从2015年开始，不管是成交低迷还是活跃，深圳楼市一直处于一种极致的状态：涨的时候领涨，跌的时候领跌（当然房价总体平稳），调控就来全国最严。
反差极大的楼市状态，考验的不仅是楼市的真实实力，更是置业者的判断力。
年初，不少置业者意欲入市，如何正确判断目前的楼市状态、政策走向，是置业必须参考的重要因素之一。
今天特邀业内专家【深圳市房地产中介协会】研究总监徐枫、【咚咚找房】牛浩思－新房专家、【咚咚找房】淘房哥－大山，通过真实的二手房数据和市场实地考察，为大家还原一个更真实全面的深圳新房、二手房市场。
—成交量—
（×）传言—市场越来越低迷?
实际—说回暖尚早，但刚需在跃跃欲试
【徐枫】：如果按照历史趋势数据来说，现在这个市场肯定不是“暖”的市场，应该是偏“冷”的市场，现在谈回暖还过早了一点。
深圳市房地产中介协会研究总监 徐枫
据估算，3月深圳二手商品住宅整体交易量预计5300套，这是一个保守数据，相当于2016年3月份成交量的1/4，跟2016年年末4000多套相比，稍微回升了一点。
2月深圳商品住宅成交套数环比、同比图
【牛浩思－新房专家】：深圳新房成交量比104之后要好，但要说回暖目前还不够。但价格没有下跌的情况下，需求开始有些按耐不住。改善型住房需求占比开始增多，说明大众对房地产市场的信心还是很牢固的。
牛浩思－新房专家
【淘房哥－大山】：就最近的咨询量来看，刚需首套购房占据很大的比例，还有就是以旧换新的网友和学区需求。目前二手房成交量对比新政前被放大了，其实如果是整个深圳区域来说，成交量达到去年同期水平还是有一定距离，这个数据下个月初就会统计出来。
最近，深圳二手房市场给人一种趋于回暖的状态。为什么这样说呢，可以重点说几个区域：
龙坂片区：龙坂片区最近一周二手房的成交量，我们统计的数据共83套，其中红山和上塘片区成交23套，成交量来看是回暖的一个态势。据淘房会经纪人反映，周六、日很多业务员都有带看客户，最高的一天带看7批客户，从经纪人蓄客量来看，短期内可能还有更多的成交。
淘房哥－大山
龙岗中心城：龙岗中心城成交量并没有回暖迹象，但是龙中带看量明显增加，有些中介连续几天都在带客户，中介蓄客量较多，成交可能在短时间内有明显的上升。
2017年2月网签房屋区域按成交套数计算占比
福田和南山：福田和南山的成交是趋于稳定的，福田区域成交量略有下滑。南山和福田成交总价主要以中低价位为主，300-500万这个区间占比最多，其次学区关注度持续热涨，总价1000万以上购买力依然强劲。
（√） 传言—未来会回暖
专家—3、4、5月成交量应该连续上涨
【徐枫】：从3月的趋势来看，预计3月二手房成交量肯定比2月好，3、4、5月应该是连续上涨的区间。
福田、南山的一手豪宅盘基本上都是1200万起价，这对客户来说也是一个心理价位，要迈过去这个坎儿，一手房相对来说1000万以上的盘竞争压力蛮大的，因为供应量高。新房的销售高峰会从4月份一直持续到10月份。
【牛浩思－新房专家】：从最近成交房源情况来看，刚需价格成交占比较高，好的学区的需求依然大量存在。很多首套三成的刚需选择今年入手，还有刚需目前面临一种观望迟疑的心态。
问题—回暖如何判断？
答案—看3月二手房成交是否突破6000套
【徐枫】：整个市场还在价格下探的过程中，但是交易量在慢慢上升，它们中间会有一个平衡点，这个平衡点通常在6000套左右。我们现在预测3月份的数据是5300套，这是保守的预测，如果它突破了6000套，调价就会停止，但是如果3月份的数据还是在5300-6000套之间，4月份的价格还是继续震荡。
—房价—
（×）传言—近日，深圳二手房价涨了
现实—所有片区都在下跌，但跌幅微小
【徐枫】：3月开始，价格已经开始调整，基本所有片区监控报价环比是下跌的，跌幅在0.5%-2%之间。
盐田区二手房加跌得比较多，其中公寓类项目报价跌幅最快，盐田区的价格可能还会继续调整。
罗湖、福田、南山价格环比都是下跌。
有市民觉得房价在涨的，是因为他关注的是个别楼盘。在整个交易体系中，深圳的存量房大概是1040万套，真正交易量活跃的大概也就几十万套。
【牛浩思－新房专家】：自104新政出台以来，深圳并没有出现价格普跌，出现笋盘，去化速度也很快，很多刚需担心横盘久了价格还要上涨，心态逐渐发生变化。
【淘房哥－大山】：目前龙中的价格没有出现什么变化，最近一周的成交统计，成交单价在3.2-4.5万之间，套均单价4.06万，套均总价330万。南山有几个小区出现部分业主惜售返价的情况。红山的深圳高级中学学区楼盘，均价都是7万起步，最高成交单价是7.9万/平。
（×）传言—未来深圳新房价格会下降
现实—深圳新房价格很难下跌
【徐枫】：一手房很难下跌。原因一：一手房价格是不会明显下调的，比如深圳某楼盘报价6.3万，即便销售不好，也不会从6.3万调到6万。前期销售的客户很多是没有契约精神的，他会砸场子，很多以质量不过关等等因素来维权，这是一件很头痛的事情。
所以更多是以折扣方式，比如送物业管理费、精装修、家私家电、车位等。
原因二：开发商在深圳拿地特别困难，基本上不会按照中低端刚需盘来做，而是进行豪宅配置，产品线价格拉得很高。现在通常是顶层单位做复式楼王2000万，下面部分销售是500万左右的中位数，把整体价格拉上去。
问题——深圳哪种房源房价降的最多？
答案——公寓类价格会最多下调20%
【徐枫】：盐田公寓类项目跟去年12月份相比，总价跌幅已经突破了20%。相对偏远的公寓类项目，包括龙岗、盐田商务公寓类项目的调价都比较明显，因为前期定价高。
住宅相比的话，商务公寓不是优先选择，买商务公寓的人通常是没有房票的人，商务公寓转手时税费也比较高，所以并不是特别刚需的市场。
－买房－
（√）传言——现在是买房时机
现实——4-10月是买房好时间
【徐枫】：4月以后，深圳一手房市场的供应量会急剧上升，会有不少促销手段出来拉动市场，这个情况会一直持续到10月份。如果想关注一手房市场，4-10月份可以关注。
一手房供应量上升，对二手房业主的心态来说是很微妙的，通过挂盘监测，发现炒家在陆续放盘，这些盘是毛坯房、满2年的盘。
随着一手盘的带动，二手房看房量肯定会显著飙升，但是看房量能不能转化为有效的成交呢？要看二手房的供应情况，但二手房现在优势不明显，一是学区很高，二是业主报价相对调价幅度很有限。这在香港来说是“牛皮市”，胶着的市场。
（×）传言——买房子就像炒Ａ股
现实——买房和炒股可不一样
【徐枫】：很多人觉得买房子跟炒A股市场是一样的，炒A股他们会看上证综合指数、深证综合指数，但楼市你看整体房价是没有太大意义的。
整体房价可能是几十万套楼盘平均数学价格，和你自己真正关注的几十套楼之间可能没有必然的联系。所以看整体趋势的话，即便楼价下跌，也不意味着你那套房子下跌，即便楼价上涨，也不意味着你那套房子上涨，这是蛮尴尬的情况。
房地产为什么跟股市不一样呢？因为房地产本身的特异性很明显，同一楼层、不同朝向，价位就完全不一样，业主心态不一样，比如说31层同样的户型，报价可能也不一样，房地产做的是人的生意和产品的生意，而股票市场的同质性相对来说比较高。
－楼市－
（×）传言——一线城市没有泡沫
现实——一线城市楼市泡沫还是有的
【徐枫】：深圳应该注意房地产泡沫，除了广州之外，北京、上海、深圳的房地产泡沫都比较严重，资产泡沫在全国主要的经济城市都出现的话，包括长沙、武汉、杭州等房价四小龙，说明这就是经济上需要治愈的问题了，不仅仅是房地产本身的问题。
一线城市的租金远远追不上房价。2000-2005年，深圳房价的月供跟租金之间还有差异，租金高于月供，那个时候是很健康的市场。租金面对的是刚需市场，刚需的收入就是这样的水准，房价一路上去，租金和月供的差距越来越明显，租金针对的是很正常的支撑力市场。
（×）传言——中介太强势
现实——业主才是强势方
【徐枫】：其实2016年以来，深圳市房地产中介协会推行了“两书”——“”和“”。比如客户看中了这个房子，需要学区，你跟他说学区已经租掉了，那客户可能就不买这个房子了，因为他是为了学区而买的，这些信息都要在买卖双方重要事项告知书中体现。
我们推行“两书”都发现特别困难，困难在什么地方呢？一是在这个市场中，中介并不是强势方，强势方是业主，大家一直没有搞清楚一件事情，就是在整个交易过程中，强势方是业主，定价、放盘到底委托谁，完全是业主决定的，佣金收多少也是业主决定的。现在又限购了，限购加强了业主的强势地位。
但“两书”推行情况也在越来越好。
（×）传言——公寓都是小生意
现实——公寓可以做成大生意
【徐枫】：北上广深及其他城市都一样，深圳关外的住宅底商也是压力非常大。这种情况下，很多人就想了一个办法，把住宅底商改成公寓，做成格子间卖给所谓的投资客，因为有的地段还不错，价格也不贵，以前可能100万或150万左右，包装包装，出租给小白领，租金和月供差别不是特别大，相当于做个投资，这种消化还是蛮快的。
后来又把这种东西包装成长租公寓租出去，比如自如，长期持有这些公寓，把它作为资产包打包出去。比如万科，将来可能买楼倾向性、将来社区服务配套的倾向性等等信息都有，这就是大数据分析。看上去你租了某某物业的一个楼，实际上隐含大量的潜在消费力，这就是城市服务商的角色。
大数据转化为生产力，这一块的发展前景非常好。像万科物业，我听说他们的营业额已经过100亿，如果万科物业和万科分拆上市，万科物业在资本市场的估值都可能超过万科本身。公寓看上去是个小生意，实际上做得好它还是会变成大生意。
（图片来源：深圳市房地产中介协会）
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