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从1.9万到5.3万 谁跑输了5年房价?

第一数据 资讯 发布时间:2017.05.17 09:57:36
浏览:27893

来源:深圳房地产信息网 数据中心

作者:张粉层 卢旭旭 美编:张馨冉


导语:2012年-2016年,深圳新房住宅成交均价经历了18900元/㎡→21601元/㎡→23972元/㎡→33426元/㎡→53454元/㎡的演绎,短短5年时间,房价翻了2.8倍!2015年和2016年,房价的涨幅分别为39.4%和59.9%!


数据显示:2012年深圳人均可支配收入为40742元,2016年为48695元,收入的涨幅远远落后于房价。


在房价快跑的过去5年,有人看涨果断入市、有人持币等待抄底…,不同的眼界、不同的思维、不同的看法,5年后的现状截然不同。


01.

从18900元到53454元  房价5年翻了2.8倍


自2012年开始,深圳房价节节攀升。在2012-2014年的政策平缓期内,每年涨幅平稳,2012年均价18900元/㎡,2014年均价23972元/㎡。


2015年“330”新政随着二套房首付四成、营业税5改2等政策的执行,房价开始大涨,2015年均价33426元/㎡,同比上涨39.4%。2016年虽然出台了一系列措施对房价加以遏制,但房价仍高企达53454元/㎡,同比上涨59.9%。


近年来房价的大踏步上涨,在提升深圳的城市竞争力、打造城市名片的同时,也大大加大了广大市民的买房压力,无论是首次置业、还是置换升级,高房价已是普通民众想安家深圳首要考虑的大问题。


02.

2015年成交66450套

 新房住宅创近年来新高


2012年-2014年,楼市主基调不刺激不打压,深圳楼市经历了不温不火的三年,这3年成交量约在40000套附近徘徊。


2015年,随着楼市定调“去库存”,以及“认贷不认房”宽松政策的执行,刚需、投资客纷纷入市,新房成交量激增,达665.90万㎡/66450套,同比增加六成多,是近5年来成交量最多的年份。


资料显示:深圳管理人口超过2000万人,高强度的人口密度和大量的年轻人来深就业,是促成深圳楼市成交持续活跃的原动力。


03.

倒V走势  2016年供应量大幅回落


2012年-2016年,新房预售量呈倒V走势,2012年-2015年,新房供应量不断增加,其中15年预售量63770套,同比2014年增加了3177套。


2016年政府主管部门接连出台“325”、“104”打压调控新政,从提首付、延长买房资格年限等方面稳定楼市,随着政策的持续推进,2016年新房供应量大幅萎缩,仅为399.48万平方米/38321套,同比2015年减少四成。



04.

由供应宽裕到供应紧缺 高房价难大跌


数据显示:2012年-2015年,深圳新房供求比依次为1:0.75→1:0.80→1:0.69→1:0.99,供应均大于需求,其中2015年供需基本平衡。2016年供求比为1:1.05,近5年来深圳楼市首次供小于求。


深圳是一座土地资源非常紧缺的城市,近5年来深圳新房供求比由供应适度宽裕转为供不应求,这也是近年来深圳房价快速上涨的一个主要原因,供应的紧缺,也决定了调控之下的深圳楼市,房价仍难大跌。


05.

房价收入比攀升  2016年为38倍


房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,是衡量房价合理与否的指标之一,国际惯例认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2012年-2016年深圳房价收入比。


计算得出:2012年深圳房价收入比为16倍;2013年为17倍;2014年为17倍;2015-2016年,随着房价的快速上涨,房价收入比大幅提高,2015年为26倍;2016年为38倍,即按2016年深圳的新房成交均价53454元/㎡,一对夫妇俩的家庭要购买一套70㎡的住房,不吃不喝也要攒积约38年才能负担得起购房款!


近5年来房价收入比不断攀升,已远超国际标准3-6倍的合理区间,市民购房压力不断加大。



06.

租售比不断放大 2016年为1∶694


租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200,即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。


2016年深圳住宅的租赁均价为77元/㎡/月,新房成交均价为53454元/㎡,即2016年深圳的租售比77∶53454≈1∶694,租售比较2015年(1∶471)明显偏离,深圳的租售比在2015年的基础上大幅偏离合理底(1∶300)。


近5年来深圳租售比不断增大,一方面在阐述深圳高房价的同时,另一方面,也说明深圳楼市的投资空间被进一步挤压。

07.

高压调控之下  房价稳中略降


2015年和2016年,深圳楼市的过热和房价的快速上涨,引发了新一轮的打压调控,2016年的325、104新政,继续从限购限贷的角度,遏制市场的投机需求,二套房首付7成、非深户购房年限延长至5年,调控的目的,在于稳定房价,从调控效果来看,深圳房价稳中略降,从2016年10月开始房价“七连跌”,新推楼盘入市价格大多低于市场预期。


结语:2012年-2016年,深圳房价翻了2.8倍!对应2016年53454元/㎡的成交均价,对很多普通市民而言,已是高不可攀。回望过去的5年,几多感慨几多无奈,房价2万的时代恍如昨天,如今已是5-6万的时代。


于购房者而言,买或不买,选择往往在一瞬间,果敢者,当机立断的决定,成为跑赢5年房价的幸运儿,也有跑输房价的踏空者。从长远看,深圳楼市仍是保值增值的优质产品,作为一个淡定的买房者,短期内“不以涨喜、不以跌悲”,从自己的实际需求和经济能力出发,选择符合自己需求的房子,做主宰自己生活的主人,成为人生赢家。





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