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2017年深圳新房预告:百余个全新盘哪些最值得期待?

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2017.01.11 12:04:56
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深圳的城市基本面好,短暂的调控,并不会打破城市生长的态势,潜在的供需局面,没有根本打破之时,市场在调控之下隐忍积蓄。因此,现阶段选择观望之时,不要错过2017年全市145个全新盘项目。


牛浩思从微观的角度分享:1、2016年深圳新房供应和成交;2、2017年深圳新房整体布局;3、2017年深圳各个区域新房供应解析。



2016年深圳新房预售面积约411万㎡,同比减少约39%;新房成交了约401万㎡,同比减少约39% 。


2016年深圳有近70个新房住宅取得预售许可,纯商业项目的有30个。


2016年深圳新房住宅(网签)共成交40443套;二手房网签约10.5万套以上。



据牛浩思团队统计,预计2017年全市有145个新盘可供选择,包括住宅、商务公寓,具体入市时间点要以开发商公布的为准。据统计,整体供应项目比2016年有所增加,可供应面积也有提升,但是依照目前的市场行情,调控政策短时间内不会放松,真正预售项目可能还不如去年,具体要看开发商的策略,部分没有优势的楼盘不排除会继续增加优惠力度,走量销售。


2017年145个新盘项目中,过半项目来源于旧改。从这几年的供应土地可以看到深圳新房有哪些热点的变化,比如说早先是大规模新增空地。土地往原关外地区和更偏远的外围地区走,地铁口物业就成为追捧对象,超级旧改完成的综合体,地铁物业交叉的项目。


图中红色圈表示新增空地,蓝色圈是旧改用地用,这些区域是近些年的热点开发区域,今年145个项目中,其中有53个项目带集中商业。


地铁站1公里内的项目统计出来之后发现有84个,地铁口1公里内以及带集中型商业的项目在地图上标识出来,龙华、龙中、光明、笋岗有比较多的项目值得关注。



▶从分布来看,民治供应示弱,大观澜供应常态化,老龙华旧改进入兑现周期,大浪仍零星布局;

▶公寓供应占比近半,全区域零散分布,商住旧改供应井喷;

▶大观澜供应虽多,但对于注重轨道交通为通勤导向的置业者来说,实际可选择的产品并不多。

点评:民治由住宅供应转为商业供应为主,观澜承接了新的普通置业需求,而龙华老城一带的旧改依然需拉长时间等待,交通环境有待改善


▶从分布来看,较为平均,每个片区的核心区域,地铁沿线和后期规划地铁沿线,都是入市项目的集中地;

▶大型社区花园楼盘居多;

▶平湖、新生等片区会形成一波小热点。

点评:作为首次置业聚集地的龙岗,虽然有“东进”的支撑,规划和配套逐步在完善,但轨道交通仍为置业导向,所以以14号线为首的地铁沿线物业,是龙岗的置业热点。


▶从分布来看,主要以西乡、沙井片区供应为主,石岩、松岗的旧改项目尚属前期,暂无全新盘;

▶新房供应继续往沙井、福永等北部区域转移,且以大社区为主;

▶11号线让宝安北部抓到了新房市场开发的基于,接下来准备上马的12号线,会继续强化它的通达性。

点评:宝中豪宅化、新安旧改接棒、北部区域潜力可期


▶绝大部分为商住产品,其中商务公寓,深圳湾、前海以大户豪宅为主;

▶西丽变化显著,依靠留仙洞总部基地和大学城概念,诞生了好几个项目,而且大多是综合体;

▶深圳湾高端公寓序幕将开启,前海会迎来一小波公寓井喷期。

点评:前海、后海、深圳湾、留仙洞这深圳四大总部基地都在南山,是深圳重点打造的区域,全区普遍豪宅化,是深圳资本的主战场。


▶相较于2016年的项目预售量,今年或可能出现出爆发式增长;

▶进度缓慢的城市更新终于有所突破;

▶笋岗片区进入了旧改集中供应期,近10个项目在拆迁或已经动工。

点评:这个量对于罗湖来说是天量级别,是很乐观的统计,即便最终部分项目无法入市,也说明罗湖近年来的旧改建设建集中涌现,城市更新和产业配套进入到兑现期。


▶安托山片区的新盘项目都不是通过旧改完成的,全部是新地开发的,且住宅属性占比高;

▶以大户型住宅产品为主。

点评:对于改善需求者,不妨多关注回中心区的这些新房住宅。


▶坪山新楼盘的分布,与以往差别不大,依然是集中在中山大道及坪山高铁站周边;

▶坪山有大量的空白土地,但它目前开发的楼盘中,过半的楼盘为旧改项目,以及大型社区和综合体居多;

▶光明的主要供应点还是在公明,旧改的大社区楼盘为主,且布局在在建的地铁6线范围内。

点评:坪山的比较对象是光明,它们都是深圳新一轮城市建设的热点区域之一,拥有较多的可利用土地,也承担着城市产业、人口转移的对接作用。从整体的发展趋势来看,光明前景更可观。


▶地铁线预期下,盐田的普通住宅也从区域市场逐渐变成有一定辐射范围的置业区域;

▶盐田项目主要分布在盐田港后方陆域和沙头角;

▶至于大鹏,普通购买者,没有关注的必要。

点评:盐田和大鹏区域虽有有山海资源的天然优势,但区域整体发展受限于地理位置和可开发面积,如果是投资角度而言,炒作空间已不大,自住享受还是蛮自在的。





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