作者:张粉层 卢旭旭 美编:张馨冉
导语:说起福田,人们首先想到的是市民中心、1号、11号、9号、7号线等便捷完善的交通网络,高楼林立的CBD办公区域,成熟的配套,丰富的人文气息和便利的上班通勤时间,理所当然让福田成为了置业者的首选之地。如今,这位曾经的“老大哥”身上却发生了一件令人十分费解的事——3个月,它却仅成交了1套房?(新房住宅网签数据)
从“老大哥”到 “老大难”福田这是怎么了
政策调控之下,市场低迷,众所周知。但令大家万万没想到的是:福田区近3个月仅成交1套住宅,其中2月和3月均是零成交。纵使市场不好,这样的成交数据还是令人大跌眼镜的。
几年前,福田区稳坐深圳“老大哥”头把交椅,作为深圳的政治、经济和文化中心,是多少深圳人安家置业梦寐以求的主战场,如今,3个月仅1套的新房成交量,是“老大哥”地位不再,被市场抛弃了,还是供给不力、青黄不接…福田到底怎么了?今天和大家一探究竟,看看这位老大哥有什么难言之隐?
从雄姿英发到折戟沉沙
福田月成交量如何走到0套
数年前,福田区绝对是深圳的一哥地位,市场供给以中高端物业为主,以香蜜湖片区为例,先后出现如水榭花都、香蜜湖1号等令人神往的豪宅。2013年之前,年度成交量稳定在1500-2000套,成交均价稳步攀升,领跑深圳楼市。
近年来,福田区成交量急剧下滑,2014年-2016年成交量依次为:848套→1455套→342套,成交产品以消化存量盘绿景虹湾、山语清晖、笔架山公馆、京基滨河时代、大康福盈门、宝能公馆为主,进入2017年,市场处于停滞凝固状态,2017年1月成交1套,2月和3月零成交,4月份成交1套,福田楼市彻底“折戟沉沙”。
福田区在售楼盘
福田区目前在售项目不多,特别是新房住宅,仅有宝生midtown(现房)、宝能公馆、大康福盈门、兰山江第28墅。
真相一:供应断档,3年仅3盘拿预售
福田区近年来成交量急剧下滑跌至冰点的原因找到啦,从2015年开始到现在3年时间,仅仅3个楼盘拿预售证,供应总量不过千套,其中刚刚拿预售证的万科瑧山府还未开盘入市。增量土地枯竭、旧改存量土地还未盘活,是造成福田区供应断档的直接原因。
从宝能公馆到大康福盈门,拿预售证的时间跨度为5个月,从大康福盈门到万科瑧山府,供应空档期长达14个月,跨度之大,可谓天堑。正所谓“巧妇难为无米之炊”,供应断档直接导致福田区成交频频报警,亮起红灯。
真相二:低库存、高总价难刺激成交
深圳是低库存的城市,相比之下,福田区的库存量更是少得可怜,2010年-2014年,库存量在2500-3000套,从2015年开始库存大幅下滑。
截止2017年5月2日,深圳全市库存量33379套,福田区仅1375套,福田区少有的库存盘多为高总价的大户型产品,单价总价都较高,主力诉求客户为高收入群体和成功人士,故很难形成有效的成交。
新盘将入市,燃起新希望
物以稀为贵,长时间的供应断档,让市场对福田区有了更多新的希望和期盼。福田安托山片区,之前由于历史原因一直未开发,这块“宝地”从去年开始就已在悄然发生着改变,同时开工建设的项目多达五六个,是福田楼市未来的供给主力,近期将入市的项目有万科瑧山府和安峦公馆。
【万科瑧山府】
万科瑧山府位于福田区香蜜湖街道安托山六路与侨香五道交汇处(地铁安托山站C出口)。目前已经拿到预售许可证,主推户型建面约为231-241㎡,共备案220套住宅产品,分别位于3、4、9栋。
双地铁口、大户型、学校学区,综合素质较高。此次推出的楼栋中3栋距离北环最近,故整体均价最低,但有一定距离,且未来会有建筑遮挡,噪音影响不会太大,另外方圆2公里内的配套尚未完善,安托山微循环路网未开通。
【安峦公馆 】
安峦公馆位于深圳香蜜湖侨香四路(地铁安托山站A出口)。占地面积14326.7㎡,建筑面积82641.06㎡,总 房 源404套,停车位480个,主力户型建面约为125-166㎡,预计学区竹园小学和高级中学初中部。
项目着重打造的空中花园整体提升了楼盘的档次。户型格局实用,布局也较为合理,非毛坯交楼,用料在品牌的选用上较为考究。无缝连接双地铁口,纵、横向交通十分便利,自带街区商业。
【绿景红树湾壹号】
红树湾壹号位于沙嘴路和金地一路交汇处,所处位置属大金沙片区,是福田区最大的旧改片区,占地面积24423.61㎡,建筑面积218687㎡,主力户型为83-241㎡的2-4房。本项目享有红树林一线海景资源(入市时间待定)。
后记:近日万科瑧山府取得预售证,批售220套住宅,为市场注入新鲜血液,也为市场的预期增添了闪亮的一笔,福田安托山片区未来还有安峦公馆等其他项目会相继入市。万科瑧山府自开建以来备受市场关注,市场用行动证明,有价值的区域永远会被人认可,不会因为短暂的沉寂而被遗忘。
后期随着供应量的增加,福田有望改变这种青黄不接的局面,成交会重回小幅活跃的平台,期待福田片区王者归来。