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华为男看房记:300万能在深圳哪里买到不错的两房?

买房之前 地产 2017.5.8 08:53
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最近,楼校长陪一位华为朋友看了好几天房子。


这位华为朋友的要求是:总价300万以内、70-90平2-3房、靠近地铁、有好学校、楼龄不要太旧、离上班地点通勤不超过1小时、小区环境适宜......


真有这样的房子?与大家有着同样的疑问,楼校长先在网上进行了地毯式搜查。


在对原要求做了些许退让的情况下,最终锁定了龙华坂田零星几个二手房。再加上华为朋友对坪山也有好感,便加了几个坪山的次新房。


把目标楼盘都实地看完后,发现干货颇多,因此整理出来跟大家分享分享。


1

    

坂田


第一站就是坂田。在华为工作,坂田不管从地理位置还是未来规划都是首选片区。


坂田行政区划上属于龙岗,但地理上更倚靠龙华,属福田中心区辐射范围。华为总部所在地,高新技术产业发达。有地铁,但通达地点有限;开车到福田比较近,搭乘其他公共交通因线路及堵车原因较为费时。该片区旧改项目多,有利于二手房价格稳定。


目前坂田居住环境有待提高,脏乱差小产权房较多,且商业配套和教育资源相对匮乏。


不过根据龙岗十三五规划,坂田定位为驱动全区创新发展的科技型综合功能区。未来5年坂田交通、旧改、教育、写字楼集群效应和大型商业等众多利好的一一实现,对片区的整体价值提升会带来一定的推动作用。


根据以上要求,坂田新房就不用想了。而二手房均价在4-5万/平,单价3万/平的房子一般都是老破旧,或者交通配套等缺失。楼校长最终锁定了三个相对接近要求的楼盘:绿怡居、星光之约、龙岸花园。


经过实地看房,楼校长心中的排序是:龙岸花园>星光之约>绿怡居。


绿怡居

【总价】275-285万

【户型】78-81平2房


【楼龄】2000年

【地址】龙岗坂田布龙公路168号

【地铁】五号线坂田地铁站A出口

【学校】五和小学、坂田新城中学

【开发商】龙岗荣兴房地产

【租金】4000元/月

【总体情况】富豪花园里唯一的电梯房,小区共22栋,其中4栋有电梯(绿怡居)。上世纪90年代风格的社区,且没有地下停车场,车位很紧张。小区内也经常有车通行,虽然有绿化,但环境一般。




小区整体保养得较差,略显脏乱;楼道昏暗,且物业管理疏松。虽然采光通风不错,但楼间距很近,存在隐私问题。目前在卖的81平户型更为方正,但临近马路,比较吵。


【相关配套】商业配套匮乏,附近目前没有大型商业,只能依靠后期周边新盘的商业配套开业,如德润荣君府、碧桂园荣汇、儒骏城立方。教育方面,小区自带私立幼儿园,教学环境略差;目前对应的学校为五和小学和坂田新城中学(即深圳实验中学附属坂田学校,虽是九年一贯制,但只能上中学),都离小区距离较远,步行需要20-30分钟。




【周边新房】距离最近的是德润荣君府(住宅5.9万,公寓4.9万)、碧桂园荣汇(洋房6.4万,公寓6万)、儒骏城立方(已售罄);再远一些是中铁诺德中央道二期(即将入市)、大族云峰(现楼,即将入市)


【优势与不足】交通优势明显,该楼盘位于坂田地铁A出口,附近是坂银通道入口。周边新房多,后期商业配套会逐渐完善,对价格有利好。除此之外,小区本身没有太多优势,楼体老旧、环境较差,居住感也会相对打折。


星光之约

【总价】320-340万

【户型】71-72平2房



【楼龄】2001年

【地址】龙岗坂田五和大道南30号

【地铁】规划10号线雅宝站

【学校】坂田新城学校、华南师范大学附属龙岗雅宝小学(新学校)

【开发商】昂天实业

总体情况】小区绿化环境非常好,容积率比较低。小高层,一共有6栋,总户数是400多户,其中4/5/6栋是电梯房。停车位相对充足,有部分地下停车场,整体车位比例是1:0.8。但跟隔壁的天景山庄合并了,共享一个花园社区,人会比较多。


小区不临马路,相对安静,居家氛围浓厚;里面还有篮球场、游泳池、会所等娱乐休闲设施。目前在售房源比较少,71平2房最低报价是320万。




相关配套】周边商业配套有待完善,小区门口有部分小商店,可满足简单生活需要。旁边是星河银湖谷(步行3分钟),今年其8万平的大型商业配套cococity将开业,对于商业配套短缺的坂田是一大利好。学位一般,其中雅宝小学是新学校,教学质量有待考察;初中则划分到五公里外的坂田新城学校,颇为不便。



  

周边新房】隔壁就是星河银湖谷,是目前坂田最贵的楼盘,均价7.3万/平




【优势与不足】目前周边交通不便,最近的地铁站是五和站,距离2.4公里。但小区门口10号线雅宝站正在施工中,计划2020年通车。楼盘临近百万平综合体星河银湖谷,一来可以享受其商业配套,二是其规划的商务群,也将为片区带来升值潜力。


龙岸花园

【总价】294万

【户型】52平2房(实用面积有70平)



【楼龄】2009年

【地址】龙华民治街道布龙公路南侧

【地铁】规划10号线雅园站(200米)

【学校】行知小学、潜龙中学

【开发商】金光华地产

总体情况】小区定位相对高端,环境绿化都非常好,容积率低(只有2.0),还有人工湖和花园,很适合居住。社区非常大,一共三期49栋,2009年第一次开盘,两期已经入住,三期正在建。主要是高层住宅、洋房、别墅。小区有商业,但还未开始招租。小区内有国际幼儿园、会所等等。




小区很多房源是双拼户型,很多业主两套一起卖,不分开,因此占两个名额。不过现在有少量单证房源在卖,赠送面积多,50多平实用面积差不多有70平,可以做两房。因为地势比较高,采光通风不错,明厨明卫。


但目前周边环境还未起来,有部分靠近山,比较荒凉。华南物流园在旁边,很多货车,而且部分房源靠近马路,比较嘈杂。


相关配套】小区靠近8号仓,大约步行5分钟;旁边的9号仓现在也在招商,商业配套相对来说是足够的。华南物流园据说年底会搬走,届时也会建成一个商业体。因此未来商业配套还是相对可观的。对面是万科的一个在建学校,私立九年一贯制。配套的公立学校是行知小学和潜龙中学,其中行知小学是新学校,教育质量未知,学位比较紧张。


  

周边新房】周边暂时没有新房,但靠近万科四季花城(5万/平)、春华四季园(5.1万/平)。


优势与不足】最大的优势就是小区环境好,定位高端,自住很舒服。目前周边交通还不太方便,外部环境较差;最近的地铁是五和站,大约2公里,但在建的10号线雅园站距离楼盘约2-300米,步行5-6分钟,预计2020年开通。


未来小区周边的商业配套潜力较大,且临近南坑村旧改,因此有一定的升值空间。届时三期以及别墅洋房入市,也或将带动房价新一波上涨。


提示:该项目2009年建成,但三期和别墅八、九年后才计划推出,是因为开发商金光华地产董事长李亚鹤涉嫌腐败,其旗舰项目罗湖金光华广场被政府没收,公司经营受到影响。目前公司经营已经正常。


2

    

龙华


2017年1月,龙华正式从“龙华新区”升级为“龙华区”。随着一波波开发商进驻,如今居住氛围日益浓厚,配套逐步成熟。诸如“红山两馆”“龙华版欢乐海岸”等未来利好,也被翻来覆去炒了好几波。


当大家还在诟病4号线早晚出行高峰期和名校资源稀缺时,龙华房价却一年比一年吓人。新房供应量多,二手房成交活跃,龙华一度是投资客眼中的香饽饽。


然而相对于坂田来说,龙华可选的二手楼盘似乎更多。除去较偏的观澜、大浪,热点片区如深圳北、白石龙、民治等,因价格偏高,基本没有符合条件的楼盘。假如前往龙华线末尾几个地铁站挑选,有若干匹配度较高的楼盘,但离地铁站距离稍远。


丹枫雅苑

【总价】290-300万

【户型】70-72平2房,拓展后达79平左右作3房

【楼龄】2007年

【地址】龙华中心建设路88号

【地铁】四号线龙华站(1公里)

【学校】龙华第二小学、新华中学

【开发商】经盛实业

【租金】4000元/月

总体情况楼盘看着挺新,外立面保养的好。小区共2栋楼,AB座。因紧挨私立学校龙华中英文学校,所有楼下物业多为少儿培训相关门店。3楼是空中花园,环境不错,有一些儿童游乐设施,健身器材。1层3梯12户,电梯小,楼道有些昏暗。



户型方正,利用赠送面积可做3房。



(该小区A栋03,02,08,09户型都有赠送面积可改三房)



相关配套地铁不太方便,距离龙华地铁站1公里,步行需15分钟左右,骑共享单车可能还好。龙华地铁站A出口有大型菜市场,且回家路上的沿途吃喝玩乐配套多。公交车站门口就有,能接受公交出行还好。所在的学区在龙华来说算比较好的,新华中学在龙华口碑很好,但第二小学学位很紧张。




周边新房附近新盘不多,鸿荣源壹城中心5.8万起,均价6万多。锦绣御园150以上大户型为主,5.2万多。




优势与不足房源有赠送面积可改卧室,对于自主需求购房者是好事。小区居住氛围浓厚,周边学校多,孩子上下学方便。距离地铁步行15分钟左右,能接受的话也算交通便利,而且沿途有各种餐饮店,商业配套,方便居家生活。不足之处是楼盘周边没有什么特别规划,片区无论是交通还是配套都已相对成熟,虽然旁边有个楼盘号称旧改,但目前还没有实质进展。




馨园二期

【总价】310-340万

【户型】85平2房,可改3房


【楼龄】2003年

【地址】龙华区民治梅花中路

【地铁】五号线环中线民治站(1公里)

【学校】民治小学

【开发商】汇馨实业

【租金】4000元/月


总体情况大型社区,绿化好,与别墅区建在一起。有泳池,花园式社区。隔壁梅花山庄里有幼儿园。虽然年头久,但保养还好。居民多,无地下停车场,路边停许多豪车,居家氛围浓厚。电梯房,楼校长看了一套2楼的房源,朝南向,窗户大,虽然楼层低但采光非常好。


相关配套距离地铁有点距离,大概1公里,不过公交车站方便。学位中规中矩,民治小学办学时间较长,教学质量尚可。周边商业配套完善,小区外就有大润发,各种餐饮商业配套全。



周边新房卓能雅苑4.9万起,附近没有其他新房,城中村较多,不过因为小区藏于梅花山庄内,所以非常安静。


优势与不足花园式社区适合阖家居住,小区过大可能安全问题需要格外注意,另外从小区门口走到住宅需步行7-8分钟左右,而且是上坡。虽然附近有城中村、百货店、大润发,但小区内没有商业配套甚至便利店。非常幽静的环境,不过隐约也能看到旁边有个别烂尾别墅,可能不适合喜爱居住在闹市的人。


3

    

坪山


坪山作为深圳目前房价最便宜的区域,符合条件的楼盘不少。


但对于很多人来说坪山地理位置优势不大,目前各方面的配套都还未起来。因此楼校长选择了坪山最中心且规划最完善的地段:坪山中心区。在政府规划的东部新城的核心区域,坪山中心区规划为行政商务中心、坪山新城商务中心、文化体育中心,是深圳市五个城市副中心之一。




招商地产兴建的图书馆、演艺中心等六大公共建筑已封顶,计划明年投入使用,届时可能推高房价。除了高铁,坪山目前还规划了四条云轨线,示范线首期工程始于坪山高铁站,止于比亚迪路。坪山最好的学校——坪山实验学校也位于此片区。因此这一区域,从交通站点、文化设施、学校都属于关外一流水平。




对于上班地点在坂田的华为朋友来说,如果在坪山置业地铁或高铁就尤为重要。楼校长最终挑选的四个楼盘都是近两年的次新房,距离高铁站近,周边也有规划地铁。


以下四个楼盘分别是:万科金域东郡、万科金域缇香、大东城、招商花园城紧密相连,到高铁站步行大约15-20分钟,新盘深城投中心公馆也在旁边。因此周边商业以及教育配套基本上一致,主要区别就是楼盘品质以及价格差异。



万科金域东郡

【总价】300万

【户型】89平3房



【楼龄】2009年

【地址】坪山中心区行政二路6号

【地铁】规划地铁14号线管委会站、临近坪山高铁站

【学校】坪山实验学校

【开发商】万科


总体情况坪山首批商品住宅,体量并不大,只有四栋。不过小区环境以及品质都相对不错,处于坪山中心区,周边配套是坪山区最完善的,如高铁站、实验学校、公园等等。相对于旁边的金域缇香和大东城,有价格上的优势。周边中介称,万科金域缇香和东郡都比较抢手,房源较少,一出来就卖掉了。





房源情况2009年交房,单价3.5-3.6万/平,总价在287-340万元不等。楼校长看了89平三房户型,赠送入户花园、室内阳台等十几平米面积。



  

万科金域缇香

【总价】310万

【户型】75平3房

【楼龄】2014年

【地址】坪山中心区行政五路

【地铁】规划地铁14号线管委会站、临近坪山高铁站

【学校】坪山实验学校

【开发商】万科


总体情况2014年的次新房,目前坪山区综合素质最高的楼盘之一。位于坪山中心区域,周边有高铁站、坪山中心公园、坪山实验学校,邻近坪山图书馆等新建文化设施。坪山实验学校就在楼盘对面,是坪山第一所九年一贯制学校,师资力量和规模目前来说都是坪山中最好的,高中部也将在旁边新建。万科开发楼盘和自家物业,自带精装。周边现在没有地铁站,最近的是规划中的14号线。性价比高,升值潜力相对可观。




房源情况2013年交房,单价3.6-4万/平。楼校长看了一套7楼的房子,75平两房,总价283万。


万科金域缇香和东郡园林环境都很不错,但缇香相较之下更佳,且通透性也更好些。



大东城

【总价】300-310万

【户型】86平3-4房


此为万科金域缇香小区,远处那栋黄色建筑即为大东城

【楼龄】2014年(二期)

【地址】坪山区大工业区丹梓大道南侧、行政一路和行政九路交会处

【地铁】规划地铁14号线管委会站、临近坪山高铁站

【学校】坪山实验学校

【开发商】天俊实业


总体情况坪山中心区高端的大型楼盘,由别墅和高层住宅组成,目前有两期。小区绿化率高,容积率低,居住感应该相对较好。除了以上提到的坪山中心区配套,小区还自带幼儿园。再加上附近的坪山实验学校,孩子从小到初中都不用愁了。


据万科租售人员说物业管理比较差。相比之下,距离坪山文化中心也稍远些。



招商花园城

【总价】270万

【户型】76平3-4房


【楼龄】2015年

【地址】坪山中心区行政二路4号

【地铁】规划地铁14号线管委会站、临近坪山高铁站

【学校】坪山实验学校

【开发商】招商地产


总体情况招商地产在坪山的大型楼盘,共九栋上千户。片区内楼龄最新的次新房,环境品质都比较好,紧邻坪山图书馆等六大文化设施。商业交通教育等配套基本上跟前面三个楼盘一致,最靠近坪山中心公园,距离坪山实验学校不远。


房源情况目前在售房源较少,没有看到实际户型。


坪山片区提示总结

综合四个楼盘来看,万科金域缇香最佳。但其实如果工作在坂田,在坪山居住似乎不太方便。目前没有地铁,即便依靠高铁也是不太现实,如果有私家车往返,可以考虑(公交系统不够发达)。但楼盘品质良好,价格相对低,有学位,文化配套设施与楼盘的关系亲近,未来地铁、高铁、云轨齐备,似乎只有福田中心区北区可比。


备注:以上房源价格以实际在售情况为准,可登陆相关二手房网站查询。首付基本在90-105万之间,如果是纯商业贷款,月供基本在1-1.2万之间。


在有限的预算里,想要找到完全合乎心意的房子,并非易事。


因此楼校长建议自住的同学,可以先给自身的需求排个顺序。在一些不那么重要的需求上做相应的让步,或许更容易选到合适的房子。


另外,如果看到心仪的房子且自己也做好了资金以及心理准备,就可以勇敢下手。对于刚需客来说,即使出台政策影响也不会很大。


最后,祝大家早日找到心中的那套房。





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