2016年12月深圳房地产月度统计分析报告
来源：深圳房地产信息网 数据中心
作者：张粉层 林上康 卢旭旭
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2016年12月深圳共出让10块宗地，其中2块商住混合用地，5块商业用地和3块商业服务业用地。
商住混合用地合计用地面积51589.59平方米，合计建筑面积147659平方米，成交金额29.6亿元，折合楼面地价20046元/平方米。
5块商业用地合计出让用地面积59482.03平方米，合计建筑面积340540平方米，成交金额96.38亿元，折合楼面地价28302元/平方米。
3块商业服务业用地合计出让用地面积57040.47平方米，合计建筑面积499800平方米，成交金额96.51亿元，折合楼面地价19310元/平方米。
第二部分：新房市场
1、供应分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年12月全市5个项目取得住宅预售许可证，预售住宅面积592623平方米，环比增加44.9%，同比减少62.5；预售住宅套数3541套，环比增加14.7%，同比减少58.1%。
附1：2016年12月份预售的住宅项目
附2：2016年12月份预售住宅户型构成
2、成交分析
1、12月份新房成交均价分析
325新政是深圳楼市调控的触发器，104新政是楼市调控的加速剂，调控政策的深化和合力，在2016年四季度终于取得了显著的调控效果，继9月均价61600元/㎡之后，10月→11月→12月的均价依次为55611元/㎡→54986元/㎡→54946元/㎡，2016年前三季度不断攀升的房价，于四季度盘整回落，2016年12月深圳新房住宅成交均价54946元/㎡，环比下跌0.1%。
龙岗、福田、罗湖是房价回落的贡献主力。龙岗区成交均价31925元/㎡，环比下跌21.2%，龙岗区作为12月深圳新房成交的主力区域，低价盘心海城、英郡年华3时光里、锦荟PARK、恒裕嘉城、平吉上苑、朗泓龙园大观等的热销，是全市均价回调的中流砥柱。
福田区成交均价83930元/㎡，环比下跌20.7%；罗湖区成交均价75882元/㎡，环比下跌3.6%。
2、12月份新房成交量分析
调控杀手锏104新政出台后，新房成交量连续2个月回落，继11月下滑三成之后，12月新房成交量再度回落，2016年12月深圳成交2161套新房住宅，环比减少26.0%，同比减少七成；成交面积218382平方米，环比减少24.5%，同比减少69.9%。
龙岗、宝安、南山是12月份新房住宅的主力成交区域，龙岗区成交1112套，环比增加34.8%，同比减少44.1%；成交面积94829平方米，环比增加24.0%，同比减少52.0%。心海城、佳兆业城市广场、英郡年华3时光里、锦荟PARK是龙岗区的成交主力。
宝安区成交611套，环比减少57.5%，同比减少83.6%；成交面积60376平方米，环比减少48.1%，同比减少83.2%。鸿荣源壹成中心、华盛观荟、中粮天悦壹号、领航城是宝安区的成交主力。
南山区成交386套，环比减少35.7%，同比减少45.9%；成交面积56850平方米，环比减少36.0%，同比减少31.3%。华润城、半岛城邦三期、香山里、恒裕滨城是南山区的成交主力。
附：深圳市各行政区15年12月～16年12月新房成交走势图
第三部分：二手楼市
1、出售部分
1.1、12月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，12月份深圳二手住宅挂牌均价有所回升，为49034元/平方米；环比上涨1.7%，同比上涨1.1%。
各行政区方面，全市六区均价走势各异，其中盐田区挂牌均价环比上涨4.1%，为50684元/平方米，同比上涨32.4%；南山区挂牌均价环比上涨0.2%，为61764元/平方米，同比上涨5.2%；福田区挂牌均价环比下跌0.5%，为60501元/平方米，同比上涨6.8%；罗湖区挂牌均价环比下跌0.6%，为49530元/平方米，同比上涨13%；龙岗区挂牌均价环比下跌1.7%，为37386元/平方米，同比上涨16.5%；宝安区挂牌均价环比下跌4.4%，为44056元/平方米，同比上涨9.4%。
附：深圳市各行政区15年12月～16年12月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
2.1、12月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测，12月份深圳的住宅租金为69元/平方米/月，环比下跌1.4%，同比下跌6元/平方米/月，跌幅为8%。
各行政区方面，三个行政区租金环比下跌，其中，盐田区租金均价环比下跌11.9%，为52元/平方米/月，同比下跌13.3%；南山区租金均价环比下跌2.4%，为80元/平方米/月，同比下跌8%；宝安区租金均价环比下跌1.8%，为54元/平方米/月，同比持平；罗湖区租金均价环比持平，为72元/平方米/月，同比上涨1.4%；福田区租金均价环比上涨2.4%，为87元/平方米/月，同比下跌1.1%；龙岗区租金均价环比上涨6.7%，为48元/平方米/月，同比上涨6.7%。
附：深圳市各行政区15年12月～16年12月二手住宅租赁均价走势图
3、成交分析
1、12月份全市二手商品房成交概况
调控威慑下的深圳楼市，前景不明朗，市场观望氛围加重，刚需置业步伐的放缓导致二手房重挫，成交量大幅下滑。2016年12月深圳成交4734套二手房，环比减少28.4%，同比减少66.1%；成交面积422612平方米，环比减少28.8%，同比减少65.0%。
龙岗区成交1359套二手房，环比减少24.6%，同比减少64.2%；成交面积118294平方米，环比减少21.3%，同比减少68.7%。
宝安区成交871套二手房，环比减少32.4%，同比减少68.2%；成交面积84411平方米，环比减少43.9%，同比减少65.1%。
附：深圳市15年11月～16年11月二手商品房成交走势图
第四部分：商业
一、一手商业
1、商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，。2016年12月共六个项目取得商业预售许可证，商业预售面积227108平方米，环比增加12倍，同比翻番；商业预售套数3286套，环比增加36倍，同比增加91.9%。
附：2016年12月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年12月深圳商业成交面积46967平方米，环比增加20.6%，同比减少44.7%；商业成交套数671套，环比增加22.2%，同比减少46.6%。万科云城成交15879平方米/224套，是全市商业成交量最大的楼盘，万科天誉成交5862平方米/66套，居于第二位。
二、二手商业
【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，12月份深圳的二手商业挂牌均价环比下跌3.3%，为70428元/平方米，同比持平。
所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌不一，南山区商业挂牌均价环比上涨11.5%，为83658元/平方米，同比上涨13.6%；罗湖区商业挂牌均价环比上涨6.9%，为98541元/平方米，同比微跌0.7%；龙岗区商业挂牌均价环比上涨1.8%，为48736元/平方米，同比下跌2.7%；福田区商业挂牌均价环比下跌6.2%，为67841元/平方米，同比下跌36.1%；宝安区商业挂牌均价环比下跌10.2%，为78461元/平方米，同比下跌9.8%。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，12月份深圳的商业租金环比减少2.7%，为254元/平方米/月，同比下跌2.7%。
所监测的五个区的商业租金走势各异，其中，宝安区商业租金环比上涨10.7%，为135元/平方米/月，同比下跌8.8%；罗湖区商业租金环比上涨8.7%，为150元/平方米/月，同比下跌58.2%；南山区商业租金环比上涨8.7%，为251元/平方米/月，同比上涨8.2%；龙岗区商业租金环比持平，为150元/平方米/月，同比下跌15.3%；福田区商业租金环比下跌8.5%，为289元/平方米/月，同比下跌17.7%。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年12月深圳二手商业成交面积44478平方米，环比增加7.1%，同比减少8.4%；二手商业成交套数702套，环比增加5.6%，同比减少1.3%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年12月深圳全市五个项目取得写字楼预售许可证，合计预售面积139087平方米，环比增加七成，同比增加21.5%；合计预售套数2226套，环比增加1.3倍，同比增加5倍。
附：2016年12月份预售的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年12月深圳一手写字楼成交面积21384平方米，环比增加76.9%，同比减少42.9%；成交套数244套，环比翻番，同比增加5.6%。前海卓越时代广场成交6241平方米/30套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，奥宸观壹城华府成交4494平方米/77套，居于第二位。
二、二手写字楼
【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，12月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比上涨2.1%，为44615元/平方米，同比上涨16.5%。
所监测的三个区的二手写字楼挂牌均价涨跌各异，南山区环比上涨9.5%，为49111元/平方米，同比上涨9.2%；罗湖区环比上涨2.8%，为26000元/平方米，同比上涨5.9%；福田区环比下跌12%，为38714元/平方米。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，12月份深圳的写字楼租金环比下跌2.3%，为130元/平方米/月，同比下跌12.8%。
所监测的三个区的写字楼租金涨跌互现，南山区写字楼租金环比上涨5.9%，为107元/平方米/月，同比下跌15.7%；福田区写字楼租金环比持平，为157元/平方米/月，同比下跌8.2%；罗湖区写字楼租金环比下跌8.9%，为153元/平方米/月，同比上涨25.4%。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年12月深圳二手写字楼成交面积11501平方米，环比减少13.0%，同比减少51.2%；成交套数113套，环比增加13.0%，同比减少30.3%。
第六部分：小结
岁末，是深圳楼市调控持续深化和巩固的时段，也是打压高房价取得阶段性成果的时段，12月深圳房价以54946元/㎡理性收官，与阶段性高点9月61600元/㎡相比，房价回落了近7000元/㎡，104新政调控效果立竿见影！
2017年，将是调控继续深入的一年，中央表态：房子是用来住的、不是用来炒的，2017年逐步建立适应市场规律的房地产长效调控机制。可以预期，2017年是房价走向稳定的一年，也为刚需赢得了入市的好时机。新年伊始，每个人对生活、对工作、对住房亦有了新的期盼，安居路上，“居者有其屋”的梦想就在不远的前方！
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