非常好的例子,日本曾经有过不堪史,但有一点大家不知道,1972年日本总理田中角荣提出了一个施政观点,叫做“日本列岛改造论”,他在书中提出一个非常美好的社会,跟我们的城镇化是一样的,他要在全国建设非常多的迷你城市,类似我们的全面城镇化。根据他的这一理念,日本内阁开始推行均衡发展政策,这才造成之后日本经济发展缓慢。我们看过很多例子,一线城市的发展是必然的。


波段操作,波谷进,波峰出。为什么波段操作呢?从我前面分享的数据可以看到,实际上在很多年份,深圳楼市的均价曲线图并不是直线上涨的趋势,它是有波段的,比如这个月的均价是3万,可能下个月的均价到了3.2万、3.3万。


调整是为了更好的前进。这句话不是我说的,是我根据2009-2016年深圳楼市的走势总结出来的,所有调整都是为了更好的前进。历史最低点2011年7月份政策出来,8月份二手房过户量到历史最低值2000多套,但价格没有出现太大下跌。2012年反而价格开始慢慢回升,成交量也开始慢慢回升,这充分说明调整是为了更好的前进。们在2015到2016年把很多预备两三年之后购买的刚需提前释放了,即使没有调控政策,市场也不可能出现短期大涨的趋势,现阶段调整是为了更好的前进。


直播16:40 2017年深圳楼市全面操作指南


不看单价看总价。2016年深圳二手房总价成交结构图,200-500万的二手房总价区间占据所有成交区间的50%以上,

 

不看楼盘看面积。2016年深圳二手房住宅面积区间成交结构,大部分在51-90平之间,9月份达到50%以上,整体区间占五成以上,如果投资买房的话,我们一般建议买50-90平之间,总价200万到500万之间,这样的房子不管在什么市场下都可以很快套现。


这是各个区域二手房住宅面积区间成交结构图,从这张图上我们可以很明显看到各个区的区别,罗湖50平米以下的房子成交量达到近50%,很多朋友问100万首付在哪里买房,看到这张图就不用说了,直接去罗湖买房,罗湖50平米以内的房子占成交比例的近50%。南山除50-90平以外,50平以下和90-120平的房子合起来和中间面积的成交是一样的,所以南山的成交比较均衡,不会出现哪个区间的房子占据50%以上。宝安、福田也是差不多50-90平占据50%以上的份额。福田自住的比较多,罗湖投资的比较多,2016年下半年罗湖的小房子经过一轮补涨,上半年经过全市价格上涨之后,大家回过头来发现罗湖小房子的价格还没有涨起来,下半年有很大一拨人跑到罗湖购买50平米以下的小房子,造成下半年罗湖小户型的繁荣。


看完月供看首付。2015年以后,深圳有很多投资客非常热衷于高杠杆,并且有很多理论,实际上我觉得这是比较错误的做法。高杠杆的条件主要基于几个方面:一是短期可以预期升值,二是月供要在可以承受的压力范围之内,因为做高杠杆就意味着你的月供会增加,如果月供超过你的承受压力,你会过得很累。三是必须有持续稳健的现金流。计算投资的盈利必须要计算很多东西,要计算利率、资金成本、时间成本、精力成本等等。2017年应该说是高杠杆入市比较好的年份,大部分房价震荡的时候,贷款比例可以高一些,所以很多人选择高杠杆,但是你的月供必须在可以承受的压力范围内,我一向的观点是在月供可以承受的范围内,能加多大杠杆就加多大杠杆。


深圳从2008年开始到现在的图,2011-2013年初总共加息了4、5次,有多轮调控政策,营业税2改5,甚至开始执行限购政策,评估价上调,各种手段加在楼市上,价格只是小幅震荡,回调有限。2014-2015年初也是一样的图形,小幅震荡,价格没有出现比较大的波动。2015年“3.30”放闸之后,价格出现非常大的攀升。


2017年可以用五个字来说:震荡中前行。因为2017年的震荡是毋庸置疑的,2017年你指望楼市出现比较大的涨幅或者出现比较大的跌幅是不可能的,只可能在震荡中慢慢前行,慢慢攀升,可能2017年、2018年、2019年过后,楼市随着这一轮高压政策过去之后,下一轮利好政策开始出现,楼市才会出现新的高峰,2017年、2018年还是在震荡中前行的趋势。


今天我就跟大家讲这么多,主要是进行数据分享。谢谢大家!




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直播16:50   2016年深圳新房供应和成交




【牛浩思】:大家下午好!刚才听了李博士和任老师的分享,受益匪浅,他们分别从宏观和中观层面为我们阐述了目前深圳所处的楼市环境,以及在这样的楼市环境当中的操作方式。



不管是我们经历过的2014年“9.30”,2015年“3.30”之后楼市暴涨以及最近“10.4”新政之后楼市速冻期,楼市转变都是因为政策变动,因为政策会影响到众多方面。调控目的之前李宇嘉博士也提到了,是为了让市场更加健康有序发展,在牛浩思看来,深圳这个城市的基本面是比较好的,暂时的调控状态不会打破城市生长态势,现阶段在观望的时候不要错过值得关注的项目。


今天我代表牛浩思团队从更为细致的角度来看过去一年深圳新房的供需状况,重点向大家展示2017年深圳新房整体布局以及各个区域的新房供应情况,附带片区解析。




这是近五年来深圳新房预售面积统计图,2016年深圳新房预售面积约411万平米,比2015年减少约39%,连续四年增加之后,去年是最低谷的情况,全年预售面积是近五年来的新低,成交401万平米,同比减少约39%。从这两个39%我们可以看出两点问题:一是如果只从新增供应和成交来看,深圳目前的房价是在有购买力支撑的情况下实现基本的供需平衡,这也说明供需的基本面没有彻底转变,新房住宅库存依然稳定在两年前的水平。换一个角度来看,深圳这么高的房价,有一定的因素是供给端的压制,供需没有得到根本性缓解。



根据统计,2016年深圳有近70个新房住宅取得预售许可,纯商业项目有30个,加起来有百来个项目,其中龙岗区供应量最大,超过38%,供应套数1.7万多套,我们把龙华、宝安、光明算入大宝安的话,大概大宝安的占比是19%,龙岗、宝安双箭齐发的局面彻底转变为龙岗一枝独秀。南山位于第二供应位置,这是近几年新房供应市场不大出现的现象,南山区新增预售面积占比20%,但新增套数只有13%,去年这一批新房的套均面积是150平米,南山的新房全面豪宅化。去年入市的半岛城邦3期、双玺等楼盘,均价都去到10万/平方米以上。


我们团队2015年提到过深圳外围片区,比如观澜、松岗、坪山、光明等区域,新增供应开始活跃起来,从2016年的数据来看,这些区域的活跃已经成为常态化,光明、坪山这两个区的占比已经达到11%。



成交方面,去年新房成交套数大概4万的套,二手房有10万套,这么看来,深圳新房的市场规模是非常小的,内陆一些城市,如武汉、长沙、青岛等去年的新房成交套数有20万甚至30万套,深圳的新房不过15万套,这就比较尴尬了,说明深圳每年的新房供应不仅影响着我们对新楼盘的选择,也影响着我们职业投资的方向,我们算上自己的意向片区或资金购买条件,可选择的楼盘并不太多。


就我目前接触的开发商来看,他们对市场价格还是相对比较乐观的,至少不是在大跌的角度,只是利润高低的区别,他们更关心的还是交易量,我们也注意到现在这个阶段入市新房的优惠力度比之前大得多,实际价格有松动。6月达到高点,此后“10.4”因为备案延迟的问题,其实是走入下降通道。


直播17:00   2017年深圳新房的整体布局


根据牛浩思团队的统计,预计2017年全市有145个新盘可供选择,这只是初步预计,我们把可能入市的项目都包括进去,包括住宅、商务公寓,具体入市时间点要以开发商公布的为准。根据我们的统计显示,整体供应项目比2016年有所增加,可供应面积有所提升,但是依照目前的市场行情,调控政策短时间内不会放松,真正预售项目可能还不如去年,具体要看开发商的策略,部分没有优势的楼盘不排除会继续增加优惠力度,走量销售。龙岗、宝安、坪山这三个片区的供应量比较多,尤其龙岗依然是楼盘供应主力,其他区基本上是在10个左右。值得关注的是罗湖、坪山,相对于去年的入市量来说有爆发式增长。



从各区供应土地来源来看,旧城改造已经成为新房供应的主要渠道,根据牛浩思的统计,这145个项目中,过半项目来源于旧改,部分地块比较大,综合体比比皆是,刚才提到供给会影响我们的置业判断。从这几年的供应土地来看,可以看到深圳新房有哪些热点的变化,比如说早先是大规模新增空地,它们有优质的规划,也有比较大的自主倾注,典型的有宝中、龙中、红山、后海,现阶段是前海、留仙洞区域,未来可能出现在光明、坪山等。除了土地往原关外地区和更偏远的外围地区走,地铁口物业就成为追捧对象,比如早些时候的龙岗线、龙华线沿线物业,宝安北部的一些项目,包括去年房网论坛炒得沸沸扬扬的14号线。超级旧改完成的综合体,地铁物业交叉的项目,比如壹城中心花园,它的区位可能没有那么好,交通及周边环境也有很多不尽如人意的地方,但是整体预期向好,依然会受到追捧。



这张图中我们把新增空地用红色圈表示,把旧改用地用蓝色圈表示,这些区域是近些年的热点开发区域,当这些区域的人口持续导入之后,会形成新商圈,会有商业价值的提升,进而传导到物业价值的提升。今年145个项目中,其中有53个项目带集中商业。


这张图大致勾勒了深圳地铁新一轮规划走线,主要关注四期首批规划,外围片区,包括光明、公明以及中部和东部片区的地铁覆盖比之前好很多,置业价值也会从中体现出来,我们把地铁站一公里内的项目统计出来之后发现有84个,把地铁口1公里内以及带集中型商业的项目在地图上标识出来,龙华、龙中、光明、笋岗有比较多的项目值得关注。


这是各个区具备这两个属性的项目,由于时间关系不一一说,大家从直播中可以看到。


直播17:10 各区新房供应情况及片区解析

各个片区新房分布情况,龙华区2017年预计有20个楼盘入市,老龙华会比较热闹,它不再像前两年那样只有壹城中心花园这一根独苗,按照统计来看,预计会有5个项目入市,而且都是旧改项目。说到老龙华,不得不提它的交通问题,如果在龙华住过一段时间可能都能亲身体会到它的拥堵和高人口密度,我们团队比较认可的是它的价格在这两年达到高位,短期2-3年之内楼盘应该更注重居住属性。


民治片区的势头有所减弱,主要是因为传统新地开发接近尾声,旧改周期处于空窗期,供应数不如大观澜区域。观澜这两年有目共睹的是彻底打破了新房市场上的成绩,虽然区政府确定在观澜,昨天行政区刚成立,但是对于观澜来说,最佳的利好还是地铁4号线北延线,尤其是综合体项目更为适合,之前入市的合正观澜汇,既有地铁,又有大型商业配套,这种项目比较抢手。但是根据我们的统计显示,虽然大观澜这三个街道有7个新楼盘入市,但是相比前两年而言,可供选择的楼盘项目并不是太多,主要是这些项目离地铁口比较远,对于以轨道交通通勤为导向的置业者来说,选择比较尴尬。

大浪这两年来一直不温不火,入市量不多,但总有一两个闪光的项目,今年会有位于龙胜的鸿荣源项目,如果价格合适的话,其实是个不错的选择。


龙岗预计有46个项目,尤其是龙中达到15个至多,这里说的龙中把大运、爱联、南联都算进去了,因为它们的地带是相同的,各方面配套相通,在这个大片区范围里,龙中15个新盘,比关内几个区的数量还要多,可见龙中未来仍然是比较大的热点,尽管它离市中心比较远,跟观澜、平湖相比,离市中心的距离没有太大优势,但从居住体验来说,龙中的综合属性还是很不错,不比市中心差,未来东部的产业配套如果能跟得上的话,龙中很有机会成为这一区域的核心。未来几年龙中的交通也有显著改善的规划,比如刚才提到的14号线、16号线,这两条线预计明后两年之内会动工,再加上龙中现在的商业配套和教育资源都不错,片区密度不高,是比较宜的选择。

坂田和布吉分别都有8个项目,坂田在龙岗区内是比较特殊的,它的比较对话是龙华,龙坂片区作为深圳中部热点片区,加上华为的原因,但是坂田的话题总是比较低调,不管是依附于华为还是龙华,它的房价也有点依附于龙华的感觉,我们认为未来五年之内,随着坂田交通环境的改善,比如10号线,还有学区价值的提升,传闻深圳实验可能会在那边办学,坂田的置业价值不会比龙华低,至少不会比老龙华差,只不过目前缺的是像龙华红山这一带有整体炒作概念的区域。目前坂田的商业配套有点偏软,城市广场一带的性价比现在看还是比较高的,可以重点考虑。


布吉的问题在于高度开发上,即密度比较大,没有太多的连片土地,缺乏炒作空间和想象空间,旧改举步维艰,导致交通、城区环境比较糟糕,居住感一般,尽管布吉靠近市中心,但它的价格在龙岗区都不算太有优势,也不突出。不过具体楼盘还是要具体看,这只是整体的概念,部分片区,比如石芽岭地区有成片新出来的项目,宜居属性在布吉来说还是不错的


平湖有4个项目,受益于10号线,尤其是平湖中心站会形成平湖的新中心,片区内佳兆业的项目我们目测会火,跟观澜比起来,目前平湖有一点价格优势。


至于新生和平地,知道受益于3号线东延和14号线的规划,坪地比较远,新房供给寥寥无几,去年开始获得一定的关注,今年预计入市项目有8个,但这个片区整体口碑一般,商业配套需要进一步补充。另外一点是厌恶型设施离得比较近,虽然没有实际证明这一带的厌恶型设施会对居住会产生多大影响,但至少心理感受是不大好的。但其价格始终是一个吸引点,如果选择该片区置业,我们团队认为尽量选择大花园、低密度小区。


横岗有一定购买价值,整体性价比比较高,现状配套可以接受,跟龙中、大运、荷坳一带比,价格便宜一些,而且离市中心比较近。如果后期有大社区项目出现,结合地铁规划不妨考虑一下。



宝安跟龙华的供应数目差不多,有21个,除了传统供应主力区西乡之外,我们发现沙井已经冒了出来,这是因为11号线大大缩短了沙井与市中心的时间距离,沙井有比较多的城市更新,如果力度加大的话,宝安新房的供应还有进一步向北延伸的趋势,只是今年新房市场在福永、松岗,体现不出来,应该是旧改周期空窗的问题。


石岩今年有一个在售的项目,但我们认为价格有些虚高,片区发展潜力可能还不如北部的光明区域。

宝安的整体价格比龙岗区高得多,主要是因为产业对接的原因,现在对接福田、南山,以后还会对接前海,城市向西的趋势是我们经常说的,它会带动宝安片区置业的价值点。另外交通也很关键,宝安的地块,如果不算石岩的话,它是南北比较狭长的纵深,交通接驳比较好,11号线让宝安北部抓到了新房市场开发的机遇,接下来准备上现的12号线以及后期交通规划,都会继续强大南北交通的通达性。


宝中、新安分别是宝安新、旧中心,现在可以把宝中当成市区的一部分来看待,前海深度开发,宝中新房是受益最大的,后续项目会强调豪宅属性。新安主要靠旧改,已经有多个大型旧改社区项目入市,后面还会有类似于中洲、勤诚达这样的大社区项目,整体居住氛围不错,而且有不错的学位优势,会发展成比较宜居、比较纯粹的住宅片区。宝中跟新安比稍微有一点遗憾的是学位,它的学位不管是跟新安比,还是跟市区的热点片区比,学位价值稍微弱了一点。



南山预计有9个新盘入市,全新住宅社区仅2个,这2个住宅一个是位于科技园,一个项目是位于西丽,科技园在深大旁边,视野和地段都不错,是社区新盘;西丽的是一个大型综合体,西丽这两年的变化我们也有目共睹,变化非常明显,主要是依靠留仙洞总部基地和大学城概念,有好几个品质不错的项目,而且大部分是综合物业,综合物业对于一个片区的配套和环境都有很大的提升。除了这两个项目之外,其余项目都是商务公寓或商办物业,公寓有不少是填补高端住宅市场的空缺项目,比如深圳湾总部基地的臻湾汇今年会入市。



前海还是具有投资优势的区域,前海东岸、豪放天际等都有一定的价格优势,还有南山实验的学位优势,可以关注一下,南山还有一小波公寓入市。这两三年来深圳市场曝光率比较高,包括商住商务公寓以及工业用地商务公寓,一个原因是近几年城市更新的项目比较多,商住用地、产业用地供给剧增。另一个原因是对于开发商来说,住房需求比产业需求更有利可图,虽然深圳普通住宅这几年限购,公寓会有一定的市场需求,但我们发现公寓会存在一定的泡沫,因为公寓本身具备跟住宅不同的特殊性,投资模式主要是长期持有,吃租金为主,加上这两年来涌进了一些工改公寓、长租公寓产品,对商务公寓这一块的租金会形成冲击。

另一方面,我们可以重点关注高端豪宅公寓、大户型,例如深圳湾一号,因为豪宅市场会进一步分化,总部经济较好的情况之下,高端居住需求会有进一步集聚的态势。除了大户型,还有一些极小户型的公寓也可以关注,它在较长一段时间之内可能会取代部分现在城中村的功能,我们尽量选择靠近商业中心,包括新商圈、旧商圈、交通环境好的项目,至于不大不小的,八、九十平甚至七十多平,对于普通家庭来说,没有学区需求的就不大建议考虑了。


罗湖预计有13个新盘入市,这个统计对于罗湖来说是一个天量数目了,这几年罗湖的建设从开发期进入兑现周期,特别是笋岗这一带我们统计有5个项目,其实现在有10个项目正在拆迁或动工,由于图纸性质的问题,笋岗这一片区新房主要是商务公寓和办公物业,只有少量住宅产品,如果产业能跟得上旧改步伐的话,笋岗这一轮蜕变也值得关注。这有点像福田区的深业上城,深业上城跟这一带是比较像的,分别会成为福田和罗湖片区的新名片,它有较大的产业聚集空间。






福田预计有11个新盘入市,其中安托山有5个项目,跟笋岗比较像,基本上承担起一个区半数的供应数,但跟笋岗不同的是安托山的新盘项目全都新开发,住宅属性几乎达到百分之百,这也是跟笋岗完全不一样的,安托山是福田独一无二的白地开发区域,这种白地开发具备想象空间,有炒作话题,有潜力可挖,关键是安托山的地段比较适中,在华侨城和香蜜湖一带,但其居住品质和居住氛围还是无法跟华侨城、香蜜湖比。从入市楼盘来看,价格并不便宜,起步价甚至可以比肩顶尖豪宅,某种程度上有一定透支,如果是自住型的话,更应该关注比较成熟的片区。


福田今年住宅的供应量占比比较大,跟罗湖、南山完全不一样,这一点比较特殊,所以对于改善性需求的置业者来说,不妨多关注福田中心区的新房住宅。


坪山有12个新盘,光明只有4个,坪山这12个新盘不一定全部入市,相比2016年,这个量有点大,而且坪山项目的统计跟以往差别不大,主要是在坪山高铁站周边,这个区域今后几年应该还是坪山新盘项目集聚地,虽然相比深圳其他区域来说,坪山有大量空白土地,而且我们也认为它未来因为有白地开发会形成热点,目前开发的楼盘中过半是旧改。坪山不管是交通接驳还是商业配套都有很大的提升空间,轨道交通站点以及其价格优势,依然是我们置业坪山的主导因素,如果这两点中的其中一点缺乏的话,就要谨慎考虑了。


光明的比较对象是坪山,在新一轮城市热点区域中,它跟坪山拥有较多的土地,也承担起城市产业转移和人口对接作用,从整体深圳的发展趋势来看,我们团队看好光明的比例高一些。光明的4个楼盘,其中3个分布于公明,以旧改开发为主。这4个项目中,其中3个布局在地铁6号线周边,这一轮关注光明是挺不错的选择。


最后谈一下盐田和大鹏,盐田8号线一期其实是2号线东延项目,8号线地铁做了很多年,之前炒作过一段时间,价格有过飞涨周期,但是因为地铁规划建设的落后,价格迅速回落。现在8号线已经明确开工,它又受到市场的关注,对于普通刚需来说,选择盐田可以在居住环境、品质和交通的矛盾中找到平衡点。盐田虽然有不错的环境,有山有海,但整体地理位置和可开发土地有比较大的限制,如果从投资角度来说,炒作空间并不大,但从自住角度还是挺不错的,在深圳拥有一处亲海,价格有优势,商业配套、居家氛围都不错的区域,盐田是不可多得的,价格也比较低,比宝中碧海片区还要低,目前沙头角的房价大概4.2万/平方米,盐田港后方陆域的价格是3.7万/平方米左右。


我们认为大鹏没有必要关注的原因是买了也不好住,除非本身就在大鹏周边或在大鹏工作。

以上就是2017年新房市场各片区供应情况,我跟大家分享的就这么多,如果有什么问题的话,可以向淘房哥、牛浩思提问。谢谢大家!


直播17:30 “咚咚金服”隆重上线


【主持人】:非常谢谢牛浩思比较精彩的干货分享,我是品牌资源部中心负责人羊洋,首先非常感谢大家在2016年一如既往的支持房网,支持咚咚找房。谢谢大家!



接下来我简单跟大家作一个介绍,公司成立17年以来,一直都是服务购房者和业主,但我们公司一直没有金融环节,在座朋友有没有见过“咚咚金服”这四个字或者有了解的?都是通过群的方式吗?为什么会加入咚咚金服环节?是因为我们自己面向几十万的购房者一直没有这个入口,我们建了一个群,前100位进群的网友会获得礼品,咚咚金服的创始人都是各个银行的行长离开银行之后的创业平台,咚咚金服去年一年服务了三千位业主,现在代理37家银行产品,上个礼拜新开群,每天的咨询量达到214个,欢迎在座各位对资金有需求的朋友,比如我有一套房,还想多贷款,银行只给我贷3-4成,我想贷7、8成的,欢迎大家加入我们的群,我们群服务的宗旨和理念就是解决大家贷款无门路的问题。

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