咚咖房学院第44期，由咚咚找房市场研究专家、淘房哥摩天为主讲嘉宾，对近期楼市动态和置业趋势作了详细分析，精彩观点如下：
淘房哥-摩天：深圳楼市处于上涨趋势 整体比较乐观
咚咚找房市场研究专家 淘房哥-摩天
——近期成交数据——
2月下旬之后，中介看房量和签单量也处于上升趋势，价格目前还不具备上涨条件。
全市：从目前的成交量来看变化不大，房价上涨的动力不足，价格也比较稳，从之前的5万，到现在的5.5万已持续5周，涨幅在10%左右。
宝安区：“10.4”新政之后成交量出现下滑，价格下跌，但12月份有部分房源以价换量，笋盘较多。今年2月份市场陆续出现了一些笋盘，目前宝安的价格从之前的5万到5.6万，再到现在的5.2万，基本是横着的价格。
南山区：南山均价涨了一点，2月份南山科技园、后海、华侨城成交比较活跃，西丽的成交也比较活跃，但刚需盘比较一般，大部分价格都是横着的，只有个别上涨5%，目前市场总体的量仍处于低位。
福田区：福田比较平稳，价格基本上没有超过10%的涨幅，甚至5%的涨幅都没有，可能也就两三千元的涨幅，如果算上不同区域的分化，比如豪宅、普宅或税费，如果今年投资的话，应该没有什么获利空间。
罗湖区：罗湖相对而言比较平稳，市场好的时候，一个区域的成交量应该是300-400套，“10.4”新政之后，一个区域的成交量80多、90多、100多，比较低迷。近期看房量有一定的新增。
龙坂片区：成交量基本上都是低位，但价格比较平稳，可以说是横盘的量。
——调控下的楼市——
1、今年1、2月份基本上全是二手房，新盘还没有入市，根据我们接触的中介朋友反馈，今年投资客离场比较多，买房的一般都是刚需或改善。
2、2017年1、2月份的成交价位，200万-500万的占比最高，大约58%，去年全年千万以上的成交是5%，1、2月份是7%，高端住宅在今年年初有一个上涨的趋势。
3、从各个区域的套均总价来看，去年最高的是南山、福田，南山是600多万，福田没怎么变动，差距不到100万，但今年南山有一个明显的提升。
4、去年最低的是龙岗，说明现在很多购买力从70后、80后到90后，甚至95后已经开始买房了，罗湖的选择性、需求，还是以低价位为主，购买力向西、向北。
5、去年套均总价是440万，现在是480万，南山为什么套均从600多万突然到了700多万？最主要的原因是被豪宅拉高了，现在豪宅市场非常火，可能之前半年的量，现在一个月就达到了。
6、去年最高的是香蜜湖，今年最高的是华侨城，今年年初只要房源状态不错，价格合理，消化都很快。这也就说明“9.30”之后，改善性需求还没有完全释放，特别是学区，所以学区一直比较抗跌，并且优质的学区爆发力比较强。
7、今年后海的套均可能达到千万级，蛇口是分化比较明显的区域，有大厦型物业，有老破旧学区，也有大南山脚下的豪宅。科技园的学位房800多万，比现在的百花高。我个人不是很看好百花的大户型学区，但百花的小户型涨幅非常高。
8、南二外是整个南山最好的学区，越高总价的房子，学区的溢价会越低。
9、还有一个比较特殊的是宝中，宝中之前是660万、650万的套均总价，今年豪宅把价格拉高了挺多，不排除有外地客户来深圳买房，
10、去年最低的是布吉、人民南，200万不到，买小户型，有可能有些人是做现金流配置，或者过渡，但投资的话，人民南的升值空间不如布吉。
——调整期如何买房——
1、近两、三年来看，深圳是处于上涨趋势，整体还是比较乐观的，但短期内，政策影响是最大的，稍微一个政策就会改变房价的趋势。
2、储备了足够的市场调控政策，地产是支柱行业，经济的发展需要房地产拉动，所以今年大跌的可能性不大，大幅上涨的可能性也不大，可能是软着陆或横盘，慢慢挤泡沫。
3、个人认为房产税今年不可能出，从这一波上涨大家就可以看出来，一线涨，然后收紧，后面是二线涨，三线肯定要去库存，在这种情况下，如果收房产税，三、四线城市去库存将很难，基本面比较好的热点城市今年的政策肯定是偏紧的，否则三四线城市去库存更难。
4、供求方面，主要的占比还是改善的刚需和第一次买房的刚需，单身之前能买2套，现在只能买1套，这种购房门槛的提高最主要是抑制偏投资性需求，对刚需的影响不是很大。
5、今年地价会进行限制，如果地价不限制的话，房价是很难限制的。
6、今年的新房供应量挺大，去年很多楼盘到今年都没有开盘，如果市场好的话，开发商应该是要走量的，平开或低开的可能性大。
7、去化周期，从之前的“日光盘”，到现在一个楼盘开盘卖3成或5成已经算不错了。
8、二手房成交，2月底和本月初持续两周火爆，正常的市场，只要降10%，哪怕“10.4”之后，很优质的楼盘降价10%也可以是很快速出手。
9、二手房价格，像2015年或2016年这种全国性的轮动是很难出现的，反而稳中有升的趋势是长期的、比较健康的，哪怕横盘时间越久，或者回调的幅度越大，其实也是风险的降价，对下一次上涨更有利。
10、长期来看，政府是不希望大跌，他会通过横盘来慢慢消化购买力。调整期对于买家或改善而言是一个机会，调整期、横盘期的选择性比较大，第一个原因是去化周期，放盘量还在慢慢增加，而供应量增加，选择性更多。
11、有多少钱办多少事，现在很多刚需说白了就是眼高手低，买房要买适合自己的，很多人是既考虑升值，又考虑居住环境好，只有价格高于价值的，没有价格低于价值的，除非个别急卖的。
12、回归中心，回归居住。价格和配套要相符，如果一个区域的供应量太大并不是好事，如果自住居多，抗跌性会强一些，如果全是投资或出租，抗跌性就比较差，买家也会去对比，新盘如果低开走量的话，会吸引一部分二手房的购买力转入新房市场。
13、看总价、看地铁、看学区。关外的地铁综合体，每个地铁的价值都不一样，有的地铁溢价可以去到20%甚至30%，比如1号线经过福田CBD、车公庙、蔡屋围、科技园，这些商圈的购买力比较强，所以地铁价值比较高，而14号线的价值就不如1号线。
14、不同需求不同选择。不管是自住还是投资，要根据自己的需求来看，套均总价400万来算，增幅10%就是40万，投资一年能赚7%、8%、10%的增幅已经非常可观了。
15、不同价位不同选择。有的人看到宝安、红山的价格不错，区域发展都不错，比如89平三房或70多平，基本上是400万到600万的价格，拿300万投资这个区域很显然不适合，可以到观澜、沙井、松岗的获利空间更大。另外学区，如果一千多万买核心区域的学区，价格一定要对准，否则哪怕你看着旁边的房子89平翻倍了，你才涨50%。
——粤港澳大湾区——
1、大湾区，湾区要基于城市化和都市圈的条件下才能产生。城市化其实就是聚集，不管是产业、人口还是智慧，都是聚集，之前是聚集在香港、聚集在深圳、聚集在广州，现在形成大湾区，广州、深圳紧密融合。大城市会出现都市圈，双城生活越来越明显。
2、生活半径的扩大通过轨道交通完全可以实现，现在从宝中开车到长安40多分钟，未来轨道交通，一个小时之内直达不是没有可能，一个小时的时候刷一下朋友圈很快就过去了，所以一个小时不是不能接受的，甚至一个半小时都可以接受，高房价之下的外溢是正常的，考虑居住环境，用时间换空间，这种可能性是很大的。
3、未来房价的高度肯定是在湾区，也就是说整个深圳房价的高度肯定在西部，我觉得豪宅可以翻倍，一两千万的豪宅还不叫豪宅，未来达到20万/平方米是一个大趋势。但有一点，会出现很多“伪豪”，比如物业配套跟不上、户型格局定位不合理，如果你有优质资产，就应该一直持有，不要想着卖了之后又买，优质资产还是一直持有。
咚咚找房楼盘研究专家-牛浩思：商务公寓推出的重要因素是旧改
咚咚找房楼盘研究专家-牛浩思
一、商务公寓供应篇
1、2011-2016年新房住宅市场和商务公寓市场供应量跟开盘量对比
六年来，商务公寓销售的体量只有全市新房销售的10%，商务公寓是比较小众的市场，大家对商务公寓比较陌生，即便了解，也比较片面。
2、2016年、2017年商务公寓市场情况
2016年、2017年88个在售或即将推出的商务公寓项目
如果大家想了解商务公寓的话，要谨慎挑选。
2011年到2016年商务公寓推盘量、销售量和成交量柱状图
2017年商务公寓会否迎来爆发不好说，但每年的成交量是波浪形，平稳上升一点点是比较肯定的。
商务公寓的特点：
第一个特点：产品供应两极分化
为什么会有那么多豪宅做大面积商务公寓呢？原有豪宅产品未必能满足他们的需求，所以导致部分开发商推出顶级商务公寓豪宅产品，更好的服务，更符合高端人群的需要。
商务公寓推出的一个很重要的原因是旧改，旧改并不是所有用地都做住宅，它有商业比例的划分，而商业比例除了做写字楼，除了做集中式shoppingmall或底商，肯定有一部分拿来做商务公寓，这种情况下，商务公寓具有客观的原因，市场确实需要小面积户型，也有主观原因，就是开发商需要把商业面积拿来从写字楼转化为商务公寓。
第二个特点：轨道交通物业特别多
据统计，88%的商务公寓都是在地铁口，商务公寓因为有商务的需求，也有日后大量出租的需求，这种前提下，对地铁交通是硬性要求，这是商务公寓的标配条件。
在前海做投资的话应该怎么判断呢？如果大家投资前海，要针对不同的物业、不同的总价，找不同的目的地。
LOFT公寓得宠，LOFT公寓的定价肯定比平层要高，LOFT公寓报建时是以写字楼来报建的，所以有4.5米层高扣掉天花板厚度，再扣掉中间搭板的厚度，上下两层的层高是2米，如果全封闭两层打满的情况下，感觉比较压抑，采光面从4.5米一下子变成2米，进深、采光都会受到影响。5.1米层高对住宅或小创业团队来说比较适用。
二、公寓市场需求篇
商务公寓需求逐年增加的五点原因：
1、深圳限购和限贷政策严厉下，有点闲钱想投资，商务公寓是最好的考虑。
2、低总价，地段还不错的商务公寓。商务公寓的主流面积是40-80平，总价是比较低的，最低4.5成首付，对于很多二次投资的投资客来讲其实差异并不大，对于钱不是很多人来讲，低总价也会成为重要的投资考量。
3、金融支持提升，商务公寓只能贷款5成，只有10年还款期，压力比较大。
4、商务公寓的产品更完善，现在的商务产品普遍是带装修的，如果30多平商务公寓，专修公司都不会给你装，他可能以40平收装修费，如果带装修，便利性也提升了。
5、消费升级，以后的房价对于80%甚至90%的人来讲是买不起的，租赁还是占绝大部分，而现在很多90后、00后对家庭装修环境的要求比80后、70后高很多，也可能是他们不吃苦耐劳，但以西方人及时享乐的理念来讲，可能他们也是对的。
三、购买注意事项
1、商务公寓的产权有三种，40年、50年、70年，一定要了解清楚产权是多少年。商务公寓产权年限目前还没有说可以自动续期。
2、怎么判断40年还是50年、70年呢？这块地绝大部分产品是住宅，那么这块地的所有产品都跟住宅的产权年限走，比如80%是住宅产品，住宅是70年产权，同一个小区的商务公寓也会是70年产权，这是深圳特有的土地年限定义方式。
3、商务公寓是否通燃气？80%的项目都通燃气。
4、水电费：一般商务公寓是按商业用电算，现在已经有不少物业以住宅的电费标准计算。
5、商务公寓一般不带学区，户口不能落在商务公寓。
6、梯户比，商务公寓一般都是四、五部电梯，一层十几户人。
7、装修品质，大部分商务公寓都带装修，所以要看开发商的品位，以及各位成为业主之后，软装配的画、电子产品等。
8、商务公寓离商业核心区最好在半个小时之内，沿街、shoppingmall、购物、吃饭、周边写字楼多、人群旺、周边商业配套，如会所、酒店等高端商务需求。
9、商务公寓的交易税费比住宅高，增值税部分，住宅是普通住宅满2年可以免5.6%的交易税费，但商务公寓不管多少年都要交5.6%增值税。
四、个人对公寓的期待
1、对项目的期待，对开发商的期待，商务公寓的投资客也好，自住客也好，交的管理费比住宅要高，这种情况下，当然希望项目提供更好的管理、更贴心的服务。
2、对业主的期待。如果想购买商务公寓，一定不要以短炒的概念购买，商务公寓最重要的回报是租金，通常来讲每平米租金的单价比住宅高，因为装修成本、服务成本、管理成本肯定会相对多一点，你的租金更高。
现场提问
提问1：能否给我们稍微讲一下临深的项目？
摩天：长期来看，个人比较看好东莞，东莞的制造业未来会给深圳的创新企业、金融企业提供服务，它又在珠三角湾区的轴上。惠州目前的价格比较低，自住的话可以考虑，但投资的话，我不是很看好，因为供应量太大，而且现在地铁没有开通，很多人都不在那边住，短期内不是买入点，可能地铁开通前后比较好。
东莞其实整体差不多，包括中山也是，如果投资的话，我建议买二手房，不要买别墅、海景，以后去那边住的还是刚需，你去那边买别墅，可能首付的钱和装修的钱是一样的，临深短期内投资我是不建议的。
提问2：三年之内坂田的北上品雅园和龙华的曼海宁哪个值得投资？
摩天：价格不一样，一个4万多，一个6万，就区域发展的话，肯定龙岗好，曼海宁有新华的学区，在龙华数一数二，南面开发的土地资源比较多，未来还有新盘的刺激。上品雅园的位置很尴尬，在坂田的东面，靠近布吉上水径，又没有地铁的辐射，如果是坂田的话，我会买佳兆业城市广场或万科第五园。
提问3：如果投资总价400万，首付5成的房子，您觉得哪个片区比较好？能否说一下具体楼盘？
摩天：这得看周期，如果是长期投资的话，地铁11号线综合体，坂田400万左右的两房或三房，包括莲塘的学区、福永、沙井这些区域都可以关注，关外尽量买新一点的，地铁可以直达福田、科技园、车公庙等。二手房还得看价格，一套房子的市场价是6万，你6万买，别人是5.8万买，获利空间也不一样。
长期来看，我比较看好西部。很多人只关注所谓的抄底，没有考虑兑现时机，这也会决定你的获利空间，比如有的人2014年底买了一套房，2015年年初卖了，也有的人是2015年初买的，2016年底卖，获利肯定是不一样的。
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