平淡的市场下 是谁撑起了二手楼市？

来源：szhome 数据中心

 作者：张粉层  卢旭旭 美编：张馨冉

导读:2017年2月，深圳仅成交2240套二手房住宅，与2016年同期的8496套相差甚远，低迷的市场下，改善型需求和部分刚需撑起了楼市的一片天，市场走访获悉，在目前的双限政策下，市场已难见炒房客和投机客的身影。

数据显示：二手住宅的成交以50-70㎡的两房和70-90㎡三房户型为主；成交总价主要在200-500万之间，其中300万以下的成交占全市总量的37.4%；成交单价多在6万元之内，其中单价5万以内的成交占全市总量的46.5%，接近总体量的一半。

1.二手住宅成交2240套  刚需撑起楼市一片天

持续收紧的政策下，市场趋于谨慎，房价相对稳定。2017年2月深圳成交2240套二手住宅，环比减少18.5%，同比减少73.6%；成交面积190553平方米，同比减少22.2%，环比减少71.9%

龙岗区成交533套二手住宅，环比减少20.8%，同比减少76.3%；成交面积46184平方米，环比减少27.2%，同比减少75.0%。

宝安区成交427套二手住宅，环比减少6.8%，同比减少75.6%；成交面积39386平方米，环比减少4.3%，同比减少73.3%。

2.二手房新房价格剪刀差愈加明显

和一手住宅相比，二手住宅价格优势十分明显。2月份成交数据显示：在配套、教育、医疗均十分完善的罗湖、福田、南山三个区域，二手住宅与新房住宅的价格剪刀差十分突出，购买这些区域的二手住宅性价比更高。

罗湖区2017年2月二手住宅的成交均价为49523元/㎡，成交量主要集中在价格较亲民的布心、黄贝岭片区。

龙岗区是刚需上车的主力区域，二手住宅成交均价37188元/㎡，与新房的成交均价39265元/㎡差异不大。

3.二房和三房是主力，占总量的七成

2017年2月深圳共成交2240套二手住宅，二房和三房是成交主力，合计占全市总量的七成。

在目前政策高压的调控期内，炒房客已被挤出市场，这段时间入市的，多是刚需和改善型，目标需求多为2房和3房。

1房住宅成交497套，占总量的22.2%；四房及以上的住宅成交170套，占总量的7.6%。

4.200-500万的房源，占总量的六成

数据显示：总价300万以内的房源，成交837套，占总量的37.4%，这部分购买人群多为首次置业的刚需群体。

总价300-500万的房源，成交839套，占总量的37.4%，这部分购买人群多为刚需和部分改善型。

总价500-800万的房源，成交398套，占总量的17.8%，这部分购买人群多为改善型。

5.单价4-5万的房源，最受市场欢迎

数据显示：单价4万以下的房源，成交435套，占总量的两成；单价4-5万的房源，成交607套，占总量的27.1%；可见单价4-5万的房源，最受市场欢迎。

单价5-6万的房源，成交504套，占总量的22.5%；单价6-8万的房源，成交508套，占总量的22.7%；单价8万以上的房源，成交186套，占总量的8.3%。

6.50-90㎡的紧凑产品，是市场主力

数据显示：在目前低迷的市场下，满足刚需需求的中小户型产品，是市场成交的主力。2017年2月90㎡以下二手住宅共成交1730套，占总量的77.2%；其中70-90㎡的紧凑户型成交733套，占总量的32.7%。

90-144㎡的改善型产品成交468套，占总量的两成；144㎡以上的豪宅成交42套，占总量的1.9%。

结语：在深圳新房供给十分有限的背景下，二手楼市以充裕的供应量、成熟的配套、相对理性的置业门槛愈加受到购房者的青睐。2017年2月，二手住宅与新房住宅的成交量之比为，愈加说明了这一点。

首次置业的刚需和改善型购房者，是当下楼市的购买主力，首次置业者多以300万以内的1-2房为主，改善型置业者以500-800万的3-4房为主，在当下平淡的市场下，是他们撑起了深圳的二手楼市。

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