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深圳拆迁农民房还能买吗?水贝村拆迁盛宴给你答案

深圳淘房志 2017.4.21 17:53
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在深圳有一种投资,投资者趁小产权房要拆迁,不惜高价购买,坐等高价拆迁补偿款,这样的投资方式行得通吗?


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近日,深圳罗湖区6个城市更新项目集中开工,计划全年新开工14个项目。


2017年的深圳可谓是进入“城市更新”年,随着深圳市留存用地的日益减少,可预见的是后续的“城市更新”项目将会越来越多地启动。


深圳老百姓对房产政策的嗅觉较灵敏,似乎已经闻到其中的投资信息。


相信,老百姓也知道购买小产权房的风险,但具体的风险到底在哪?风险有多大?似乎并不甚清楚。


鄢礼丽律师今天,就以自己亲自代理的深圳罗湖“水贝村”的拆迁案例进行剖析,为各位投资者将其中风险娓娓道来。


【水贝村拆迁引发的案例】


罗湖“水贝村”扎根深圳已经600多年,与向西、湖贝、黄贝岭三村同为张姓祖先,是特区最为古老的城中村之一。


案情简介


1992年,某A(非水贝村村民)与村民B签订了《房屋买卖合同》购买了水贝村某原村民B的一套三居室的房产,水贝村村委亦在该合同上盖章。A随即支付了购房款30万元,搬入居住使用至今。


该房产系村委在村属集体用地上建造,按套分配给村民的,没有进行报建,没有任何行政机关颁发的产权凭证。


2009年,深圳市开展过历史遗留违法建筑普查,并进行了公告。当时该房产公告的权利人是村民B子,A在本案诉讼中没有提交证据证明其在公告后有提出异议。


2012年,水贝村与京基地产签订了《更新改造项目合作协议书》正式启动水贝村的旧城改造更新工作。


2012年,《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为B子。


2015年,该房产由京基地产与B子签订了《拆迁补偿协议》,并已经拆除。由此引发A向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼,要求返还购房款及利息,和同类房产的差价。本律师系代理B妻作为有利害关系的第三人参加本案诉讼。


近日,罗湖法院作出裁决: “本案房产系在村属集体建设用地上建设的房屋,在行政主管部门对该违法建筑处理之前,当事人请求对方承担合同权利的,不予受理。”


据此,判决裁定驳回原告的起诉。


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A拿到这样的裁决,一定是泪奔的……


一旦本裁决生效,意味着:


买房人A失去了房产,


失去了巨额拆迁补偿款,


失去了拆迁安置房,


当年支付的购房款也要不回来了,1992年支付的30万元购房款,仅仅是占有使用了20余年。


放在2017年的深圳,这套房至少已值500万以上,A的风险和损失显而易见。


现在该房已经拆除,还会有行政部门对该房产进行定性吗?


显然可能性极低了。


A一定会想,在1992年,他用当年的巨款30万元,如果购房的不是这套房,而是普通的商品房,现在市值怎么着也500万元以上了。而不会像如今,一无所有了。


本律师借“水贝村”拆迁案,就深圳针对建法建筑历史问题的政策及深圳法院的相关判例,进行分析及探讨。


一、深圳处理违法建筑的政策


深圳市政府先后于2002年实施了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、2009年发布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以上规范性文件合称“两规一决定”)等规范性文件,对历史遗留违法建筑进行处理。


根据“两规一决定”的精神,如以上历史遗留违法建筑对符合政府规定的标准,其产权方在履行申报程序,补交罚款及地价款之后,可进行确权处理。


如此一来,由于深圳违法建筑数量众多,且存在重新确权、“转正”的可能,因而深圳的法院系统在处理违法建筑买卖违约纠纷时,并非采取一刀切的办法,而是具体情况具体分析,对症下药。


二、深圳法院对违法建筑买卖合同纠纷的处理方式


1 、直接宣告合同无效,双方返还。【能挽回买方的部分损失,风险相对较小】


在梁某与朱某房屋买卖合同纠纷一案[(2013)深宝法民三重字第5号]中。

宝安区法院明确指出:


原、被告签订的《房屋转让合同书》,《房屋转让合同书》所涉案房屋未办理房地产初始登记,亦未补办用地及建设等手续,尚不具备商品房的性质,原告将其出售,违反了法律法规的强制性规定,应属无效”。


在合同无效后的处理上,“根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。故被告应将涉案房产返还给原告并支付占有使用房屋期间的费用,原告亦应将收取被告的房款100000元及利息返还给被告”。


2、对于合同的效力不予处理,并以“需要行政机关先行处理”为由,裁定驳回起诉。【对于买房人损失风险最大的裁决】


本案A得到的就是这样的裁定结果。


不但买方要求卖方承担违约责任的案件如此,


卖方诉讼解约也是如此。


这是几年来深圳地区相关法院,尤其是基层法院处理“违法建筑” 解约纠纷的常见处理方式。


在处理原告卖方李某与买方邬某房屋买卖合同纠纷一案[(2014)深宝法民三初字第881号]中,宝安区法院认为:


《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。


本案中,虽然原告已经取得了涉案房屋的所有权证,但该房屋所有权证并不包含房地一体的内容。


且在深圳市宝安区处理历史遗留违法私房过程中,被告已经作为涉案房地产的申报人进行了申报,相关部门尚未办理涉案房地产的不动产登记手续,亦未做出有关所有权权属证明。


由于涉案房地产的产权归属还在申报办理过程中,属于房地一体的房地产权属尚不明确的情形,应当由行政机关先行处理,原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求,依法应予驳回。”,并据此驳回卖方原告的起诉。


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3、确认合同无效,但后续处理需要根据行政机关的处理结果确定。【同样对于买房人损失风险最大的裁决,且未能定纷止争。】


在宝安区法院[(2016)粤0306民初6093号]中,面对本案原告(卖方)提出的“确认合同无效”、“支付房屋使用费、租金及利息”等诉讼请求。


宝安区法院认为:“原、被告为房屋买卖合同关系,本案为房屋买卖合同纠纷。


现无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明,故原、被告签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定,应认定为无效合同”;


因涉及历史遗留问题,“原告提出的请求被告返还涉案房产以及被告收取的房屋占有使用费、租金以及利息的诉讼请求,本院另行制作民事裁定书进行处理”。


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律师观点


法院裁决先交给主管部门对相关问题进行审核、处理,在确认是否属于“违法建筑”后再行处理,虽是尊重历史、负责任的做法,但也可能导致纠纷久拖不决,未能起到定纷止争的效果。


俗称的“小产权房”种类较多,分为:村委统建楼,村民自建房(有宅基地证、无宅基地证); 根据建筑年限的不同,有的进行了违法建筑普查公告,有的没有进行普查公告。


买房人的损失主要取决于能否作为拆迁补偿主体,现实操作中,拆迁开发商与哪个业主签订《拆迁补偿协议》,重要的依据之一就是:深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查的申报主体。


申报主体能否变更?什么情况下可以变更?将成为您的投资是取得风险和收益的分水岭。


因此,投资农民房,是不是只签订《房屋买卖合同》或将合同给村委盖章备案就能得到保障呢?答案显然是否定的。


律师建议


投资有风险,风险需可控!


鄢礼丽律师建议各投资人应识别其中的风险,


遇到情况可以咨询律师,聘请律师


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延伸阅读】:拆迁农民房能买吗?——水贝村拆迁房案例分析


评点:从城市发展的角度来看,更新改造是必须的,对土地资源匮乏的深圳来说加快城市更新进程是重中之重,但必须在法规框架内进行。


正是为了保护拆迁所在地群众的利益,规范开发行为,才出台了《深圳市城市更新办法实施细则》。

有关部门已查实水贝项目违规拆房、违规施工,明令却禁而不止。


至此,该项目的进展已不光是村民和拆迁、开发方之间的事,也是主管部门和执法部门应马上处理的违规行为,否则,立法有何用?


水贝村城市更新项目正在围蔽施工,村民对此意见很大,为什么?


罗湖区住建局调查发现其无规划许可证和施工许可证,今年8月责令停工整改,但村民却发现直到昨天都没停。


南都记者11月2日分别发函给罗湖区城市更新局、区住建局、区规土监察局了解此事,但截至发稿仍未见回复,水贝实业股份有限公司(以下简称“水贝公司”)董事长张兴祥则在电话中拒绝回应。


村民房屋被“违规拆除”

水电管道被不明人剪断


据了解,2012年11月,水贝公司与京基集团签订《城市更新改造项目合作协议书》。今年1月,区城市更新局公示项目规划草案,显示拆除用地面积约5 .2万平方米,建筑面积约4.29万平方米。


水贝村的张先生告诉南都记者,目前他还未与拆迁单位签署补偿协议,在没有收到任何通知的情况下他的房子就被拆了。


为此他向罗湖城市更新局讨说法,该局给张先生的回函称:


“针对水贝村近期发生的几起违规拆除事件,我局已约谈京基公司相关负责人,并告知其公司擅自拆除水贝村城市更新项目内建筑物的行为均违反《深圳市城市更新办法实施细则》等相关城市更新政策……”


张先生表示,目前仍有20个产权人未签署补偿协议。


此外,村民何女士告诉南都记者,村子在2015年年中就被围了起来,门口有保安把守,需要出示身份证明是本村村民才能进入,很多租客被逼搬走。


同时,何女士家的水电管道多次被截断,“早上剪断了接回去,晚上又断了”。


没办法,何女士只好拍下偷剪管道的人,受访时拿出照片给记者看,“2015年10月23日凌晨,两名不明身份的男子正在剪水管”。


无证施工被责令整改

责任单位拒绝回应


在违规拆除村民房屋之后,水贝村很快就开始施工了,而这个举动也是违规的。


罗湖住建局收到村民的投诉后,发出了《关于“对水贝村无证施工问题”调查处理的复函》。


复函中指出:“目前仍有部分业主尚未与改造单位签署补偿协议,因此水贝村城市更新项目尚未确定更新改造主体、尚未取得规划许可证和施工许可证……”


并附了《责令停工整改通知书》,通知的责任单位是水贝公司,签收人为刘丰,据知情人透露,刘丰正是水贝公司的负责人之一。


对此村民很不满,张先生将施工的时间都详细地记录了下来,显示工地在8月31日、9月1日、9月30日、10月16日等时间点仍施工,“为何无证仍能施工呢”?


10月26日下午,南都记者来到水贝施工现场,工地已被铁皮圈围起来,大门紧闭,传出隆隆的机器声。


村民刘先生说:“施工一直在进行,没有停过。”南都记者从高处看到,工地内的建筑物已全部拆除,有工人正在为新建筑打桩。


昨晚8点50分,村民给南都记者发来即时照片,工地现场灯火通明,人影忙碌。对此,南都记者曾致电水贝公司董事长张兴祥了解情况,不过他拒绝回应此事。


知情人说

部分村民不接受目前赔偿标准


与广州杨箕村因回迁筵备受争议一样,前段时间水贝村也因大盆宴占据过一回头条,潜台词同样是“一夜暴富”的城中村。


据悉,水贝村历史可追溯到明代永乐年间,至今已600多年,与向西、湖贝、黄贝岭三个村同为张姓祖先,是特区最为古老的城中村之一。


该村地处深圳黄金珠宝集聚基地内,是罗湖区重点推进的五大片区之一,是“水贝布心片区”的重要组成部分,未来将建成“湖畔精品社区、珠宝创意旗舰城”。


村民张先生介绍,每个家族都有一个代表着几户产权人的股东代表,但如果产权人不同意,股东代表是不能替他签字的。


还有部分村民业主没签署补偿协议的主要原因是:水贝公司与开发商企业签署过一份“大合同”,该合同签署时,除了少数股东代表以外的其他村民并未参与,后来却被要求全员依照该合同执行赔偿。


村民业主不能接受的方案内容包括:一楼面积不计入赔偿范围、宅基地征用后将进入市场。


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10月26日,水贝村城市更新项目工地正在打地基。


(来源:瀛法、南方都市报)

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原住民 拆迁补偿 水贝村

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