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新盘让利未见热销 2017年深圳楼市很难再次繁荣

胡思敏 媒体 2017.1.11 10:40
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  导读:过去的2016年对楼市而言是不平凡的一年。深圳楼市在经历两轮严厉的调控之后,一手住宅、二手住宅都面临严峻考验。根据中国指数研究院发布的数据显示,与2015年相比,去年深圳新房供应量和成交面积均大幅度下降,分别减少31%和37%,二手住宅成交套数和面积同比下滑25%。至去年12月底,新房成交量更是达到年度最低值,二手成交也下滑至年度次低。

  

  2017年首周,深圳楼市迎来“10·4新政”后推盘小高峰,3个项目集中入市。那么,2017年房价是降还是升,深圳楼市又将呈现怎样的走势呢?

  

  2016年深圳楼市逆转

  

  从去年“3·25”楼市新政开始,深圳房地产市场稳定发展。去年10月4日,深圳再度出手调控楼市,“深八条”横空出世,一时间,许多购房者从迫切转向观望,部分业主或收盘静观其变,或主动调低报价。而此前预计即将入市的一众新盘,仿佛一夜间销声匿迹。

  

  从市规土委备案数据来看,去年10月二手住宅共成交6329套,环比减少18%。从全年来看,2016年全市住宅新批预售474万平方米,较2015年减少31%,是近几年来的新低。2016年,全市成交一手住宅418万平方米,较2015年减少37%。

  

  楼市变化不仅仅反映在成交量和房价上,土地市场亦是如此。2011年以来,深圳住宅用地成交价格快速上涨,2015年楼面地价达到32000元/平方米以上,直至去年上半年开发商拿地热情仍然高涨,成交楼面地价直逼片区商品房价格。然而,去年10月后,深圳住宅用地迎来“双限双竞”的竞拍方式,限地价和房价,从源头上抑制高价地块成交。

  

  新年首周三盘试水

  

  进入2017年1月首周,新房供应持续发力,入市项目明显增多。上周(1月2日~1月8日),远洋新干线、星河上寓、合正丹郡3个住宅项目入市。

  

  让业界颇受关注的是,合正丹郡选择以准现楼的形象入市。从市规土委的数据看,该盘获批的房源是805套,备案均价37000元/平方米,最高价43300元/平方米、最低价31257元/平方米。从开盘现场透露的信息看,合正丹郡按揭是94折,一次性付款93折,折扣幅度较大。经过多重优惠,开盘均价为3.4万元/平方米,较备案均价的3.7万元/平方米低了3000元/平方米。

  

  不过,尽管新盘有一些“让利”,但并没有出现热销场景。分析人士认为,上周末开盘的价格走低,将成为全年价格走势的一个信号。大幅度的开盘折扣、低于片区均价10%~15%,仍未提高去化水平,这也说明市场观望氛围浓厚、期待价格下调的预期仍存。

  

  从整个市场来看,新年首周业主放盘量与访客量均平稳回升,项目去化率方面,虽然相对批售量来看,去化率并不高,但是相比前两个月,市场销售情况有所好转。根据市规土委备案数据,2017年第一周一手住宅成交1032套,成交面积约11.5万平方米,环比2016年最后一周分别大幅增加156%和174%,成交达到去年10月中旬的周成交水平;而二手住宅方面,新年首周共成交513套,环比大幅下跌超四成,成交面积约为4.5万平方米,环比也下降四成多,备案成交量处于全年较低位。

  

  多数专家预计市场趋于平稳

  

  2017年伊始,深圳楼市仍然处在对2016年10月新政影响的持续盘整中。从政策的导向和市场的反映来看,不少业内专家认为,今年深圳楼市很难再次繁荣,短期内成交将持续低水平,总体市场或趋于平稳。

  

  在楼市调控收紧的背景下,深圳今年将有上百个楼盘入市。根据深圳中原研究中心数据显示,2017年深圳楼盘预计供应约135个(包含在售的次新盘),其中包含住宅项目96个。从区域看,龙岗、宝安依旧是主要供应区域,分别有36个和26个住宅项目面市;而近年的供应热点龙华、南山将进入短暂“缺货期”,供应数量减少到4~5个,福田区将迎来供应爆发,预计新增住宅项目9个。从类型看,旧改项目41个,占整体项目供应类型的43%,是未来供应的主力。因此,总体来看,2017年新房供应量会有所增加,从而拉动成交。

  

  据深职院房地产研究所所长邓志旺预测,2017年政策不会有大的逆转,总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡,新房和二手房的成交量偏低,价格稳定。

  

  来源:深圳新闻网


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