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量跌价稳!一季度新房成交均价54846元/㎡

房网数据中心 资讯 发布时间:2017.04.26 16:50:08
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深圳房地产2017年季度报告(第一季)

来源:szhome数据中心

 作者:张粉层 卢旭旭 张馨冉



第一部分:土地市场


根据深圳房地产信息网的监测,2017年第一季度深圳共出让4块宗地,全部是商业用地。


4块商业用地合计出让用地面积43949.44平方米,合计建筑面积475150平方米,成交金额112.74亿元,折合楼面地价23727元/平方米。


第二部分:新房市场

一、一手住宅


1、供应分析


1.1  新增预售分析


在调控政策不断加码的市场环境下,供需双方处于博弈和观望状态,市场推盘节奏大幅放缓,供应量大减。根据深圳房地产信息网的监测,2017年第一季度深圳新房住宅预售面积211389平方米,环比减少52.4%,同比减少八成;预售套数2407套,环比减少47.6%,同比减少77.9%。

 

2017年一季度罗湖、福田、南山、盐田四个区域无住宅项目预售。

 

宝安区3个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积131637平方米,环比减少28.9%,同比减少60.6%;住宅预售套数1457套,环比减少26.41%,同比减少45.6%。宝亭锦园预售量72098.62平方米/767套,是宝安区预售量最大的楼盘。

 

龙岗区3个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积79750平方米,环比减少69.2%,同比减少86.2%;住宅预售套数950套,环比减少63.7%,同比减少85.3%。奥园翡翠东湾花园 预售量56144.55平方米/687套,是龙岗区预售量最大的楼盘。



附1:2017年第一季度取得预售证的项目



附2:2017年一季度预售住宅户型构成


2、成交分析


2.1 一季度新房成交均价分析


2017年第一季度深圳新房住宅成交均价54846元/㎡,环比微跌0.8%,同比上涨14.1%。一季度市场成交以普通住宅为主,豪宅物业成交占比较小,两者的合力带动房价小幅下行。

 

龙岗区是普通物业供给的主力区域,远洋新干线、合正丹郡、恒裕嘉城、心海城等低价盘的热销,推动区域房价快速回落,环比下跌9.3%,同比下跌6.0%,成交均价35973元/㎡,龙岗区是1季度引领全市均价回落的核心区域。


2.2  一季度新房成交量分析


受新增供应断档的影响,2017年1季度深圳仅成交3259套新房住宅,环比减少65.2%,同比减少78.7%,六区成交量均出现明显下滑。

 

主力成交区域龙岗区贡献全市一半以上的成交量,成交1921套新房住宅,环比减少49.6%,同比减少61.9%;成交面积178063㎡,环比减少48.3%,同比减少65.1%,远洋新干线、佳兆业城市广场、合正丹郡、恒地悦山湖、心海城是区域的主力成交楼盘。

 

宝安区成交973套新房住宅,环比减少71.6%,同比减少85.5%;成交面积91169㎡,环比减少七成,同比减少86.1%,鸿荣源壹城中心、松河瑞园、华盛西荟城、华盛观荟是区域的主力成交楼盘。


附:深圳市各行政区2017年1-3月新房成交量价走势图





第三部分:二手房市场

一、挂牌情况分析

 

1、2017年一季度深圳各区二手住宅挂牌均价


根据szhome二手房栏目的监测,2017年一季度深圳的二手住宅价格开始回升,季度加权均价为51942元/平方米,(1-3月加权均价,下同),环比上涨5.4%,同比下跌3.3%。

 

各行政区方面,全市六区仅一区环比下跌,福田区一季度挂牌均价环比下跌2.1%至59737元/平方米,同比下跌2.1%;宝安区挂牌均价环比上涨0.1%,为46793元/平方米,同比下跌0.6%;南山区挂牌均价环比上涨0.9%,为62690元/平方米,同比下跌0.2%;罗湖区挂牌均价环比上涨1%,为50314元/平方米,同比上涨1.4%;龙岗区挂牌均价环比上涨5%,为39754元/平方米,同比上涨8.6%;盐田区挂牌均价上涨15.1%,为55238元/平方米,同比上涨22.2%。


附:深圳市各行政区2017年1~3月二手住宅量价走势图



2、2017年一季度深圳各区住宅租金



根据szhome二手房栏目的监测,2017年一季度深圳的住宅租金为72元/平方米/月,(1-3月加权均价,下同),环比上涨1.4%,同比下跌12.2%。

 

各行政区方面,全市六区走势各异,其中,南山区一季度的住宅租金环比上涨7.3%,为88元/平方米/月,同比下跌6.4%;罗湖区一季度的住宅租金环比上涨2.7%,为76元/平方米/月,同比下跌8.4%;龙岗区一季度的住宅租金环比持平,为46元/平方米/月,同比持平;盐田区一季度住宅租金环比下跌1.8%,为56元/平方米/月,同比下跌16.4%;宝安区一季度住宅租金环比下跌1.8%,为54元/平方米/月,同比下跌11.5%;福田区一季度住宅租金环比下跌4.6%,为83元/平方米/月,同比下跌12.6%。


附:深圳市各行政区2017年1~3月住宅租金走势图



二、成交分析



3.1 2017年第一季度全市二手商品房成交概况


新政因素和观望态势叠加,使得二手房成交量在一季度继续下滑,深圳全市共成交11607套二手房,环比减少36.9%,同比减少74.8%;成交面积1108203平方米,环比减少31.9%,同比减少73.2%。


二手房成交量表现最为强劲的区域是龙岗、福田两区,龙岗区成交2858套二手房,环比减少42.9%,同比减少75.7%,成交面积244429平方米,环比减少42.6%,同比减少78.8%。

 

福田区成交2495套二手房,环比减少29.1%,同比减少69.8%,成交面积224047平方米,环比减少26.8%,同比减少67.4%。

 

3.2 2017年一季度二手房、新房成交比较


根据深圳房地产信息网的监测,2017年一季度深圳二手房成交量是新房的3.3倍。各行政区方面,福田、罗湖、盐田三区以二手房成交为主,福田区二手房成交量是新房的982.7倍,罗湖区二手房成交量是新房的25.1倍,盐田区二手房成交量是新房的10.2倍。南山和宝安两区二手房成交量略优于新房,南山区二手房成交量是新房的3.1倍,宝安区二手房成交量是新房的3倍。龙岗区二手房成交量与新房持平为1.4倍。



第四部分:商业


一、一手商业


1、一手商业新增预售分析


根据深圳房地产信息网的监测,2017年一季度深圳商业预售面积105242平方米,环比减少71.9%,同比减少56.2%;商业预售套数1290套,环比减少74.9%,同比减少55.7%。宝安和龙岗是商业预售量的主力区域,宝安区预售量59173.38平方米/761套,龙岗区预售量29832.51平方米/460套。位于宝安的恒荣立方商厦预售量16559.5平方米/279套,星河荣御花苑(二期)预售量14822.5平方米/260套,是全市商业预售量较大的两个楼盘。


附:2017年一季度预售的商业项目



2、一手商业成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2017年一季度一手商业成交面积129769平方米,环比减少17.0%同比减少22.4%;商业成交套数2023套,环比减少13.0%,同比减少3.5%。塘朗城成交44044平方米/768套,是全市商业成交量最大的楼盘,万科云城以22284平方米/301套,居于第二位。


二、二手商业


【注】:由于盐田区的商业二手市场很小,跟其他区相比几乎可以忽略不计,故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。


1、出售部分



根据szhome二手房栏目的监测,2017年一季度深圳的二手商业挂牌均价环比下跌12.4%,为64173元/平方米(1-3月加权均价,下同),同比下跌16.8%。

 

所监测的五个区的二手商业挂牌均价一季度走势各异,南山区一季度商业挂牌均价环比上涨10%,为84949元/平方米,同比上涨18%;龙岗区商业挂牌均价环比下跌2.9%,为46796元/平方米,同比下跌3.8%;宝安区商业挂牌均价环比下跌6.1%,为82640元/平方米,同比下跌9.7%;福田区商业挂牌均价环比下跌16.9%,为61157元/平方米,同比下跌35%;罗湖区商业挂牌均价环比下跌17%,为82962元/平方米,同比下跌19.5%。


附:深圳市各行政区2017年1-3月二手商业挂牌均价走势图



2、出租部分


根据szhome二手房栏目的监测,2017年一季度深圳的商业租金环比上涨6.7%,为272元/平方米/月(1-3月加权均价,下同),同比上涨29.5%。


 

所监测的五个区的商业租金一季度走势各异,其中,南山区一季度的商业租金环比上涨22.0%至305元/平方米/月,同比上涨46.6%;罗湖区商业租金环比上涨18.8%,为164元/平方米/月,同比下跌34.9%;宝安区商业租金环比上涨1.6%,为131元/平方米/月,同比上涨87.1%;龙岗区商业租金环比下跌8.7%,为137元/平方米/月,同比下跌36.6%;福田区商业租金环比下跌12.4%,为262元/平方米/月,同比上涨6.5%。

 


附:深圳市各行政区2017年1-3月商业租金走势图


3、二手商业成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2017年一季度深圳二手商业成交面积101336平方米,环比减少19.6%,同比减少54.2%;二手商业成交套数1277套,环比减少30.9%,同比减少42.8%。



第五部分:写字楼

一、一手写字楼


1、写字楼新增批售分析


根据深圳房地产信息网的监测,2017年一季度深圳写字楼预售面积17104平方米,环比减少93.7%,同比减少81.9%;写字楼预售套数216套,环比减少93.4%,同比减少71.7%。全市仅深湾汇云中心(二期)1个项目取得预售许可证。


附:2017年第一季度预售的写字楼项目



2、写字楼成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2017年一季度深圳一手写字楼成交面积118419平方米,环比增加159.0%,同比减少18.6%;写字楼成交套数979套,环比增加108.3%,同比增加45.3%。塘朗城成交49964平方米/71套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,万科深南道68號以13294平方米/234套,居于第二位。


 


二、二手写字楼


【注】:由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98%,故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场,其他三个区由于写字楼的量很少,暂时不划入研究范围。


1、出售部分


根据szhome二手房栏目的监测,2017年一季度深圳的二手写字楼挂牌均价为43747元/平方米,(1-3月加权均价,下同),环比上涨0.6%,同比上涨2.1%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价一季度涨跌各异,南山区一季度环比上涨16.2%,为52914元/平方米,同比上涨15.5%;罗湖区一季度环比下跌6.1%,为23906元/平方米,同比下跌10.5%;福田区一季度环比下跌11.1%,为39072元/平方米,同比下跌 6.4%。


附:深圳市各行政区2017年1-3月二手写字楼挂牌均价走势图



2、出租部分



根据szhome二手房栏目的监测,2017年一季度深圳的二手写字楼租金环比上涨13.2%,为154元/平方米/月(1-3月加权均价,下同),同比上涨7.7%。所监测的三个行政区的写字楼租金走势各异,其中,南山区一季度的写字楼租金环比上涨25.2%至134元/平方米/月,同比下跌2.9%;福田区一季度的写字楼租金环比上涨9.9%,为178元/平方米/月,同比上涨12.7%;罗湖区一季度的写字楼租金环比下跌11.3%,为142元/平方米/月,同比上涨10.1%。



附:深圳市各行政区2017年1-3月写字楼租金走势图


3、二手写字楼成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2017年一季度深圳二手写字楼成交面积14867平方米,环比减少56.8%,同比减少75.3%,二手写字楼成交套数96套,环比减少66.1%,同比减少76.2%。


第五部分:政策点评

 

 

第六部分:小结

 

2017年1季度楼市成交量的下跌,其一是市场观望氛围比较浓厚,其二是市场处于谨慎状态,1季度入市的新盘仅心海城、合正丹郡、远洋新天地等寥寥几个项目,供应断档是造成成交量下滑的主要因素。

 

展望后市,近期奥园翡翠东湾、华侨城四海云亭、润科华府等楼盘取得预售许可证,随着这些项目的相继入市,市场有望缓慢回暖复苏。




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