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每周地产评论:香港房价逆转的信号 粤港澳大湾区正在引爆!

地产号 发布时间:2017.06.19 07:17:30
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2016年7月26日,据英国《金融时报》报道,随着内地经济放缓,旅游、零售等香港传统支柱行业均受影响,香港经济正面临困境。曾俊华和亿万富翁李嘉诚(Li Ka-shing)都警告称,香港的经济前景比2003年“非典”期间还要糟糕,当年那场疫情导致299人死亡并造成上一次经济剧烈放缓。房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)的投资物业部董事总经理余锦雄(Yu Kam-hung)预测,未来一年里房价可能下跌10%,如今的房价与18个月前的峰值相比已经下跌了10%-15%。


不出半年,长和系主席李嘉诚月22日)在出席公司年度业绩发布会时表示,无论世界经济政治环境如何变化,只要“讯息正确、判断正确,没行(走)错路,条条大道通罗马”。长江和记实业有限公司当天公布全年业绩,去年盈利同比增6%至330.08亿港元。长江实业地产有限公司方面,去年盈利同比增13%至194.15亿港元。李嘉诚判断,香港房价至少未来两年内不会下跌。


而不到一年,香港房价连续16周创新高超1997年,长实销售额增7倍。据彭博报道,高纬环球在近期电邮发送的报告中表示,香港住宅市场前景依然稳定,2017年下半年房价的上升速度料将放缓,预计香港下半年房价将增长5%。


市场情况更是让要高度关注:香港第一季度房价上涨14%,创全球第二高。


外媒接连报道:高攀不起的香港房价 一个停车位400多万!


近期,香港连爆两宗地王:鸿基地产(00012.HK)以232.8亿港元(约合203.7亿人民币)投下位于香港中环的美利道商业用地,竞价刷新之前记录一举成为“超级地王”。


令人没想到的是,地王宝座半个月就易手。近日香港地政总署公布,香港九龙启德片区一块商业/酒店地以逾246亿港元(约合215.3亿人民币)批出,中标财团为南丰集团,地价创香港政府卖地史上最高。以启德商业地总楼面逾191.2万平方呎(约177630平方米)计算,每平方呎成交楼面地价12863港元(约合11255人民币),较市场估值上限高出约7.2%。



启德地块资料显示,该项目共收到12份标书,除了中标的南丰集团,其他入标财团包括新鸿基地产(00016.HK)及长实地产(01113.HK)等主要大型发展商。信置与新世界发展(00017.HK)搭伙世茂房地产(00813.HK)等共4家发展商合组财团入标。


南丰发展董事总经理蔡宏兴此前表示,这次是以独资形式投得启德商业地,将作长线收租投资,计划兴建写字楼、商场及特色酒店等综合式发展,当中逾一半楼面会用来做写字楼,估计涉逾百万平方呎。而目前中环商业楼面接近饱和,不少企业迁往外区,当中九龙东为本港第二商业核心区域,看好启德发展潜力。



启德区是香港政府近年发展重点,中资企业对于在这一区域拿地表现更是积极。今年5月16日,位于该区的一宗住宅地块,被两家来自内地的开发商龙湖地产(00960.HK)与合景泰富(01813.HK)联合拿下,总价为72.3亿港元(约合63.96亿元人民币),折合楼面地价约12.06万元/平方米。


实际上,过去海航集团(600221)一直在透过旗下在港上市的香港国际建投(00687.HK)在启德拿地,截至今年3月,海航连续4次投地,投资总额超过270亿港元,前后加起来,海航在启德区域的土地储备已达到约39.8万平方呎(约3.7万平方米)。而在鸿基地产拿下地王之前的3个月,合景泰富龙光联合体以168.55亿港元拿下香港一块“地王”。正是得益于香港“地王”不断发生,业界普遍调高了香港房价上涨5-10%的预期。就连李嘉诚也说,“面粉贵过面包”,自住一定要买。


一年时间,香港为什么有如此大的变化?除了与港币与美元联系汇率,升值元素外,这两年最大的变化是香港向科技方向发展及粤港澳大湾区规划。


首先,据中新社香港4月10日电 (记者 王勇)香港特区政府财经事务及库务局局长陈家强10日表示,香港在金融科技方面持续发展,本地金融科技初创企业快速增长。根据投资推广署的调查,香港金融科技初创企业数量已由2015年8月份时的86家增至2016年8月份的138家,增幅约为60%。


近期香港又首次宣布,联手深圳共同打造国际金融科技重要湾区!


另外,近日,香港特首梁振英不断向外界透露,香港正在积极参与粤港澳大湾区城市区的规划的信息。未来的香港必充当粤港澳大湾区的核心都市区角色。



另外,最近安信策略表示:香港回归20周年 粤港澳大湾区辉煌新起点。在安信于4月12日发布《粤港澳大湾区,世界第四大湾区耀世而出》时,曾经提起粤港澳湾区内外部催化剂。随着香港回归20周年时点的临近,粤港澳湾区主题又迎来了新的催化如:国家领导人将访港,前海扩容,港珠澳大桥全线贯通等。


另外,该策略认为:粤港澳湾区持续催化,战略地位进一步凸显,值得关注的是,最高层对粤港澳利好政策不断:


据香港经济日报6日报道,国家领导人将于本月底(6月31日)出席香港回归20周年庆典,并主持新一届特区政府班子的就职仪式。香港经济日报称“建立粤港澳大湾区就是中央送给香港的最好惠港措施”。在市场将其普遍解读为利好的情况下,粤港澳湾区或许会带来新一轮的投资机会。


除去最高领导人可能存在的其他惠港措施:新华社报道国务院总理4月11日会见即将上任的香港特首林郑月娥,并表示将继续全力支持新一届特区政府的工作,主要表现在1、中央正在研究制定粤港澳大湾区发展规划;2、将推出内地和香港之间的“债券通”,继续为香港发展注入新动能。


同时香港特首梁振英于4月19日至21日率香港官员、经济发展委员会成员等多人考察粤港澳大湾区梁振英充分肯定粤港澳大湾区城市群共同发展的目标,并且在行程过程中多次提及特区政府对粤港澳大湾区城市群规划的重视程度,希望香港可以携手广东把“粤港澳大湾区的文章做好”,并预计6月底前就大湾区规划发展事宜向国家发展和改革委员会提交意见。


正是得益于粤港澳大湾区规划,香港正发生着积极变化:比如香港最近的“地王板块”启德发展区,定位于香港第二中环。这意味着粤港澳大湾区核心都市区又多了一张王牌。



另外,深港合作又进一步加深。年初两地政府已确定在河套共建“深港创新及科技园”!近期又决定让前海开辟更紧密的基础制度层面的合作区,甚至有扩容的想法。


粤港澳大湾区的规划,香港在湾区定位的意义不凡:从香港澳门产业优势的角度来看,其金融、贸易和物流、旅游三个优势产业对正在向服务业转型的广东省有极好的补强作用,尤其会促进广东省金融领域的发展。


值得关注的是,安信策略指出:粤港澳大湾区弥补香港短板,融合才是香港未来:未来粤港澳大湾区建设发展核心是产业的整合和分流,打造现代服务业,重塑经济空间结构,产业结构靠近中高端,实现经济高增长。


从广东省角度看,其科技创新能力和战略纵深正是港澳所匮乏的,其将为粤港澳大湾区提供绝大部分的本土人才和大部分的市场。香港依托珠三角,有望进一步拓展成为像英国伦敦,美国纽约一样的国际金融中心,也可以缓解当前香港面对上海的竞争压力。


如此结合,粤港澳有望形成一个以香港为核心的大珠三角金融中心圈,以深圳为核心的“硅谷”创业中心圈,和以整个区域为基准的旅游产业圈,成为具备可持续发展能力和持续吸引力的大城市群。


最大的变化莫过于大湾区基础设施的互联互通,这种意义非凡。据《超级版图》、《如何治理世界》作者帕拉格·康纳就认为: 21世纪的国家竞争新战场已经转移,争夺连接、争夺入口、争夺供应链资源,才是国家竞争力的可靠来源。


除了自然地理地图,存在国家边界和法律的政治地缘地图,还存在着第三种功能性地图,即基础设施分布和如何使用世界的地图!


来自港珠澳大桥管理局的消息称,经过对世界级技术难题5年的攻关,港珠澳大桥将于7月1日前后全线贯通,预计今年年底实现全线通车,届时香港至珠海的陆路通行时间将由3小时变成半小时。港珠澳大桥的即将贯通预示着连接粤港澳三地的纽带已经建立,粤港澳三地联动将得到空前的便利,为珠海等珠江西岸地区带来全新的历史性发展机遇。除了港珠澳大桥外,虎门二桥和深中通道目前也正在建设之中。


预计粤港澳大湾区未来将坐拥港珠澳大桥、深中通道、虎门大桥、虎门二桥四条大通道。加上预计明年开通的香港和深圳的第七个口岸——莲塘/香园围口岸,以及明年年底通车广深港高铁香港段,粤港两地的交往将会更加便利。交通基建将促进粤港澳进一步融合,奏响大湾区发展的序曲。


目前,各种迹象表明,在内地限购、限贷的背景下,香港房价为何屡创新高?最可能是来自对粤港澳大湾区未来预期的看好,从房价上表现上看,香港率先引爆了!


两个月前,梁振英率团访问了粤港澳大湾区中的六个城市,他说大湾区将给香港发展插上新的翅膀。


“过去30年内地改革开放是香港的一只翅膀,现在长了另外一只翅膀,就是大湾区。麻省理工学院来香港决定成立麻省理工学院之外第一个创新中心,为什么选香港?他们说的很形象,在香港做创新,是从0到1;1到100,深圳是全世界做原型最快的地方;从100到100万,就是批量生产。香港确实和整个大湾区内地城市的互补性非常好。另外一个就是‘一带一路’,香港是我们国家的主要的国际化城市,我们可以和内地企业‘拼船出海’,可以引进外地企业通过香港到内地去。香港只要掌握好机遇,香港未来社会发展和经济发展是非常乐观的。”


香港回归20年,悲观的人看的仍看到的是失落的香港,乐观的人看到的是香港的新生命力。尽管,我们对香港房价上涨仍存在争议,因为确实对中产阶级造成了威胁。但香港却再也回不到过去了,现在看香港不能再用一个独立小经济体来看了,比如,内地房企也在不断涌入。更何况,一个可对标纽约、东京、旧金山的湾区超级经济已腾空而起!


总之,香港房价不再属于香港本身,香港的中环、启德不再属于香港,而是属于粤港澳大湾区价值体现。未来我们乐意看到一个超级开放有国际都会区及一组有活力的城市群时代,而不是一个总是区别内地,区别珠三角9市的,靠回忆、自恋、各自为战的的传统城市时代。


希望,香港回归20周年,关于房价的消息,仅仅只是开始!


wangfanghouse


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