量跌价稳！一季度新房成交均价54846元/㎡

深圳房地产2017年季度报告（第一季）

来源：szhome数据中心

 作者：张粉层 卢旭旭 张馨冉

第一部分：土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2017年第一季度深圳共出让4块宗地，全部是商业用地。

4块商业用地合计出让用地面积43949.44平方米，合计建筑面积475150平方米，成交金额112.74亿元，折合楼面地价23727元/平方米。

第二部分：新房市场

一、一手住宅

1、供应分析

1.1  新增预售分析

在调控政策不断加码的市场环境下，供需双方处于博弈和观望状态，市场推盘节奏大幅放缓，供应量大减。根据深圳房地产信息网的监测，2017年第一季度深圳新房住宅预售面积211389平方米，环比减少52.4%，同比减少八成；预售套数2407套，环比减少47.6%，同比减少77.9%。

2017年一季度罗湖、福田、南山、盐田四个区域无住宅项目预售。

宝安区3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积131637平方米，环比减少28.9%，同比减少60.6%；住宅预售套数1457套，环比减少26.41%，同比减少45.6%。宝亭锦园预售量72098.62平方米/767套，是宝安区预售量最大的楼盘。

龙岗区3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积79750平方米，环比减少69.2%，同比减少86.2%；住宅预售套数950套，环比减少63.7%，同比减少85.3%。奥园翡翠东湾花园 预售量56144.55平方米/687套，是龙岗区预售量最大的楼盘。

附1：2017年第一季度取得预售证的项目

附2：2017年一季度预售住宅户型构成

2、成交分析

2.1 一季度新房成交均价分析

2017年第一季度深圳新房住宅成交均价54846元/㎡，环比微跌0.8%，同比上涨14.1%。一季度市场成交以普通住宅为主，豪宅物业成交占比较小，两者的合力带动房价小幅下行。

龙岗区是普通物业供给的主力区域，远洋新干线、合正丹郡、恒裕嘉城、心海城等低价盘的热销，推动区域房价快速回落，环比下跌9.3%，同比下跌6.0%，成交均价35973元/㎡，龙岗区是1季度引领全市均价回落的核心区域。

2.2  一季度新房成交量分析

受新增供应断档的影响，2017年1季度深圳仅成交3259套新房住宅，环比减少65.2%，同比减少78.7%，六区成交量均出现明显下滑。

主力成交区域龙岗区贡献全市一半以上的成交量，成交1921套新房住宅，环比减少49.6%，同比减少61.9%；成交面积178063㎡，环比减少48.3%，同比减少65.1%，远洋新干线、佳兆业城市广场、合正丹郡、恒地悦山湖、心海城是区域的主力成交楼盘。

宝安区成交973套新房住宅，环比减少71.6%，同比减少85.5%；成交面积91169㎡，环比减少七成，同比减少86.1%，鸿荣源壹城中心、松河瑞园、华盛西荟城、华盛观荟是区域的主力成交楼盘。

附：深圳市各行政区2017年1－3月新房成交量价走势图

第三部分：二手房市场

一、挂牌情况分析

1、2017年一季度深圳各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2017年一季度深圳的二手住宅价格开始回升，季度加权均价为51942元/平方米，(1-3月加权均价，下同），环比上涨5.4%，同比下跌3.3%。

各行政区方面，全市六区仅一区环比下跌，福田区一季度挂牌均价环比下跌2.1%至59737元/平方米，同比下跌2.1%；宝安区挂牌均价环比上涨0.1%，为46793元/平方米，同比下跌0.6%；南山区挂牌均价环比上涨0.9%，为62690元/平方米，同比下跌0.2%；罗湖区挂牌均价环比上涨1%，为50314元/平方米，同比上涨1.4%；龙岗区挂牌均价环比上涨5%，为39754元/平方米，同比上涨8.6%；盐田区挂牌均价上涨15.1%，为55238元/平方米，同比上涨22.2%。

附：深圳市各行政区2017年1～3月二手住宅量价走势图

2、2017年一季度深圳各区住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2017年一季度深圳的住宅租金为72元/平方米/月，(1-3月加权均价，下同），环比上涨1.4%，同比下跌12.2%。

各行政区方面，全市六区走势各异，其中，南山区一季度的住宅租金环比上涨7.3%，为88元/平方米/月，同比下跌6.4%；罗湖区一季度的住宅租金环比上涨2.7%，为76元/平方米/月，同比下跌8.4%；龙岗区一季度的住宅租金环比持平，为46元/平方米/月，同比持平；盐田区一季度住宅租金环比下跌1.8%，为56元/平方米/月，同比下跌16.4%；宝安区一季度住宅租金环比下跌1.8%，为54元/平方米/月，同比下跌11.5%；福田区一季度住宅租金环比下跌4.6%，为83元/平方米/月，同比下跌12.6%。

附：深圳市各行政区2017年1～3月住宅租金走势图

二、成交分析

3.1 2017年第一季度全市二手商品房成交概况

新政因素和观望态势叠加，使得二手房成交量在一季度继续下滑，深圳全市共成交11607套二手房，环比减少36.9%，同比减少74.8%；成交面积1108203平方米，环比减少31.9%，同比减少73.2%。

二手房成交量表现最为强劲的区域是龙岗、福田两区，龙岗区成交2858套二手房，环比减少42.9%，同比减少75.7%，成交面积244429平方米，环比减少42.6%，同比减少78.8%。

福田区成交2495套二手房，环比减少29.1%，同比减少69.8%，成交面积224047平方米，环比减少26.8%，同比减少67.4%。

3.2 2017年一季度二手房、新房成交比较

根据深圳房地产信息网的监测，2017年一季度深圳二手房成交量是新房的3.3倍。各行政区方面，福田、罗湖、盐田三区以二手房成交为主，福田区二手房成交量是新房的982.7倍，罗湖区二手房成交量是新房的25.1倍，盐田区二手房成交量是新房的10.2倍。南山和宝安两区二手房成交量略优于新房，南山区二手房成交量是新房的3.1倍，宝安区二手房成交量是新房的3倍。龙岗区二手房成交量与新房持平为1.4倍。

第四部分：商业

一、一手商业

1、一手商业新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年一季度深圳商业预售面积105242平方米，环比减少71.9%，同比减少56.2%；商业预售套数1290套，环比减少74.9%，同比减少55.7%。宝安和龙岗是商业预售量的主力区域，宝安区预售量59173.38平方米/761套，龙岗区预售量29832.51平方米/460套。位于宝安的恒荣立方商厦预售量16559.5平方米/279套，星河荣御花苑（二期）预售量14822.5平方米/260套，是全市商业预售量较大的两个楼盘。

附：2017年一季度预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年一季度一手商业成交面积129769平方米，环比减少17.0%同比减少22.4%；商业成交套数2023套，环比减少13.0%，同比减少3.5%。塘朗城成交44044平方米/768套，是全市商业成交量最大的楼盘，万科云城以22284平方米/301套，居于第二位。

二、二手商业

【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，2017年一季度深圳的二手商业挂牌均价环比下跌12.4%，为64173元/平方米（1-3月加权均价，下同），同比下跌16.8%。

所监测的五个区的二手商业挂牌均价一季度走势各异，南山区一季度商业挂牌均价环比上涨10%，为84949元/平方米，同比上涨18%；龙岗区商业挂牌均价环比下跌2.9%，为46796元/平方米，同比下跌3.8%；宝安区商业挂牌均价环比下跌6.1%，为82640元/平方米，同比下跌9.7%；福田区商业挂牌均价环比下跌16.9%，为61157元/平方米，同比下跌35%；罗湖区商业挂牌均价环比下跌17%，为82962元/平方米，同比下跌19.5%。

附：深圳市各行政区2017年1-3月二手商业挂牌均价走势图

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，2017年一季度深圳的商业租金环比上涨6.7%，为272元/平方米/月（1-3月加权均价，下同），同比上涨29.5%。

所监测的五个区的商业租金一季度走势各异，其中，南山区一季度的商业租金环比上涨22.0%至305元/平方米/月，同比上涨46.6%；罗湖区商业租金环比上涨18.8%，为164元/平方米/月，同比下跌34.9%；宝安区商业租金环比上涨1.6%，为131元/平方米/月，同比上涨87.1%；龙岗区商业租金环比下跌8.7%，为137元/平方米/月，同比下跌36.6%；福田区商业租金环比下跌12.4%，为262元/平方米/月，同比上涨6.5%。

附：深圳市各行政区2017年1-3月商业租金走势图

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年一季度深圳二手商业成交面积101336平方米，环比减少19.6%，同比减少54.2%；二手商业成交套数1277套，环比减少30.9%，同比减少42.8%。

第五部分：写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年一季度深圳写字楼预售面积17104平方米，环比减少93.7%，同比减少81.9%；写字楼预售套数216套，环比减少93.4%，同比减少71.7%。全市仅深湾汇云中心（二期）1个项目取得预售许可证。

附：2017年第一季度预售的写字楼项目

2、写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年一季度深圳一手写字楼成交面积118419平方米，环比增加159.0%，同比减少18.6%；写字楼成交套数979套，环比增加108.3%，同比增加45.3%。塘朗城成交49964平方米/71套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，万科深南道68號以13294平方米/234套，居于第二位。

二、二手写字楼

【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，2017年一季度深圳的二手写字楼挂牌均价为43747元/平方米，（1-3月加权均价，下同），环比上涨0.6%，同比上涨2.1%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价一季度涨跌各异，南山区一季度环比上涨16.2%，为52914元/平方米，同比上涨15.5%；罗湖区一季度环比下跌6.1%，为23906元/平方米，同比下跌10.5%；福田区一季度环比下跌11.1%，为39072元/平方米，同比下跌 6.4%。

附：深圳市各行政区2017年1-3月二手写字楼挂牌均价走势图

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，2017年一季度深圳的二手写字楼租金环比上涨13.2%，为154元/平方米/月（1-3月加权均价，下同），同比上涨7.7%。所监测的三个行政区的写字楼租金走势各异，其中，南山区一季度的写字楼租金环比上涨25.2%至134元/平方米/月，同比下跌2.9%；福田区一季度的写字楼租金环比上涨9.9%，为178元/平方米/月，同比上涨12.7%；罗湖区一季度的写字楼租金环比下跌11.3%，为142元/平方米/月，同比上涨10.1%。

附：深圳市各行政区2017年1-3月写字楼租金走势图

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2017年一季度深圳二手写字楼成交面积14867平方米，环比减少56.8%，同比减少75.3%，二手写字楼成交套数96套，环比减少66.1%，同比减少76.2%。

第五部分：政策点评

第六部分：小结

2017年1季度楼市成交量的下跌，其一是市场观望氛围比较浓厚，其二是市场处于谨慎状态，1季度入市的新盘仅心海城、合正丹郡、远洋新天地等寥寥几个项目，供应断档是造成成交量下滑的主要因素。

展望后市，近期奥园翡翠东湾、华侨城四海云亭、润科华府等楼盘取得预售许可证，随着这些项目的相继入市，市场有望缓慢回暖复苏。