《咚咖房学院》开启了鸡年第一讲，咚咚找房二手房研究专家淘房哥摩天用详实、全面的二手房资料来客观和大家讨论2017年在深圳该不该买房，买哪里，应该什么时候买？
小编发现，咱们【咚咚找房】的专家团队有两个特别：1、都是海量踩盘得来的数据，非常可靠、实用，给出的建议都是经过市场考验的；2、大咖们没有功利目的，没有套路，给出的建议都很真诚，要问建议是否可靠，请参照第1条。
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———宝典先诀———
先分享几个大咖对买房这件事的观点,很实在也很好用：
1、深圳基本面确实良好，在深圳“买、买、买”就对了，肯定不会亏，不会被套，但我们一定要关注小周期，你晚半年、晚几个月，能给你省十万、二十万甚至五十万，这对购房者才是真正的帮助。
2、如何判断房价会上涨？想达到价格上涨，成交量至少要在6000套以上，甚至要达到7000套，因为过去平均成交量是约7800套。
3、要从总价看，从05年以后，特别是08年到12年这一波，关外很多楼盘都是高赠送，70平做三房，89平做四房，如果从单价来看，已经卖到6、7万，但使用率比福田、南山的物业高不少。
——宝典正传——
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解读：
1、深圳二手房成交套数是新房的一倍多，很多二线城市或临深城市，新房和二手房成交的比例差距很大，有可能新房成交十来万，二手房只有几万，冰山一角。
2、评估价上调，大家的购房成本高，特别是“10.4”新政下，对业主，房价是跌了，对政府税费高了，对买家购房成本是一样的，下跌的房价已经在税费中补上去了。
3、2015年、2016年深圳的个人贷款分别为2600亿，这两年就达到了5000多亿，是比较高的。
4、2016年，写字楼的供应量是比较大的。商务公寓供应更是在历史的峰值。
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解读：
1、2016年全年深圳二手房价涨幅是8.3%，最高涨幅是9月份的13.9%。（小编：104调控前的9月，原来是房价涨幅最快月，看来调控政策出的很及时。）
2、深圳全年18000多套房源，中原最高的1万多，链家和Q房将近1万。
3、区域、楼盘分化加剧。比如西岸观邸和诺德国际，差价将近100万，罗湖的个别楼盘，莲塘的鹏兴花园横盘。
4、目前整个成交量依然处于低位。12月份成交量有微微上涨，主要原因是价格跌下来，笋盘量非常多。
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解读：
1、2016年二手房价上涨最高的是龙坂，特别是龙华高级中学学区那几个“妖盘”，涨得很高。
（1）、大多楼盘可以以租抵供：龙坂楼盘的大部分是2012年、2013年，当时买个三房也就是不到200万，现在可以以租抵供。
（2）、红山确实是福田白领在买，而且大部分是婚房装修。
（3）、改善再买关内的学区，十套里面有八套卖房都是因为有小孩，改善再买到关内的学区。
2、宝安2015年、2016年的涨幅都比较高，但表面上说涨了6%，其实2017年2月份的价格回到了2015年年底的价格。
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解读：
1、2016年深圳是比较冷静的，只是2015年涨得太高，光环效应还在，很多人觉得深圳的涨幅还是很高，其实“10.4”调控还是有效果的。
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解读：
1、2012年、2013年你可能买的是红山、宝中，现在同样的价格可能只能买临深，这种差距已经令很多人没有购房的欲望，已经买不起了，现在的购买力也是处于下降的趋势。
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解读：
1、之前福田、南山、罗湖是最贵的，现在是福田、南山、宝安是最贵的，现在的经济发展是向西或向北，并没有说向东。
2、购买力比较低的罗湖、龙坂、龙岗，罗湖作为过渡是可以买的，如果考虑升值，罗湖的升值空间是有限的。
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解读：
1、前十的区域都有一个特点，大部分都是有学区的，买一千万以上的物业大部分都往福田、南山买。
2、布吉、人民南相比，我可能更建议大家买布吉，因为布吉楼盘的舒适度比人民南高很多，而且人民南的租金比较高，大部分是租客，人员比较混杂，发展也不如布吉。
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解读：
1、宝安、南山、福田已经是价格最高的区域。
2、如果你买低价位，两三百万的，可以往东部、北部买。
3、如果买比较高端的，建议还是往西部或福田豪宅区买。经济西移，宝安房价越来越贵，最主要的还是南山经济的发展，不管是工资收入、企业收入，包括企业数量、质量的增长，影响都会比较大。
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解读：
1、关外的龙华、宝安、龙岗已经占到47%，未来占比会逐渐出现上升的趋势。
2、旧改的主要区域就是在关外。从投资的角度来看，低基数、发展空间大、配套提升空间大的关外区域，升值空间更大一些。
3、盐田的占比一直都是最低的，在未来地铁2号线、8号线动工后，它可能会有补涨，因为环境素质是可以的。
4、购买力外溢趋势明显：从之前的福田、南山，再到宝中、碧海、红山，慢慢到福永、沙井、光明，甚至是临深，距离也是高房价或城市化发展的必然过程。
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解读：
1、主流是200万-400万占比最高，不管买南山的两房甚至关外的三房，其实有大把选择，地铁口次新盘都有很多选择。
2、200万以内的物业，罗湖和龙岗最多，甚至可以买到两房，在关内200万很难买到两房，大部分是单间。
3、400万-600万也是偏刚需或改善，现在很多500万左右的改善需求还是挺多的，比如坂田、龙华、碧海80多平的三房现在都是五、六百万的价格。
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解读：
1、成交量中主要集中在70-90平，反而100平的大面积需求量非常少。
2、50平以内的成交面积为什么在关内？第一个原因是学区，很多人买小户型是买关内的学区，还有就是买一房一厅的人可能比较注重周边的配套或享受型物业，真正有小众需求愿意花三、四百万或四、五百万买好地段的一房一厅居住，特别是单身女性比较多，但大部分需求，三、四百万还是买关外的两房。
3、70多平单位集中在关外，跟楼盘的定位、属性有关，高赠送，70多平三房、80多平三房或四房。
总结：
如果你买房的话，尽量买200万-400万、90平以内的户型，或者是2000年以后，特别是05年以后新一点的楼盘。
现在的关外不管是地铁、学区还是教育，和关内的差距还是挺大的，都需要发展，这些发展还是依靠于房地产。
大环境下，房价上涨的动力或阻力还是比较大的。
今年深圳楼市很可能是政策收紧，投资要慎重，改善刚需有利好
——宝典后传——
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解读
1、这一波上涨，从一线城市到二线城市，甚至都市圈的三线城市，如东莞这种城市都出现了翻倍。
2、两年的贷款达到8万亿，涨幅超90%，全民买房，很多人在二线城市并不是自己的现金流，贷款加杠杆非常多，包括前段时间中原发布的2016年中国房企通过私募债、公司债等方式融资达到1.14万亿，同比增长26%，这是非常恐怖的历史峰值。
3、某研究报告写过，中国前100的房企，负债已经7万多亿，而且大部分融资都是2015年下半年开始的。
2
未来的趋势怎么样？
1、政策压制需求，房价越来越高，意味着很多购买力被淘汰了。
2、成交量肯定是缩量的，个人认为缩量20%是没有问题的。
3
解读：
1、如果你是卖房，一个区域如果能翻倍，基本上可以卖，至少大涨之后都是可以卖的，大涨之后回调的概率比较大，房价越是上涨的时候，风险越聚集，。
2、刚需买房，横盘越久，安全性越高，风险越低，由于市场放量，可以选择户型、楼层，还可以议价，改善来说，回调和横盘的时候是一个机会。
４
2017年房价预测：
1、供应量，2016年新增土地24万平米，增长80%，开发面积88万平米，同比增长195%，供应量上升，再加上今年有143个新盘，去年估计136个新盘，实际是70%，也就是90-100个。开发商就很有可能以价格换取成交量，坪山、光明等二手房成交不是很活跃的区域，一旦新房大量低开，整个区域的二手房价格就会被拉低。
2、“十三五”人才保障房30万套，平均一年6万套，而过去每年新房的供应量也就是4-6万套，大专、本科都可以申请人才房，供应量的增加，购买力压制的下行，包括政策市收紧的趋势。
——买房终极篇——
1
买房要关注四个要点：
一是趋势，买房应该顺势而为。
二是水，即资金，不管是购房者还是投资客，最重要的是如何融资和杠杆。
三是物，即标的。标的的选择，除了刚刚说的90平以内，200万-400万，第一是关注学区，第二是关注地铁口次新盘，特别是综合体物业。
四是行，即执行力。卖房时也要加强执行力。
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无套路买房建议：
1、刚刚有说到临深，如果2015年买入，可以继续持有。
2、写字楼，2万多、3万多的价格，相对而言是比较符合的，也就是它回调的风险比较低。写字楼出现补涨的可能性是比较低的。
3、公寓，公寓作为办公楼出租，租金回报率很高。
4、豪宅公寓比普宅公寓升值空间要大，特别是关内比关外空间大。
5、住宅，双拼尽量不要买。
6、还有一种物业，伪笋盘，单单价格便宜，比如大厦型物业，朝主干道的，价格很便宜，但整个房子很烂。
7、在深圳，如果你可以达到财富自由，可以不用管临深、写字楼和公寓，优先买品质好一点的住宅。
8、凤尾不如鸡头，你可以选中心区的标杆物业或者二线城市的标杆物业，它的租金回报率更高。
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无套路买房建议：
1、你拿深圳的工资买龙中的物业，是非常幸福的事情，大部分是05年以后的花园社区，70多两房、80多平三房，选择性很多。
2、如果你在东部工作，从居住的角度来看是可以关注的，它除了有地铁快线，也有旧改、学区。
3、莲塘不适合高价位的改善性需求，但抗跌性比较强，莲塘的房子基本没有跌。
4、福田中心区周边，从居住的角度，皇岗、新洲有很多300多万的两房，但没有什么花园社区，有地铁、配套，但没有学区，抗跌性也强。
5、坂田，龙华有很多旧改，也是热点区域，坂田沿周边10号线去买。
6、西丽，环境不错，一是有山景资源，二是有留仙洞总部，有几条地铁线。
7、南山南油，有旧改、有商业，近海岸城、近后海总部、近科技园，有地铁11号线，有9号线西延，还有12号线，也会有一些旧改，配套比较完善，作为刚需过渡是没得说的。
8、大前海，投资的话是长期的投资，改善是可以关注的，特别是宝中区域，投资可以看碧海，碧海有很多80多、70多平的三房。
9、宝安老城，新安的涨幅涨不过宝中，但从学区来看，远高过宝中，有地铁5号线、12号线、15号线，又有旧改，又有宝中的学区，新楼盘，这种区域是比较稀缺的。
10、大空港，机场要做高铁站、会展中心，包括福永、沙井的旧改，加起来有三四十个，还有11号线快线，在整个珠三角的经济轴里面，4万出头的价格，地铁口综合体值得关注。
11、如果你是改善性需求，你就买传统的福田中心区，景田、石厦、深圳湾，有学区的，2000年以后的花园社区。
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———咚咖介绍———
淘房哥-摩天：咚咚找房二手房研究专家
咚咚找房二手房研究专家，了解深圳楼市动态和区域详情，除了自身热衷于房地产投资，每年帮助上百位网友成功买房，实战经验丰富。深圳交通频率电台FM94.2、FM106.2、深圳晚八点、今日地产、腾讯、顺丰、电信、各大银行等特邀嘉宾。
【咚咚找房-二手房专家 淘房哥团队】
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