直播|不寻常的一年——3.27万科2016年度业绩推介会-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

【主题】万科集团2016年度业绩发布会

【时间】3月27日上午9:15-10:30

【地点】大梅沙万科中心

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—直播开始—

现场媒体云集

总裁郁亮先生、执行副总裁张旭先生、执行副总裁孙嘉先生、董事会秘书朱旭女士出席

9:20

主持人：现在开始今天的业绩推介会，首先非常感谢各位媒体朋友参加今天的推介会，先介绍一下出席会议的管理层代表：总裁郁亮先生、执行副总裁张旭先生、执行副总裁孙嘉先生、董事会秘书朱旭女士。

众所周知，过去的一年，各位跟我们共同感受到，在万科历史上非常不寻常的一年，下面进行本次推介会的第一部分内容，有请董事会秘书朱旭女士为大家介绍在这个不寻常的一年当中我们完成的主要工作以及对未来的展望。谢谢！

9:25

朱旭：各位媒体朋友，大家早上好！非常感谢大家来到大梅沙参加我们的业绩推介会。大家都知道，过去一年对于万科而言是非常不寻常的一年，今天我代表管理层向大家作2016年主要工作的回顾及2017年发展展望。

PPT分为三部分，第一部分是万科对于去年房地产市场的回顾以及思考，第二部分是2016年重点工作，第三部分是我们对未来发展的展望。

董事会秘书朱旭女士

第一部分 2016年房地产市场

2016年房地产市场非常繁荣，各项指标都创了新高，但我们认为繁荣背后有很多隐忧，这种快速的上涨并不有利于房地产市场健康发展。正因为这种隐忧，去年12月份中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。基于市场规律和我国国情，我们认为在热点城市，土地和住宅短缺的情况短期内是不会消失的。

去年商品房销售金额高达9.9万亿元，同比增长36.1%，全国商品住宅成交均价是7200元/平米。同时我们看到城市的分化非常明显，40个重点城市的成交价和量都上涨很快，有的城市的成交金额去年一年上涨了70%以上，有的城市的房价成交均价去年上涨了45%以上。同时分化开始明显，万科长期关注的14个重点城市之中，到去年年底库存去化周期仅仅是6.9个月，但大家看这个柱状图，三四线城市去年年底的库存去化周期还长达3.4年。

土地市场方面更加火爆，“地王”频频出现，我们长期观察的14个重点城市中，公开招拍挂土地溢价率上升至76%，14个城市去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平米。地价占房价的比例继续上升，达到56%，这一比例是相当高的。

从全国住宅开工和投资增速来看，我们认为依然处于低位，大家看左边的柱状图，全国住宅开发投资额2000-2013年平均增长率是24%，但2014-2016年平均增长率只有6%左右，去年这一增长率是64%，依然处于低位。从住宅新开工的情况来看，2014年、2015年全国住宅新开工面积都是同比下降的，都是负数，去年新开工面积增长8.7%，但去年新开工的增长主要集中在上半年，下半年增速有所放缓。

为了抑制市场过热，2016年10月很多城市密集出台了调控政策，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要坚持住房的居住属性，加强房地产市场的分类调控。

第四季度全国商品住宅的销售面积同比增速是13.4%，比前三季度明显放缓，我们认为调控有利于房地产行业的长期健康稳定发展，对于这个行业中稳健经营的企业是利好。

去年中国的城镇化比例是56%，预计2050年可以达到75%的水平，这说明我们还有将近20个点的成长空间，今后十年，中国城市还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求，但绝大部分将集中在基础设施完善、经济发达的城市圈，这些地方住房短缺的情况短期不会消失。

供给侧改革是中国经济未来发展的大方向，通过房地产+服务取代房地产+钢筋水泥。事实上在中国，房地产及其上下游产业链对GDP贡献的比例远远低于发达国家，如果政策引导得当的话，房地产+服务，多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，相当于新打造一个房地产业。我们认为轨道+物业、商业、物流地产等方面都大有可为。

首先谈轨道+物业，人口向经济圈聚集是国际上通行的规律，中央经济工作会议提出特大城市要加快疏解城市的功能，带动周边的中小城市发展，而轨道交通正是连接大城市和周边卫星城市的非常好的纽带，它可以有效疏解城市的功能，降低这些居民的居住成本。轨道+物业并不仅仅指轨道交通枢纽，还包括上盖商业、办公区、居住区和公共空间等功能，如果发展比较好的话，它可以有效解决居住问题。根据国务院全国新增建设用地规划，未来每年年均新增国有建设用地是逐年下降的，同时轨道交通的通车里程快速发展，去年底是3800公里，预计2020年有望达到8500公里。因此无论从轨道交通可持续发展的角度，还是从城市土地利用的角度来说，谁能占据轨道+物业的制高点，谁就能在新一轮城市发展中抢得先机。

接下来谈谈长租公寓，其实在纽约、东京、伦敦等城市圈，租房的比例占50%以上，在中国，房价收入比非常之高，农民工在务工地买房的比例不超过1%，但中国的租赁市场有很多痛点，比如租赁信息不透明，租赁服务不好等等，有品牌的长租公寓可以有效解决这一问题，可以为年轻人提供多种多样的居住选择。2016年国务院出台了政策，通过土地、税收、金融等政策鼓励加大租赁住房供给。目前品牌长租公寓的市场份额占1.5%，如果每年品牌公寓租金的增长率达到7%的话，到2020年品牌长租公寓的市场规模可能接近一万亿。

再谈谈商业地产，事实上中国经济正在经历由投资增长向消费增长驱动的转型，一些体验的消费，比如教育、娱乐、餐饮是很难被电商冲击的，2015年全国销售额前30个购物中心里，有一半项目的增长超过30%。同时我们也关注到通过金融资本+商业的轻资产经营模式也是未来的发展趋势。

9:30

第二部分 2016年主要工作

2016年对万科而言是非常不寻常的一年，这一年里我们经受了股权事件的冲击，对我们的正常经营和团队的稳定均造成比较大的影响，但万科的团队坚持了稳定队伍、控制风险，实现可持续发展的原则，事业合伙人制度在这期间发挥了中流砥柱的作用，从而确保了去年各项任务稳定健康的成长。

回顾一下2016年主要的亮点，首先是房地产业务的销售金额创了新高，达到3647.7亿元，同比增长39.5%。除了规模大以外，我们的质量也比较好，回款率达到95%，而且销售回款绝对金额居于全行业首位。净负债率25.9%，继续保持在行业较低水平。持有货币资金870.3亿元，远高于一年内到期的有息负债。去年我们入选《财富》“世界500强”，名列第356位。同时我们围绕“城市配套服务商”定位的各项新业务也初现雏形。虽然我们发行股份购买资产方案宣告终止，但今年1月份深圳地铁集团通过受让华润集团持有A股的方式成为公司的基石股东。

去年我们实现的营业收入是2404.8亿，同比增长23%，实现权益净利润210.2亿元，同比增长16%。毛利率和净资产收益率也有所提升，毛利率20.27%，较2015年提高0.11个百分点，地价预期上涨的情况下，毛利率保持稳中有升是非常不容易的，我们通过控制成本来抵消地价上涨。全面摊薄的净资产收益率提升至18.53%，同比上升0.44个百分点，每股收益1.9元，同比增长16%。

接下来我从房地产业务、其他业务、事业合伙人以及社会责任四个方面向大家具体汇报我们2016年的主要工作。

房地产方面，销售金额3647.7亿元，市占率提升1个点，达到3.1%。分区域销售情况，去年上海占33%，其次是广深区域28%，再次是北京区域22%，海外销售去年销售金额贡献1%。

万科继续深耕城市的销售战略，我们一共进入66个城市，去年有14个城市销售金额超过100亿，我们有40个城市的销售排名在当地位列前三名，其中中西部有两个城市排名第一，北京有八个排名第一，上海有六个排名第一，广深区域是两个排名第一。产品依然以中小户型的普通商品住宅为主，去年销售的产品中，84.7%是住宅，11.9%亿是商办，其他配套是3.4%，95%为144平米以下的中小户型。

多维度实现有质量的增长，去年交付21.4万套，是历史上交付套数最高的一年，但第三方客户满意度依然处于86%的高位。新开工的主流产品中，我们预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用比例分别达到43.5%、100%和100%。盈利能力有所提升，房地产业务毛利率为19.77比，比2015年提高0.32个百分点，销售回款速度加快，平均销售回款达到95%，居于行业首位。

已售未结资源情况，截至2016年片，公司合并报表范围内有2279.37万平米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2782.3亿元，较2015年底增长29.3%。

去年实现新开工3136.7万平米，较2015年增长47.5%，比2016年初的计划增长42.6%，比计划增长这么大的原因主要是我们在2016年新拿地、新开工的项目比较多。实现竣工面积2237.2万平米，比2015年增长29.4%，比年初计划增长8.3%。

我们坚持审慎的投资策略，合理补充项目资源，去年的土地市场非常火爆，但公司拿的地不少，但我们在拿地过程中非常审慎，我们坚持多元化土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源，新建的173个项目中，88.3%都位于一二线城市，按投资金额算，94.5%位于一二线城市。项目全口径建筑面积是3157.3恩万平米，权益口径建筑面积1892.2万平米，从这个表中可以看到，新获得土地中，上海是最多的，其次是中西部，再次是北京，然后是广深地区。

土地储备满足持续发展需要，2016年末，本集团拥有600个主要开发项目，其中规划总建筑面积约5296.9万平米，在建项目总建筑面积约5442.4万平米，合计1.1亿平米。此外，我们参与了11个城市更新改造项目，总建筑面积544.7万平米，这些土地储备可满足公司未来2-3年发展的需要，土地面积占比都是在广深和上海区域。

接下来介绍一下其他业务。其他业务方面，万科物业大家都比较熟悉，去年万科物业实现收入的大幅提升，合并暴病范围内主营业务收入达到42.6亿元，同比增长43.4%，大家可能会问是不是都是万科自己的楼盘给自己管理？其实不是，去年新获的管理面积中，70%以上都是来自于万科以外。万科物业还注重提升业主的体验，去年发布管家系统睿服务3.0，主要是阳光物业、透明物业，用户通过手机扫描一下二维码，就可以看到小区物业收入情况和非物业收入（广告收入）情况以及收入支出情况，增加业主对物业公司的信任感。万科物业还推出“友邻计划”，在集市中业主可以买日常生活用品，但所有购买产品的利润，万科物业一分钱都不收取，全部用来更新小区的设施，开展小区的文化建设，万科物业下属的睿服务开发的科技公司去年成功申报国家级高新技术企业。

商业方面，万科确定了城市服务商的战略，把印力作为万科商业地产平台的载体，报告期内，有多家大型商业项目开业。比如图片上是万科七宝广场，为普通家庭提供一站式消费服务，开业以来得到很多好评。在物流地产方面，我们坚持聚焦大客户、聚焦重点城市，主打高标库产品，去年新增项目10个，新增可租赁面积96万平米。

长租公寓方面我们形成了统一对外运营品牌“泊寓”，在深圳及周边都提供，北京也有。现在万科运营吉林万科松花湖、桥山北大壶及北京石景龙三个项目，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。养老服务方面，首个大型养老社区在杭州随园嘉树项目非常成功，目前已有600多位长者入住，成为2016年G20峰会接待参观点，得到中外记者的一致好评。

事业合伙人发挥中流砥柱的作用，万科事业合伙人=合伙人持股计划+项目跟投+事件合伙人管理，截至2017年2月底，累计跟投项目308个，合伙人权益占比3.4%。跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短，营销费用率得到有效控制。推出跟投方案3.0，借鉴私募接近PE劣后的做法，我们设置了门槛收益率和超额收益率，在公司获得门槛收益率以后，跟投人才能分享项目收益，进一步强化了合伙人劣后担当意识。

切实履行社会责任，环境保护方面，我们连续四年参加气候大会，支持举办“中国角”，让更多中国企业家了解气候变化对国家的影响。我们还举办中国第一届气候领袖训练营，让政府官员和企业家了解到各国对气候变化目前采取的方案。我们去年完成绿色建筑2834万平米，其中获取绿色标识项目1319万平米，绿色三星项目14个。我们在河北张北县捐建12个300KW光伏贫电站，收入无偿分配给当地建档立卡贫困户。在贵州、江西、河北等地启动6个校企合作项目。通过万科公益基金会持续履行社会责任，去年在新疆塔合曼捐建了一所寄宿制学校。去年我们获得500强以后，深圳市政府奖励给万科3千万奖金，我们把奖金全部用于捐建西藏非遗博物馆。

9:40

第三部分未来发展展望

坚持城市配套服务商战略，为普通人盖好房子，盖有人用的房子，以客户为中心，以现金流为基础，持续创造真实价值。2017年我们要：房地产业务继续保持有质量的增长，积极拓展业务版图，迭代更新事业合伙人制度。

房地产业务继续保持有质量的增长方面，我们预计新开工面积是2923.6万平米，较2016年计划开工面积增长32.9%，竣工面积2448.3万平米，较2016年计划增长18.6%，较2016年实际增长9.4%。可能有人认为2017年新开工计划比2016年实际开工计划略少一点，但我刚刚已经提过，我们开工计划会随时调整，根据当年的情况、根据房地产形势随时调整。我们的产品坚持为普通人盖好房子，中小户型普通商品住宅占比超过90%，全年销售回款率不低于95%。

积极拓展业务版图，深圳地铁已成为万科的基石股东，为双方合力推进“轨道+物业”模式奠定良好基础。深圳地铁是目前国内探索轨道+物业模式最成功、最市场化的轨道建设运营商，目前运营7条地铁线路265公里，预计2020年运营10条地铁线路，里程超过400恩公里，而且线路还会延长到惠州、东莞，地铁沿线将激活大量优质土地资源。未来，结合深圳地铁的建设运营管理优势与万科的开发品牌优势，我们有信心打造中国轨道+物业标杆，疏导城市功能，为新市民提供更多的选择和更好的配套服务。

物业服务方面，我们要打造“万物生长”生态链条，连接传统住宅服务、商写服务、基于楼宇以及生活配套的增值业务服务。物流地产方面我们坚持聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品战略。商业地产方面，以印力集团为商业地产平台载体，整合存量资源，促进商业事业发展。公寓业务，加速规模扩张，实现业务专业化管理，提升业务运营效率和客户体验。冰雪度假业务，抓住2022年冬奥会给冰雪运动带来的历史性发展机遇，积极拓展北京周边和其他市场。养老地产方面，完善商业模式。迭代更新事业合伙人机制，持续打造奋斗者文化。

感谢大家的聆听，这个二维码是万科周刊、万科在线家、泊寓深圳、松花湖度假区、梅沙户外营地，欢迎大家关注和体验。其中万科在线家可以看到万科各个楼盘的情况，甚至可以买房，欢迎大家体验。

9:45

大家今天过来，除了关注业绩以外，可能还有很重要的问题，就是关注万科董事会换届问题，我在这里统一答复如下。

1、换届方案正在积极酝酿之中，一旦成熟，将立即启动换届。

2、根据公司法第45条：董事任期届满未及时改选，在改选出董事就任前，原董事应依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行董事职务。

3、本届董事会在改选前继续履职，确保公司正常运营，对股东负责任。

主持人：下面进入本次业绩推介会的问答环节，请每位记者朋友只提一个问题。

提问1：今年年初有媒体报道万科有一个“万亿万科”计划，请问“万亿”是指万亿市值还是经营规模？具体内涵是什么？推行实施时间大概是到什么时候？

郁亮：万亿大万科不是指市值，万亿大万科是数字化的表达，2004年万科定发展规划时，所有人只记住了万科有千亿目标，只记住数字了，我们做第四个十年发展规划的时候，我们说做“城市配套服务商”，我们做一个服务于客户，服务于城市发展的生态系统，但很多人只记得万亿，我们所说的万亿大万科不是指万科市值，是指我们希望通过事业合伙人的机制，组织起来服务于客户、服务于城市发展的生态系统，而这个生态系统中相关企业的体量对行业的影响和对社会的贡献达到万亿企业水平的水准。换另外一个角度来说，我们希望除了传统开发业务继续保持增长之外，我们也希望传统开发业务以外的新业务也能达到跟我们开发业务相提并论、并驾齐驱的水平，这是我们对未来愿景的展望，我们希望在这个平台上能做到相当大的体量和影响力，这一点是我们非常长期的目标，看看我们未来有没有能力做到在生态系统中对整个社会、对整个行业，能不能从规模等等方方面面达到万亿企业的水准。

提问2：我是财经传媒的记者，想问一个关于计提准备的问题，我注意到报表内有提到一个数字，13.75亿，里面涉及到11个城市的11个项目，您怎么看这11个城市未来房价地价发展情况？其中有6个项目2015年底计提准备是2.5，为什么？

孙嘉：感谢您对我们存货准备情况的关注，我来简单解释一下，首先我们计提存货减值是基于非常审慎的财务原则，我们每年底会根据项目历史售价、现时售价、旁边可比项目售价情况，和这些项目已经发生的成本、未来发生的成本、销售费、税费进行比较，基于审慎比较的结果合理提取存货减值。今年新增的存货减值8.4亿，主要发生在一个老项目和六个新项目上，我们认为这个存货减值是基于市场情况和我们审慎性财务原则所做出的正常减值，未来市场情况我们也是持谨慎态度，因为这些项目绝大部分是在三线、四线城市，包括镇江、营口、南充等城市，我们对这些地方还是持谨慎态度。

现场答记者问

提问3：我是新浪记者，我们正在向很多网友直播今天的会议，王石主席是否会在下一届董事会换届后离开董事会？换届方案一旦成熟之后将进行换届，这两年分红非常慷慨，比前几年的情况有一定的改变，为什么公司会在这两年也这样的举动？

郁亮：先回答最后一个问题，万科是唯一一个上市以来连续分红二十多年的公司，我们分红派出去的现金远远超过我们募资总额，所以我们从来没有不慷慨过。

朱旭：谢谢你对万科董事会的关注，关于王石主席换届以后是否会离开董事会，目前王石主席依然是我们的董事会主席，根据章程规定，董事会主席由董事会成员过半数选举而成。

郁亮：你问的问题太着急了，都还没发生就要问，孩子还没出生呢，你怎么知道健不健康呢？

提问4：郁总，您如何看待深圳地铁这种不是以资产重组的方式，而是以接盘华润股份的方式成为万科的关键股东？刚刚董秘也谈到万科跟深圳地铁有一系列合作，目前来讲合作方案是否已经在探讨之中，有没有时间表？

郁亮：深圳地铁成为万科的基石股东，这一点是我们非常乐意看到的。所谓基石股东，指他是对公司稳定发展起到重要基础性作用的股东，在万科历史上，过去十几年间，华润集团很好的扮演了万科基石股东的角色，过去十几年间，华润集团对万科的支持，把基石股东的作用表现得淋漓尽致，比如万科早期非常多的融资活动中，华润集团都给了实质性支持，比如在万科股权分置改革的时候，华润集团作为国有股东，他同样履行股权分置改革中国有股东应该承担的责任，使得万科成为第一家完成A+B股公司完成股权分置改革的公司。在万科B转H的过程中，华润集团又很好的履行了作为第一大股东的责任，为我们B转H的成功提供了选择权，包括在万科管理制度的制定方面起了重大作用，在股权激励政策和万科利润奖金方面，在华润的指导之下，采用国资委推荐的方法制定了万科利润奖金方案，使得公司股东利益和管理层利益很好的结合，这些方面都体现出华润过去十几年间作为基石股东的作用，我们仍然需要感谢华润集团过去十几年间对万科所起的作用，使得万科能在房地产行业的黄金时代取得迅猛的发展。

对于深圳地铁来说，他今天成为万科的基石股东，我们也看到了深圳地铁集团所做的声明中支持万科的“城市配套商”发展战略，支持万科的事业合伙人机制，支持合伙人机制稳定发展，支持我们的混合所有制，支持我们的健康稳定发展，这四个坚持也就把基石股东的作用表现得很充分。当然，对于地铁来说，我们之前的定向发行股票的方案没有达成共识，我们感到很遗憾，但我们很高兴地看到地铁跟华润通过市场化运作完成了股权转换，使得深圳地铁成为我们重要的基石股东。大家知道，我们跟深圳地铁之前就有合作，轨道+物业是我们非常看好的模式，我们会继续探讨这个方案，一定会用市场的方式解决双方合作问题。

提问5：我是大公报的记者，请问一下管理层，我看到今年手中掌握的现金超过800亿，国家的宽松货币政策会慢慢趋向平稳，走向稳健中性阶段，之前所谓的繁荣期我们所看到的高杠杆项目可能会出现一些困境，万科持有这么多现金，未来发展当中会不会做困境投资？会不会用其他方式，比如收购进入到困境里面的高杠杆项目。

郁亮：我们可以帮助困难企业，不能趁人之危，你的问话中好像我们是趁人之危，我们是帮助行业内有困难的企业共渡难关，这是行业龙头应有的责任，这个时候留点现金是有帮助的。

提问6：本届董事会为何会超期服役，原因是什么？

郁亮：刚才你没听吗？说得很清楚了，不用我再说了吧，要不然再把PPT发给你？

提问7：这里面好像并没有说原因是什么，只是说正在积极酝酿中，我并没有问时间，我问的是原因是什么。

郁亮：不就是是这样吗？大家众所周知的原因，还用再提吗？不要明知故问嘛。

提问8：年报开篇致股东函中提到幸福和忧虑的边界比较模糊，请问2016年对万科来说感到幸福和忧虑的事情是什么？万科一直在提中小股东是万科的大股东，万科是一家公众公司，随着深铁的话语权逐渐增加，是否依然还是这种状况？

郁亮：万科的为人处事有三个词：诚实、低调、忧患意识，所以我们始终如履薄冰，从来没感觉幸福过，老老实实把地种好是管理层的主要职责，我们既然没什么特别感到特别开心的时候、特别幸福、兴高采烈的时候，同样的，也没有让我们特别难以接受的时候，因为把地种好是我们的主要责任。

关于第二个问题，万科一直是一个混合所有的公司，我们也高兴地看到地铁在声明中很清楚地说到他支持万科的混合所有制度，万科希望成为以国资为基础股东的混合所有制的代表，万科过去是，我们未来也将如此。

提问9：尊敬的管理层，各位好，2016年上半年业绩会管理层曾提到股权的影响给团队带来较大的不稳定性，从今年开始，万科整个团队的稳定性如何？万科内部工作的调动情况是否有较大变化？万科企业文化和企业管理模式在今后能否得到很好的延续？

孙嘉：感谢您对我们管理团队情况的关注，确实在过去一年多的时间里，由于股权事件的影响，包括总部在内，也包括一线公司在内的关键岗位人员的流失率是有所增加的，也有部分同行借这个机会加大对万科人才的挖角力度，中期业绩发布会中我们也作了解释。因此，去年下半年公司把稳定队伍作为三项重点工作的第一项，应该说我们尽各种努力，帮助团队稳定工作，恪尽职守，但影响仍然存在。同时，我们在外部招募人才的时候，受股权事件的影响，也遇到非常多的人才因为对万科前途的不确定性而犹豫，拒绝加入万科，接下来我们会在人才保有上继续加大努力。

您刚才问到万科的文化、万科的管理优势，我想只要这么多年来证明对万科管理行之有效的制度和做法，我们都会坚持。

提问10：这次的董事会延期是不是因为恒大手中的股票现在还没有董事会的提名权，要等到提名权确定之后再进行董事会的改选？恒大跟深铁的这次合作也是以深铁的上盖物业为代价的，是否会稀释万科将来的权益？深铁将来究竟是万科的基石股东还是实际控制人？

朱旭：你是第三位媒体朋友问类似问题了，董事会为什么延期换届，事实上我们也看到，在上市公司，董事会延期换届并不是个案，从2016年到现在已经有150多家公司延期换届，延期换届并不是精确的时间点，换届方案正在酝酿之中，一旦时机成熟会立即启动。

您提到恒大提名权的问题，我们看到公告，它的提名权和表决权已经委托给深圳地铁行使了。第三个问题是关于恒大与地铁的合作是不是会稀释万科和地铁合作权益的问题，事实上我们未来跟地铁的合作是要遵循市场化的原则来进行的。

提问11：我刚刚在PPT上看到一个词“万物生长”，物业这一块公司引进了58同城和泊寓，请问物业方面公司未来发展的考虑？

张旭：刚才看到的“万物生长”其实是物业对自己未来发展的口号，万科未来的战略是“城市配套服务商”，物业是我们服务最重要的平台，服务的生态体系和生态链是我们未来重要的方向，我们在这次引进战略合作伙伴，主要是加快市场化进程，大家都知道，过去物业只做我们自己开发的项目，但今天我们不只做我们自己开发的项目，还拓展到市场化，我们要加快市场化竞争力，布局相关业务，布局服务链生态体系，提高竞争力。引进合作伙伴给我们未来的发展带来更多的资源，产生更多的协同效应，这是这次战略发展的方向和定位。

提问12：万科怎么看待负债率的增长情况？现在对国内国外融资渠道的考虑是怎样的？因为现在境内融资成本已经在逐渐提升。

张旭：万科一直坚持以现金流为核心的运营管理体制，我们非常关心整体负债状况，大家也看到我们的报表，净负债率控制在行业非常优秀、非常低的水准，在25%，所以我们的负债率非常低，现金也是非常充足的。

刚才您问到境外负债，大家也看到，境外负债过去一年有10%的增长，过去我们在境外负债积累了非常好的信誉品牌，评级公司给了我们行业最高的信用评级，我们会充分保护和利用好我们的信用评级，在这种情况下，同时在海外业务发展时，我们会更好的利用信用评级和品牌。当然，我们也会考虑更多的汇率风险，会采取一些工具，包括对冲工具，确保我们不会产生更大的风险，这是我们的策略。

提问13：郁总，关于这次股权事件，彻底解决的标志是什么？之前股权之争的时候，管理层持股太低或股权太分散的问题是否解决了？现在深铁虽然是第二大股东，但宝能还是第一大股东，之后万科如何避免再发生股权危机？

郁亮：你不问这个问题，我们的问题就解决了，你还问这个问题，说明我们还没有解决。未来一切有利于公司稳定发展的结构我们都欢迎。

提问14：我是经济观察报的记者，我注意到1月5日万科修订了项目跟投细则，为跟投制度设定了更严格的标准，也提高了门槛，请问这样做的具体原因是什么？是否会影响到员工参与分红的积极性？刚刚董秘也提到今年会继续迭代事业合伙人制度，请问具体分享是什么？

孙嘉：我回答一下跟投的问题，跟投是事业合伙人体制的重要组成部分，从跟投制度实行以来，大概三年时间，在公司的管理技巧、开发效率、营运水平、成本控制等方方面面都发挥了非常重要的作用。同时，万科的事业合伙人机制是动态的、有生命的体系，我们会不断地根据情况和效果来迭代我们的制度，跟投制度已经迭代过两次，你刚才提到的是3.0版本，3.0版本最重要的特征是引入劣后担当的概念，刚才董秘朱旭也介绍了情况，达到10%股东回报之前，参与跟投人员是没有收益的，也就是拿收益作为补贴给股东的回报，超过10%-25%的部分是同权的收益，超过25%以上的部分跟投人员才有1.2倍，超过以上部分多20%的收益水平，我们希望通过制度的迭代，让对项目有更大作用的人员尽心尽力，努力把项目做好，从而跟股东的利益保持长期一致，同时能够对劣后担当，当真的出现收益率不好的时候，我们最后能通过劣后的方式承担责任。

郁亮：我补充一下，关于跟投这件事情，我们看到1.0、2.0、3.0版本，每年都在更新变化，更新变化基于两个最基本的考虑，一是员工愿意这么做，如果没有前面1.0、2.0版本的成功，员工肯定不会做这个事情，我们推这个版本的时候，最大的压力来自于公司内部，说好不容易在万科拿点工资奖金，怎么又放回来了？真有员工这么想，但是没办法，我们说这是我们的基本管理制度，我们证明自己的能力和成功，必须要把自己的一份放下去，到后面2.0版本的时候还给杠杆，我给你一倍杠杆。3.0版本我们取消杠杆，当时不光内部有想法，外部都有想法，有些不怀好意的人觉得万科是不是侵害了股东利益，其实我们可以看到，跟投对万科起的作用非常明显，所有跟投总额到目前为止只占项目权益总额的3.4%，而且不是注册资本，是项目分值的3.4%，比例很低。到今天为止，我们员工对自己的能力更有自信了，所以劣后安排更容易推广，这是一个特点，我们是有基础的迭代更新。

第二，跟投机制最重要的特点，跟投跟卓越绩效是连在一起的，如果没有卓越绩效，跟投机制是做不下去的，合伙制是做不下去的，如果只有卓越绩效，没有劣后担当，这个制度不能持续下去，只有越来越劣后担当，我们可以看到一个情况，比如共享单车以前要押金现在不要押金，原来是1元现在变成5毛。对于管理层来说，要不断往上走，不断创造卓越绩效，同时不断对自己提高要求。我们的跟投制度在随着卓越绩效和劣后担当这两个原则，根据我们过去的实践不断推陈出新。跟投这边今年新的问题是拓展业务有重有轻，怎么去跟投？我们今年会拿出方案来，因为我们对核心开发业务已经有很完整的方案，我们对新业务也需要有合适的跟投方案，使得我们的员工跟投资者之间能够有很好的结合。看看各方面专家能不能给我们想出完整的方案来。

主持人：谢谢各位媒体朋友对万科的关心和支持，现场没有提问的朋友可以跟我们的媒体代表联系，我们稍后会给到大家回复。谢谢大家！

——本次直播到此结束——

—背景资料—

　　26日晚间，万科A发布2016年财报，根据财报显示。2016 年本集团实现营业收入 2,404.8 亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16.0%；每股基本盈利1.90元，同比增长16.0%；全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2015年增加0.44个百分点。

　　2016年本集团实现销售金额3,647.7亿元，同比增长 39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16%；年底净负债率25.9%，持有现金 870.3亿元。

　　万科董事会秘书朱旭表示：“充裕的资金一方面强化了公司的风险抵御能力，另一方面，也使公司能够更加主动的应对市场波动，发掘潜在的项目获取机会。”