第45期咚咖房学院，邀请到的嘉宾是咚狮会的创始人、咚咚找房高级研究员——摩天，主题为“新政围城下的速度与激情”，嘉宾现场重点讲了深圳的旧改以及规划区域，精彩观点如下：
咚狮会的创始人、咚咚找房高级研究员——摩天
深圳目前楼市形态：供不应求 土地紧张
1、从我们的角度来说，除了高房价、高杠杆，供大于求也是一种泡沫。
2、深圳是一个比较特殊的城市，从1979年深圳的GDP1.9亿，2016年到了1.9万亿，30年增长了1万倍，比深圳的房价增长快得多，这个城市先是经济的增长，然后导致了人口的虹吸效应，深圳这个城市之所以发展得这么快，它的开放性是很重要的。
3、深圳整个城市的人口密度越来越高，城市平均年龄只有33-34岁，而25岁到45岁之间的人的购房需求是最旺盛的这里的购买力也很强，购买力的需求还是要区分来看，所以深圳在这一轮房价领先上涨，也和它的人口结构有一定的关系。
4、深圳住房存在严重供不应求状态、深圳目前有1000多万人，对应的住房不到200万套，所以真正用有住房的人并不是很多。
5、住房自有率，深圳目前住房自有率只有30%，虽然政府提出到2020年深圳的住房自有率要达到40%，但北京、广州的住房自有率早已达到90%，上海也达到80%。
6、从城市化来看，中国目前只有56%的住房自有率，在人口流动的情况下，它也带来了资金的流动，很多人为了留在大城市，会举全家之力来买房子，所以深圳的楼市还有很大的发展空间。
7、深圳地价越来越高，同时新增土地越来越少，一年100多个楼盘推向市场，有2/3的楼盘是旧改项目。土地供应量由增量土地向存量土地发展。
8、深圳的楼盘有一个特点，以前是有比较多的赠送面积，比如说80多平米的房子可以做到4房、5房，这种物业从未来的趋势来看会越来越稀缺，特别是89平方米的四房。
未来的高容积率是一种趋势
1、现在的高单价，对应的就是房子的面积小，在罗湖最典型的就是港式的大厦型物业，它们有几个特点：三梯六户、三梯八户，甚至有两梯六户、两梯八户，这样的房子不通透。
2、还有一个特点就是容积率高，这种大厦型物业，自住的人逐渐缩小，出租的人逐渐上升的情况下，它的物业管理水平会随之下降，楼盘品质也会下降，这种情况下作为改善型需求，在这里没有居家氛围，它的升值空间也有一定的阻力。
3、高单价和面积有一定的关系，像华侨城基本上都是150到200平米的面积段，香蜜湖主要是150平米左右，现在人们越来越注重生活品质。
4、未来的高容积率也是一种趋势，现在的豪宅的花园已经开始慢慢缩小，取而代之的是会所，可以提供健身房、泳池，包括还可以提供聚餐的场所，甚至还有会议厅，也可以强化业主和业主之间的社交功能。我觉得未来的楼盘，容积率达到6、7都是很正常的。
5、投资的话，建议大家买89平方米的四房，70多平方米的三房，50多平方米的两房，我觉得这种物业是值得关注的。
整个城市的发展 城市在慢慢扩张
1、罗湖区由于是老城区，没有像福田、南山有那么好的规划，现在的旧改都是拆一个建一个，只有一个区域的产业到了一定的程度，才慢慢的有好的住房需求。
2、随着经济的发展，很多人的年薪达到了上百万，所以很多人可以买得起上千万的房子，而且这些人都是高学历的人，他们的整体素质比其它区域都高，所以这也是后海形成豪宅区的原因之一。
3、关内已经没有土地开发了，大量的新盘都在关外，特别500万以内的刚需盘都在关外，而关内的楼盘已经豪宅化了。
3、随着关外的发展，经济也开始向北发展了，向龙华、坂田、宝安发展。而龙华对比福田，它的旧改成本比罗湖、福田要低很多。
未来深圳是多中心的 没有一个绝对的中心
1、未来深圳肯定是多中心的，没有一个绝对的中心，未来5年到10年，关外的某些区域比关内高将是很正常的，现在已经有这种趋势了。
2、长期来看，关外的想象空间会更大，因为它的房价基数更低，交通改善，配套都会跟进，这样就使它的价格有一个爆发点，这个爆发点可能是2年，也可能是3年、5年，这主要看它的配套发展的进展。
3、未来罗湖的中心应该是笋岗+蔡屋围+国贸，从笋岗到蔡屋围，地铁一个站的距离，这一片未来的价值会大很多。这一片的旧改环境和两三年前相比，这里已经发生了很大的变化，未来得变化也会更加的突出。
4、福田CBD+金融街、车公庙，以深南大道为横轴，从福田CBD到香蜜湖，未来深南大道两侧都会是高端的甲级写字楼，而且是以金融为主，它会形成一个大的商圈。
5、南山的深圳湾总部、科技园、后海总部，未来这一片会形成一个大的商圈。未来5年，这三个区域会是深圳最强的区域，但是如果没有产业的支撑，它很快就空心化，而它的房价还是会有一定的阻力。
6、未来的光明新区、航空新城、坪山、龙岗中心城都会发展出自己的中心，所以未来整个深圳会是一种放射性的发展。
地铁主要利好刚需盘
1、怎么判断一个地铁的价值？现在有慢线和快线，同样的距离，慢线要50分钟，而快线只要20分钟就可以到。所以现在的距离不是按公里来算，是以时间来算，在交通越不方便的地方，它的溢价会越高。
2、像坪山、石岩、莲塘、沙头角，这种区域目前还没有地铁，新增了一条地铁，溢价会更高。
3、不同的地铁经过的商圈又不同，因为一条地铁线如果你经过了很多商圈，比如说在车公庙工作的人，有地铁1、7、9、11号线，工作的人群就会沿着这个地铁去居住，从租房到买房，购买力的导入会更强。
4、地铁主要是利好刚需盘，对豪宅的溢价是可以忽略不计的。如果地铁经过经济比较强的商圈，这条地铁沿线的溢价会更高，别的溢价可能是10%，它可能溢价15%、20%。
5、在地铁开通前一两年，这种区域都是热点，这时候的溢价也是最高的，但是在通车前3到5年，很多刚需等不起，所以那时候的溢价并不是太多，地铁通车之后，对租金的溢价会比较高。
学区学区=小众需求 普通学区=大众需求
1、学区供不应求且非常抗跌，它在某一时间段的爆发性非常强。现在很多刚需的家庭，在孩子到要上学的时候，会考虑到学区，所以慢慢的对学区的需求增加。
2、目前的教育资源分配不均，学区溢价不宜过高，未来像明德、红山、宝中的新校区，在这些新的学校里面，它可能溢价更高，想象空间更大，而且这也是大众需求。
3、大部分的人对学区的需求是有追求的，所以学区的溢价相对更高一点。现在的刚需说要的学区，就是我买一个房子，旁边有小学、幼儿园就可以了，反而这种学区，随着它的周边的业主的人群变化，它的生源也会有变化，所以这些学校也会变成比较好的学校，自然将来的房价也会有很大的上涨空间。
4、学区不一定是升值的点，特别是溢价过高的，如果溢价达到了50%，我觉得它的价值就有点虚高，除非是顶级的学区，这也是小部分人有需求的。
深圳目前主要依靠旧改在发展
1、深圳现在主要是依靠旧改在发展，旧改会带来土地属性的变化。比如说关内最大的旧改项目华润城，旧改之前那里是农民房，现在旧改之后它变成了综合体，有购物中心，有写字楼、住宅，它的属性发生了很大的变化。
2、旧改比较成功的话，它可以影响周边的区域，比如说壹城中心，它通过旧改，带动整个区域周边的二手房，它通过旧改之后，对整个区域的环境带来了提升，对区域的价值也有很大提高的。
3、任何区域的发展对整个深圳都是利好，只是它是阶段性的，比如说在福田中心区，没有很好规划的项目都是七八万一平米，但是未来的红山、前海，它能卖到十几二十万，在这些区域涨起来以后，对其它的区域也会形成一个补涨。
莲塘、笋岗、坂田的投资价值
1、莲塘：目前地铁三期工程最先开通的地铁是2号线，之后是10号线都经过，另外还有罗外的学区，这里有旧改、有地铁，有学区，比较宜居，这是比较值得关注的区域。
2、笋岗：主要以厂房为主，所以它的旧改是比较快的，未来势必会形成一个比较大型的近商圈，比如说现在已经进驻的有招商、华润、中洲、宝能、深业、城脉，所以未来这个区域的想象空间是非常大的，特别是高端的商业、写字楼。这个区域是没有很多住宅的，都是以公寓为主，公寓是小户型比较多的，所以非常值得关注。另外还有有地铁7号线、9号线经过这里。
3、坂田：现有地铁5号线，在2020年将会开通地铁10号线，如果投资坂田的话，我建议沿10号线去买，特别是综合体。这里还有一个坂银通道，这个区域未来的想象空间非常不错，特别是对比龙华老城，短期内它会更加好，龙华老城的发展周期会比较长。
4、新安：未来它会有地铁12号线穿过，12号线和5号线换乘，未来坐地铁10分钟可以直达前海，甚至未来去蛇口、南山、后海、福田中心区都非常方便。目前这里的旧改也进展比较快，目前已经动工的有中粮大悦城、还有一个是勤城达、中洲的项目，也即将动工。学区也比较不错，这种双地铁口的商业，未来它的想象空间更大。这个区域到南山科技园、留仙洞总部、前海都比较方便。
5、沙井：地铁11号线的开通，把整个区域都激活了，经过11号线可以到前海、福田CBD，可以把这里的购买力吸引过来。加上未来还有大空港的发展，它的发展周期会比较长的，要往5到10年后的周期来看。如果这里的房子没有学区的话，可能还不如光明，因为光明有13号线。但是地铁口的物业是值得关注的，如果不在地铁周边的物业的价值就没有那么高。
6、坪山：14号线会经过坪山，坪山的区域规划还是不错的，除了地铁之外，学区的溢价也非常高，特别是如果一个区域只有一个很好的学校，它会形成区域性的供不应求。
7、宝荷：这个区域是性价比比较高的，它目前3万出头的价格，300万左右可以买到一套三房，未来14号线经过，周边也有旧改。
现场提问
提问：对翻身这一块你怎么看？在旧改这一块，你比较推荐哪个区域？
摩天：翻身比较大的旧改是卓越的旧改，鸿荣源的旧改也在谈。翻身比较有机会的是在南区的旧改，那里有宝安实验学校，有比较好的学区，另外它距离前海更近。北面的48区也还不错，那一块周边对应的是卓越的旧改。
提问：翻身地铁站南边是挨着宝安区政府和壹方中心，北边是中粮大悦城。
摩天：翻身地铁站周边适合投资低价位的刚需盘，特别是400万以内的刚需盘。
提问：在做一手更名交易的时候，主要注意的风险点是什么？一手更名要付全款，后面出了产证之后才可以做红本抵押，在前面做全款交易的时候有没有一些融资渠道？
摩天：做这种处理，很多人选择融资30%，再红本抵押，这样虽然利息高一点，但是它还是3倍多的杠杆，这个是可以的。现在的更名房，要看是对公司还是对开发商，对开发商的影响不大。
提问：类似招商中环这种居住型的商务公寓您觉得是否值得投资？
摩天：很多北方的人都觉得公寓是值得关注的，目前从居住的角度来看，福田香蜜湖有个低地香蜜山，它不限购、不限贷，这是可以关注的。长期来看，招商中环这个区域是比较好的区域，我觉得它的户型格局、装修也都是不错的。。
提问：我今天有两个问题，第一，现在的旧改，一类是红本的，还有一类是农民房拿过来改造的，这种情况下，究竟是哪一种更稳妥，或者说利润更好一点？第二，在宝安的西乡步行街，那一片鸿荣源有更新的意向，对那一块你怎么看？
摩天：农民房和商品房相比，我觉得农民房旧改的可能性要大很多，从开发商的角度，他更愿意低成本的跟村里面去谈，它的成本要低。但是它不如厂房。在这个区域里面还是要关注它的规划，特别是开发商的内部的消息，这个消息可以邀请我们的旧改先锋跟你透露，他现在已经整合了卓越、招商等等大型开发商里面负责旧改项目的人，这方面可以请他们过来跟你们交流。
提问：罗湖区的二手学区，又是地铁房，总价也比较低，这种房子未来一两年的趋势是怎样的？
摩天：短期来看这边的学区没什么问题，溢价20%、30%是没问题的，但是溢价过高还是要慎重的，特别是像深中，虽然有它的学区，但是在里面分的班级也是不同的。
提问：刚才我看你分析了各个片区，好像没有提到光明，能不能简单分析一下光明的情况？
摩天：光明要重点关注凤凰城，凤凰城是整个光明区发展的重点，也是投资资金最多的一个区域，其实整个区域的新开发土地比较多，容积率也比较低，所以未来光明新区的环境确实可以起来，在一块空地上建起来只要两三年的时间，所以未来它会发展得比较快，特别是那边还有地铁6号线从福田过去，13号线从南山过去，都是购买力比较强的两个区域，如果整个区域能规划一些商业、学校，修建一些品质不错的楼盘，刚需一下就过去了。
提问：光明凤凰城片区的规划确实是非常好，以后应该是光明的中心，但是5到10年之内它有一个非常大的硬伤，就是华星光电对这个片区的污染非常大。
摩天：之前像在坂田的万科第五园那一块，垃圾焚烧厂等等的污染都是存在的，但是从投资的角度来看，我们要看它是利好多还是利空多，如果是利好多的话，我会忽略利空。
提问：最近在推幸福珺湾的四房，5万3的单价，你能不能分析一下这个投资的价值和未来的溢价。
摩天：5万多的价格确实性价比不错，但它是大户型，133平方米以上，700多万，那边没有学区，另外那边在高速入口，噪音比较大，我觉得那边小户型的价值比较高，大户型的投资价值不太高。附近有一些楼盘的小户型总价在600万左右，还有早期一个笋盘550万可以买到3+1房，去到700万的话，也可以买到更好的房子，所以如果你是住家的想买新房，可以选择，但是如果要投资的话，我觉得在二手房里可以买到性价比更高的户型。
提问：华丰前海湾投资怎么样？
摩天：这个区域是比较不错的区域，它的装修不错，位置不错，但是没有什么花园，户型也中规中矩，从居住的角度来看，位置还是不错的。
提问：您刚才提到潜力方面，坂田那边短期内会比较好，既然有专家认为房价会降或者保持持平，您怎么看？
摩天：你应该之前没有听过我的讲座，我今年第一场讲座就说今年横盘的概率会比较大。如果你今年买一套房到明年卖，我觉得不一定是涨的，可能是亏的，但是不排除一些优质的区域的学区，它还是会涨一点的，整体而言，我觉得今年的楼市会比较平稳。坂田目前4万多价格的楼盘，我认为今年会涨一点，而不是说整个区域，大部分区域都会是比较平稳的，即使这些区域要涨也是个位数的涨，甚至不会超过8%。
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