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购买回迁房前需要考虑清楚几个问题

周争锋律师 法律 发布时间:2017.03.20 18:31:59
浏览:3647

随着深圳旧改和棚户区改造范围的扩大,回迁房买卖不时被大家讨论,前段时间网传南山有便宜的回迁房出售,很多人跃跃欲试,今天就谈下购买回迁房时需要考虑的几个问题。


一、买卖回迁房的买卖合同效力问题。


回迁房买卖时,出卖人往往只有拆迁安置协议,没有取得房产证,很多人担心这样的买卖合同是不是有效。


依据物权法第15条确立的物权效力和合同效力相区分的原则,签订回迁房的买卖合同是有效的。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。


2012年出台的《买卖合同司法解释》第三条,用司法解释的方式再次明确了合同效力和物权效力的区分原则。第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”


二、在回迁房的买卖合同中约定,卖家需配合买家到开发商处更名条款的法律效力问题。


正常的回迁房买卖流程和买卖二手期房的流程是一样的,回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳,一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在双方的买卖合同中予以明确约定。


现在很多在买卖合同中直接约定卖家配合买家去开发商处更名,在办理房产证的时候直接办理给新买家,避免了二次交易的税费。如果开发商同意,私下这样办理了,不出意外没有问题,但是当出现纠纷闹到法院时,这样的更名约定应是无效的。买卖双方约定到开发商处更名,直接办证到新买家名下,实质上是利用房产转让合同这一合法形式,掩盖逃税的非法目的,损害国家税收利益,显然违反合同法第五十二条的强制性规定,应当归于无效约定。合同中的部分条款无效,不影响合同整体有效。


三、回迁房买卖合同一般不能办理公证。


在出卖人没有取得房产证的情况下,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的……”。虽然该规定不是效力性的强制性规定,只是管理性规范,不影响双方合同的效力。但是出卖人尚没有取得合法的产权,公证处一般不会受理这样的买卖合同公证。 


四、买卖回迁房要确保业主夫妻二人签字,如是现房的要在合同中约定提前交付房产由买家保持占有状态,提前办理好物业的交接手续。


确保业主夫妻二人签字,确保在房价暴涨后,业主不能用夫妻一方不同意的理由阻止买家诉讼继续履行。如果没有房产共有权人的签字,以后有纠纷,买家就要举证共有权人对买卖合同知情并同意。回迁房买卖基本上都是一次性给了大部分的购房款,因此要求业主提前交房也是顺理成章的事。占有和登记一样也是物权公示的一种外在表现形式,占有状态在双方出现纠纷后,对买家维护自己的合法权益非常的关键,是有效阻止业主一房二卖的有利武器。


五、回迁房的办证时间因为回迁房的性质决定了双方不能事前确定,但是要约定业主满足办证条件后要及时办理房产证,并在办证成功可以正常交易后多少天内要协助买家办理登记手续,并约定相应的违约责任,避免对方违约时自己举证困难。


在买卖回迁房的时候,对回迁房具体什么时候能办下来房产证,要有清晰的认识,时间长短存在不确定性,说的一年二年三年等大多不作数,大家可以去百度下,全国各地回迁房办证的问题有多少,在支付大部分购房款购房回迁房时,大笔资金的沉淀成本要预计得到,没有房产证的房产在银行抵押不能,拿出来二次转让也困难。


六、不是所有的回迁房均是可以自由上市流通的红本商品房,这一点要求在签订买卖合同前要核实清楚所要购买回迁房的房产性质。


拆迁的是商品房,回迁房自然应当也是具备商品房属性。拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,或者是划拨国有土地上的福利房,回迁房的性质就有可能不是商品房,签订回迁房的买卖合同前一定要查清性质。


《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)〉的决定》深圳市人民政府令(第292号)第二十五条第二款的规定“以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的,被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。” 


你比如深圳宝安人民医院整体改造工程原来职工的福利房,置换到坪洲新村后的房产是绿本性质,不是可以自由流通的商品房性质。


七、回迁房买卖存在一些固有的法律风险。


在没有办房产证办理到买受人名下的情况下,买受人通常已经按照约定支付了大部分的购房款,面临的法律风险很大,手中所持的回迁房买卖合同只是证明双方存在债权债务关系,仅享有债权请求权,而不享有物权请求权。主要有,产权人私自办理抵押给他人、或产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。


——周争锋2017年3月20日写于深圳

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拆迁补偿 律师 棚户区改造

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