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深圳增强调控第一弹?商办和研发用房转公寓、偷面积、改建受限!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2017.05.11 11:29:00
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深圳市规划国土委在2017年5月8日发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,一经曝光,引起业内极大反响。仔细研读发现,深圳那些商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。



为促进房地产的平稳健康发展,进一步规范建筑设计管理工作,现就商业、办公、研发用房的建筑设计管理提出指导意见:


关于建筑平面设计


一、商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。建筑平面布局不得采用住宅套型式设计


二、卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置办公建筑(不含研发用房)因功能需要,单栋(座)建筑同一楼层内,设有套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。


三、严格限制外墙凹槽的设置,因建筑造型需设置凹槽的,凹槽面宽与进深之比应≥2;凹槽面宽与进深之比小于2的,按陈计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。


四。商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯;对于包含有商业功能的综合楼,商务用房原则上应在裙房内集中布置。



关于套型建筑面积


一、单栋建(座)建筑同一楼层内,建筑面积≤150平方米的单套用房建筑面积之和,不得超过该层建筑面积的50%


二、研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。


三、设计机构、施工图审查机构、建设单位再设计、审查和建设时,应严格遵守先关规定要求,不得在技术上预留规划验收后违规加建烟道,观景等设施的条件。


四、本通知所指商业、办公、研发用房的用途范围按《深圳市城市规划标准与准则》表2.2.2.3执行。招拍挂用地的商业、办公、研发用房,其土地合同中有特别规定的从其规定执行;搬迁补偿安置协议已经区城市更新职能部门备案的城市更新项目回迁返还办公用房,其套型建筑面积不纳入上述规划限制范围。对于厂房、仓储、物流项目的建筑设计审查应参考本通知相关规定严格执行;对于生产性、仓储性空间,原则上应采用大空间设计。


五、本通知自发之日起执行,有效期5年,已通过建筑设计方案审查的建设项目按原审批意见执行。



行业解读:


北京市盈科(深圳)律师事务所 王秀娟


1、单栋(座)建筑,并未限制单套办公用房的建筑面积套内必须超过150平方米,但是不得超过同一层办公建筑面积的50%,也就是说单栋范围内同一层可以有一半的办公用房可以少于150平来分割设计,面积下限并未限定。


2、研发类型的单套套内建筑面积严格限定不小于180平方米;


3、通过城市更新回迁的方式取得的办公或研发用房的建筑面积不受前述限制,即如果实施主体和被搬迁户签署的拆迁补偿协议中明确突破上述限制的回迁房面积,通过备案后是可以按照约定面积来分割办证。


整体上控制办公用房和研发用房特别是研发用房的单套套内面积,规范产业用房的设计管理,以防实践操作中作其他用途违背产业用地初衷。


行业某资深投资客


这个文件应该算是深圳2017年增强调控第一道杀手锏,而且对商业、办公及工改的研发用房建筑套形设计影响巨大,对商办和工改后期销售、回款套现影响极度恶劣。另外,深圳遍地漫天要价的,持有工业地块老板开始香菇蓝瘦了。



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