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【现场直播】1月8日下午14:30房网海外百万环球资产大讲堂开课!

齐天天 媒体 发布时间:2017.01.08 10:50:13
浏览:4195

  今天下午2点半房网海外】将携手VBOSS创富汇在华侨城智慧广场举办一场以“100万环球资产配置”为主题的海外百万环球资产配置专家讲堂,为大家解析资产配置新方向。届时,房网将进行全程直播,敬请关注!



  活动时间:1月8日下午14:00


  活动地点:华侨城智慧广场商业中心BM层VBOSS创富汇


  主持人:深圳房地产信息网地产事业部总经理 周学军


  活动内容:


  第一部分【VBOSS大讲堂—全球资产配置商学院】


  第二部分【一站式资产交易会】,严选近6个海外优质资产、香港笋盘及临深项目,进行现场路展。


----------14:00直播开始,敬请关注!----------


  14:10,活动还没开始,先上一波现场图。


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嘉宾签到


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茶水点心区


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嘉宾们在交流


  14:40,活动开始。


  主持人:各位亲爱的来宾,欢迎大家来到100万环球资产发布会,在这个交易会期间,会有20多个优质项目给大家提供选择,今天在这里我们重点先为大家介绍三个项目。在介绍项目之前,我们也请到了资深投资理财专家为大家分享海外置业经验。首先上场的是房信网的周总,他自己是在英国也有一套房产,他将给我们讲他的海外投资经验以及个人理财案例。有请周总!


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  14:50,周学军:大家好!今天是新老朋友在这里聚会、聊天、喝茶,包括房信网给很多朋友发出邀约,今天下午请大家过来喝茶、聊天,聊人生的日子应该来说在海外更合适一点,到这里聊聊投资。其实我今天想讲三个故事,这三个故事都是发生在我的朋友圈包括我自己身上,这三个故事其实都跟海外投资、置业、移民有关系。


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  周学军:我有一个朋友很喜欢打高尔夫球,去了一趟澳洲,然后跟一帮朋友以打高尔夫球的名义去澳洲旅行,发现墨尔本这个城市非常不错,最后在墨尔本把房子买下来了,现在怎么样呢?因为他小孩还小,我上个礼拜去他办公室喝茶的时候,他也在聊以后等孩子长大了,这套房子拿来做孩子的以后留学的住宿已经是绰绰有余了,因为他买的是商务公寓,海外的商务公寓其实跟咱们概念里的商务公寓不太一样,它的商务公寓是非常大的房子,全部都带精装的。这个朋友他有一定的经济基础,所以他能买得起大的公寓。


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  周学军:另外一位是我的非常好的朋友,他其实是国家万人计划的一员,也就是国家要引进的在国外的优秀人才。但是这位朋友在回国工作一段时间之后,他又主动放弃了万人计划的份额,他还是回到了英国,在英国做什么呢?他是买下来一栋工业厂房,把它改成商务公寓,就在大学附近,他的收入现在在我认识的华人圈里面是最高的,因为他绝大部分都是咱们的亚洲学生、华人学生占了60%以上,因为它适合亚洲人的生活,他把衣食住行全部按照亚洲学生的需求来打造的。


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  周学军:第三个就是我的故事。我2016年8月份去英国旅行,在距离伦敦市中心大概35-40分钟车程的一个小镇,当时我觉得这个小镇的环境非常舒服,适合养老,所以萌发了去看房子的想法。在一个大学附近,看到了一栋我们国内叫双拼,国外叫House的房子,大概300平米,前面有两个车位,后面大概有一个150平左右的小花园。这个房子如果按照我的概念的话会很贵,但当后来我一到现场问中介,才39万英镑。也就是说,300多万人民币就买下来了。它有三间卧室,每个月出租大概可以租到人民币2万块左右。所以按照当时的回报率看,5%以上的回报率。而且最重要的,它有999年的产权。所以这个就是当时蛮吸引的,毫不犹豫的下了手。


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  周学军:我其实没有想过要移民,我买房子的主要目的,第一是考虑到投资价值,因为我在深圳做房地产已经有十几年,95年开始在深圳投资房产,这些年陆陆续续都有持有一些物业,但是说实话,我们从2016年开始在深圳这种一线城市投资房产还能够赚钱,但是很难赚到大钱,而且现在受到政策的影响,想要通过房产来赚钱的空间越来越小,因为目前是个政策市,不是一个完全的市场行为。我们已经在深圳扎根、打拼了很多年的,如果有一些资产在国外的话,会是一个很好的赚钱理念。每天深圳的房子出租能收到租金,我在英国伦敦的房子也能收到租金,我基本上24小时都有钱在赚,这是我的投资心得。其实这种小投资也不算特别大的成就感,只是觉得把自己的资产做一个分配,对于我们目前这个市场,特别是人民币贬值过程中是很有必要的。


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  周学军:聊到轻资产配置,在目前这个大环境下是我们很多朋友想要的,而且是可以做得到的。因为我们之前老是说做一个房地产投资,特别做一个海外投资项目,动辄几百万,可能有些家庭觉得我的钱不一定出得去。但是如果100万左右的人民币想出去的话,对于生活在深圳的我们来说,是有很多种途径的,因为我们距香港近。


  轻资产在目前这个大的环境之下,会有很多的机会,包括今天VBOSS他们推出的这几个项目,我觉得是有一定的吸引力,也有很不错的价值。所以,我们房地产信息网海外资产事业部才会想到跟他们今天做一场宣讲沙龙,也是希望通过这个机会,让更多的朋友有机会去接触到我们海外置业、海外投资。当然,我们以后还会有很多的其他类型的小沙龙,包括不局限于我们的海外房产投资,我们可以有海外的其他有价值的投资,比如股票,甚至包括农场。


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  周学军:现在国外的资产配置有很多种方式,当然不动产一定还是我们的主要配置。无论是100万左右的轻资产,还是过千万的投资大资产。只要我们现在有投资的需求、有投资的能力,在目前全球经济一体化的大环境下,我们是要寻找一些空间。只要是有获利空间,只要有钱赚的地方,只要资本、资金相对比较安全的地方,我是觉得做点小投资都是没问题的。我等会儿还有很多的朋友,包括Mary姐也有一些案例,会介绍一些项目,所以我们今天大家一起来聊一聊,会后我们也可以小团体一起聊天。当然大家如果有什么问题或者有什么建议,或者有对哪些地区特别感兴趣的,到时候我们可以一起聊。谢谢大家!


  15:10,vboss创始人Mary:谢谢周总。周总一直是给我们分析数据,今天是给我们分享故事,因为特别有感受,身体力行的。目前海外资产配置是一个大趋势,但是他已经领先了几步,几年前就进行了一些投资,也跟我们分享了他朋友的亲身经验。我觉得这种行动对我来说是很有吸引力了,也是我们今天做这个活动的目的。


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  vboss创始人Mary:今天很多新朋友来到VBOSS,VBOSS是什么呢?是这样一个场地,但同时我们也是一个平台、是一个集合的中心,我们有一个核心精神就是我们都是老板,每个人都是自己人生的老板、财富的老板、健康的老板。所以我们得好好的经营。基于这个理念,我们才走到一起,我们筹办各种活动,正如今天我们能够请到房信网与我们联手,包括中原房友圈的联手,都是为了这个目的。


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  vboss创始人Mary:我们今天准备了很多个项目,都是用100万的资金可以撬动的资产,用100万买下来,或者是100万的首付、首期可以撬动的资产,而且是全球的。但是为什么我们要选择这个时候来做呢?接下来我们有请在房地产投资和运营方面非常有经验的林总,给我们讲一下怎么样透过资产来玩对冲。有请!


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  15:15,林总介绍资本对冲法。


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  林扬:下午好!VBOSS这样规模的分享会经常举行,今天也有一帮新朋友过来,我们很开心。如果说到资产玩对冲这个话题,有点太高端或者太复杂,其实我只是想跟大家分享一些比较简单的逻辑,因为作为我而言,本人从业地产有十几年的时间,这十几年期间也是看到了身边非常多的朋友有独到的投资理念和眼光,大家都在聚焦某些热点事物的时候,总能发掘一个新的领域,从而在一个低估值或者大家都没看清楚的时候就先进去,获得很大的回报。


  好比现在深圳城市更新工业改造非常热门,但事实上在十年前,就是咱们现在所处的智慧广场,它相当于是第一个把工业用地做成高端写字楼的项目,所以是赚到了最大的利润。这个项目也是当时我们在运作的一个项目。那个时候的工业土地估值是非常低的,所以整个项目40个亿的销售额,利润空间非常大,所以当时投资写字楼的客户也有很大的获利空间。但现在当土地极度稀缺的时候,发现深圳都在做工业用地的时候,反而工业用地的估值本身已经上来了,那这个获利空间也不一定有那么大。说这个例子就是想说明,房网在大家现在没看清楚的时候去做一些先人一步的投资举动。


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  林扬:最近有两个热点话题,大家非常关注。我也经常跟一些有经验的投资者、一些大型开发企业的负责人去沟通这个话题,第一是房价会不会降,第二是人民币还会不会再跌。这两个问题其实很多经济专家都是无解的,因为如果说作为吃瓜群众,可能在家里就看到网上不断地新闻、消息,看得很热闹,这事儿跟我没什么关系,觉得提前做资产配置和部署应该是所谓的高净值人士的事儿。什么叫高净值人士,通过官方的说法是个人资产在一千万人民币就是高净值人士。大家都觉得这事跟我没关系。但是发现这个是资产、不是现金。但凡在深圳有一套房的朋友,回头想一想我也是高净值人士,因为深圳的房价,卖一套房估计也有一千万的估值了,所以还是要想一想跟自己有没有关系。


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  再说回汇率会不会继续跌、房价会不会继续降。本人虽然不是经济领域的很有经验的,但是我身边有非常多的朋友,他们有一个非常明确的共识,因为在中国肯定是看政策,2017年已经是完全从稳增长过渡到防风险。


  第二是完全从之前的稳房价过渡到保汇率。其实汇率本身跟所谓的资金外流、和房价是有非常密切的关系的。因为其实中国如果说老百姓最核心的一种资产储备,我相信不一定是股票,也不一定是实业,也不一定是其他,最核心的资产储备就是房产。如果说资金要外流的话,怎么外流?不卖房子、没有现金,这个钱就流不出去。但为什么会卖房子呢?房价如果涨,那卖掉套现,因为都知道目前中国特别是一线城市的房产估值已经是偏高的。但如果房价不涨,相信大家都不会卖房。所以防汇率风险、稳汇率,防资金外流,最核心的一点肯定是要稳房价。


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  国际通用的成熟市场的规矩就是看投资回报、看资金回报。一千万的房子一年能租多少钱,深圳目前什么状态呢?如果纯看投资回报的话,住宅的都是回报是1.4%左右。写字楼大概是3%左右的回报,但这个投资回报其实是完全低于国际其他的一线城市的平均水平的。这也是为什么我们认为其实国内的一线城市的房价估值过高的原因。如果回归到最基本的租金回报确实是偏低的状态。但随着前几年不断地所谓的货币总量的增发、经济的增长、通胀挤压进房价,消化掉通胀的趋势,所以房价一路飙升,所以没有人看投资回报,我们都在看我今天买了,明年涨30%算是保守的,最好能翻一番,好像2015年买房子的翻了一番,这种时代已经一去不复返了。

    

  第三、在稳定的前提下,房价不可能有太大的涨幅。因为经济本身的运作从低迷到上升到复苏到泡沫再低迷,是周而复始的循环。我前几天跟美国华庭的负责人聊天,他跟我说一个规律,逢七八要防危机。1997年亚洲金融风暴席卷全球,2008美国次贷危机引起的全球金融海啸,马上到2017、2018年了,不管怎么说,从个人的投资也好、从资产配置也好,一定是稳字当头,如果没风险,最好;有风险,你起码要知道这样的规律。这是在一个金融业经营了非常多年的相当有经验的人跟我说的观点。非常有道理。

    

  怎么防风险呢?说白了,防风险无非就是我到底是持有多一点美元资产还是持有多一点人民币资产。作为个人而言,我一定是以人民币为主,我生活在深圳、生活在中国,我的事业也在中国。但是持有人民币资产,我到底应该多配置多少美元资产,这就是个问号。该不该配置?我认为一定是该配置的。


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  为什么这么说呢?假设人民币的贬值预期是有的话,2016年统计出来的人民币的汇率是7%的贬值。如果考虑到其他通胀因素,一千万,一年过去,如果说这一千万本身没有通过投资产生其他回报的话,那就少了150万,因为汇率贬值的7%。如果有房产,放在深圳会涨价,现在如果房子不涨,那你这个资产就是死的资产,因为人民币贬值,你的资产在缩水,那肯定有一部分配置。无非就是资金外流,要么是美国的汇率升,要么是人民币的汇率升,这两个肯定是最安全的,所以一定是中国、美金这样配置是最安全的。

    

  如果我一千万的房子我跟银行加两百万存款,这是很容易的,因为房价涨了,我估值一千万的房子,跟银行加两百万,我是没有额外掏现金出来的,我两百万的加的资金购入一个美元资产的房产,可能是美国的,也可能是跟美国实行汇率关联的其他国家的房产。这两百万的房产我是没有额外掏现金。


  在国内如果我做按揭的话,我一年的汇率按6%的利息算,那我在国外这套房子基本上我认为年回报率是可以达到6%,也就是说基本上你两百万在国外买房子,它可以抵扣掉你在国外加按的这部分利息,相当于你没有额外供两百万的贷款。因为国外房产的租金已经帮你覆盖掉了。但是你用非常安全的方式把你一部分资产配置到国外去。如果这个房子在美国没有升值,但是因为人民币的汇率如果下跌的话,相当于就升值了,跌10%,就向于你升10%。如果有升的话就叠加上去,如果这个房子每年稳定的涨10%,而人民币又跌10%,那相当于我有20%的利润,而我没有额外花一分钱,因为我租金回报可以覆盖到国内的利息。但相反,如果我再加两百万,我在深圳买一套房的话,它的租金回报就完全覆盖不掉我的利息,我还要额外再供这两百万的贷款。所以我们建议所谓的资金对冲就是这样的逻辑,用这样的方式去配置海外资产。这是我想讲的第二点。


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   接下来我有一个非常明确的观点,就是我们配置美元资产,不是说一定要到美国去买房子,也不是说一定要到指定的国家买房子,其实可以最关注什么呢?香港。因为我们都知道,香港金融市场是非常稳定的,而且香港是严格实施美元联系汇率的,因为金管局会通过买入和卖出美元,把香港的港币和美元汇率锁定在大概7.35左右,可能会上下浮动一点,但它是形成美元联系汇率。也就是买三百万的港币资产,相当于你购买了美元的资产,是同样的概念,如果没有大的风暴、金融的变化。你去了解香港的物业或者了解这个市场,是否值得投资,包括日常的沟通,因为都是华人,都是最方便的。所以我们既需要关注美国、澳洲、马来西亚等等的房产,但是我们不能忽视掉香港。反而非常多的我接触的朋友把香港忽视掉了,其实在最近在香港投资的都是一些大宗的交易。比如鸿荣源的老板在香港买了顶级豪宅3个多亿等等,华盛的老板也在香港买了。


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  但如果普通百姓在香港怎么买房子呢?香港政府出了加强版的买家印花税。也就是说,如果在香港买住宅物业的话,作为非香港户籍的人去投资的话,这个成本无形中会增加30-50%,也就是买一套房子还要额外拿30-50%的房价,给了税才能买这套房子,这个就有点不划算。但事实上,香港不是只有住宅物业是值得投资的,其实有时候回报更高的是大家没有看到的一些物业的机会。传统的写字楼当然是机会,但是前段时间李嘉诚在中环有一栋楼拿出来卖,也是大型的央企过来,拍下来的价格是60万一平方米的价格。但是有很好的机会是香港的工改物业,它的税率也是比较低的。这方面我就不详细讲,先卖个关子,我们隆重请出今天我们马上要推荐的这个项目,就是香港的iplant的项目。今天请到了这个项目的业主方的负责人Roy给大家详细讲解。


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  Roy:大家好!其实iplant是一个工厦改造的项目,因为在香港其实我们本身公司已经投资了很多不同的物业,比如英国的物,在美国也有,我们发现除了刚才我们说对外对冲的投资以外,在香港一些比较小的房产其实它的交易有流量才会有成交。比方在香港住宅价格很高,但是没有那么多人买得到,所以它的流量比较低,这样升值的潜力就比较小。所以我们这次就打造了iplant项目,把一个工厂大厦改造成为一个新概念的工作间。其实这个项目是位于香港的中心地带,它是全香港唯一一个可以买卖的24小时创意工作间。因为在香港如果你要分期开发的话,其实很复杂,要经过很多报批手续。我们现在是全香港唯一一个可以真正买卖,甚至可以分期,你买了以后可以做按揭的一个创意工作间。


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  林扬:其实很多深圳的地产名词是总香港来的,我这里做一下名词解释,刚开始我听成分期,其实是分契,大陆叫房产证,在香港叫房契或者屋契,这个是古语就有的。什么意思呢?在香港工厦项目是有独立房产证的,因为这个项目本身有点像我们深圳的联合办公空间,就是一个大平层,有非常多的小格子,每一间都是独立的,但是在深圳是不可以办理独立房产证的,多数是以租赁为主的。但是这个项目是目前香港非常稀缺的,每一间都有独立红本可以做银行按揭,是商品房,是这样的概念。


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  Roy:谢谢。然后你们可以看到这是我们的概念图,我们的层高也特别高,大概4.5米左右。为什么那么特别呢?因为在香港在2016年的时候,政府已经规定以后其他的工厂的改造项目不可以高过3.5米,所以我们这是最后的一个可以做4.5米高的项目。


  林扬:也就是说,其实我们在深圳很好理解这个概念,4.5米,现在很多商务公寓、写字楼都是4.5米,可以隔两层出来。这是一个绝版,因为香港出了新政,因为再分契、分独立房产证的话,这类的项目层高上限是3.5米,也就是说这是一个绝版的4.5米的空间项目。


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  Roy:其实在香港从09年到2015年,工厂大厦有345个百分比,其中有70%的层高也是在500万以下的小单位,因为香港对工厂大厦的建设要求很高,跟国内不一样,比如国内一个工厂大厦可能在市周围,而不是在市中心的。但在香港就比较奇怪,住宅可以在这里,但是工厂大厦都在隔壁。所以香港人对工作间的接受程度很高,对工厂大厦的需求也是越来越大。所以我们想打造一个工作空间,希望可以做一个全新的工作间品牌。

    

  我们选在火炭的原因是因为这里是政府重点推荐的重建地区,它是距离沙田区大概5公里左右。政府已经收回了10个农田,它会起一个大型的房屋项目,然后会有一个商场和一个私人住宅,这是距离这个项目3分钟步行以内,所以周边的配套和基建是很亮丽的。这个也是为什么火炭是另外一个有升值潜力的地方。如果你做生意的,你看两个地点,一个是从这个地方我要多久才可以去深圳,因为去国内工作。第二个地点就是中环,因为中环是香港的金融中心。火炭现在去罗湖20分钟,去中环大概37分钟左右。但是其实我刚才说了火炭是政府现在重新打造的一个地区,在2019年他们预计会开沙中线,是沙田到中环的直线,到那时如果从火炭去中环只需要20分钟,这在两年之内会发生的,包括我刚才说的房屋的基建、商业的机会,还有交通,全部也都是在这两年之内会发生的。


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  然后你也可以看看刚才我也说了,可能你们想象不到,在香港我是在哪里吃饭、在哪里剪头发、买东西的,其实是在我工作隔壁的公厦,香港的工厦有很多商铺,因为香港的地真的太贵。从09年到2015年,它的租金收益超过1倍。然后它的增长非常稳定的,它不是一直在不断地增长。然后我们的工作区会有不同的配置,所以生活在里面的人,我们主打的是创意工作间,所以我们的客户也会是一些从事创意性行业的人。2013年香港政府为创意工业投入5亿港元,2015年是50亿港元,去年是180亿港元,政策上也是非常支持的这个项目的。


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  林扬:政府是非常支持的,上次我也实地参观过,跟Roy也做了沟通,其实香港大的方向还是要跟回中央,中国说大众创业、万众创新,香港现在也在鼓励创业,如果政府支持创意产业、支持创业的个人工作室或者创业群体,翻番的支持在增加,像规划到2016年150亿,两三年前只有5个亿的预算。


  同时我想问一下Roy,因为我有做过一些功课的,这个片区在火炭,我们定位为创意工作间,非常有特色和个性,并不是说心血来潮凭空想象的,其实我在做了一个资料收集之后发现,其实本身因为香港的城市化的发展,火炭可能是几十年前是个工业区,慢慢的深圳的重工业全部搬出去了,就会有非常多的设计师、艺术家在这里开设他们的个人工作室,但当时并没有人去统一规划,只是说我觉得这个地方租金便宜、交通方便就进去了。做着做着其实火炭这个片区的工厂大厦已经形成了一种艺术家、设计师的个人工作室的氛围,也非常多外籍人士在里面,非常类似我们旁边的华侨城创意产业园,就是OCT LOFT,当时也是像梁锦华这样一批设计师觉得华侨城环境优美、租金便宜,就盘下来了,通过这种带动作用,不断地有非常多的艺术家、年轻人进来,变成了深圳的一个名片、创意产业园这样的概念,其实并不是说华侨城从开始有规划,反而是通过一些艺术家的带动自发形成的。


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  所以对于iplant的创意工作间的规划,我相信应该是有基础的,也请Roy介绍一下这块。


  Roy:其实火炭跟沙田一样,有很多年轻人和艺术家在这里,比如刚才林总说的火炭本身是有另外一个名字叫火炭艺术间,有很多年轻艺术家在那里,还因为本身火炭跟沙田和很多大专学院很近,所以他们常常在沙田和火炭有不同的活动,也有这样的凝聚力,有一帮支持创作的人在那里。所以这也是为什么出来基建以外、地段以外,第三就是因为本身已经有这样的需求在,再配合政府的支持,我们觉得火炭是一个很好的开始点。


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  林扬:整个项目在整个大厦的一楼,地库的价值是楼上的几倍。

  

  Roy:地库一是比较高,第二是工厂大厦唯一的利好的东西,你要乘升降机,因为升降机很多人用很慢,但地库就没有这个问题,它跟一般的商铺一模一样,因为它是在一楼。香港是目前为止算是最佳的投资城市,最新2017年的未来经济的预测走势,美元会越来越强,然后波幅会渐渐变大。所以香港的房产是有一定的保值效果,就是刚才林总说的,美元资产现在情况好像是比较保险。然后刚刚林总也说到可能你们会比较陌生的概念,就是为什么我在香港买住宅要50%的税,是因为在香港有一个很特别的东西,那是买家印花税,你买的时候就要付15%的税给政府。然后如果你这个物业是在香港的第二个物业,你要再付15%。然后你在三年内卖出去的话,你有10-20%不等的特别印花税。然后这个也是为什么国内的投资者或者在座那么多位不会想投资香港的住宅,就是这个原因,这是特别为住宅定的税目,很恐怖。


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  林扬:也就是今年我在香港买了一套房子,明年涨了我卖掉,发现还倒贴了,为啥?50%的税。


  Roy:这就是我刚才说的投资除了附近的机会,也要看它潜在的交易流量,因为没有人去买、也没有人去卖,你说你这是一千万、两千万,没有人买、没有人卖,钱不回来,说什么也没有用。然后我们本身这个地方是用的香港一个很有名的新湖集团的管理团队,他在香港差不多三十年历史,在香港也管理了很多高级住宅物业。在香港的凤凰卫视的总大楼,也是他们在管理。


  我们联同另外一个专业设计公司为我们打造三个不同的设计风格,如果你们有兴趣可以去看一下。这是我们在香港首推的情况,我们头两个礼拜已经卖出了80个单位,也很荣幸市场很喜欢我们的产品。


  林扬:对,今天我们主要是想让大家初步了解一下这个项目,基本上付款的流程也非常简单,先付5万定金,然后后续按照合约的约定逐步把款项付齐。当然有很重要的一点我们都忘记说了,就是多少钱一套。香港的写字楼非常贵,比如说我的理解,在中环刚才Roy说到的写字楼,如果可以卖的话,大部分是只租不卖的,如果可以卖的话,如果是好的写字楼去到80万人民币一平方米。但这个项目是80万一套起,就是80万你在中环只能买一平方,我们可以在香港买一套自己的有独立房产证的、而且租金回报有5%的写字楼,拥有一套属于在香港自己的写字楼,这是非常有吸引力的。


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  Roy:对,先说5%的回报是怎么得出来的。我们是全香港唯一一个可以买卖的工作间,香港其实本身已经有很多小型工作间的需求,比如自住式的办公楼,因为他们租了一个大的地方,再规划,再租出去,其实本身已经有成本在了。我们发现其实他们的租金是用桌子去计算的,比方在尖沙嘴,比如一个平方米,大概的租金可以去到差不多一千块港币或者以上,所以我们算一下比如在火炭要怎么样才可以得到好的回报,我们算了一下,原来买下来以后,我们还有真的可以算出来的回报。


  林扬:所以作为业主方,Roy他们的定价思路跟我们在深圳卖房子的思路不一样,我们的思路是隔壁卖多少钱,我比他们多卖15%,或者说这个项目只有40套有400个人要,那我们再卖贵一点。而他们是怎么定价的呢?我要算一下这个项目如果出租的话一平方能租多少钱,是真正以后进来办公的人能接受的,那我就按这个租金返算一下我应该卖多少钱,是这么算出来的定价。所以这也是我认为特别不一样的地方。


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  Roy:因为我们也跟林总沟通过,我们其实是想做一个长期的品牌,如果是一次性、没有流量、租户没有很好的使用值,买下来也没有很好的维护,其实是没有可能会有效住的,所以这是为什么会用这个定价。

    

  最后说一说续费,如果在香港不是买住宅、是买工厦项目,你只需要付简单的1.5个百分比的税收,我猜这个应该是全世界最便宜的,这也是为什么在香港近6年工厂大厦的价格升得那么快,就是因为有流量。

    

  这次是我们第一次把整个产品带到国内,我们希望大家可以有更充分的了解。我们现在只有16套。谢谢大家!


  林扬:下面我们简单放一下这个项目的宣传片,1分钟。


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  林扬:谢谢,麻烦工作人员把平面图拿出来一下,今天我们只是做这个项目简单的介绍,下周日我们会针对iplant会有一场针对性的专场推介会,会有更多的客户和朋友过来,下周日是可以当场成交的,所以有兴趣的朋友等下下来我们也可以多了解,下周日可以进行认购。


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  整个平面图我们发现面积每间非常小的,这样小的面积才能做到如此低的总价,但不管总价怎样,它是一个有独立房产证的房产,可以用来做办公的,这是非常稀缺的。


  提问:一套有多大平米?

  Roy:平均12平米左右。


  提问:楼上是什么?

  林扬:楼上也是厂房改造的办公,其实没有人是用来做生产的,虽然都是厂房,但都用来做办公或者做一些工作室诸如此类的。


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  Roy:在香港大概有1700万平方米的工厂大厦。现在在香港工厦的空置率只有4点几个百分比,那你猜猜他们是在做什么。

  

  林扬:深圳可能有工改工政策、有城市更新的工业楼宇拆除重建的办法,但现在拆除重建特别困难。我本人去实地看过之后非常感兴趣,非常像咱们车公庙泰然的厂房的感觉,里面有非常多很好的企业。


  Roy:一般来说它的产权是到2047年,从2017年起算土地年限。


  提问:续期还要钱吗?

  Roy:比如在1997年我们有一个三百万的港币的物业交了一千多港币。在香港就是一个手续费,其实是很简单的。如果哪个时候我一个三百万的房产,大概是一千多块钱的手续费,可以忽略不计。


  提问:什么时候交楼?

  Roy:第一批是在1月30号,第二批成交以后大概会在成交以后的两个月正式交楼,比方1月30号你买了,3月30号交楼。


  林扬:目前已经是现房状态了,而且房产证也办下来了,相当于红本在手。然后所有的消防、建筑验收都全部通过,因为刚好上次我去的时候,香港政府部门是叫房屋处正在验收,房屋处验收就一次验收,首次验收就全部通过,这在香港是非常难的,大部分的房屋处如果你要做工厦改造、有独立产权的话,经常是验收完整改、再整改,但这个项目他们非常用心,就一次过,第一次验收就全部通过了。所以现在是现房,全部验收已经通过,购买之日起两个月交房,目的是针对个人的需求,我们还会再做一些附加的服务,包括我们针对个人的房产我们也是做一些收尾的工作,就可以交付了。


  提问:请问首付是多少?

  Roy:定金是5万块港币。


  提问:有没有按揭?

  Roy:有,我们现在最新的案例就是在2016年12月有一个买家申请按揭,首付是10%。

  Mary:首付1成,但是交房的时候要去银行按揭,那就要付6成。大家非常热烈,台下的对香港还是很有感觉的,可是我们后面还有几个好项目哦。呼吁一下,大家有时间可以登记,去现场看,真的很方便,过关20分钟就到了,Roy也很欢迎大家去的。包括我们下周五也有一个专场,感谢Roy。

    

  15:40,vboss创始人Mary:看到大家对这个项目这么感兴趣我还是挺高兴的,起码给大家带来了好项目,待会还有第二、第三个,在此期间我插一个小故事,因为我们一直讲资产魔法,VBOSS有一个核心的精神就是能不能活跃资产,用资产变魔术。所以现在我想跟大家分享一个资产变魔术的玩法。魔法变楼法。


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  vboss创始人Mary:我想跟大家分享一个实际的案例,用数字给大家说话。这个故事是一个海外换房计划的故事,主人公是上海人,2010年他就发现上海的楼挺贵了,后来他有一次去澳大利亚旅游的机会,所以他特别了解了一下当地的房产,回来一看真的是非常具有潜力,所以他就部署了一系列的行动,这是一个真人真事,后面我们来看看他怎么做的。他回去做了一些功课,他发现澳大利亚的房子有两大特点:第一是在澳大利亚买期房,所有的期房就是还没有交楼的房,在交付之前只需要付10%的首付款,其余部分可以等到交楼的时候才交,这跟国内很不一样,我们知道国内决定买下来签合同就立马要供了,这个楼还没拿下来我们就要供房了,但是在澳大利亚不用,你可以先交10%,等他交楼的时候你再继续做后面的交付。第二是澳大利亚的房还有一个特点,如果这个房子出现了增值,房主可以从银行将增值部分的70%取现进行再投资。这也令到整个房产有更大的投资空间。 简单来说,如果这个楼升值了,就好像过去这几年深圳的楼升值了,我们把这个钱套出来这个钱才是活的,他允许我们做再投资的作用。


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  vboss创始人Mary:基于这两个原因,这个人就作出了这样的行动,他把上海的房子押到银行去,他不卖,但是既然都升了,我就从银行里套出两百万,把这两百万进行海外购房,他选了三套别墅,第一个是价值60万澳币的别墅,是现楼,他首付3成,其余就用贷款来解决,等于他首付的18万澳币的费用,大概折算成120万人民币。另外两套房分别选了一个70万澳币和40万澳币的期房,所谓期房就是过几年才交楼的,所以他现在只需要交1成的首付款,就是10万澳币,折合人民币大概70万元。他从上海的房子里套出200万现金,交了一套房的首期和两套房的首付大概190万人民币。

    

  但是我们来看看这三套房,一套是60万的,一套是70万的,一套是40万的,都是澳币,170万澳币的资产,这个时候就是神奇之处,我们有没有发现两百万人民币的钱突然变成170万的资产值的房子,这个就是我们所谓的资产魔法。如果我们折算汇率的话,他就赚了5倍的钱。等于他没有掏一毛钱,他从他的房子里面掏出两百万,但是换位思维,他就换了接近于5倍价值的资产在手。当然,大家在座的都是有经验的投资者,我这个故事骗不了大家,这个资产还要继续供的,所以我们必须要把故事讲完。


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  vboss创始人Mary:他没有想过要移民过去,没有打算在那边居住,他是用来投资的,所以这个房子是拿出来放租,60万的别墅每月可以收到2000澳币左右的租金,基本上与他的贷款额是持平的,等于说他这套房就不需要继续再供了。另外两套期房,几年后是要成交了,就意味着要把其余首付给了,所以他要凑够22万澳币左右的费用,他怎么做的呢?第一套房过了几年已经有了升值,变成了65万,我们刚才说升值的部分可以套现7成出来,所以他从这5万升值额里面套现了70%,也就是3.5万澳币出来。剩余的两个房,第一个因为他没有打算再自己掏钱出来,所以他决定把这套房卖掉,这套房因为过了几年有了升值,连同之前给过的首付,他一共套了9万元出来。剩下来的40万的那套别墅就还需要交40万的20%的首付款,也就是8万元作为其余的首期,其实他还剩了4.5万澳币,没有再掏钱,他现在手中有一套价值60万的、一套价值40万澳币的房子,还多了4.5万澳币的现金。


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  vboss创始人Mary:由于这两套房都用租金可以抵贷款,他就以房养房的方式,后面他只需要按时把租金与贷款抵扣,大概十年后他就完全可以把这个资产据为己有了。这就是我们所说的资产魔法。

    

  给大家总结一下,当时他在上海市区一套住宅套现了200万人民币,最终获得了两套分别60万、40万澳币的住宅,大概600万人民币的资产价值。这就是我们用数字跟大家分享为什么要活用我们的资产。当然,要把200万资金魔法变成600万资金,并不是放在所有物业都成的。其中有几个关键,我给大家分析一下,第一,必须是要低首付才能做到高杠杆,如果他首付要你8成、9成,甚至要你一次性付的话,这个魔法是没办法实现的。第二,必须要有一个相对长的成交期,这个时候我们可以抓时间值,就像刚才的陈先生一样,2010年作出这样的选择,后面有两套期房,他中间赚了这个回报,他有这个时间值在里面。第三,增值部分可以套现,这个时候资产才能活化。第四,要有高资金回报才能做到以房养房。


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  我是希望通过这个实质的案例给大家参考,如果大家手头上深圳的楼已经有升值部分,我们是否可以活用这一部分升值的部分,我们不卖掉它,因为我们觉得深圳长期下去应该还不会大跌,我们持有它。但是从银行套出部分现金来,然后进行更有益的投资。当然,我选择的不一定是澳洲。大家可以拿出这四个法宝去寻找你们心目中喜欢的不同的项目。

    

  我的魔法就变完了。接下来是第二个项目的呈现,是荷兰的一个项目,请相关同事给我们介绍一下。


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  中原卢淑君:我先简单介绍一下我自己,我是酒店管理毕业的,但是没有做酒店。首先允许我介绍一下我的公司,我公司其实是一个欧资集团、开发商,我们的优势是在欧洲一些土地征用,还有政府项目甚至一些金融机构的项目资源整合这一块的。这是我们集团部分的办公区域的展示,今天给大家带来荷兰这个项目。


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  中原卢淑君:提起荷兰大家会想到什么,有听说过吗?现在市场上面会有很多澳洲、美国、加拿大的房子。荷兰很少,所以我会用下面这个价值投资新洼地。这是个还没有被人发现的地方,所以才是新。先给大家先放一段荷兰的视频,让大家感受一下荷兰到底是一个怎么样的国家。


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  中原卢淑君:荷兰也是一个艺术之城,我们所熟知的梵高也是荷兰的。荷兰有很多博物馆、古堡。荷兰也是一个很开放的国家,很多元化,所以很多人喜欢去荷兰旅游。荷兰的钻石也是很出名的。荷兰人很喜欢骑自行车,是一个很环保的国家。还有郁金香,每年3、4月份是郁金香开花的季节,特别美。


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  中原卢淑君:今天带给大家的项目,为什么我会说它是一个洼地,作为一个智慧的投资者,我们投资房产肯定会思考一些问题,我想问一下大家考虑投资房产是不是会考虑这些问题:我投资这个房产保值吗?它的升值空间怎么样?租金回报?如果租金回报是稳定而且还有持续上升的空间,是不是更好、更完美?我买了这个房产之后有人帮我管理吗?有人帮我出租吗?各方面的问题我们是不是都会考虑。起码作为我做金融出身的,我投资一个房产也好、产品也好,我也会考虑这些问题。我也希望大家可以带着这些问题去看一下我们荷兰这个项目。


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  中原卢淑君:今天带来的是我们产权式酒店的公寓项目,讲到我们项目,我想分三部分去说一下,第一是为什么要选择荷兰?第二是为什么要投资荷兰的酒店业?第三是为什么这么多酒店而要投资我们这个酒店?


  中原卢淑君:为什么选择荷兰?我也想给大家播一个片段,就是关于荷兰投资局的,因为荷兰有很多五百强的企业。我给大家简单介绍一下荷兰这个国家,其实从地图上我们可以看到,整个荷兰是位于欧洲的核心区域,也是欧洲的前门,从荷兰出发,24小时之内可以去到欧洲95%、利润很丰厚的消费市场,所以很多企业会选择在荷兰开设总部,然后从那边再往欧洲发展。荷兰是一个从商环境非常优越的国家,它有很利于企业发展的税收优惠政策。另外荷兰的福利,相信大家就算对荷兰陌生,但是对荷兰的福利一定不陌生。荷兰的福利非常好,所以它能吸引很多优秀人才留在那里发展,这些企业肯定是需要优秀的人才,而且刚刚地图上也看到,它的地理位置优越,有很多港口,运输各方面都非常好,也是这么多企业会选择在那里开设总部的原因。


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  中原卢淑君:我们再来看看荷兰的财务评级,因为我想回答我第一个自己提的问题:我买的房产保值吗?那我们就要看我们投资的这个国家它的综合实力。其实荷兰已经被标普评为3A国家,它的失业率非常低,这也说明荷兰综合实力强、社会很稳定。起码我这个房子在荷兰是保值的这一点是可以肯定的。


  中原卢淑君:为什么我要选择荷兰的酒店业?不如我们先来看看荷兰的经济数据以及旅游业的发展。我们公司会在某网站上买一些数据,因为它是一个全球的互联网公司,另外它的数据会来源于各国政府、商业组织,相对来说是比较公正的,而且数据的广度和真实度也是比较靠谱的。可以看到,荷兰从欧洲次贷危机之后,其实整个经济是一直往上升的,而且是优于整个欧洲的水平。


  中原卢淑君:还有荷兰的旅游业,它是仅次于香港排在第14位。因为我们毕竟是做酒店,我们要考虑客源,这就能保证我们游客的客流。再来看看实际的酒店业数据,排第一的是英国伦敦,这个没有办法否认,因为伦敦是全球的国际金融中心。紧接着就是荷兰,荷兰的入住率在五年稳步上升。酒店业的收益2015年是52亿美金,折合人民币364亿元,整个酒店业的发展非常好。


  中原卢淑君:既然荷兰的酒店业那么好,为什么要选择我们酒店呢?因为我们是做的产权式酒店公寓。另外我不得不说我们酒店的地理位置。我们酒店是在荷兰的海牙。大家对阿姆斯特丹一定不会陌生,因为是荷兰首都。那海牙是荷兰的政要中心,从阿姆斯特丹机场到海牙大概30分钟。而且海牙是政要中心,女王也是在那里办公和居住的。而且它就高速公路出口,无论是接待国际游客还是荷兰内部的游客都是非常方便。而海牙的市中心就在荷兰上下议院和皇宫附近,从我们酒店去市中心就15分钟的车程。


  中原卢淑君:我想重点讲一下我们酒店所在的这片区域。为什么说是洼地?是因为我们现在所处的这个区域是一个深圳CBD的前身,也就是我刚才说很多五百强企业,像壳牌的科技研发部、海牙移民局都在我们这个园区里面,那就证明了我们的商务客人,我们除了有游客客源,还有一大部分商务客人,因为在这个园区里面,我们是唯一一家五星级酒店,这个园区是没有五星级酒店的,所以现在没有办法满足这些商务人士的需求。所以在海牙的政府知道我们要做这个酒店的时候,也很支持我们这个项目的发展。


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  中原卢淑君:我们会作为开发商,把整栋写字楼盘下来,做一个酒店的开发,会把单一产权分割成一套套的酒店式的小产权,每一个酒店房间都有它的独立产权,大家投资这个酒店之后就可以享受永久的产权。另外,还有我们酒店给的租金回报。从投资的角度,普通的商铺、住宅,我们酒店的现金流是相对稳定和可靠的,有保值和增值的空间。另外,现在其实公寓式的酒店是非常的火,其实在国内也有公寓式酒店。另外这个公寓式酒店其实就起源于欧洲,这几年看来,欧洲的经济是在逐步复苏,尤其是荷兰。有些朋友会问我投资这个房产,它未来的升值空间怎么样,我跟大家说一下过往三年的数据,同类型的这些酒店公寓在荷兰的市场上涨的6-20%,2014年涨了6%,2015年涨了10%,去年涨了20%。因为去年是荷兰经济发展最好的一年、复苏最快的一年。所以未升值空间是可以很好期待的。而且我们是选择了做酒店,那我们可以保证的除了刚刚说的游客以外,还有商务人士,所以现金流是可以期待的。


  我给大家总结一下,为什么我们要选择投资荷兰和投资我们的酒店。因为在我看来,荷兰的经济发展仍然是未来整个欧洲最好的一个经济体。另外旅游业的发展在前面,还有我们酒店可以保证租金的来源。酒店的房产价值也是可以逐步提升的。

    

  我们项目的优势也给大家总结一下,其实现在要得不多,一百来万,就可以拥有单套永久性产权物业,记得是永久性的产权,不是像国内的只有4、50年或70年,这是永久性可以世代相传。我们也承诺我们是永久包租的,租金是7500欧,而且会稳步上升,每三年我们会递增的。另外,我们会按照大家的交款先后顺序,让大家选择这个楼向和户型,但其实荷兰人买房子比较土豪或者比较霸气,他们不喜欢按平方算,他们是一套一套的,就是多少钱一套。我们的酒店第一期推出的是31-40平方米一套的,大家到时候就可以按照交款的先后顺序选择。还有每年5天的酒店的入住权。另外我们还会送价值7888元的实地商务考察,让大家去看一下,觉得可以成交了,就送你们商务考察团。谢谢大家!


  Mary:如果用陈生的故事,大家从深圳的房子套出两百万,刚才那个项目拥有它,这个项目也拥有它,目前还可以多选一个。大家有没有问题的?


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  周学军:刚才您没讲到一套多少钱?

  中原卢淑君:大概是140万左右。而且这140万是所有费用。


  Mary:首付多少?

  中原卢淑君:一次性付款,没有贷款。


  周学军:没有其他的像投资移民的附带的优势?

  中原卢淑君:我们也有做移民的,但是是独立分开的,我们可以帮你做移民荷兰。


  提问:退出政策,比如卖的话税率?

  中原卢淑君:税率是3个点,没有年限的,除非荷兰政府的交易税费的政策改变,但是目前是3个点的交易税费,不管什么时候卖都是一样的。


  周学军:刚才讲到7500欧是一年的租金回报?

  中原卢淑君:例如第四年我们是在7500欧基础上递增2个点,然后到第七年会在这上面又继续递增,就是说你的租金是稳步上升的。


  周学军:那这7500欧是一次性付给我们还是年尾付?

  中原卢淑君:一般是年尾付款。


  提问:什么时候交房?

  中原卢淑君:其实2017年那个产权就下来了,然后我们酒店是2019年6月份正式对外试业。


  提问:全款是现在给还是2019年给?

  中原卢淑君:可以先付定金10万欧左右,然后2017年交的产权给你,然后把尾款付了。


  Mary:我们的问题就问到这里。刚才我们去过香港、也去了欧洲,那么是时候我们要来到亚洲地区也有很好的选择。


  Mary:不过我先插一些其他话题,刚才有人问过我们的钱从国内怎么套出去,在这里我附加讲一下,在我们VBOSS,其实有这样的金融配套服务,你在深圳的楼,如果它有升值的部分,现在如果你在国内都一样可以把他套出现金来了,但是问题来了,你这个还要搬出去,蚂蚁搬家是一个办法,但是有更好的,我们有配套的金融服务,可以直接把你变成港币的贷款,在香港给到这个钱给你,就省去了中间的过程。


  接下来有请第三个项目代表做介绍。

    

  Anthony:今天我给大家介绍的是泰国曼谷的项目,今天我们的主题是一百万,我就错了,因为这个楼盘不是一百万,最贵的就60多万,可以买两套。如果用Mary刚才说的首付是25%,所以应该就是15-40万左右就可以买得到曼谷的楼盘。还有刚才有一个朋友在问按揭,泰国的按揭跟国内是不同的,泰国也是落成以后才开始有按揭的,我在香港有一个朋友是付了首付10多万,然后就是等到落成之后再继续按揭,有很多香港朋友就干脆不交按揭,就现金买。


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  先问一个小的问题:各位在过往的三年有没有去过泰国?有一些朋友去过。现在简单交代一下我的身份,我现在是做包销商的,我也有我在泰国的房产,所以对泰国的房地产有相当的认识,也知道什么地方是比较好的、什么地方不好。首先最吸引我去投资或者介绍我的客户投资的地方,在东南亚就是泰国和马来西亚。原因就是国内的“一带一路”的总规划。我现在已经有很多国内的企业需要走出去,这是国家的需求跟企业的需求,所以我现在有很多项目就是跟国家层面的交流。


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  可能各位有知道,国内有很强的铁路,由昆明去老挝、越南、泰国,然后再南下去马来西亚,最终去到新加坡。一段段的已经开始建了,这是战略性的计划,对我们的投资者而言,现在开始买当地的房地产,有潜在的升值价值。

    

  现在东南亚的十多个国家,菲律宾、印尼、缅甸、泰国、柬埔寨、越南等等,如果是你,你们会选择在哪个东南亚国家呢?对我而言,由于我是包销商,我是拿我自己的钱去投的,所以我更加要小心,首先就是国家的风险因素,比如说我就不会投资在缅甸、越南、老挝,原因是政策的方向。比如我常常跟不同的朋友开玩笑说,现在不同的地方说那个地是永久产权、是很稳定的、国家也很支持等等,可是突然之间那个国家的首相或者那个国家的将军说对不起,我搞错了,这个地不是你的,是我们国家的,是军队的,怎么办?你没办法的。地还是给当地政府了,这是国家的风险,我们一般的投资人是不想去碰这些地方的投资,因为有国家的风险。


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  另外,最好的地方之一就是新加坡,新加坡国家的规划、法律等等是最良好的国家之一。可是新加坡的楼价很贵,那我为什么要买它呢?还不如买香港。所以整个东南亚我看最好的地方还是马来西亚和曼谷。这两个地方的比较又如何呢?比如我做很多泰国的房地产,比如刚才举手的朋友可能去过芭堤雅,或者去其他地方旅游,那里也有很多住宅项目,可是如果是去看升值潜力,一定首先是在那个国家的首都:曼谷。还有一个很大的特点就是曼谷的楼价很便宜。我这个项目是众多项目之中比较便宜的,一般而言,比如说在曼谷一些好的地段,一般的流价,一平米是人民币2-3万多,已经可以买得到很好的曼谷的房地产,可以买到类似深圳南山的房地产。还有就是租金是非常好的,一般而言,在曼谷也有5-6个百分点的租金收益可以稳定给我们的投资者。


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  曼谷的地价在过往不同的年度持续在升,可是有不同的国际中介机构,去解说曼谷的流价在稳定上升,各位是否记得泰国尤其是在2000年到2002年,好像很多事故:红衫军、黄衫军,也有一些水灾,这是整个曼谷在不同地方的平均楼价,是没有因为这些事故而下跌的。原因是什么呢?泰国买房子的人是国内泰国的人,比如就算是有会衫军、黄衫军都忽略了,他们的孩子明天还是要吃奶粉,


  所以房价也不会因为那些事故而下跌。就是因为泰国70%的房子是他们国内的朋友买的。国内的需求对我们投资者而言是一个很好的起因点,如果我们未来需要把房子卖掉,谁可以接我们的货?就是国内泰国的当地人。


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  另外一个很重要的,如果在泰国买房子的话,哪些地方对我们而言是最保值的?这是整个曼谷的地铁和交通图,比如说我刚在星期四去曼谷办公,我昨天才回来,一般而言,我是去哪里呢?就在这个机场,现在很方便已经有机场路去市中心。然后我在机场的铁路买地铁票去我想要去的市区。为什么要跟各位说这些?曼谷如果没有地铁,就是一个很塞车的地方,曼谷最出名的其中一个点就是塞车。对房地产而言,最好的地方就是沿着铁路去买。我们的楼价就可以稳定上升。


  泰国曼谷平均的楼价在过往十年每年上升10个百分点。所以我们选择的一般而言在国外投资房地产,对各位投资者而言,无论是在曼谷、在其他地方:加拿大也好、澳大利亚也好,最重要的选择有三点,往后如果各位买海外房地产最主要注意三点:首先是有好的地铁在那边,你的升值机会就会更高。第二是有好的商场在附近,很重要,在它的重要的商业或者住宅的地区也很重要,比如在这里,南山就是一个很好的例子。在曼谷也是,各位如果去曼谷最主要的就是去四面佛、商场,那边的楼价肯定是稳定升值的。另外就是有些地区是特别多外国人去住的,这边的楼价也很好,升值得也很平稳。另外就是一些需要注意的有很高升值潜力的地方,就是它的CBD。泰国曼谷的CBD是在哪儿呢?就是这两块,一般而言,我们去旅游就没有太多对这个地方的认识,因为很多商业都是在这边,很多酒店也在这边。更有一个很有趣的现象,就是曼谷有很多领事馆也是在这边。所以一般而言,当地人是很有兴趣买这边的。可是国外的人不太知道有这个很好的地方。


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  我刚才说的地方有什么特点呢,就是这个,这是曼谷最重要的CBD。这里就是四面佛、很多商场的地方。另外旅游、皇宫就是在沿河的这边。第三是商业的CBD。所以我们有不同的地方可以选择,我们这个楼盘就是在商业CBD这块。这个地方有很多的领事馆,很多租房的都是在这附近上班和领事馆的人,旅游和活动也很方便,就是因为那边也有地铁去联系等等不同的商业。

    

  在泰国也有一个很重要的点是各位去买房子需要注意的,就是发展商过往的开发历史。这个发展商在2010年开始,他已经有不同的项目盖好了,所以有很多当地人去买。还有就是为什么它的楼价这么便宜呢?这是发展商的理念,他在泰国国内是出名的不定贵的价格的公司之一,他的理念是希望除了自己可以赚钱以外,也可以有一些足够便宜的房子给顾客买,然后他的顾客再介绍其他人买他的房子。所以他的理念就是这样。这是他之前的一些项目。他很喜欢每一个项目有一些这样的复式单位,这是以往发展商开发过的项目实景,就算是我们这个楼盘,这个复式单位也不贵,90万人民币左右。


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  把泰币结算成人民币,最昂贵的地点就是这里,这里是最多日本人住的地方,平均楼价是6万人民币。再往东走就比较便宜,就算是在购物的地方,那边平均的楼价是这样。另外我们也要小心,有些地方因为楼价不贵,所以有比较多发展商盖比较多的房子,有一些地方可能供应太多了,所以要小心。我们一般而言介绍一些项目,或者自己做的一些项目,当然就会避免太多楼房在的地方,我们这个盘还未上市。目前我们所处于的区域相对来说楼价还是有减低的现象,所以它的升值潜力还是存在的。如果有些朋友希望比较仔细地看一看这个楼盘附近的其他楼盘的价格的话,我们可以在这里有一个比较,这是旁边的租屋市场的租金。

    

  我们的楼盘旁边也有其他大的发展商在盖楼,很有趣的现象是这个房是20层以上的高楼大厦,可是我们这个项目是8层的低密度住宅,价格方面,我们的楼盘是10万泰铢左右,哪个楼盘比它低呢?就是这个,9万元,可是这个已经是现楼了。如果你是租客,你会选哪个楼盘呢?当然有些朋友喜欢住得比较高,我可以看得到景观是比较好的,就会选择高楼大厦,可是它的竞争对手很多。我们的楼盘是低密度住宅,8层高,所以我们有我们的独特性。同区域来说,高楼大厦会比较多,而我们是属于低层的,低密度就突出我们的独特性,以后出租的话就有我们的排他性了。虽然不需要有租金保证,因为刚才说了很多上班的朋友去那边,所以不需要有租金保证,但是我们也有团队帮我们的客户找租客、收租金,有比较好的后续的代租服务,令我们以后收租什么的会很方便。


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  讲了这么多,整个楼盘是怎么样呢?是这样的。有五栋,现在介绍的是这一栋,这边是大的马路,停车场也是在这附近。这个是作为办公楼,所以不卖了。


  Mary:我想补充一下,之前跟Anthony沟通的时候就有跟我们介绍过泰国比较特别的,我觉得也是要注意的,原来在泰国买楼有分外国人、本土人的份额比例,一栋楼不能超过51%是卖给外国人的,比如像中国人、日本人都算是外国人,就是非泰国人只能卖出49%。


  Anthony:如果你有钱的话,可不可以整个项目买下来呢?不可以的。最多可以买49%。


  Mary:但跟我们有什么关系呢?这是很重要的一点,因为我们买了房子可能过去住的机会不高,那我们可能出租或者转卖的时候,原来我这个房子国内的话不能卖给国外的人,等同于我们拥有了这个海外的份额,我们的市场就有两个,既可以卖给本土,也可以卖给国际市场,这就是优势。如果他们本地人,房子买回来他是不能卖给外国人的。所以我们作为外国人,为什么投资价值就在这里了。我们面对的市场就更大一点。

    

  我们来看一下内部的环境:泳池、园林、会所、跑步径。楼高4.5米,跟iplant一样,同样可以做到复式。大概面积是多少?


  Anthony:上面28平米。下面有另外的10平米。

  Mary:算面积吗?

  Anthony:不算面积。

  Mary:也就是28平米是我们要算面积的地方?

  Anthony:其实是28-32。

  Mary:那楼上的部分就不算面积?

  Anthony:对。

  Mary:而这个是发展商交楼的时候是这样给到我们吗?

  Anthony:对。

  Mary:就是连装修什么的全部改变了,等于我们去出租也好就比较方便了?

  Anthony:对。

  Mary:硬装和部分软装都已经准备好了,可以拎包入住。


  提问:一个单位多少钱?

  Anthony:80-90万人民币。如果有一些朋友是喜欢长租当然可以一年一年的续租,也有一些朋友喜欢短租,自己也有机会去住上一个星期等等的,我们也有短租服务。


  Mary:或许我们还想了解一下其他的费用,我们简单一点,如果我们去卖这个楼的话,我们的税费大概是怎么样?

  Anthony:泰国是所有东南亚国家之中费用最便宜的国家之一,比如说我今天是买了楼,有什么费用需要给呢?就是这些,每月的维修资金10块钱一平米人民币,也有一些一次性付款的物业管理费用。最大的费用就是转手费是1个点。由于是新楼,所以没有买卖的费用,没有佣金。如果是卖的话,有什么费用需要给呢?如果是落成以后的五年以内卖是3.3个百分点,加上泰国文化的因素,一般而言,我们去买泰国的楼最佳的卖房时间就是5-8年。如果你买了一个泰国的房产,最好到2015-2018年卖楼,再买另外的。

  比如说一个60万的房子,现在买的定金是15万,2018年交楼。


  Mary:我们有一年半左右的时间。

  Anthony:比如租金回报是5-10个百分点,由于是楼花,所以没有租金回报,但是楼价是在增值的,平均而言是10个百分点,那么2018年交楼。

  

  Mary:首先刚才说了低首付,这个条件应该是匹配掉的,我们拿出15万,大概两年左右的时间,我们争取这个时间值,然后它有一个比较好的租金回报,5-7%,可以做到以房养房的作用。每年增值是代表什么呢?其实从我买的这一刻开始,到2018年的第三季度,我有一年零九个月把它升值。如果按照过往几年的历史数据,有10%的话,其实我用15万作为我的基数,假设我不去成交这个楼,我在2018年第三季度的时候把它卖出的话,其实我还是能够赚到每年的增值。我帮大家算了一下数,如果是用这个楼花期,等于我拿25%的首期,我现在拿17.5万出来,如果加上每年10%的回报的话,其实我们用17.5万,可以得到84%的增幅。


  Anthony:对,因为如果买的话,你付的钱是多少呢?不是40万,而是17.5万。如果两年后你卖了它。

Mary:我拿出17.5万,但是我到时候可以赚到14.7万,按比例来说就是80%多,还是很吸引人的比例。这是不是讲故事呢?有讲故事的成分,不过我自己也有在泰国买,但不是买的这个项目,因为我刚认识Anthony不久,三年前我就买了一个楼花,跟现在的模式一模一样,利用这个时间值,在它真正成交之前我把它卖掉。其实我很清楚我当时也就是拿了十几万去买,然后在刚刚的11月份我去泰国这个楼落成了,然后我没继续,我就把它卖掉,然后我就套回30多万回来。十几万变成三十多万,如果按比例来说是一个挺有吸引力的比例。当年跟我一起买的其实还有五个香港人,我们当时是差不多几个人一起去买,旁边他们有选择继续租,他们现在的租金回报也是很好的。

    

  Anthony:买楼最重要的是什么?地点、地点、地点。任何地方都一样,乃买的不管多便宜或者多贵,最重要的还是它的位置。长期而言,房地产一定是跟当地的通胀一起去升的。另外有一些更好的因素,比如说当地是不是比较近市中心,当地有没有其他新的发展项目,如果有,升值更大,这是最基本的。现在整个曼谷有900多万人口。整个泰国6400多万人。


  提问:多久能出售?

  Mary:转手要等交楼前。


  Anthony:这是一般的交楼费用,如果我们在收楼之前卖掉,所有这些费用都要付。


  Mary:我的情况就是这样,我就是等交楼之前就卖掉,我就委托当地的代租服务,我跟他们说想卖,他们就帮我卖掉了,我就去了泰国一次签字、去银行收钱,我一个下午就把钱拿回来,这是我的情况。其实他们有很多配套的服务可以帮把这个楼放卖出去。当然,你卖给本地人好一点还是卖回给香港人?是不是你们有提供跟进的服务呢?就是一直到后面有配套的跟进服务?


  Anthony:有的,从开始到最后,比如文件是不是齐备。


  提问:可以贷款吗?

  

  Anthony:可以。一般而言,国内都是者可以最多贷7成,分10年。在落成以后才开始在按揭贷款。

  

  Mary:收楼的时候做按揭,等于2018年第三季度才办按揭手续。

  

  Anthony:所以有一个好处,我现在如果去买,就是给25万的定金,之后中间我不需要做任何事情。


  Mary:谢谢Anthony。还是把时间留给下面,其实大家都可以个别去查询,今天非常感谢大家的支持。我总结一下,今天我们把海外资产配置的大题目打开了,也告诉大家,我们可以用目前深圳已经升值的楼套出一点钱出来,然后把眼光放在不同的地方。至于我们选什么,我们只是提供选择给大家,从欧洲、美洲、亚洲、香港,其实有很多选择。其实我们这里也有不同的同事,都可以直接查询到不同的项目。甚至马来西亚碧桂园我们也有、也有英国的项目,只是今天没有在台上讲。我们也有澳大利亚的项目。我们经常说我们有一个危机是什么都不做在目前深圳的情况下,我们什么都不做,我们就面临资产缩水的危机。那我们要做点事情,我们只是打开我们的眼睛,放远我们的目光,我们来看一下我们可以去哪里作出最明智的选择。希望大家都是BOSS,大家都成为自己的老板。谢谢!


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