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直播|前海之上见高低 三大名家论道山语海

资讯中心 媒体 发布时间:2017.06.15 11:55:45
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活动主题:前海之上见高低 魏达志\张公子\风语三大名家论道山语海


活动地点:山语海营销中心


活动时间:6月18日14:00


特邀嘉宾:魏达志、张公子、风语



活动即将开始


主持人:尊敬的各位来宾朋友们,大家下午好!欢迎莅临由山语海项目主办的“前海之上论高低,三大名家论道山语海”论坛活动现场,我是今天的活动主持人,非常高兴与大家相聚在这里,在此我代表山语海对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢!



主持人


   采菊东篱下、悠然见南山,相信大家对这句诗非常的熟悉,这是诗人陶渊明的休闲的山居生活,相信各位都非常向往,如果您也向往这样的山居生活,山语海可以全部满足您。

   山海语位于小南山半山上,海拔60-90米,可谓真正的半山豪宅。项目总建筑面积近10万平方,周边配套齐全,既有蛇口顶级的商业配套海上世界,未来太子湾邮轮母港还将打造170万㎡的国际化港口,其中商业约50万(约2.7个万象城的体量);项目周边休闲配套也非常丰富,有小南山公园、南山郊野公园、赤湾公园、文天祥纪念公园等四大公园。


   现小户型已经基本售罄,在售的户型主要是133平米、183平米和242平米的奢华大户型,均价约为每平米7.5万元左右。席位不多,喜欢山语海的朋友,您真的不可错过!


    接下来我们首先欢迎今天到场的三大名家,他们分别是:


    深圳大学产业经济研究中心主任、经济学院魏达志教授;


    房地产投资专家、众多网站特约评论员风语先生;


    睿力总经理、深圳电视、电台地产节目特约评论员张公子。欢迎三大名家做客山语海,就前海的蛇口项目物业纵论高低,再次掌声欢迎。同时也欢迎到场的所有来宾朋友们。

    接下来有请魏教授讲讲前海、蛇口,以及粤港澳大湾区。


魏达志:深圳在创新方面引领全国



深圳大学产业经济研究中心主任、经济学院魏达志教授


尊敬的各位来宾大家好!今天主办单位出了一个题目“前海之上见高低”,而且要求是世界视野之下的见高低。我们放开我们的视野,发现这个世界并  安宁,战争与和平、难民与恐怖、繁荣与衰落,都交织在我们这个世界当中,各个大国都在以自己的大国战略,试图覆盖这个地球,中国也有自己的一带一路战略等等,已经取得了初步的空前的效果。中国就是在这种纷繁复杂的世界当中崛起,一系列的数据表明,中国崛起的速度和规模是令全球瞩目的,比如说去年美国的GDP总量达到18.95万亿,中国的GDP总量是11.96万亿,日本的GDP总量是4.38万亿美元。中国占美国GDP总量的比重去年已经达到63.11%,中国几乎是以每年4%的速度在蚕食美国GDP总量中的占比。日本占中国GDP的比例,去年已经下降到36.28%,我相信到明年统计今年数据的时候,日本的总量可能就相当于中国的三分之一。与此同时我们还看到中国在前年的时候,我们国家的总量和英国、法国、巴西、意大利、印度五个国家的总和还稍微差一点,但是到了去年,中国的总量就已经超过了这5个国家的总和,所以这个国家的崛起,已经让全世界目瞪口呆。


   我今天中午看到的新闻是美国正在研制第六代战机,目的是为了防止中国的空中力量超越美国。大家知道美国是什么国家?居然要防范和超越我们?这反过来证明中国的崛起已经势不可当。


   在这个国家崛起的过程当中,我们看到粤港澳大湾区的战略推出来了。我正在做一部关于粤港澳大湾区的著作,我首先感觉到粤港澳大湾区的出台其实是国家战略中的一个非常重要的部署,我觉得它有三个突破:


   第一个突破是一个标志性的突破,我在10年前就在研究粤港澳大都市圈,当它变成一个湾区的概念,我觉得它由学术层面已经上升到了操作层面,已经由地区战略发展成了国家战略,这个突破是非常重要的。为什么粤港澳地区能够成为国家战略层面上的一个重大布局?


   第二个突破是关键性的突破,因为粤港澳之间的经济合作关系历来紧密,为什么以前都是地区战略,没有成为国家战略?因为过去广东和港澳的关系有合作关系,但是那时候在港人治港、高度自治的情况下,我们的合作是甲方和乙方的合作。现在香港的经济发生了很大的问题,可能需要我们内地带着它来玩,所以在粤港澳大湾区的战略之下,已经由不得港澳地区,特别是香港地区在国家战略层面由它说了算,而要带着他玩。所以这种更加深刻一体化的经济内涵已经拉开了序幕,已经不是甲方和乙方的关系,我们是一体化的关系,这个突破是非常重要的。


   第三个突破是战略性的突破,因为在全球已经存在的纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区,这三个大湾区各有所长,中国力图打造粤港澳大湾区,就是试图和以上的三个大湾区叫板。把你们作为我们发展的参照系,或者作为我们竞争的对象,由此粤港澳大湾区成为代表中华民族屹立于全球的国家代表队,这三大突破在战略上的意义是非凡的,非常重要。



   在粤港澳大湾区之下,深圳承载了一个什么角色?深圳在创新方面引领全国,这是没有任何争议的问题,习近平总书记在今年4月份批示,要求广东总结经验,以利于在全国进行示范推广,在广东的经验中,我觉得深圳的经验是最最重要的经验。我个人在研究深圳30多年的历程当中我曾经概括了深圳的三大特点,深圳在它发展的过程当中,始终在把握着三大发展关系:


   第一大发展关系就是深圳从它诞生的那一天起,它就承载着历史的使命和担当,它就一直在探讨中国道和特区探路的关系,所以深圳的发展一直是在为国家探路,在为国家走出一条新路,在做这样的排头兵,在做这样的试验田。


   第二个关系是深圳在把握中国崛起和特区担当的关系。深圳是一个非常有担当的城市,所以它思考的问题不光光是自己的问题,而是如何引领别人的问题,所以这个城市的视野始终是开阔的。


   第三个关系是深圳一直在把握一个中国梦想和特区模式的关系,它一直在试图创造一些新的模式,而且这些模式的创造当中,始终走在全国的前列。


   这三大关系可以表达深圳人的一个精神的面貌,一个非常远大的战略性的追求和对国家崛起当中的一个承载历史使命、责任的担当。


    同时深圳这个城市在这37年的成长过程当中,它每个时代的城市定位都在不断地变化、不断地升华。但是我想深圳发展到现在,无论怎么说它,它的城市定位都应该表达四个关系:


   第一是深圳的城市定位始终要作为发展中国家的一线城市,能够把全球最发达的资本主义强国的一流城市作为自己对标的对象,作为自己的参照系,作为自己的竞争对象。


   第二是深圳永远要考虑,我们是在留恋过去的工业文明,还是拥抱未来的科技文明,如何在科技文明的发展当中独占鳌头。


   第三是深圳还必须考虑,如何在自己发展的同时,带动自己的都市圈、城市群,或者说自己的大湾区一并发展。


   第四,深圳还必须要考虑我的行为、我的总量,我的模式如何去支撑中国作为一个大国的崛起,在支撑国家崛起中行使自己的使命担当。


   当我们明白国家怎么发展,粤港澳大湾区怎么发展,深圳怎么发展的时候,我们其实看到了深圳已经创造了两个非常好的模式,我觉得我在总结深圳发展的模式当中,这两个模式很难被推翻。


   第一个模式就是深圳的创新发展模式,我们举一个例子,就说深圳的国际PCT专利的量,深圳在全国已经连续13年在大中城市当中排名第一,在2015年的时候,我们报的数据是占全国的46.9%,到了去年,我们这个城市已经可以光荣地说,我们已经占了前面的一半,光是这个数据,我们单独跟英国比超过英国,单独跟法国比也超过法国,还有一系列的数据可以来证明我们的创新驱动是非常成功的。


   第二个模式是深圳已经形成的集约发展模式,这个观点我在其它论坛上也讲过,集约发展就是说和粗放式的发展是一个相对应的概念,你不是靠要素的粗放投入来赢得你的经济发展。比如说以土地面积为例,深圳的土地面积非常小,小到和有的县级市差不多,我们才1900多平方公里,我们的面积和上海比是上海的30%,跟广州比,是广州的26%,跟北京比,我们才是北京的12%。但是去年我们深圳每平方公里的产出是9.7亿,我们跟上海比,是上海的2.24倍,是广州的3.68倍,是北京的6.42倍。由此表达深圳的集约发展,就是用极小的投入获取更大的成效,这样一种发展方式在全国独一无二。



   深圳获得了这么大的成就,支撑深圳发展的前海蛇口自贸区,它应该做什么?

如果我们说用深圳去打造一个香港的话,前海和蛇口未来就要再打造一个深圳,其实它肩负着非常重大的历史使命,这个板块将来绝对不可以小瞧,如果我们把它的信息分开的话,它包含几个内容。


    第一,前海蛇口片区在和香港的合作当中,它应该成为全球顶级的能够和纽约、伦敦相提并论的全球性的金融中心,这个使命它责无旁贷。等一下张公子和风雨两位还会跟大家通过宏观的背景表述,来表达他们对房地产的一些看法。


    现在全球金融中心的排序,当伦敦智库集团把它排为第一的时候,纽约已经提出了争议,纽约说你不可能是第一,我才是第一。香港由于经济滑坡,已经从过去的第三名滑到了第四名,新加坡变成了第三名。但是不管怎么变,如果香港叠加前海,我们的排名有可能继续往前,这是前海必须要做的第一个目标。


    第二,前海蛇口片区应该勇敢地承载起深圳的使命担当,在深圳打造全球性粤港澳大湾区的科技创新的领头羊的时候,前海、蛇口的使命担当就是要成为这个城市作为全球性创新中心的核心引领。我想这个任务很艰巨,但是它是回避不掉的。


    第三,在这两个前提下,前海、蛇口片区应该代表深圳去抢占世界经济的制高点,它们应当勇于改变全球目前在这个产业链当中的格局,以及中国的高端制造业在全球分工上的地位,它应该勇于改变这种全球制造业、高端服务业的整个产业链、价值链、供应链上的概念,应该大幅度,代表中华民族去提高我们在这个产业链上分工的地位。


    第四,它无疑要成为一带一路大战略下的领头羊、排头兵的作用。


    第五,前海蛇口片区应该成为中国经济新常态下的一个能够突破常规状态发展下的示范区,虽然中国进入了新常态,整体的发展速度逐步在往下调低,但是由于这个地区的新技术、新发明、新发现、新制度、新商业模式的确立,导致这个地区在新一轮的要素聚集之下,形成新的高速的增长,它应该是新常态下的一个打破常态格局的特殊板块。


    当然我们知道前海蛇口片区有很多的制度创新,很多的业态创新,很多的商业模式的创新,这些都层出不穷,但是我想它作为代表这个城市的国家代表队,去引领这个城市的发展,通过城市引领粤港澳大湾区的发展,通过粤港澳大湾区引领国家的发展,这种责任是责无旁贷、重任在肩。


风语:深圳的调控政策已经呈现了阶段性的调控效果


深圳房地产专家顾问委员会委员 风语


刚才魏教授给我们解读了粤港澳大湾区,我清晰地听到了两个词,一个是使命,一个是机遇。我相信通过魏教授的解读,大家都能够很清晰地看到以后前海的发展机会在哪里,前海的投资机会在哪里。


    作为一个投资者,我接下来向大家解读一下我对现在房地产市场的认识。


    首先做一个自我介绍,我是一个投资者,有一家投资公司,我也是深圳房地产专家顾问委员会的委员,是中央电视台《经济半小时》特约评论员,我也是一个房地产研究人士。


    从去年10月4号起,全中国很多城市轮番出台调控政策,这些调控政策非常严,限贷、限卖、限购,还有的城市限学历,大家都认为这是史上最严的调控政策。也有很多人认为经历了这么多年的调控以后,中国的房地产真的是动了真格。


    在经历了这个调控半年之后,深圳已经消化了调控的影响,现在深圳的房地产市场的购买信心在逐渐复苏。在全国这种大的调控背景下,深圳还会不会继续出台更严厉的调控政策呢?我自己认为深圳的调控政策已经呈现了阶段性的调控效果,我们再继续深化调控的可能性是比较小的。


    另外我想跟大家分享一个观点,深圳市场对调控的消化周期在不断地缩短,在2008年的时候出台一个调控政策,对市场的影响有可能是10个月,有可能是一年,而在现在市场逐渐成熟的时候,它对调控的消化周期是非常短的,即便国家在出台调控政策,可能我们市场在很短的时间内,就会把这个调控的影响进行消化。


    在经历了这么调控以后,市场上很多投资者,特别是很多普通的置业者,他们对这个市场还是有很多担忧的,有很多人担心会不会继续深化调控,房价会不会下跌,有很多担心。我觉得大可不必,接下来我会跟大家详细分析为什么我会这样说。



    我认为我们不必要对市场有过多担心,最重要的一个原因就是我们促进房地产长期发展的因素并没有改变。我们知道影响房地产发展的因素有很多,我们来一条一条分析,这些因素没有改变的有哪些?


    第一,深圳的GDP快速增长,我们的经济已经高速发展了30多年,即便在现在,深圳的发展速度还是非常快的,依然保持在9%左右,可能相比以前17%、18%已经下降了很多,但是我们的经济总量非常大,在这样的总量下保持这么快的发展速度,这在全世界都是很罕见的,而经济发展对房地产有非常大的支撑,在经济高速发展的时候,我们对房地产任何的观望和犹豫都是多余的。


    第二,深圳的有效购买需求在不断地增加。深圳的家庭住房自有率仅有34%,远低于其它的几个一线城市,比如说北上广,他们的住房自有率在70%左右。另外深圳是大型城市里面少有的人口净流入的城市,仅在2016年,深圳的户籍人口就增加了50多万,并且还有20多万的深圳本地青年人已经拥有了购买的资格,这样一算深圳一年增加的房票就有70万。在面对调控的时候,很多投资者,包括很多置业者都说,我们大家都看好市场是没有错的,但是限购太严,很多人没法买。其实限购的是一部分人,我们还有源源不断的购买力在涌向这个市场。


    我们刚才讲了一个需求,接下来讲一个供应,深圳的供应在极度的萎缩。根据深圳市土地利用总体规划显示,到2020年,深圳市全市的用地总规模控制在976平方公里以内,但是我们现在开发的数字已经达到了940平方公里,也就是未来几年之内,深圳的新增土地供应基本上是枯竭的。未来能够新增的土地供应越来越少,并且成本会越来越高。


    第三,中国人对房子的热爱或者热情没有发生改变。我们现在在讲投资的时候,有很多的分析人士、经济学家,包括一些看空中国楼市的人,他们会拿日本或者其它国家的房地产情况跟中国对比,其实这些对比是没有任何意义的,因为全世界人民都没有像中国人一样对房地产有这么高的热情,每个人都觉得有钱就应该买房。我们在对房地产的热情没有改变的情况下,未来房地产市场发展的动力依然是非常强的。


    第四,老百姓的投资渠道依然非常有限。这一点相信在座的很多人都有自己的深刻认识和体会。很多人在经历了一段时间的原始资本积累以后,有了一定的积蓄,都想去做投资,想通过自己所赚到的钱再帮我们赚钱,但是我们在考虑投资对象的时候,我们所能选择的投资渠道是非常小的。我在这里列举了几个我们老百姓经常接触的投资渠道,比如说期货、股权、海外房产、创业、国内房产,大家进行对比就会发现,在现在这个市场动荡的情况下,最好的投资渠道还是房产。大家知道期货不是专业人士玩的话,风险非常大,股权也是一样,海外的房产如果不是专业人士,尽量也不要碰。关于创业,我相信很多人也听过这样的段子,在2016年最苦逼的事情就是卖掉坊子区创业,因为房子、去年、前年经过了一波大涨,而创业现在基本上是九死一生,甚至九十九死一生。所以这样一对比,我相信很多人还是会选择房产作为最适合自己的一个投资渠道,当然它也不是唯一的。

    

    第五,国家对房地产的态度没有发生改变,很多投资者、购房者但是国家的调控对我们买房带来冲击,造成资产的缩水或者是房价下跌,其实这也是不必担心的,因为调控的根本不是为了降房价,而是为了稳定房价。前不久深圳的一个专家也阐述过他对调控政策接下来走向的预测,他说深圳接下来调控的重点就是防止暴涨暴跌,它不会让你大涨大跌,会让它保持一个平稳发展的水平。前几天有一个经济学家在深圳进行了一个演讲,在朋友圈引起了刷屏,就是马光远教授在深圳讲,房地产是国家的命根子,国家不会自己割掉自己的命根子。我在这里给大家做一个简单的解释,房地产不是一个单独的产业,跟它相关的产业有接近70个,影响面非常大,并且这一段话是我们国内一位房地产主管领导说的,他说每增加1亿元住宅的投资,将会创造1.7到2.2亿的需求,并且房地产新增投资在GDP增长中的比重非常大,房地产对我们国家的经济增长,对我们国家的安全稳定,对社会稳定都是非常重要的。稳定是房地产的一个基调,我们国家在调控的时候,它不会影响这个基调的根本。



    市场上影响房价的很多因素没有发生改变,既然有没有发生改变的地方,也一定会有已经发生改变的地方。现在跟大家分享一下在调控之后有哪些方面发生了改变。我们很多投资者,包括很多置业者应该对2008年的房地产调控,对那一波的下跌是印象深刻的,很多人都讲这一轮的调控会不会让深圳的房价像2008年一样出现较大幅度的振荡,我觉得这种可能性是非常小的,因为2015年以后的投资者跟2007、2008年的投资者,或者说置业者,他是根本不同的两个群体。


    在2006年的时候,有很多投资者尝到了投资的甜头,还有很多人看到投资者赚到了钱,他们也纷纷加入这个投资房地产的行列,当时有很多中介,还有一些普通的白领阶层,他们也通过高杠杆去借钱、办信用卡,购买了大量的房产,但是这些人的经济收入是非常有限的,他们持有房产的能力也非常有限,因为他可能一个月的收入只有五六千块钱,甚至还有的更低,在市场发生波动的时候,他们的持有能力就没有了,在面对房价下跌的时候,他们唯一能做的就是把这个房子赶快卖出去,在这种情况下就发生了这样一种现象,很多人竞相抛盘,你的房子100万卖,我就卖95万,你卖95万,我就卖90万。这种情况下,就造成了当时深圳房价比较大幅度和比较快速的抛盘。


    在2013、2014年以后,以前的零首付已经不可能再出现,并且银行对购买者的购买能力要求也在逐渐从严。在这种情况下,现在的购房者的资金实力、购买能力和持有能力都是非常强的,他们不会因为市场一时的波动而把自己的房子低价卖出去。这个我们从去年10月4号之后可以得到一个验证,在去年10月4号之后两三个星期内,市场的观望氛围也比较浓,但是我们很少看到投资者低价卖楼,我们也很少听说市场上有什么笋盘出现。


    讲了投资者之后,我们再讲讲开发商。在2008年之前,深圳的很多开发商的资金杠杆率是拉得非常大的,因为那时候房地产非常好做,每个人都是想拿最多的土地,开发最多的项目,赚取利益的最大化,但是很多开发商在那时候是会碰到资金链的问题。但是在2015、2016年以后,开发商手里有大量的资金,他们的资金实力十分雄厚,所以他们也没有降价促销的动机存在。


    这里再跟大家分享一下我从去年10月4号之后观察到市场的几个信息,我的简单总结是你在观望,别人在赚钱。首先是后海房价的小幅上涨,在去年出了政策之后,到现在深圳后海的房价有一定的上涨。第二个是月亮湾的房价在这段时间的上涨比较明显,洼地片区纷纷补涨,我的一个朋友在3月初在坪山的京基御景印象以2万9的价格买了一套房子,到4月份之后,房价已经到了3万6,价格出现了每平米5000多的增长,所以我们说没有不赚钱的市场,只有不赚钱的投资者。


    对接下来市场走向的判断。我们知道去年深圳开始限购,环深圳周边是没有调控政策的,而现在深圳周边很多地区也陆续推出了调控政策,在这种情况下,我对市场的判断是资金回流将会成为必然的趋势,因为以前很多投资者在深圳买不了,他们只能去深圳周边寻找机会,去复制在深圳买房赚钱的机会,但是现在我们周边的很多城市都限购了,在这种情况下,伸向深圳外的这只手就会缩回来,就会造成资金的回流。


    二三四线房价大涨之后,深圳的楼市出现了惊人的性价比。如果我们只待在深圳,可能没有太多的印象,因为我经常是在全国各地跑,我在走了很多城市之后得出一个观点,在湖北武汉部分区域,一些不是很核心的区域,房价卖到3万都是很正常的,在核心区域江景的豪宅卖到七八万也是很正常的,这样一对比我们深圳,在武汉非核心的地区房价3万多,它对应的是深圳光明、沙井的房价,这样对比下来,我们深圳有没有性价比,我相信大家有自己的判断。


    前面很多年,很多的经济学家或者学者每年都说房价要跌,每年都有很多人说房价要跌,他们的各方面的理由都有,但是为什么这么多年下来,他们的判断都错了?原因很简单,他们判断房价涨跌的逻辑是错的。这些觉得房价会跌的人,他们认为一个很重要的标志就是调控,他们认为调控之后房价会下跌。但是利好的兑现会对调控的影响对冲,调控会让市场出现观望,会让我们的房价向上的力量受到打压,但是我们还有很大一个向上涨的动力,就是利好的不断兑现,比如说深圳有东进、粤港澳大湾区,还有每个片区都有大量的市政项目的投入,还有我们片区的产业升级等等。当然还有我们片区的生活配套的完善,还有学校的完善,这些利好的兑现都会让我们片区物业的居住价值和投资价值不断上升。你可能会觉得调控会让房价下跌,但是能够推动房价往上涨的因素还有很多,在关键时候我们判断房价涨跌是要看利好跟利空两个力量谁大谁小,而历史证明往往利好的作用是大于利空的。


    另外一个是经济发展与调控影响的对冲,我前面已经讲到,深圳的GDP增长是每年在8%、9%左右,在这种经济发展之下,老百姓的收入、购买力都会不断增长,这些都会推动房地产的不断发展。



    在市场发生了变和不变之后,我们作为投资者、购房者,我们自己应该做怎么样的调整呢?


    首先我们对楼市的预期应该改变,我们知道深圳是一个创造了房地产神话的城市,很多人可能用信用卡起家,几年时间赚了好几千万,有的人刚进入深圳,炒楼几年也赚了很多钱,有很多这样的神话。在市场发生变化之后,我们不要再指望房价像以前那样大涨,也不要指望谁都可以去靠炒房赚钱。我们要变短线炒作为长线投资,我们知道深圳是在不断发展的,魏教授也讲过我们的经济在多少年之内会超过哪些发达的经济体,这种长期的经济大发展之下,房地产的投资价值会不断上升。但是在短期内,各种税费、各种调控政策都会让我们的投资收益受到很大的影响,所以我们现在应该做一个长期的投资者。


    第二点,粤港澳大湾区的政策下,前海面临很多的发展机会和历史机遇。当我们所有描绘的美好的蓝图都实现之后,深圳会是一个什么样子?我们的房价会到什么程度,我们可以自己去想一下。


    第三个是要设立防火墙,现在还处于市场的调控期,各种调控政策都还在发挥作用,我们不能像过去一样大跃进式的进行房地产投资,我们要设立一个防火墙,你在买房之后,你的持有能力是什么样的,你能持有多久,你都要有数。


    第四是做房地产要有资产配置的理念,我经常说要有像踢足球这样做资产配置。一个球队有各种各样的角色,有进攻、有防守的,我们做房地产投资也要这样,你要购买那些上涨潜力非常大,短期的推动力量非常大的片区,也就是市场关注最热门的片区,也有核心物业,它具有很强的保值性,当我们做好这样的配置之后,才可以做到进可攻退可守。


    第五是不要继续追高,不要追一些核心区,价格比较高的地方。对比两个片区,大家可能自己会有一个认识,在2008、2009年的时候,我对比后海和龙华,2008年后海的项目售价是28000到33000之间,在同一时期,龙华的一些楼盘的售价是在12000左右,两者之间的差价在2.5倍左右。在10年之后我们再看这两个区域的价格,后海可能就是10万左右,龙华的售价是8万多,两者之间的价格已经基本差不多了。为什么会出现这样一种市场现象?在价格非常高的情况下,已经超过了大部分老百姓购买的们宽,这些资金就必然会流向他们能够买得起的那些区域去,这样一来,更多的资金,更多的购买者是追逐那些他们买得起的区域,这样必然会造成我们说的那些区域的价格上升,因为它的共买人群非常有限,它的上升幅度也没有那些片面大。


    我们还要关注更高性价比的物业,当一个区域周边的物业价格已经达到多少之后,我们再去挑选有性价比的物业。


    最后是几点建议,希望我们做一个赚钱的投资者。前不久传出了一个深汕合作区要纳入深圳的管辖范围之内,在这个消息刚出来的时候,我身边就有一个身怀六甲的朋友连夜驱车去看房。我们也可以看到其它的很多信息,很多片区的概念先出来,投资者往往是最先动手的。还有一个是深圳的投资者很爱学习,他们不是在学习,就是在去学习的路上。还有我们要时刻准备着,笋盘随时出现,抄底机会随时出现,名额和子弹都要准备好。还有要了解每一个楼盘的每一种户型,很多楼盘有特殊户型。要买看得到的房子,买能够看得到预期的房子。


张公子:调控期就是买房的窗口期



大家好,我今天的主题是“阅遍世界、只为半山停留,视野下的山居价值分享”。


    首先做个自我介绍,我是深圳比较自身的地产评论家、睿力公司创始人,我从2002年开始在深圳的地产商那里操盘,有十几年的操盘经验,2013年出来创立睿力营销这个公司,我也是深圳十大微博营销达人,也欢迎大家在微博上和我互动。这个二维码是我的“楼市开讲”公众号,我会定时发一些楼盘的资讯在这个公众号里面。


    我今天的演讲分成四个部分。


    第一部分是世界山居巡礼,给大家简单介绍一些山居物业的情况。


    我相信很多人对香港的情况是比较熟悉的,我们先来看看香港的情况,我们都知道香港最贵的楼盘就是在港岛的,港岛主要是两个地方,一个是港岛半山,半山是港岛房价最贵的地方。香港开埠100多年,它的房价也是起起伏伏,有高潮也有低潮,在1997年亚洲金融危机的时候,很多人都是负资产,房价下跌了很多,但是不管香港的房价怎么起伏,香港人有一句话叫做港岛跑赢大势,也就是说只要你的物业在香港港,如果是在这个半山的话,你的物业就能跑赢大势,你的物业升值潜力是最大的。2014年新鸿基开发的一个项目Twelve  peaks公寓,这个项目的房价卖到香港有史以来最贵的房价,折合人民币相当于每平方米150万元,一块地砖差不多是0.36平方米,一个地砖的面积就要七八十万,大家想想这个房子贵到什么程度,这个价格也是全亚洲最高的房价。


    这是香港的太古开发商开发的傲璇,它也创下了香港三个最贵的记录,它在2012年的时候卖到每平方米大概人民币60万元的售价。它除了售价最贵,还有两个最贵,一个是它的租金最贵,2012年的时候,它有一个复式单位放租,每平方尺的租金就是142元,如果换算成每平方米,相当于1400多元,这个房子一年的租金就是1000万。同时它的管理费也创下全香港最贵的记录,它是每平方米差不多90块钱,这套房子每个月的管理费就是5.4万港币,全年是65万,所以这个房子曾经创了香港的三个记录。


    我前段时间也经常去香港看一些豪宅项目,尤其以前做开发商的时候,我们当时在深圳香蜜湖开发一个半山豪宅,所以我们也经常去香港看豪宅,这些都是我在现场拍的照片,我们去看了天灰、晓庐等等项目,这些基本上都是在半山上,而且可以看到很好的海景,包括在自己的卧室就可以看到半山很漂亮的景观,以及维多利亚海港。这些房子在香港的售价,基本上每平米在50到60万元人民币。


    在香港只要你能住在半山,绝对是最有钱以及最有权的人,这个有点在深圳,我说我住在后海湾,或者住在蛇口、前海,大家对你的印象就是一个有钱人,只有有钱人才能住在这样的地方。


    广东人有“山主财、水主贵”的说法,在深圳的一些背山面海的楼盘的价格都会更高一些。我们衡量一个豪宅的标准,除了它的建筑材料要好,配套要好,户型要大,很重要的一点就是一定要有一个好的景观资源。在全世界任何一个地方都是如此,你如果有一个好的景观资源,一定比那些没有资源的所谓的豪宅价格要高很多。所以今天我们说山居豪宅是一个特别值得跟大家聊的话题。


    左边这位是余秋雨,大家也知道这是中国的一位作家,他有一本书叫《行者无疆》,这句话是摘录于他的这本书,他说世界上所有的豪宅基本上都处于半山,无论是美国的比华利山还是香港半善,所有的财富阶层都已经将半山豪宅作为自己的生活远景。


    华人地区我们可以看到台湾的阳明山也是如此,它也是台北的一个豪宅聚集区,很多有钱人都住在那里。


    我们再看国外,大家熟知的洛杉矶的比华利山庄,很多好莱坞的明星都住在那里,还有法国的半山豪宅,加州的半山豪宅,这些都是售价非常昂贵的项目。


    说到底它还是有一个稀缺性。富人开的车可能是V8、V6的发动机,它的排量起码是3.0以上,我们一般的小白领可能开1.4、1.6的车,这就是一个等级划分,富人对这个社会资源的财富占有得越多,这也是一个富贵的象征。豪宅也是一样,半山有豪宅生长的最佳环境,住在半山的这拨人基本上是财富的顶尖阶层人士。



    第二部分讲讲改变世界的中国力量。


    刚才魏达志教授说到最近美国比较提防中国,又在研制最先进的战斗机。昨天有一个新闻不知道大家有没有关注,欧盟购买了相当于5亿欧元的人民币,欧盟的总资产是480亿欧元,它现在慢慢的把美元资产慢慢的缩小,它在选购更多的人民币,把人民币作为它的硬通货,把它作为一个战略储备。欧盟基本上都是发达国家,中国还是一个发展中国家,所以这也是历史上第一次由发达国家把发展中国家的货币作为它们的储备货币,这在全世界也是第一次。今年5月14号在北京召开一带一路国际论坛,习大大出席,很多世界大国的领导人也参会。我们说世界的眼光都聚集在中国。


    中央提出粤港澳大湾区的概念,粤港澳大湾区要发展起来,我认为深圳是一个领头羊的作用。我们放眼大深圳,哪里才能把粤港澳大湾区作为一个起点?我认为前海、蛇口自贸区最有可能成为一个起点,同时它也可以发挥一个支点的作用,带动个的发展。我们与其说粤港澳大湾区的概念,不如看我们眼前所在的地方,就是前海蛇口自贸区,这是我们这个湾区最重要的支点。


    前海蛇口多年来一直是深圳关注的焦点,它现在已经到了4.0的阶段。这些年凡是国家一些比较重大的战略发展计划,都跟前海、蛇口相关,最早我们提出深港合作战略,后来过渡到一带一路的国家战略,再过度到前海4.0的战略,最终到粤港澳大湾区,所以我们说现在前海已经到了4.0的阶段,基本上已经上升到国家级的战略层面。


    中央对前海也高度重视,习大大多次来前海,每年前海接待国家级领导很多次。今年7月1号是香港回归20周年,据说习大大今年会去香港,他也会来深圳,据说还会再来前海。现在前海的开发商基本上都在等7月1号,看看习大大去香港之后,再到深圳,能给前海带来什么利好,目前想开盘的都推迟了。


    前海是国家级的金融中心,前海15平方公里,总计划投资将近4000亿,基本上每平方公里就要投260亿。4年之后我们会实现每平方公里超过100亿的产值,这在全世界可以排到第二的水平。


    按照现在的发展速度,深圳基本上每年的发展还是在9%以上,既然深圳是粤港澳大湾区的领头羊,深圳有这么高的发展速度,未来这里会不会成为全球第一大湾区呢?我们来看一些数据,我们现在看到GDP总量的数据,现在我看到我们的排名比旧金山湾要高,跟纽约湾差不多,但是我们比东京湾的差距还比较大。再看人均GDP,我们现在排在第四位,我们的人均GDP比纽约、东京要差一些,现在基本上是人均2万美元左右。但是我们的增长速度比别人要快,这是很重要的一个因素,深圳是9%,广州是8.2%,香港稍微差一点,香港基本上是维持在1%到2%之间,综合算下来,我们有7%到8%的年增长率,其他的地区只有3%,旧金山只有2.7%。如果这样算下来,我们在6年之后就会超越其它湾区,成为全世界最牛的第一大湾区。


    深圳市政府重金投入在前海,实际上政府是希望引进10家以上世界500强企业进驻。现在在这四个湾区,我们的500强企业排在第三,深圳现在有6家世界500强。除了世界500强的企业总部之外,国际上的一些顶尖财团,包括洛克菲勒、花旗、恒丰、汇丰等等企业都在进驻前海,已经成为影响世界的金融中心。


    在座的每一个人,包括我自己,我都希望成为这个屏幕上的女人,天天躺在这里就有大量的钱像雪花一样的飘下来。


    我们“前海”的谐音就是“钱海”,我觉得你只要是在前海腾飞之前进入到前海,比别人抢先一步进入到前海,你的未来就会像这个女人一样,天天在家里,钞票就像雪花一样飘进来。所以这个时候我们要问一下自己,你是继续观望,还是有所动作,我想大家心里都很清楚。


    说完前海之后,我们再说一下蛇口。招商蛇口在这个片区有600亿的重金投入,之前重点发展在前海,自从蛇口和前海一起并入到自贸区以后,蛇口也作为一个海上丝绸之路重要的出海口,也是连接海上贸易的大动脉,这句话不是我自己编的,这是我问了一个在招商蛇口工作的朋友,他们招商集团对蛇口的定位就是这样的,把它看成是一带一路重要的出海口。


    这个区域有海上世界,现在已经成为一个深圳人比较热衷去的地方。太子湾邮轮母港也已经建成。蛇口还有计划在这里填一个人工岛,这里有一座去香港的跨海大桥,所以未来这里的发展会日新月异。还有蛇口的网谷,去年苹果总裁库克先生曾经到过这里,苹果华南区的总部正式签约在这里。这个消息去年传出来之后,我的很多在蛇口的好朋友连夜欢呼,因为他们知道他们的房租又要涨了,而且是翻倍的涨。我们知道外资企业在进入中国的时候,他们从来不给员工买房子,他们都是租房子,而且外资企业给员工在别的国家租房的补助非常高,所以这些人有非常高的支付能力。所以这个消息传出来之后,蛇口一片欢呼,这里会迎来1000多位高端人士,他们未来会在蛇口工作。现在在蛇口有40多个国家的人士居住在这里,另外深圳80%的国际学校都在这边,这边的配套也是非常好的。


    这张图非常有意思,这个人是宝能的老板姚振华,我为什么放这张照片呢?我想跟大家说的是,我们如果来深圳十多年以上的可能都有一个感触,他们这些人赚的第一桶金都是比较容易的。中国改革开放的原点是从深圳开始,从国贸、蛇口开始,当然我来的是比较晚的,但是我跟一些朋友聊天,他们说80年代的时候,深圳的钱非常好赚,一开始我也不相信,我想他们是不是骗我,后来我接触了不少开发商的老板,我发现他们的确都是那时候赚了钱,现在成为了中国很大的开发商。很多人妖魔化姚振华,说他是通过在布吉卖菜来赚得第一桶金的,实际上人家是受过高等教育的,当然他第一次创业是跟卖菜有关的,他在90年代承包了深圳的一个菜篮子工程,在那时候他赚了很多钱。但是在后来赚钱就没那么容易了,我为什么要说这个故事呢?我只是想告诉大家,现在深圳面临二次腾飞,现在国家提出粤港澳大湾区,我们实际上是站在深圳二次腾飞的门槛和风口之上。在这个时候,大家想想对我们来说意味着什么,你只要是参与了二次腾飞,它是一个社会财富的二次分配,你只要参与进来,你就有一个很好的切入口,你的财富就像赚得第一桶金的这些人,你的财富等级就会成几何量的增长。



现在说一下第三部分,调控期就是买房的窗口期。


    我们看看这些年深圳的房价到底涨了多少。我们如果从2000年开始算,当时深圳的房价是5000块钱,现在是55000,基本上翻了10倍。2005年之前房价都没怎么涨,那时候我在代理公司,基本上我们做价格表都不敢做太高,怕做高了卖不掉。在2005年之后,深圳的房价就开始猛涨,2005年的时候,全市房价是7000多块钱,从2005年到现在,房价翻了8倍。


    这个是M2的一个增长表,2005年到2016年,M2在10年间涨了5倍。国家印钱的速度和房价增长的速度比较接近。


    在这样一个资产泡沫化的年代,我们的钱真的是越来越不值钱,不光是房子,大家对房子很有感触,我前两天去家门口的百果园买西瓜,一斤5块多钱,一个西瓜花了50多块钱,我当时感觉这个确实蛮贵的。我们想想,这些年是不是你的收入增长了不少,但是我们的购买力还是在下降的。很多人说中国人很喜欢买房子,现在很多人去国外买,去年全加拿大最贵的房子被中国的一个23岁的留学生买了,当时成为加拿大很轰动的新闻,后来这个新闻传到国内,大家又扒这个孩子的背景。大家都说中国人喜欢买房子,其实不是我们喜欢买砖头,最深层的原因是我们怕钱贬值。我们最怕我们的收入被通胀吃掉。如果我们不买房子的话,你的钱可能就剩不了多少。很多人靠拼命打拼,好不容易晋升为一个中产阶级,如果你不买房,你手上的钱可能就到不了中产,你过几年就到了中下阶层,你跟朋友之间的差距就会越拉越大。像我的好朋友风语,我跟他的差距就是在后海的房子,他在后海有几套房子,但是我没有,所以跟朋友的差距就会越拉越大。


    所以我们说房价是央妈超发加印的钱,这个钱像洪水一样要滚下来,必须要有一个池子去接住这些钱。如果没有一个池子的话,这些钱到了老百姓的手上,中国的恶性通胀可能会是双位数。我们现在的通胀率只有2%、3%,如果不是房地产像一个水盆一样把它接住,可能我们的通胀会使我们像旧社会那样,买一袋米都要扛一麻袋的钱。



    第四部分,窗口期置业宝典。现在处于一个特殊的窗口期,我有一些置业的宝典,这也是我第一次跟大家分享。


    我的第一个观点是,银行的钱不借白不借。刚才说到M2的增速,我们的M2增速是全世界第一的,在这种情况下怎么避免财富缩水?我觉得只有加大杠杆效应才是对抗通胀的唯一的手段。我一直跟我的朋友说,你只要有钱就要去买楼,否则钱会越来越不值钱。


    其次是要勇于高负债。在一个商业社会当中,只有一个敢高负债的人,他才是一个对自己有信心、对未来有信心的人。我在前些年也是在打工,我非常敬佩我的一个老板,他在福田操盘了一个顶端的豪宅项目,当时公司的自有资金并不多,他就非常敢于负债,他跟银行贷款,最后盘活了这个项目,把它做下来,他个人现在已经是几十亿身家,所以在现在社会我们一定要敢于高负债。我在当年打工的时候也在想,如果我是这个老板,欠了银行几十个亿,一个月光利息都要好几十万,如果是一般人没有好的承受能力的话,真的是睡觉都可能睡不好,但是我的那个老板天天打高尔夫球,所以他的心理承受能力非常好,我很佩服这样的人,我觉得在中国这样一个资产泡沫化的同时,也要敢于高负债。


    你把钱存在银行里面,好像你的钱变多了,但是实际上你的财富被泡沫吃掉了。之前可能100万在深圳能买一个很好的房子,福田、南山的房子任你选,现在你拿100万可能交个首付都不够,这就是你的钱被通胀吃掉了。所以我们说只有利用这个杠杆效应来加大自己的财富,才是你个人财富增长的第一要义。


    当然我们也要提高自己在社会上的竞争能力,你要摆脱屌丝的状态,你要投资自己,让自己在这个社会更有竞争力。刚才风语老师也跟大家说了,  我们要不断地学习,我的很多有钱的朋友都会抽空学习,实际上也是投资自己。


    以前我们小的时候,父母都教导我们,你不要随便借钱,中国人的观念就是什么都要靠自己,包括我在深圳买的第一套房子,完全是靠自己,没有跟任何人借一分钱,当然那时候的房价也便宜。以前的观念就是要靠自己,但是实际上这个观念是错的,我们应该要举债。以前我们中国人说勤俭持家,但是这样并没有用,你勤俭持家省下来的钱赶不上通胀。我们辛勤工作当然没有此,亚洲人是全世界最辛勤工作的,在亚洲又以香港人和中国大陆人最辛苦。中国人到国外工作也是最勤奋。我们辛苦赚的钱越多,说明你的财务状况越差劲。所以我们要增加财产性的收入。什么叫财产性的收入?也就是你的物业等等。只有当你的财产性收入大于你的工资之后,你才能实现财务自由,你才不至于那么辛苦的工作,节假日还要加班,整天被老板骂。


    所以我们说告别屌丝三部曲,第一是家庭高负债,要对自己的未来有信心,对国家的未来有信心。第二是增加财产性的收入,你要通过财产性收入弥补工资的收入。我们现在有一句话说选择比努力更重要,大家想想是不是这样的,有时候不是我拼命工作,我熬得那么辛苦,我就能发达,实际上现在的社会不是这样的,不是你努力就一定能够过上人上人的日子,所以说选择比努力更重要。第三是提高在社会的竞争力,提高个人估值。


    刚才我说到鼓励大家负债,很多人说,你这样讲是不是不负责任,我背了那么多债,我要怎么还?我告诉大家两点,第一,现在我们的钱在贬值,购买力在贬值,你负债的那部分也在贬值,这部分就对冲和抵消了。比如说我现在每个月要还七八千的房贷,看起来很多,但是这个钱实际上也是在贬值。而且大家注意到这个贬值的比例一定是高于银行的利息。我们知道现在银行一年期的利息是5%,但是我们贬值的速度远远高过大家把钱存在银行里,所以我一直鼓励大家有钱不要存在银行。


    我们这里有一个假设,如果人民币的购买力每年都贬值10%,也就是说你有1000万的现金,10年之后你必须要把1000万变成2000万,才算是保值。但是我们看到现在一些理财产品的年化收益率只有5%,这个收益率比通胀率更低,官方的数字说通胀率只有2%、3%,实际上中国的通胀率远远高于官方的数字。我觉得只有在北上广深这样的一线城市买房,这才是你保值增值最好的手段。


    置业宝典第二,每次新政一来,你就要赶紧抓住这个机会,这时候就是买房的窗口期。我从2001年开始做房地产,对于房地产政策调控,我们已经感觉习以为常了。我们看左边这个表,从2006年开始到2015年,基本上每隔一两年政府就有很多的调控措施。中国的楼市永远都摆脱不了一个怪圈,这个怪圈就是上涨之后政府压一下,然后再上涨,政府再打压一下,这么多年政府就是在干这个事情,这就是中国楼市的宿命。


    房地产实际上是中国经济重要的救命稻草,我们看到房地产在中国GDP的比重占到15%,固定资产投资的比重也是15%,而且也创造了15%的城市就业人口。就业人口这一块其实比经济更重要,我们知道中国有很多的农民工进城,实际上农民工进城有相当大一部分人是流入了建筑行业,也就是房地产行业。如果对房地产行业有一些影响的话,这些农民工兄弟没有一个就业的机会,这对中国整个社会的动荡,包括社会的稳定将会造成一个非常深远的影响。中国政府一直要维稳,当它说维稳的时候,就说明我们这个社会有些不稳,所以这里面要不要有任何不稳定的要素,要创造更多的就业机会。中国20%的贷款都进入了房地产行业,今年最新的一个数据我也关注到了,现在银行的房贷的数据已经超过了所有的贷款的数据,现在成为各个银行第一大贷款的数据。



    虽然现在政策在调控,但是实际上政府的调控只是说让它进行一个软着陆,并不想让房价涨得太快、涨得太高,从而影响金融稳定。我们说政府需要社会维稳,金融也要维稳,政府担心房价涨得太高,如果一旦崩盘,银行首先会首先最大的影响。所以我不认为现在政府对房地产会再出一些狠招,或者有再进一步的动作。只要是政府把房地产作为摇钱树,长远来说房价还是会上涨。


    中国的房地产在全世界来说是很怪的,搞金融的都说全世界有两大泡沫,第一是美国的股市,美国股市这些年一直在涨,第二个是中国的楼市,这是全世界公认的两大泡沫。但是为什么中国楼市这个泡沫越吹越大,很多人都说中国的楼市泡沫哪一天要破,为什么我们从来没有崩盘?我想借这个机会跟大家再做一些交流。其实我们的政府很厉害,我们的政府左手在控制开发量,我们只有中国所有的土地基本上都是国有的,右手它是通过调控来给房地产降温,来起到一个市场调节的作用,所以我们说它是左手跟右手的互搏。


    每次当房地产一旦过热的时候,它就开始出调控的政策,就想让它冷一冷,当我们的国家经济不好的时候,当需要GDP再高一些的时候,我们又让它去升温,通过央行放水,又通过4万亿等等,让房地产又升起来,所以我们政府这些年就干这些事情。


    对于老百姓来说,我们可以投资的渠道非常有限,除了有限之外,我们的股市的表现也不好,所以资金都去了房地产。中国是储蓄率最高的一个国家,老外可能赚100块钱,他要花七八十块钱,而我们赚100块钱可能只花20块钱,把80块钱存到银行,中国的储蓄率非常高,所以这样给我们带来天量的资产。就算是你想把房地产抛了,但是你这个钱又能干什么呢?实体经济又不好,股市也不好,所以除了楼市之外,你没有更好的选择。当然还有一条路就是移民,我有几个好朋友也是把南山的房子卖了,现在到国外去生活。


    中国的房价泡沫无论怎么涨,但是它始终吹不破,因为中国政府在进行左右手互搏的调控,这也只有中国才能做到,因为中国还不是一个完全市场经济的国家,在西方国家是不可以这样做的,因为西方国家的政府没有中国政府这么大的权力,全世界对社会控制能力最强的就是中国政府,它可以方方面面的控制中国的整个社会。


    我们看到现在中国的房地产进入到一个死结,它没有增加供给,没有说政府要拿出更多的土地,我们现在很多人买不起房子,我要把这些土地集约化,提高容积率或者是增加住宅,或者减少一些研发。但是我们没有供给侧放大供应的方案,深圳的没有终点,最终会沦为香港式房价死结。


    中国不是一个自由市场的经济,所以很多西方经济学家都看不懂中国的楼市,不光是经济学家,包括李嘉诚也看不懂中国楼市,他觉得中国楼市要崩盘,所以他前年开始就撤出中国房地产市场,而跑到欧洲去投资。包括巴菲特,他也告诫别人要远离中国楼市,他觉得中国楼市的泡沫太大,但是他的看法都是错的,因为中国不是完全的市场经济,所以你不要用市场经济的逻辑来判断中国楼市。中国的楼市这两年在供给和需求之间走纲丝,在这两者之间寻求一个平衡。



    置业宝典三,有条件要买,没有条件创造条件也要买。这么多年只有买房子的人才是真正的赚到了钱。6月14号美联储加息,加息之后它的利息达到1%到1.25%,和中国已经基本接近。美国从2008年次贷危机之后,它推出QE,让我们的钱越来越不值钱,它是硬通货,它印多的钱在全世界流通,所以它向全世界输出通胀。中国现在还做不到,因为我们的钱都在国内,所以受苦的只有中国人。现在中国也在慢慢的减少QE的动作,包括在缩表,所谓缩表就是银行要减少不良贷款率,上个月我看到中国的M2的增速已经在放缓,说明大家不会再像以前那样滥发钞票,这说明政策开始收紧,一旦加息的时候,就是买房抄底最好的时机,如果你现在不买房,将来再涨你可能就要被迫追涨。


    中国推出4万亿投资政策之后,任志强连发30多篇文章说楼市必然暴涨,鼓励大家买房,当时被很多人骂,但是我们现在来看,他的说法是对的。


    我们要学习开发商,掘金的机会在深圳。万科现在是全宇宙第一大开发商,它之前在全中国发展,它的生意铺得很大,但是后来发现它在深圳卖一个盘,顶得上在华北一个区,所谓的华北区可能有七八个城市,因为深圳的房子价格很高。所以我们看到万科从2015年开始重仓深圳,当然不光是万科,恒大也搬到了深圳,碧桂园也在深圳有了项目,融创也在深圳有项目,基本上中国的那些大开发商都来到深圳,为什么他们要来深圳?因为深圳的房子贵,可以让他们赚到更多的钱。万科现在在深圳的三个项目,它的总市值是720亿。2015年它的全年销售额是2614亿,光深圳这三个项目就占了它全年销售额的1/3。别的区域都可以不干了,只要把深圳这个市场抓住就可以了。所以我们看到深圳真是一个创造财富最好的地方。


    这是一个最新的房价数据,现在通过政府的调控,10万+的房子政府都不让备案了,所以我们现在基本上稳定在55000左右,这是一个高位横盘的状态。现在基本上房价已经在走低了,我想告诉大家,你一定要抓住这个机会,所以在深圳买房,房价下跌是最好的礼物,这时候就是政府在送礼物给你,你要赶紧手下这个礼物,如果你不收你将来就会后悔。


    再说一个我身边的朋友的例子,他在2008年金融海啸的时候,我跟他一起去看三湘海上这个项目,当时最便宜的时候单价是24000,现在已经涨到10万+,当初他想买,但是他犹豫了一下没有买,所以现在我们聊天的时候,他就非常后悔,如果24000的时候他买了一套房子,100多平米,现在卖出来就是1000多万,他如果现在把这个房子卖了,他就实现财务自由了。所以房价下跌的时候,实际上就是你最好的买房的时机。


    最后我再送四句话给大家:第一,加大资产的杠杆效应是抵抗人民币泡沫的唯一手段。第二,不要以为是国家要洗劫你,如果有钱再不买房,是你自己在洗劫自己。第三,房地产是中国经济的“春药”,没有出现新的经济增长点之前,房价仍然会涨下去,长线稳赚不赔。第四,房子是用来住的,不是用来炒的,如果大家抱着以前那种炒房的心态,我觉得还是不要了。


互动沙龙


主持人:刚才张公子说有条件要买房,没有条件也要创造条件买的时候,我听到后面有些朋友非常激动,是忍不住现在要离开会场马上去找销售买房了吗?确实现在是我们买房的好时机,当然我们说到半山,也要聊一下半山,半山是城央半山,也是全球豪宅的标配,本项目山语海可以说是城市中心打造出来的低密半山纯粹的住宅区,深圳94%以上的楼盘,大多数的容积率是3到4,尤其在罗湖、福田,以及宝安的容积率都达到5以上,而剩下低于1.87的楼盘中,以大户型的别墅居多,本项目的容积率仅是1.87,这样低密度的洋房在深圳是非常少见的,自住和投资的价值都非常高,在前海和小南山豪宅区,是一个典型的样本项目,说它是样本,是因为这是一个追求产品至上的产品主义原创作品,选择山语海这样的一个稀缺项目是理所当然的。


    相信大家听了三位嘉宾的发言,都有很多的问题想要与几位专家交流,接下来的时间我们邀请三位名家来到舞台上,跟现场的朋友进行互动交流。


    刚刚三位专家都讲到了大的方向,还有讲到半山,以及投资房地产这一块是好时机,我想问问关于山语海项目,大家觉得最值得去投资的点是什么。



互动沙龙

    

    张公子:我说一下这个项目给我印象最深刻的几个点。首先,这个项目在前海和蛇口的交汇处,在一个非常好的地理位置,基本上前海未来的发展前景非常好,这里有大的政府的投入,这里是前海的后花园,但是它又享有蛇口的一个很好的生活配套,我觉得这在深圳是很难得的,这里融合了前海和蛇口的两大优势。我自己是做营销的,我也经常去踩盘,去前海的时候,前海的开发商就跟我们讲,跟我说这里有多么好,我到蛇口,蛇口的开发商也跟我说这里有多么好,未来这里会有多么漂亮,他们都说自己这一个地方好。但是来到我们这个项目,我觉得它是唯一能把前海、蛇口两大区域的优势集中于一身的项目,我觉得这个在全深圳,包括在我们同片区也找不到那么好的能把两者结合的项目。


    第二,我觉得这个项目的容积率非常低,这个项目是1.87的容积率,这样的项目环境是很舒适的。我们说怎么判断豪宅,刚才我也介绍了一些,比如说环境、用材等等,实际上还要看它的容积率,我们现在看别墅项目的容积率,基本上是1.3以下的,这是谁都没办法改变的硬指标,如果是洋房,基本上是1.3到1.8的容积率,1.8以上到3的那可能就是小高层、高层。容积率越高,舒适度就越差,小区里的建筑密度也越高,对于你的采光、通风等等都不会太好,而且小区里如果人太多的话,相对来说人员的层次也比较杂。这个项目只有1.87的容积率,等同于一个别墅的社区容积率,住在这样一个低密度的小区,你的生活环境会是非常好的。另外,这个半山的项目,空气、环境都比较好。


    另外是它的售价,放眼南山蛇口,这个售价是独一无二的,我们知道蛇口、前海基本上现在房价都在10万+,我们项目的大户型的价格是75000左右,现在龙华的项目都到8万了,我们这样好的区域才卖75000,所以我觉得这个是非常不错的。

    

    风语:张公子PPT的最后一句话说房子是用来住的,不是用来炒的,这句话是习大大说的,说出来之后,很多投资者觉得很恐怖,认为国家可能要对房地产投资下狠手,我不是这样认为的,我认为习大大说这个话给我们房地产投资指出了一个宝典,房子是用来住的,你买了房子,既然是投资的话,你肯定要卖出去,而愿意花高价买你房子的人,他一定是认为这个房子住起来很舒服。适合住的房子才是好房子,也才是适合炒的房子。


    另外我要跟各位讲几个习惯,第一个是要习惯高容积率,我们在香港站在一个小区里面,你向上拍一个照片,你拍的照片不需要处理,就是一个科幻大片,你的四面八方全是楼,你像在一个笼子里,这就是现在香港的高容积率的房子的状况。而以后,我们在深圳的这种房子会越来越多。第二个是要习惯高房价,因为按照现在我们的经济增长和供需情况,按照这种方式发展下去,房价肯定是稳步向上增长的。



魏达志:两位都讲得非常好,我做一点宏观上的补充。我主要是研究应用经济,我们面对现实中的经济问题,我首先思考这个问题有没有规律可循,比如说中国的股市和楼市,这被人们称为两大经济上的黑洞,黑洞就是不怕你管你有多少钱进去都没问题。我个人以为中国的股市这么多年来基本上找不到规律,没有哪个经济学家或者哪个政府官员,或者哪个人民群众能为中国股市找到规律,这个人如果出现的话,一定会拿诺贝尔经济学奖。而在楼市这一块是有规律的,比如说我可以中国的工业化进程、城市化进程来判断楼市,只要中国的城市化的比例没有超过70%,对房地产来说就还有成长的空间。从理论上讲,当城市化率达到10%的时候,这时候房地产的发展和房地产的价格基本上是恒定的,就是没有太多变化的,长期稳定在这么一个比例当中。但是当城市化率进入到30%以后,它会出现一种起飞状态,各种要素高度的向大中小城市聚集,这时候大中小城市的房价是同时在增长。当城市化率进入到50%之后,这时候出现的情况就不是普涨,而是一线城市猛涨,三四线城市出现停滞的状态,由于它距离70%的逆城市化的比例还有点距离,我们现在按照每年增加1%的城市化率来推,距离到70%城市化率这个拐点还有15到20年,按照这个判断,中国的楼市还有很大的成长空间。这是第一个判断。


    第二个是我们现实的经济生活当中,对市民来讲,除了你的工资收入之外,还有没有财富性的资产增长的渠道?现在对中国人来看渠道非常缺乏,当然现在还有一个渠道,就是艺术品收藏,但是人们对艺术品收藏的知识、内涵还非常陌生,所以你要引导广大民众进入艺术品收藏的渠道,可能是一个中国梦,很多人都不懂,但是买房这个渠道很多人都能看得懂,所以在中国居民缺乏广大的投资渠道的时候,这可能是一个重大选择。


    第三个是风语和张公子都大段论述的,就是中国的M2的增速,它跟流动的关系,通货膨胀越厉害,发行的货币越厉害,货币的流动性越大,这个行业吸引资金的能力就越强,所以房地产是否会涨价跟货币的流动性是有非常大关系的。


    第四个要考虑的因素就是你买的房子处在什么样的城市,这个城市再国家处于什么样的位置,在全球处于什么样的位置,特别是像深圳这样的城市,它呈现出一个高端的、高速的引领性、示范性的,一个具有很强带动力、辐射力和影响力的城市,我觉得这个城市未来还有很多的想象空间。


    第五个是要考虑这个城市的产业的存量和增量之间的关系,如果它有很多在新型经济形态下布局的新兴的产业,它也会有很好的发展。什么叫新的经济形态呢?比如说开放型经济、自贸区经济、低碳经济、海洋经济、大数据经济、总部经济、网络经济,这些新的经济形态形成的产业发展和各种要素的聚集,如果这种增量的势头很猛的话,它也会带来高端人才对高端物业的需求,这种势头也会带来一些影响。


    当然还有区位、性价比等等因素,有很多因素在决定这个行当发展的规律性的东西。加上还有一些现象性的东西,就是非本质性的,规律是本质性的东西,非本质性的,例如政府的调控,这所谓的调控一定是对经济发展周期的长波段的调控、中波段的调控和短波段的调控,这种调控是要在深入研究的基础上,它才有那种决策的依据,而绝对不是根据现象来踩刹车的调控方式。调控方式主要是表达在货币政策和财政政策两个方面,一个是调控经济的总量,一个是调控经济的结构,这两种调控方式都是中长期的手段,但是我们国家在市场经济的发展过程当中,这种调控手段运用的不是很娴熟,还在学习过程当中,踩刹车我们是很会做的,不过中国的公民经过这么多年的锻炼,已经心态非常好了,怎么踩刹车都没问题,特别是深圳的市民,什么样的风雨都见过。我们试图在探讨某些行业的规律性的东西,这是我们希望能做的,希望能够提供给大家。



现场提问


提问1:我想请教一下几位老师,现在房票已经用完了,亲戚的也被我用完了,现在就只能去投资公寓了,我想请教一下几位老师,现在房票已经用完了,亲戚的也被我用完了,现在就只能去投资公寓了,我在前海也看了卓越1号之类的,我就感觉现在前海还是一个大工地,最起码还要经过5到10年的发展,但是它们现在的价格定位都已经在15万左右了,是不是已经透支了未来几年的潜力?

    

    风语:我首先讲第一点,房票就像时间,挤挤总会有的。第二点,房价有没有透支未来,我觉得这是一个伪命题,我们所有人做投资,是以现在的价格购买,以未来的价值兑现,我们在描绘粤港澳大湾区这个宏伟蓝图的时候,我们在描绘前海这个宏伟蓝图的时候,你觉得以后前海的公寓或者是住宅,它就应该是15万吗?我不觉得是这样的。另外一个,在你能够挤出房票的基础上,在这边买住宅是一个更好的选择。我们在做前海规划的时候,前海以后汇聚的高端人才、就业者,他的基数是非常庞大的,有80多万甚至能达到100万,但是在前海你看到的都是产业,或者是极少量的公寓。当然公寓不是不值得投资,它也是很好的投资产品。但是当有这么多人在前海办公的时候,在前海让你住的地方非常少,你在前海周边买所有的住宅产品,它都会是一个很好的投资产品。当然你要创造条件去拿到房票。


    

    提问2:我有两个问题,一个是大一点的问题,一个是小问题。


    我们知道房地产是短期看货币,长期看供需,比如说京沪深过去10年房价基本上翻了10倍,我们判断深圳的楼市肯定是会上涨的,但是未来上涨到什么时候封顶?跟东京、伦敦这种25万、30万一平米的空间距离还有多大?这是第一个问题。


    第二个问题,从我们个人角度来说,什么样的负债率是合理的家庭理财?比如说我买这个房子,贷款要贷几成?假如说我的个人资产有2000万,我们的负债率是到30%、35%还是40%是比较健康的?

    

    张公子:第一个问题说深圳房价有没有顶,我觉得这是一个很好的问题,因为我们业内经一起开会、聊天,包括跟开发商或者跟置业者在说,大家都很感兴趣我的顶在哪里。比如说前些年我们去坪山开会,坪山的开发商跟我们说,我们能卖到3万块钱就很开心了,但是现在坪山的房价已经不止3万块钱。当我们有一个预期的顶以后,你再回头来看,它已经远远超过那个价格了,包括刚才那位女士也提到这个问题,我们现在看前海可能觉得15万一平米的价格觉得挺吃惊的,但是过几年来看,可能也不过如此。古希腊哲学家苏格拉底说过一句很有哲理的话,他说人不可能两次踏上同一条河流。他的意思就是你要从时间和空间两个维度来看问题。我们现在来看深圳的房价很高,过几年之后你看它的价格就是很低的,深圳各个区域都在越过它的顶,原来我们觉得龙华5万、6万的价格很贵,但是它在2015、2016年很快就突破7万、8万。我可以告诉大家,深圳的房价没有顶,所以你不要觉得在这里是不是到了顶了,深圳的房价永远都没有顶。


    第二个问题,谈到负债率的话题,我也不好去说,因为每个家庭的家庭状况、收入状况都不一样,一般来说国际上有一个通行的惯例,包括银行也是,它考核给你放贷的指标,基本上贷款就是控制在你的家庭收入的30%,他觉得是一个安全的线,就是说不要超过30%就好了。当然如果你对自己有信心,或者对你的收入预期有信心的话,在深圳来看,我觉得50%也是可以接受的,你的房贷占你的个人或者家庭收入的30%到50%是比较合适的,当然超过了50%也会比较吃力,除非你的家庭或者亲戚朋友可以资助你一下,这也是没有问题的,每个家庭的情况都有所不同,还是要看你的具体情况。

    

    魏达志:我说点宏观的,大家的判断可以根据每个不同的时代来进行判断。比如说农业文明,它是人力和畜力,和土地相结合的一种关系,这个时候人们发现,人们的兴趣爱好可能是喜欢斗鸡、斗狗、斗马、斗牛、玩蟋蟀,连皇帝也玩,这个文明时代决定他会喜欢这些东西。


    工业文明时代发生了一些质的变化,是人和机器、资本的结合,这个时候人的力量由机器所替代,它是一种力的较量,这个时候竞技体育就出现了,摔跤、拳击等等,人类喜欢看人打架,因为机器的力量比人大,所以人们把娱乐转向了人的竞技体育。


    到了科技文明时代,它和工业文明有一个很大的差别,工业文明是人类体能的放大,科技文明是人类智能的放大,这两种质的不同文明,导致人们欣赏东西会更多的偏向艺术,偏向创意,凡是用脑的东西,人们会更加欣赏。所以你们发现每次任何国家在奥运会之后,所有的场馆都没事了,因为这种周期性的世界性比赛,到这个时候它会出现一个断裂,比赛完了没那么多竞技活动了,各个国家代表队都回家了,大量的场馆空在那里。拿什么去填补呢?全是文化创意进去填补,证明这个时代正在交接,就是智能时代欣赏的东西变了。


    回到现实当中,我们看美国的两个城市,一个是底特律,它是创造了100年汽车文明的城市,当它在衰落的时候,谁都救不了它,可能1块钱美金可以买到一套房子,但是还是没有人买,因为它已经掉到低谷了。第二个是美国的硅谷,它是一个高度发展的区域,这个地方的房价越来越贵。


    我们现在再看前海,它的GDP增长越来越快,它在地下已经做了很多的投入,在前海的地下做的投入不得了,当你没看到地上高楼的时候,地底下已经布满了各种管网和通道,这个地方的GDP在增长。前海是代表着人类的什么样的未来呢?它是要衰落的还是要起来的?而且你对它现实的房价判断,我看到前海的房子真的很心动,我们可以把前海的房子跟曼哈顿比较一下,跟东京的新宿、银座比一下,我们跟伦敦的牛津街比一下,我们会发现这里还是一个起步的价格,当你在起步的时候进行了投入,将来收获的就是价值。所以我们首先对大的文明进行判断,这个文明是崛起的文明,它才刚刚崛起,后面还有好几百年,你可以放心的去投。

    

    提问3:请问三位专家,你们今天讲的关于住宅的话题比较多,我想问问深圳的商业地产和铺面的投资,三位专家有什么见解?


张公子:去年、前年我也刚好在做一些商业地产。深八条以后,商业地产意外受宠,比之前卖得更好,因为的确有很多人没有房票,他买不了房子,但是他又不想去临深片区去买,他还是更看好深圳的发展。这些人的投资就改为买商铺、商业。去年我做了龙华的一个项目,是在龙华某地铁站的一个大型的社区商业,它有3万多平米的社区商铺,也是卖得比较好,它每次都是全是销量第一。我也问过一些置业者,他们买那里的原因,第一是没有房票,第二是看中了那个区位,这个项目靠近地铁,而且地铁口和它无缝对接,出了地铁口就直接走到这个商铺里面,大家比较看好这种地铁上盖。第三是他们看中这里的人流,像龙华这样的区域,它在深圳算是一个高增长性的区域,所谓的高增长,它的房价在增长,物业在增长,商铺也在增长,价值都在增长,它的人口的结构也在增长。之前买龙华的人都是小白领,因为以前龙华的价格便宜,很多在福田上班的人,他买不起福田的房子,就买到龙华,但是现在不一样了,现在龙华的房价升起来以后,我们看到它的人口结构也在发生变化,现在在龙华中心区那一块买房子也都是有钱人,所以他的购买能力、消费能力也极大的增长。很多人也看中这一点,做商业无非就是做有钱人的生意,你要做没钱人的生意也没钱赚。所以我们要看有钱人走到哪里,你就要把钱投资到哪里。如果在深圳没有房票,解决不了房票的问题,买这种不限购的商业或者公寓也是一个很好的选择。


山语海简介:


山语海总用地面积35228㎡,总建筑面积101839㎡,总户数612户,容积率仅为1.87,南面背靠小南山,北面远眺赤湾港,带来堪比豪宅的舒居享受。户型主要为78-239㎡的二到五房,南北通透,方正宜居,前眺可望一线海景,后览满眼南山绿景,山水倶佳。项目更有近一万平的私家后山花园,直通小 南山郊野公园,在闹市中独享一片静谧安乐。地处前海蛇口自贸区,眼见未来。


项目共规划11栋高层建筑,其中1-4栋、6栋为17层住宅,5栋为15层住宅,7栋、8栋、10栋为9层住宅,9栋、11栋为6层住宅。



项目效果图


山语海 楼情速递

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