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2017 年全国房价会呈什么趋势?

樱桃小房子 发布时间:2017.05.19 07:18:34
浏览:11515


樱桃小房子注:


鉴于读者阅读习惯,以及关心的几个核心问题,我在知乎上找了一篇浅显易懂的文章,看看别人的观点是怎样的。


关于房价前几天听到一个银行的朋友说 :银行从16年起已经不再给房产商提供贷款,央企、国企除外。听到这个说法时,我顿时觉得茅塞顿开。


这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅高达98%为房贷,既然谈论房价,就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体,否则就是盲人摸象,国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱,就是说绝对不允许市场上的闲钱跑去兑换美元,目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多 ,特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上,地方政府简单点说就是没钱了,并且从银行借了很多钱,房产商面临的就是资金链断裂的问题,很多地产商准备跑路。


(当然大公司目前的资金还是挺充裕的 这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因) 那么有没有办法解决上面所说的这些问题,实际上是有的,这也是我豁然开朗的原因。


首先所有的消费者都是买涨不买跌的,高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行,银行再把这些钱贷给央企国企,然后这些国家的干儿子跟地方政府达成某种协议,大肆买地,造成地王频出,这样一来地方政府就有钱了,债务危机也暂时得以解缓解,在这种情况下很多人更加担心如果现在不买房以后再也买不起了。


房价上涨,本来一些准备跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存,赚到一些钱终于能够还上银行的贷款或者高利贷,而银行在这波上涨行情中,把贷款从房产商转移到购房者身上,致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是可以随时跑路的,而绝大多数购房者是没有能力逃往国外的。这么一看简直是皆大欢喜啊。


当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的,最后一波刚需入场,意味着市场流动性枯竭,那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元,为国家保汇率免除了后顾之忧。


通过上面的分析,大家觉得以后房价会怎么样?


我估计临界点是快到了。具体是多久,大家仁者见仁智者见智。


另外说一句,我的这个解释反过来推理也是可以成立的。


至少有一点可以肯定的,国家后期一定会想办法限制二手房的流动,直到房产税出来为止,其实在中国不要轻易建议别人买不买房,如果房价涨了,你就是挡别人财路,如果房价跌了,你就是扫把星。当然如果是我至亲的人,目前我不会建议他们买,至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式,国家很多资源都需要进口。 中国最牛的就是既能看涨也能看跌的人,一味的看涨或者看跌都是一根筋,不可取。


我跟绝大多数人看法最不一样的地方是:我认为这场房产泡沫一定会由国家来刺破,让美帝国主义来背黑锅,比如说都是美国加息惹的祸。不知道大家注意到没有,今年房价的表现形式不同往常,往年都是先增量而后带动房价上涨扬,然而今年的房价却是硬生生的先涨价然后瞬间带动销量的增长,甚至造成恐慌效应。


这个现象难道不耐人寻味吗?


说实话我真心希望我的回答能够被更多人的看到,即使我的想法是错的,也至少能够让大家多一种思维视角。我的想法也很简单,这样精彩纷呈的经济大戏在个人的一生中,最多也就能碰到那么一两次,我写这些就是为了和大家一起见证精彩瞬间,哪怕只是写写评论也好,至少我们参与了这个时代。


现在正式表达我的观点:讨论房价,如果按照租售比,收入比,供需关系,人口曲线,货币供应,政策调控的标准来看,中国的房价恐怕已经崩了好几回了。如果经济高速发展,什么都好说。但是通缩就不一样了,因为通缩能够影响政策调控,货币供应也不敢大肆放水,因为通缩,人民的收入得不到有效增长,也不愿生更多的孩子,上面所说到的几大因素,统统被通缩限制住了。


当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值,下面所说的内容就不必看了。爆炒股市,房产救市,反腐,甚至土地流转,在我看来都是为今后的通缩做准备。有人可能会问为什么在经济下行的时候必然会进行反腐,这也是我自己猜测的,你没看错,我是猜的,或者像有些人说的那样我在意淫。美国曾经也有过腐败横行,日本经济大发展的时候黑帮势力也是逐渐在做大,香港经济腾飞的时候警察明目张胆的上街收保护费。


就像几年前有一次出差坐火车,大家闲来无事说到腐败问题,当时我就说,新领导上任可能要进行大规模反腐,当时大家都说不可能,岂不是自掘坟墓?


时至今日我想说:今后中国的反腐一定会制度化,朋友呵呵一笑对我说:不可能。好吧,究竟会怎么样,其实我也不知道。


明明谈房价,为什么说反腐,答主跑题了?当然不是,因为他们深层的道理其实是一样的,经济上行的时候,每个人只要努力就能分到一杯羹,当然有人分的多有人分的少,至少大家还能接受,经济下行的时候,大家觉得压力越来越大,明显的感受到不公平,整个社会处于不平衡的状态,倒逼国家进行改革释放红利,(改革从来都是倒逼的,记住这句话,就像个人想要脱胎换骨一样,不是逼不得已,不是下定巨大的决心,是很难相信他会有实质性的改变)使整个社会环境能够重新达到一种新的平衡,而现在已经到了国家必须要面临选择的时候了,这也就是我前文说到感觉临界点快到的原因,至少房产税的推出我相信大家应该没有疑义吧?(有人说个人第一套或者一定面积内免征房产税,我个人觉得可能性不是很大)


结论:


在经济通缩的情况下再辅以房产税,就凭这两点就能解决房价问题,至少我是这么认为的。虽然我也不喜欢房产税,增加了百姓的负担,但这不是以我们的意志为转移的。房产税的推出也有一点好处,以前政府只想着卖地赚钱,在房产税推出后必须要想办法卖掉房子,而想要卖掉更多的房子,当地的环境,当地的治安,当地的人文一定要加强管理,只有这样才会有人愿意在当地买房,只有买了房当地政府才有房产税可收。而房产商也会更加注意商品房的品质建设。估计这一点很多人都没有想到。


最后申明:我对未来的经济并不悲观,很反感所谓的崩溃论。我只是对房价后期的走势不太看好。如果你仍然看好房市,我只想告诉你,既买之则安之。只是希望不要背负太多的债。针对下面比较集中的问题,来进一步阐述我的想法,依然采用通俗易懂的表述方式,保证大家都能看懂。


1.国家不会放弃房地产,中国经济已经被房地产绑架了,不可能降价。2.很多人疑惑国家为什么要保汇率?3.如果不买房子,钱只会越来越不值钱,贬值了怎么办?4.为什么不能走俄罗斯模式,房产泡沫究竟什么时候破,有没有准备时间?5.房价跌了,把房间扔给银行,又能怎么样呢?很多事情不要把它想的太复杂,大到一个国家,小到一个集团,甚至一个公司,他们内部的运行逻辑其实相差的并不大,如果大家这么考虑问题,才更容易看到事物的本质,学习新的知识也会事半功倍。


前文说到今年的房价上涨方式不同以往,我每天正式工作前都会简单的浏览一些新闻,(各大网站的新闻不要看的太多,且一定要抱着娱乐的心态去看,从中发现哪些说的是反话),从今年四月份开始我发现新闻媒体的风向开始变得前后矛盾,比如“树不能涨到天上去”,“国家已经为房地产准备好了棺材”“中国房奴们:你的风险已经超过次贷危机的美国”,特别是国庆这两天房市崩溃论已经出现在各大媒体网站,这在以往是很少看到的,但是另一方面却大肆报道“地王频出,日光盘”“饭都不吃了跑去买房,丢下高尔夫球杆跑去买房,打着飞的去抢房” ,“50分钟卖光一栋楼”“挂着点滴按手印”,人啊,一旦认定一个道理,都会在潜意识自觉的开始搜集能够支持自己观点的论据,自动过滤掉不认同的论据。因为我知道人性的这个弱点,所以正反两方的论据我都会看。


看到前面说的这些,不知道大家作何感想,但是我基本上可以断定国家要救的是地方政府,而不是房地产,可别一厢情愿啊。再说偏偏在这个时候推出CDS,只能证明国家认为房地产快不行了,或者准确的说担心楼市崩盘,提前为自己买了一份保险,仅此而已。CDS绝不像有些人说的那么神,CDS本身与房价并没有直接关系。


当然我的认识也很浅陋,毕竟这是刚引进的新鲜事物,究竟能发挥什么样的作用,还有待继续观察。如果你是一个集团或者公司的董事长或CEO,房地产这项业务曾经让你一飞冲天,让你的公司蒸蒸日上,但是现在呢?明知道这项业务已经到顶了,已经让公司大量失血了,再这样下去就要休克了?请你停下脚步仔细想一想,接下来你要怎么做?如果你是一个有责任感的人,继续想把公司做大做强,而不是做成朝鲜那样的,那么你的想法和国家的想法不会差的太远。


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国家为什么要保汇率,为什么不走俄罗斯模式?


这个问题可能很多人都懂,我就简单说一下,首先俄罗斯资源型国家,而我国大量资源需要进口,就好比一个人如果没有房子虽然是件很伤感的事,但是他可以用其他的方式睡觉,(跟房子比起来,睡觉才是真正的刚需),比如租房,睡酒店等,但是如果没有钱,那可真是要了亲命了。


外汇没有了或者严重贬值,我们可以不进口石油,不开汽车,甚至连一个笔记本电脑都做不出来,大不了不上网,可粮食怎么办,吃饭是硬刚需啊?(我在这里造了一个词;硬刚需,软刚需)我国每年都要进口大量的粮食,这你不会不知道吧?难道又要重复六几年的历史?有人说了,实在不行,朝鲜模式,反正房价一定要保,我就呵呵了,朝鲜没有商品房吧?在那个神奇的地方购房者花钱买的房是不是要无偿上交给国家?什么?不想上交,朝鲜的炮决你应该也听说过吧?其次,中国的机遇比俄罗斯要好,在全球化的今天,中国的经济已经跟世界融合在一起。刚刚加入的SDR,是人民币走向国际化的第一步,就好比你好不容易收到梦寐以求的大学通知书,我相信你绝对不会半途而废的。


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如果房价跌了,大不了断供?


首先这个想法比较天真,就跟认为房产税需要有专门的人员上门催收的想法有的一拼。首先如果你断供,你和银行的一切经济活动都断绝了。当你的欠债超过2万元就可能提起诉讼。当然如果你只是断供,恰巧你又不是很多套房一起断供,国家是不会让你去蹲班房的,相反如果你失业,国家还会每个月还会给你几百元的救济金或者你还可以住进国家提供的保障房里。怎么样,很有人文情怀吧?


但是你的房子必须腾出来,银行拍卖,假如你欠银行60万,你的房子市值40,如果银行40万拍卖没有成功,就会采取继续降价的方案继续拍卖,比如30万拍卖成功,那你还欠银行30万,(记住,这三十万不包括贷款利率),日本到现在还有很多人住在简陋的出租屋里,把挣来的钱拿来还房贷。你要相信屌丝绝对不是最惨的。


其次,我国是没有个人破产法的。断供之后,银行卡上不能有钱,不能贷款,不能坐高铁,工资也不能打到银行卡上,将来的就业都成问题。君不见,鄂尔多斯都降成那样了,也没见到多少断供的,银行敢贷给你,就赌定你不敢断供。相比继续还贷,断供会让你的成本变得更大。如果你偏说我就要断供,怎么地?首先你要保证你能打得过外面放高利贷的,欠债超过一定期限,银行也会选择打擦边球的方式把债务承包出去。


前段时间,国家为什么鼓励个人贷款买房,为什么坚决打击首付贷,这下你们应该明白了吧?因为首付贷完全是空手套白狼,一分钱都不想出还想买好几套房,这种投机导致以后想不断供都不行,所以国家立马叫停,至于个人贷款好歹付了30%的首付款,加上按月还贷,再加上CDS的推出,我可以说银行一点风险都没有好吗?一切都是那么完美。


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现在已经到了本文最关键的部分


在尝试给出答案之前我需要提出几个新鲜理论为最终的结论做些铺垫。


第一个理论就是:对于房地产领域,政府绝对处于完胜的地位,普通民众根本没有博弈的资本,而现在人民币加入SDR,环境发生了变化,资本进出逐渐失去了管制,换句话说,面对风起云涌的国际资本,政府并没有必胜的把握,为了防止国内外资本兴风作浪,房地产终归要成为炮灰。所以面对此次的楼市飞涨,高层却明显比以往要冷静的多。


第二个理论就是:历史的经验告诉我们,房地产的量价齐飞,以人民不惜加大杠杆,疯狂购房为标志,往往意味着这将是金融泡沫破灭前的最后一场盛宴,随时都可能呈现一片狼藉。而且最重要是在这种情况下,政府首先要做的就是保护本国的币值,而不是保护散户的利益,所以那些认为国家是不会让房价跌的人可以醒醒了,所谓成也萧何败也萧何,连地产大佬任大炮都说过,房地产只不过国家的夜壶⋯⋯


(补充申明一下,虽然我认为国家会保汇率,但我并不认为人民币就不会贬值,很有可能会适当贬值一些,可能是7到8,超过10的可能性基本不大)有人说,国庆期间有些一二线城市的二手房销量骤降了八、九成,虽然被我蒙对了,但是国家出台限购的目的就是为了阻止房价短期内快速上涨,而不是你说的打压房价。


好吧,我承认这种说法有道理,但是我觉得啊,换一种思路也可以成立:“限购是为了阻止房价短期内快速下跌”,显然这个说法也行的通,所以我认为限购本身跟房价涨跌并无直接关系,准确的说是起到一个延缓器的作用。有人又说:“限购会不会导致房价横盘”,“会,但是横不了太久,毕竟如今不同以往”。


也许还有人说,国家完全没有道理收取房产税,目前来看当然是没有道理,但是如果把70年产权改成永久产权呢?这让我想起了前几年的一个新闻,国世平博士说他的一个学生在东莞买了680套房子,不是68,是680,我就想问一下,一个屁股占着这么多茅坑适合吗?合适吗?如果把房产税改成收取闲置税,总可以吧?一个人活在世上总得有点公平意识,是吧?现在普遍的现象是:有一两套房的人去替人家有几十上百套的人瞎操心,真心何苦呢?


在这个时代下,买房和没有买房的其实都是受害者,即使你们没有买房,但是你们有可能在用银行的理财产品在间接买房,又或者开发商派人去农村开价800元就可以买下他们的身份证和签字,然后包装成有钱人,又或者银行把一些垃圾债务包装一下,你们就稀里糊涂的买下了。仔细想想,高企的房价让很多本该拥有住房的人望房止步,而买了房的人却要背负着几十年的房贷沉重的生活,人生有几个几十年?


在这里还要驳斥一种说法,这种说法出自一个教授之口:大概意思是大家应该感谢高房价,如果不是高房价,大家连菜都买不起,恐怕连矿泉水都是十几块钱一瓶。这种说法如果不是傻就是纯粹的没良心,这就好比:虽然我在剥削你,我在压榨你,但是你要感谢我,因为如果我不剥削你,不压榨你,你肯定会变的很懒惰,只有我压榨你,你才会变得勤快,所以你要感谢我。


最后再次重申:中国不可能走俄罗斯模式,俄罗斯汇率贬值之前,国内信贷水平连国际平均水平都达不到,所谓俄罗斯选择弃汇率保房价根本就是一个伪命题,只有弃汇率一说,何来的保房价。相反日本当年如果不是因为信贷极度膨胀,拼命的加杠杆,房价也根本不会降,当然也不会涨的那么离谱,就像一只气球根本没有吹起来,何来的去膨胀一说?那些口口声声的说要走俄模式的童鞋吗?你们想过这个问题没有?


最后总结一下楼市未来的发展方向,虽然我的结论很有可能会被打脸,明明智的人都会选择留有余地,不管对错,我觉得还是应该勇敢的说出来,如果预测错了,就当是给自己一次重新学习的机会,至少不像有些文章那样,写了一大推,结论竟然是房价有可能会涨,但是也可能会跌,简直就跟没说一样嘛。


楼市破灭时间:最快今年年底开始下行,(注意是下行,不是破灭),破灭时间应该在两到三年之内,最迟不超过三年。


楼市下跌幅度:30%至80%,以腰斩最为常见,个别鬼城中的鬼王地区基本有价无市,房产税的推出可导致个别区域跌幅在80%以上。不同区域的房价基本上回落至08年至11年价格水平,同样,我说的平均情况,不要拿个别区域来对比。


下跌方式:第一种:阴跌:有可能先横盘一段时间,然后房价开始下行,下跌之后再横盘一段时间或者小幅度上涨一段时间,之后房价再次进入下跌通道。


(注意:这里的上涨或者下跌跟以往不一样,以往下跌是为了后期更大幅度的上涨,今后则相反,小幅度上涨则是为了今后更大幅度的下跌)


除非这一种下跌方式可能还有另外一种表现形式:暴跌:价格在较短的时间内腰斩或者接近腰斩,然后进入缓慢进入下跌通道,在未来较长的一段时间内,房价将一蹶不振。房价的具体走势大家除了关注国家的政策调控以外,同时需要密切关注一些重要的经济数据,特别是m2指数和美国加息情况。当然还有一个指标,汇率年内跌破6.8,房价将会在极短的时间内有明显的下跌,届时,老板跑路,楼盘烂尾,断供,房闹也将会明显增多。


最后再次重申:未来的较长的一段时间内,我只是不看好房地产,虽然我们要度过一段苦日子,但是我对未来的经济前景并不担心,毕竟中国的市场还没有完全放开,医疗,教育,环保,文化,包括部分垄断行业,甚至金融领域等行业都大有可为,所以大家不要那么悲观,未来的潜力巨大,但前提是国内的环境一定要法制化,要有诚信精神和契约精神(这两个含义不一样)就像国内有些人觉得实体店干不过网店,就是因为房价太高导致的,但这不是主因,主要原因还是我前面说的诚信和契约精神,虽然网店目前还缺少契约精神,但好歹拥有诚信精神,至少付款之后不会担心商家不发货,而且不满意还可以退货。


所以从这一点出发,目前国家所倡导的依法治国是非常非常有必要的。所有的改革都是倒逼的,记住这一点非常重要,好比一个人如果没有外界的施压和内心的反省,他是很难做出实质性的改变的,同样国家也一样。如果房价还要继续一直持续的上涨,那我们这个时代真的会遗臭千年,我们这个时代也终将被后人所唾弃。


………………………补充说明………………………


近期很多人都在关注人民币汇率的事情,为数不少的人都在说汇率贬值了,说明后期房价还要上涨。这样想的人肯定是把人民币贬值跟汇率贬值弄混淆了。简单的说汇率贬值主要是针对美元来讲的,就是常说的对外贬值。众所周知人民币对内贬值,就会造成物价上涨,钱越来越不值钱了,而汇率贬值就意味着人民币对应的国际商品价格上涨,如果持续贬值,国际社会就会越来不看好人民币,人民币逐步被国际资本所抛弃。


这就会带来两个严重的后果,首先人民币国际化必将化成泡影,这就是为什么人民币不能像某些砖家建议的那样一次性贬值到位,针对目前的情况,国内央行只能通过加息来阻止国际资本进一步抛售人民币。(前文说过汇率6.8到7.2是关键时期)但是央行加息的作用也会传导到楼市,加息也意味着持有资产的成本上升,这些都不利于房地产的发展,如果央行大幅加息很多资产将会沦为负资产,如果与此同时再出台一些配套政策,我真的只能呵呵了……


通过近期的观察,国际资本就是想通过楼市来做空我国的外汇,而国家现在要做的就是保汇率和外储。我这篇回答幸亏赶在去年十月份之前写出来了,否则效果将会大打折扣,国庆期间,大家游玩之际,国家趁机出台如此密集的调控政策,在我看来这就是房地产历史上的转折点,风向标起了变化,只可惜很多人还是觉得这只不过是狼来了故事的重演而已,那么后面的政策走势,也基本上符合我当初预测,我预测的核心就是保外储,保汇率,在这个基础上,我预测了现金为王,限制二手房的交易,打击金融腐败,目前经济处于滞胀的状态,后期有可能走向通缩等等,最后预测房价最迟2018底将会下跌,下跌比例为腰斩,(这个是指平均下跌指数,)


目前除了最后一条因为还没有到截止时间,暂时还没有得到有效证实,其他的基本上都得到验证,而最后一条我需要做一个简单的修改,我当时的预测房价下跌方式分两种,一种是缓跌,一种是暴跌,两种可能性都有,而我现在认为暴跌的可能性比较大,在暴跌之后还会开启一段较长时间的缓跌。



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房价 宏观分析

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