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2017年深圳楼市预判:政策和市场分析 投资策略怎么做

李宇嘉 地产 2017.1.11 12:17
浏览:3611

对于形势并不明朗的2017年,想必购房者心中有很多疑问。


2017年深圳楼市还会出调控政策吗?此次调整周期会达多长时间?房价还会涨吗?


能不能买房?临深还能考虑吗?学位房还有投资价值吗?未来一年租凭市场会如何走?


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    过去的一年是我入行这么多年来遇到过的最惊心动魄的调控年,刚刚结束的中央经济工作会议提出“把抑制资产泡沫、防范金融风险放在更加突出的位置”,这是非常非常重要的信号。


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一、调控政策判断:抑制资产泡沫、防范经济金融安全

 

(一)、国家对于调控的重视史无前例的

1、中央对房地产空前关注,四次提到抑制资产泡沫

2、中央财经领导小组会议首次提出“抑制房价泡沫”

3、长效机制、基础性制度、供给侧结构性改革

4、很多城市已连续出台调控政策,扩大限购、收紧杠杆

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(二)、2017年国家房地产调控的思路:打压与扶持结合,压房价与增供应(土地和住房)结合,防风险与“稳增长”结合,防止大起大落。

1、全国建设工作会议:抓好房地产调控

2、大城市增加土地供应,盘活存量土地

3、疏解城市功能,带动小城市发展

4、宏观上关注度货币,微观上支持合理购房

5、住房租赁市场立法,机构化、规模化租赁企业发展

6、规范开发、销售、中介等行为

7、货币政策:稳中偏紧,这很关键,金融监管部门也要求压缩房贷,挤压资产泡沫。

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(三)、2017年深圳房地产调控的思路:这一轮调控应该是史上最严厉的,未来半年内会维持这一政策

1、继续控制房价,新房市场继续冷清,达到预售条件的,必须要入市,否则等同于捂盘惜售。

2、如果房价再次上涨,不排除出台新的政策,限购、限贷,以及商务公寓限制。

3、增加土地供应、增加住房供应。

4、租赁市场立法,利好长租公寓发展、人才租赁房未来会增加。

5、市场秩序整顿常态化、制度化,中介生意会差一些。

6、上半年银行继续控制信贷投放,继续打击场内外加杠杆(首付贷、红本抵押消费贷),下半年要看经济形势。

7、深圳新房、二手房价格环比领跌全国,住建部谈调控效果时都提到了深圳。所以2017年一季度甚至上半年属于政策“空窗期”、“观察期”。

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二、深圳楼市走势分析: 2017年维持弱势平稳

1、新房:价格5.4万元,存在价格管控;新房库存消化周期上升到11个月,2016年最低点只有6个月。

2、二手房:市场仍处于“价格微跌,成家僵持”的阶段。首先,看好深圳市场未来的人很多,接笋盘、投资客抛售的人很多;其次,认为市场行情不好,不出售而选择长租、观望的业主也很多;再次,深圳环境好,空气好,没有雾霾,有北方客来深圳买房。

3、深圳楼市走势分析:龙岗、宝安看好;11号线沿线偏远的地方看好;南山不看好、大户型不看好;躲避投资客集中的楼盘,一套降价了,一传十、十传百,整个楼盘价格被标定了。

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三、临深片区投资分析: 2016实在太疯狂

 

(一)、必须关注的临深现象

1、中介转向“临深”,房展会渐渐开始以深莞惠、“3+2(中山、汕尾)”为概念开启,这是未来的趋势;

2、“临深”概念已经扩大到了几乎所有的镇,扩展到东莞市中心,甚至是临近广州的厚街一带。

3、东莞政府也在发力,吸引深圳客,主要是规划方面发力,比如从莞高速(从化道凤岗大洋湖)开通,轨道交通加快建设。近期,东莞十四次党代会,提出交通对接广州和深圳。

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(二)、成交量、价创历史记录

1、过去5年,东莞临深及惠州大亚湾、惠东等合计卖出30万套房子,相当于深圳7年的新房成交量,90%的被深圳人买走,其中大亚湾卖了11万套。

2、买房者中,外溢的投资客占主体,养老和给父母住也占一部分。

3、2015年临深洋房均价第一次突破1万元,比2014年才涨了35%,2016年居然翻了一倍,太吓人;

 

(三)、土地价格被高估,潜力有透支嫌疑

去年下半年,特别是11-12月份,东莞出了很多高价地,基本上都是大开发商,靠近广州的望牛墩地块被保利和碧桂园等5家大开发商疯抢,最后楼面价达到8100元;

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(四)临深片区未来交通利好会越来越多

1、深圳连接中山的跨江通道、港珠澳大桥、连接东莞R1和R4线对接深圳6号线,进入深圳北站、10号线、惠州的14号线(惠阳有3个站)相继开工;

2、2020年赣深高铁开通,经过塘厦站;

3、2022年深莞惠城际铁路有望开通;

4、2040年将有31条线、1100公里,超过伦敦、巴黎和柏林。

 

(五)、临深政策利好

1、中央经济工作会议:疏解人口、人口流动和供地要在区域上匹配,2017年莞惠将继续加大土地供应、新房开发和销售。

2、马书记去省里了,有利于深莞惠、东进战略。

 

(六)、相比2016年不看好莞惠

投资是一回事,居住是另外一回事;如果不能居住,配套停留在规划上、图纸上,中期内不会供应,配套起不来,就不能居住。开发商和买方的人都是这样想的,所以这就是个“囚徒困境”,为什么说居住氛围要培育、为什么说成熟社区不是一天建成的。从长期看,全部是投资客是否很靠谱?当然,靠近深圳的一些楼盘,比如龙光城、大运城邦等等,以及塘厦少数景色宜人的社区,还是值得居住投资的。

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四、学位房:扛得住、硬通货

1、早做投资,享受学位+升值的双重收益。

2、老的学位房太贵了,很多人认为有风险,新的学位房有想象空间、升值空间。

3、优质教育资源稀缺的情况下,除了房子,没有更好的,让各方满意的优质学位分配载体。

 

 

五、 工业用地改造是房地产的新出口

    未来深圳要贯彻国家提出的增加居住用地、盘活存量用地,以及“十三五”期间35套人才安居房,城市更新、城中村改造是必然趋势,现在新一版城市更新暂行措施中对于更新的门槛防地了,合法面积的占比从70%降到60%,土地变性的条件也放宽了,如果开发商能在公共设施、安居房方面做出很大贡献的话,这方面条件也放宽了,工改工门槛也放低了。

 

 

六、租金下跌与房产投资:未来,大户型、高档次房屋很难出租出去,小户型被疯抢

 

(一)、为什么深圳租金出现下跌呢?

1、去年租赁市场供应放出来了,2015年和2016年投资客太多,投资客很多房子转到租赁市场。

 

2、去年10月份之后房地产市场变差,很多人对短期内市场不看好,转入租赁市场。

3、7、9、11号线地铁开通,大家搬到租金便宜更远的地方去住。

4、长租公寓,供应效率的提升。近三年城镇居民实际收入比GDP增速低,未来大户型、高档次的房子,特别是南山、福田区,不是很好租。幻灯片34.jpg

 


(二)、人民币走势对房地产市场的影响

      货币大量发行,没有引起恶性CPI高涨,而转到了房地产,包括土地和房价的上涨,这就是人民币的“锚”发生了转化,这个“锚”不仅国内人对它比较信任,外资也比较信任,外资为什么大规模进入中国?一方面是赚人民币升值的利好,另一方面是赚人民币资产特别是房子升值的利好。


     为什么每年我们货币能发行那么多?一方面是房价上涨带动了货币发行,另一方面是货币发行多了推动了房价的上涨,它是相互循环的过程。这是最根本的问题,即人民币的问题。

 

 

李宇嘉——深圳市房地产研究中心研究员,多家财经媒体和报刊特约撰稿人,深圳卫视财经频道特约评论员,参与深圳市多项房地产市场调控政策、住房政策前期研究工作;住建部中国房地产产业协会专家组成员。

 


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