咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 资讯 > 正文

旧房难卖又想买新房咋办? 换房攻略这个才靠谱

淘房哥-浪子 淘房哥 发布时间:2017.06.15 14:53:51
浏览:24594

换房,不论是什么原因,都是逃不掉的话题。还记得曾经作为刚需的你买第一套房时的经历么?是否历历在目?如今你要换房,变成改善性需求,那你是否留意到换房中的一些问题呢?尤其是在限购下的深圳,深户家庭可买两套,深户单身只能买一套等等问题你是否了解?


那么接下来就聊聊,曾经的刚需变如今变改善,换房中要注意那些事呢?


第一步、为什么要换房 


经过我们的观察,大多数换房者是因为下面三点: 


1、首次置业时受资金的限制,买房时迁就了不少,面积偏小、朝向不好等。随着年龄增长,家庭成员也多了起来,房子不够住了。 


2、收入的增长,现有住房和环境不能满足日益增长的品味需求。 


3、考虑到小孩上学或老人身体原因。不同的人有不同的换房需求,找到自己最主要的换房需求十分重要,房子是自己的,买房不能被外因所裹挟。


第二步、换房要注意些什么? 


如果你是个有钱人,直接购买二套房就完事儿了。如果你需要卖房来筹措二套房的资金,就面临一个问题——先卖房还是先买房?个人认为,先买房还是先卖房取决于自己的需求,如果你能够迅速敲定卖房和再买房,不妨先卖掉现有住房,过渡期也不会太长。这样还能享受到首套房贷款利率优惠。如果你无法在短时间选到合适的房源,你可以先选房,选到合适房源后,可以向银行申请住房抵押贷款,购房完成后,再卖现有住房。


第三步、怎么选改善性住房 


既然是改善性住房,总得满足更高的需求,各方面都要胜过现有的房子,不然干嘛要换房!有了这个前提,我们再考虑其他因素。通常情况下,二套改善性住房的使用时间比首套房更长,甚至有可能是一辈子,时间跨度大,需要考虑到年龄增长带来的影响,选择带电梯的洋房或郊区的独栋都是不错的选择。部分改善性住房需要将老人接过来一块居住,也应考虑到医疗配套的问题。至于是不是成熟城区,则不那么重要了。


如果发现旧房卖不出去,又看上新房时这3点前提前提不能忽略: 


1、和卖家争取尽可能长的时间,给自己的房子成交留出充分的时间来,建议6个月以上; 


2、如果现在的房子卖不掉,给自己想好出路,是否能从其他的渠道筹集资金; 


3、现在的房子卖不掉,自己是否还有资质能买这套房子。


一、首先要和房产中介确认客户的看房情况,通常有这样两种情况: 


1、看房的客户非常多,但是就是没有“有意向”的买方。 


可能的原因是房子报价偏高,如果是这样,建议你不要先定房子,因为你会根据自己房子现在的报价来决定要买的房子。 


其一,如果你房子卖不出去,非常有可能造成你买的房子违约。 


其二,如果你的房子成交价格比你的心里预期低的话,很有可能造成你资金上的紧张甚至不足。


2、有意向,但是买方出的价格没有达到你的心里预期。 


是不是有“意向客户”?如果有,他能出多少钱?为了排除虚假情况,建议可以约买家见面,一探虚实。 


见面有两个原因: 


1)其一,看买家能出多少钱,和你的心里预期能差多少; 


2)看买家是否真的有诚意买您的房子,如果谈好了,是否能签合同。 


3)还有一个方法也可以知道,就是看经纪人给你的电话多不多。 因为你已经给了钥匙,所以平时看房的话根本不需要给你打电话,如果你感觉最近你接到的电话量特别多,那么你的房子还是比较受客户青睐的。


二、如果你看到的房子各方面都是你中意的房子,可以先定房子,但是有三个前提: 


1、和卖家争取尽可能长的时间,给你自己的房子成交留出充分的时间来,建议6个月以上; 


2、如果现在的房子卖不掉,给自己想好出路。是否能从其他的渠道筹集资金; 


3、现在的房子卖不掉,自己是否还有资质能买这套房子。


三、看房、选房需要注意:三看三算三比 


看房选房要注意什么?要注意看地段环境户型、算成本面积付款方式、比价格质量服务,简称三看三算三比,这些步骤一一走下来以助于买到称心如意的房子。


1、三看:看地段环境户型 


一看地段:


买房子首先要看地段,看周边的配套是否齐全。但别人看好的地段不一定就适合你,关键是要选择自己生活和工作都方便的地段。 


二看环境:


相同的好地段,往往会有好几家开发商竞争,形成各具特色的住宅小区,那就要选择规划合理、环境宜人的小区。小区里的景观设计、道路规划、绿化率、停车位等,都要详细询问清楚。 


三看户型:户型是否方正、通透,房间布局是否合理,功能分配能否满足自己的需要等,避免尖角设计。


2、三算:算成本面积付款方式 


一算建设成本:房屋的成本构成主要包括开发费、建设费、利息、管理费、配套费、销售成本及各类税费。 


二算面积:买了缩水的商品房,吃亏的可是咱自己,但要购房者自己学会测量房屋面积显然不现实,所以建议请专业人士帮你来算。 


三算付款方式:买房前先算算自己的支付能力,量力而行。


3、三比:比价格质量服务 


一比价格:同一区域的商品房,由于拿地成本、建设成本、档次定位不同,价格自然会有差异。 


二要比质量:墙体、地面、顶层有没有裂痕,会不会漏水等,都是看房时就应该考察的内容。购房者不仅要向开发商咨询,更要对现场亲自查看。 


三要比服务:中介公司是否正规,销售活动是否合法、有效,售楼人员讲解是否到位,将来出了问题谁负责,也都要多家比较。 看房选房是买房的第一步,找到好房源很重要,三看,让你三算三比”少不了。



那么在换房时,如何判断房子各功能区的优劣?


一、客厅:宽敞、明亮、通风,有较好朝向和视野 


客厅是相对独立的空间,要求宽敞、明亮、通风,有较好的朝向和视野,采光口和地面比例不应小于1/7。客厅的设计应尽量方正,以利于摆放家具。再者,由于客厅通常带有通道的作用,应尽量避免与客厅相连的房门过多,给人一种迷宫的感觉。


若入户为起居厅时,在入口处最好有一过渡空间,比如设置一玄关,避免入门就看到客厅,增加户内的私密性。


二、卧室:宽度不宜小于3米,面积尽量大于12平方米 


主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积尽量大于12平米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间,那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。另外,空调不要安装在正对着床的位置,冷气直吹很伤身。


三、餐厅:最好做成明餐厅,净宽度不宜过小 


餐厅属于住宅中的动区,宜靠近门的位置。和起居厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔。餐厅如独立设计,最好做成明餐厅,净宽度不宜过小。


四、厨房:不宜距卧室太近,厨房门不正对卧室房门 


厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间,随着人们饮食水平的提高,现在的炊事器具种类多,因此需要足够的面积。而且,厨房不宜距卧室太近,厨房门更不能正对卧室房门,这样衣物才不容易有油污。 


另外,厨房与餐厅最好密切联系,并直接对外采光通风,厨房的面积不应小于6平方米,净宽度不应小于1.8米,宜自带一工作阳台。


五、卫生间:最好干湿分离,门不要正对客厅 


卫生间的门不要正对客厅,这样能保证一定的隐私性。卫生间要满足洗面化妆、淋浴等功能的需要,而且最好能有所分离(也就是干湿分离)。而且,带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着客厅的卫生间应设前室,将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。


六、阳台:宽度不应小于1.2米,栏杆不低于1.1米 


阳台最好与客厅相连,这样可使客厅显得宽敞、明亮,面积不应小于4平方米,宽度不应小于1.2米。阳台栏杆不低于1.1米,如实体栏板应不高于0.9米,太高会影响采光及观景。


阳台最为忌讳的是朝向不好,面积过小,宽度过狭,又被开发商封闭,失去阳台作用。现在很多房型除了客厅有阳台外,主卧也有阳台,这样可以把平时晾晒的东西放在主卧的阳台上,而客厅的阳台上则可以摆放些小型的桌椅等,闲暇之余可以在阳台上观赏风景。


七、储藏间:可不对外采光,但最好有通风系统 


对于面积较大户型应设储藏空间,储藏间可不对外采光,但最好有通风系统,能消除异味。



接下来再说说老年人换房需要注意什么?


一、周边:“三近”原则 


1、近商超:老年人休闲时间较多,他们一般喜欢出去逛超市,买东西。如果周边有超市、菜市场,会比较方便。 


2、近公园:老人平时也需要锻炼一下身体,所以社区附近应有配套的设施,有一些合适的健身器材。最好还能有一些可供老人娱乐交流的场所,比如棋牌室、茶室等。 


3、近医院:人到老年,身体各项机能逐渐减弱,患病的几率变大,因此住的地方最好靠近大医院。老人不易走太远的路途,如果出现突发意外,能及时就近诊治。


二、社区:安心、安静、安全 


1、优先本小区置换:本小区居住时间长,会有熟人关系基础,能找到共同生活圈。平时可以随便去朋友家串门,在小区也能和熟人打招呼、聊天。 


2、楼房远离主干道:环境安静,有益老年人身心健康,老人一般受不了太大的噪音刺激,环境安静会让他们的生活更舒适。 


3、小区内人车分流:老人经常在社区内散步,要考虑社区内活动的安全性。


三、楼层:既要方便,又要舒适 


1、电梯房或低层楼梯房:为让上下楼更方便,建议优先选择电梯房,或低楼层楼梯房。楼层过高,上下楼吃力,尤其是一些无电梯楼房,更是让老人“望楼兴叹”。 


2、建议有垫高层或架空层:老年人容易出现关节炎,防潮很重要,特别是在南方地区。购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施,低楼层的房子,最好有架空层或垫高层。


四、户型:适合的是最好的 


1、总面积适中:老年人不宜选择复式、过大的房子,因为这些房型上上下下的,老人生活起来很不方便。房子的面积也不宜太大,因为如果只有老两口住,面积太大,打扫太累,也容易产生空寂感。 


2、客厅餐厅大:公共空间大,适合全家聚会。如果和孩子一起住,客厅是公共空间,需要足够大;如果不和孩子一起住,孩子周末来,也能有足够的空间聚会,不会显得太逼仄。 


3、通风好、有阳台:尽量选择南北通透的户型,保证家里的通风与采光。空气流通,居所明亮,心情舒畅,对老人的身体也有好处。


整体关于换房的一些事就说这么多,其实每个家庭的需求都不一样,要综合自身需求考虑。大家也来说说你在换房中的那些事,一起参与讨论。


赶紧扫码进群吧!


布吉真房源,你值得拥有



换房

分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83592095(新房广告业务)/ 83592095(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

18320887519(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 25327824(品牌合作)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼

深圳市咚咚互联科技有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备2021009096号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机找房服务APP

手机找房服务APP

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号