直播|市场调整期，如何选盘才使利益最大化

7月15日下午两点，第52期咚咖房学院在英郡年华3·时光里营销中心举行，现场座无虚席，网友热情高涨，精彩不断。市场调整期，如何选盘才使利益最大化？一起来听听咚咚专家摩天的观点分享～

【主讲内容】：

一：深圳城市发展格局

二：未来投资趋势

三：什么样的房子升值

四：哪些房产要远离

五：实操经验分享

【大咖介绍】

咚咚专家摩天： 咚狮会创始人，咚咚找房高级研究员

直播 14：20 深圳楼市格局和周期

摩天：各位网友下午好！欢迎大家来参加今天下午这个讲座。很多人觉得布吉的规划不好，房价涨幅低，不如前海、宝中。前两年布吉的价格大概是16000到18000，好一点的花园房也就2万出头，但是经过一年多的上涨，现在已经翻了一倍，低基数的区间的涨幅还是可观的，而宝中、前海原来的价格是3万多到4万左右，现在到7万左右，涨幅将近一倍。所以也不是说价格高的地方涨幅就一定高。

今天跟大家聊几个点，第一是深圳的格局以及对楼市的一些看法。

首先有三个观点，特别是对于小白要理解的。

第一，钢筋水泥是不值钱的，真正值钱的是土地和城市资源。政策出来调控的时候，比如说在3·25、10·4政策调控时，就有“空军”说房价要跌了。其实在一线城市的楼市是想买房的人多，但是真正能买得起的人很少，这些想买房的人可能会希望房价跌一跌。特别是在3·30那一拨，心里落差大，就希望这波回调的时候能降一点。

第二，房产投资是城市发展的红利。首付2成、3成，一年之内卖出，用上杠杆，基本上回报接近翻倍，2015年可以涨接近百分之百，这是出乎意料的。投资要看一个区域的成长性，如果它的地铁、学区都有了，往往它的获利空间不是很高，反而有想象空间的区域升值会高很多。当你在一个区域砸上1000亿、1万亿的资金，它的土地价值会比较高，从而会溢价到房产上面来，所以地段是会有变数的，所以之前的中心不代表是以后的中心，而且深圳是一个多中心发展的区域。

第三，一线城市购买力全国化。在全国14亿人，10%就是1.4亿人，初步算下来，10%的人就可以把北上广深一线城市的所有的房子都买完，所以要买房子，不要要求那么多，眼高手低是很难买到房的。

直播 14：25 城市的发展有空间瓶颈，未来关内和关外一体化

摩天：城市的发展会有空间的瓶颈，空间的瓶颈是先从城市再到区域，比如说深圳有2000万人，如果它能达到2500万到3000万，也就意味着它的产业和人口会从深圳外溢到惠州、松山湖、东莞。从之前发展罗湖的情况可以看出，旧工业、旧商业、旧住宅、旧农民房面积达到了8.3平方公里，这是罗湖建成面积的1/4。也就是说有1/4全部是老破旧，老破旧要发展，就要旧改，它的土地价值和产品的价格是比较高的。在十三五里面有一个规划，关内的城中村以综合争执为主，关外的以拆除重建为主，特别是地铁口附近的。第一个是它的政策发展的趋势，第二个是从开发商的角度来说，关外不管是旧改成本还是旧改周期，相对而言都是比较容易的，未来关内和关外的差距会缩小，外溢的趋势是必然的。所以从罗湖一直到福田、南山，从之前的经济一路向西，从现在的关内一直到关外发展。

关于城市的扩张，深圳不像北京、上海、广州，广州主要就是天河珠江新城的中心区，北京基本上就是天安门那一块，深圳相对北京、上海、广州，它的面积是最小的，2015年别人觉得深圳的房价很高，但是如果在上海、北京/广州买房的就会发现，深圳的户型格局和那些城市不一样，在北京、上海，100、120平的房子基本上只有两房，在深圳基本上89平都可以做到三房，甚至做到四房，所以看它的单价比较高，但是结合总价来看还是有一定的差距。

未来一定是关内和关外一体化。在早期很多人是比较排斥关外的，但是现在的购买力已经发生了一个很大的变化，特别是在轨道交通沿线，从三期工程到四期工程，从11号线，走西部的快线，14号线走东部的快线，13号线，走东部的快线，所以以后会有更多的人以时间换空间。未来在关外的旧改，它在不断地完善，它的教育和医疗在不断地完善，特别是它的楼盘的产品比关内新很多，这种房价的差距、市政配套的差距会逐渐缩小。所以从投资的角度来说，从关外有想象空间的低基数的区域，它的翻倍的可能性要比成熟区域大很多。

还有一个就是老城和新城。老城有一个特点，很多改善型需求比较喜欢这种区域，因为吃喝玩乐全部都可以满足。但是现在的刚需不一定这么想。新城楼盘新，车位足，价格较低、户型也不错，特别是关外地综合体物业比较多。整个老城区的产品和需求在变化的同时，它的购买力应该是处于一个下降的趋势。

直播 14：35 新区的利好体现

摩天：新区有一个什么样的利好呢？新区好规划，资金的导入很快。深圳房价最贵的区域首先是南山，然后是福田、宝安、龙华、坂田，然后才是罗湖、龙岗，未来有可能龙岗的价格会超过罗湖。

深圳在2014年就已经进入存量房时代，新增土地供应一半以上是依靠旧改，而且深圳的土地开发强度，预计到2020年会达到50%，目前已经是全国第一了，达到了48%，北京是22%，上海是43%，广州是24%，香港是19%，大家可以参考一下，未来的趋势是什么，必然是旧改。旧改也带来一个必然的趋势，就是土地价格越来越高，旧改成本越来越高，房价必然是越来越贵的。当房价越来越高时，所居住的空间必然是越来越小的。

还有一个是容积率会越来越高，很多之前的人买豪宅，因为容积率低，但是现在的豪宅已经慢慢变成高容积率的，这也是产品的变革，也是购买力的发展趋势。

再有一个是城市边界线模糊。这方面说一下利好和利空。之前大家租房，在关外没有地铁的时候，大家都会选择关内租房，因为租房考虑的第一是交通成本，第二是价格，特别是交通成本比较重要。但是现在发现，关内外成本差不多，同样的房价你所享受的完全是不同的物业。还有一个是楼盘产品不同，早期的楼盘的品质并没有现在关外的好，所以你要对标肯定是同品质的楼盘做对比，而不是拿这个价格对比。未来这种趋势是比较明显的。

另外一个是整个区域大局的打通，再结合深圳多中心的发展。

直播 14：45 关于深圳楼盘需求及购房年龄等的变化

摩天：现在的购买力最强的几个区域，在罗湖就是国贸和京基那一块，福田就是在福田CBD和车公庙。龙华的购买力来自福田，宝安的购买力来自南山。未来这种多中心的发展会出现什么样的趋势？所以未来区域板块的模糊，它不是所谓的你是在深圳，你就应该要贵多少。

楼盘的变化。从多层小区再到小高层和高层，其实这都是高层，慢慢的出现了超高层。在2010年以前的楼盘，很多是28到30层。现在再看旧改出来的综合体物业，大部分是38到40层。这个社区还会有一个什么样的变化呢？从之前的多层小区、大厦型物业，特别是港式的大厦型物业，再到电梯花园小区，这样的楼盘有一个特点，大社区、人车分流，甚至带泳池、带幼儿园，这是那个时代的产品。以后在关外买房，地铁口综合体是首选，特别是这种刚需盘。

需求的变化。需求变化很明显，60后、70后、80后、90后，到明年开始00后要买房了，之前链家出了一个数据，95后买房的总价是最高的，因为他们对应的首付就是60后和70后。    现在的购房年龄，26到35岁的人大部分以刚需为主，36到45岁是改善型为主。

房价的周期。这没有所谓的空军和多军。确实有些人，觉得房价一定会涨，都要涨到10万一平。从我们的研究来看，大趋势肯定是涨的，但是在短期情况看，10·4新政之后，今年的房价会便宜一点，如果是短期的投机行为，是可以等的。还有一些人就是死空，觉得房价很不合理。有银行工作人员表示，深圳的房价收入比、供求比不健康。

直播 14：50 未来哪种房产涨幅比较快？

摩天：这是深圳过去二手房的房价走势头，2000年到2007年一直上涨，到2008年出现了回调，这是因为4万亿的刺激。到了2010年，限购的政策收紧，到2012年才开始涨一点，到2013年国五条出台又涨了一点，从2013年6月份到2014年的9·30，房价一直是横盘或者是阴跌的情况，差不多四年的调整，所以在这一轮的房价上涨，它有一个补涨的情况。而且深圳是一个年轻的城市，它的购买力比较旺，所以它也会涨起来，这是一个基本的原因。

关于周期和趋势。你要分别清楚是什么样的原因让现在的房价在调整、横盘、下跌。你要分析是政策性的涨跌还是趋势性的涨跌，房价的涨跌因素，首先是控制供求关系，如果你的供应链还在增加，房价肯定会出现下调，这就是从有效需求变成了潜在需求。

说一下哪些房子涨幅比较快？楼盘比较稀缺的，一般我们买房会先看到一个大区域。比如说这个区域有没有旧改，有没有学区的变动，有没有地铁，有没有开发商，开发商来得越多，这个区域越好。

什么样的楼盘区域是有价值的呢？关外、地铁口、综合体。稀缺户型，学区等也是很有价值的。

从去年的成交数据可以看到，60—90平米的占比是最高的，总价200到500万的占比是最高的，学区、地铁房、新楼盘，这是比较受关注的。相对关内的老破旧，未来的关外的新房更受欢迎。

哪些房子要远离呢？我们看单价，多层小区楼龄越老越值钱，因为它对应的是土地的溢价，同样一块地，溢价对应的是50个客户，另外一边对应的是200个客户，所以价格摊下来就低很多。

独栋的物业很多改善是不会考虑的，刚需会考虑有社区，但是刚需又买不起这种，改善的又看不上，所以这种楼盘的改善也是很慢的。

大厦型物业不要动，它的涨幅很低，甚至有的人都不会关注到这个区域。

还有一种，单价很便宜，但是总价很高。所以现在买房不应该只看单价，要看它几房。而且还要结合它的户型的使用率。

还有一个就是多层小区。多层小区有很多顶楼复式和一楼的复式，这个也建议不要。

以后房产的积累。要提前布局你的优质资产，而不是发现你的房价涨不动的情况下你才开始布局，这时候基本上都是几百万甚至上千万的损失。

直播 15：00 关于下半年楼市的发展趋势

摩天：再跟大家分享几个经验。怎么加杠杆？第一，我觉得最大的风险就是现金流不足。所以你如果是加杠杆，一定要控制好家庭的负债率和现金流。再一个是能贷多久贷多久，能贷多少贷多少。房贷现在是4.9%，还可以打95折，这个成本很低，现在很多的理财产品都可以达到5%的收益，基本上你的利息和它是持平的。

房子要折腾，也是资金的利用。

下半年的楼市，截止到6月，库存28867套，去化周期16.5个月，基本上到15个月到18个月的去化周期，房价基本上都是涨不动，之前很多日光，或者是卖到七八成，但是现在只能卖两三成。

二手房，结合成交数据，今年的涨幅会低于8%，所以加杠杆不太合适。当然你也要适当地加一点点，根据你的负债率加。

还有一个是银行的问题。现在9折到95折的利息，从投资的角度来说基本上可以忽略，但是它会影响市场氛围。银行的额度比较紧张，现在全年的额度基本上用完了，放款速度比较慢，而且购房的成本又在上升，在这种情况下下半年会比较平稳，优质的物业会稍微涨一点，不是很优质的话可能是横盘，如果你的销售周期达到3—5个月，你如果作为改善，你是业主的话，你会快点把房子卖掉，在这里降点价，在别的地方把价格涨回来，所以下半年可能会出现一些笋盘。

对比去年，购房成本在上升，购买力在下降，房价在上涨，政策在抑制，今年的涨幅肯定是低于去年的，对于刚需上车，对于改善型是一个好的机会。但今年投机不是很好，如果你是长期的投资或者是资产配置，我觉得是一个不错的选择。

我今天就讲到这里，谢谢大家。

直播 15：15 网友互动环节（一）

提问1：深圳这边的房票、贷票用完了，想进入外面的市场，比如说临深惠州，或者是重庆，我有三个考虑的地方，一个是惠州南站，一个是仲恺高新区，还有一个是重庆，预算大概是80万到100万的总价，你觉得这三个地方怎么选择比较好？   

摩天：重庆和成都、长沙在去年下半年开始出现补涨，整个这一波的城市轮动先是从一线城市放开，然后产生足够的价格差距，再到二线城市，慢慢把资金往三线城市走，这是政策性的引导造成的。但是在这一波大涨的城市已经接近尾端。

你做这样的投资，重庆和粤港澳大湾区相比，你去重庆买房，你得花你的交通成本，如果你在那边是有熟人、有资源，从长期的配置是可以买的，因为这些地方的租金回报率比较高，可以达到4、5。

再一个是临深片区，临深的房子不是不建议买，但是你一定要买低价位的房子，有的人喜欢买海景资源或者是改善型物业。我建议你一定要买小两房或者是小三房，未来去那边接盘的应该是沿着轨道交通过去的刚需，所以最好是选择小户型的，然后是大盘的物业。投资临深的，50%以上都是投资客，当一个小区全部是投资客，会出现没有人住，物业管理费没有人交，甚至没有人管理，物业管理费下降，没有人就没有商业起来，一个小区一旦有了人气，有了住家，它的配套都会起来，这样的物业才会有人气，它的流动性会比较快。

惠州的房价，如果说它现在是15000，我认为到3万是没有问题的，但是这个周期会比较长，比如说14号线建成，到2022年它会建成，这中间会有几年空置的情况，而且惠州的房子很多是毛坯交房的，那边的装修成本和深圳的装修成本差不多，但是它的租金并不高，你如果花个钱去装修一下，肯定会觉得有点亏，所以如果有精装修的二手房，这个是可以考虑的。未来几年已经不再是疯狂的投机时代，从2005年到今年，这10年的时间，很多房价已经翻了10倍，我觉得未来10年最多翻1倍，好一点的话会翻两倍，它不会再有这么高的涨幅了，每年7%到8%的复利也是很可观的，而且在城市化的后半段，资产的赚钱速度会高于你的人工，你一套房500万，每年8%，会有40万的资产增值，但是你打工一年收入是没有40万的，所以资产可以多配一点，分散配一点，但是不要想着投机去赚钱，要考虑长远一点。   

提问2：听您的意思是说后面那些年轻人买房应该是倾向于买小户型的，单价更高，但是从操作层面来讲，房子6万多了，变成12万比较难，感觉三四万的房子变成六七万的可能性更大一点，所以从心理上觉得老破旧的翻倍的几率更大，但是六七万的涨到12万的几率更小，这个你怎么看？  

摩天：老破旧的房子在核心地段，它享受的城市资源比较好，这种物业要区分，如果是在蛇口、华侨城，这是不错的，如果在比较嘈杂的区域，这种物业只适合做短期的，快进快出，长期的持有，它的价格涨不起来，特别是罗湖的房子，你作为刚需，你明明能贷30年，但是那个房子只能贷20年，它的成本会提升。另外，交通改善之后，同样的时间可以到更远的地方，而且关外的其它配套也在提升，原来我们说后海就是关外，现在后海的配套比罗湖更好，未来的红山、宝中、龙岗中心城，它的配套不比罗湖差，这种情况下，用时间换空间是划算的，而且从投资来说，你的基数更低。

直播 15：30 网友互动环节（二）

提问3：我想投资一个小户型的学区，有没有什么好推荐？   

摩天：总价大概是多少？       

提问3：大概三四百万。       

摩天：如果是三四百万的学区，现在深圳学区比较便宜的关内是罗湖，可以买五六万一平米的，可以买到60多平米的，罗湖的价格是最低的，关外最低的是龙岗，比如说三四百万可以买到龙岗实验、深中的学区，龙岗外国语有点勉强，买个小两房是可以的。从未来投资，如果你是有学区需求，在关内我不建议你买哪些楼盘呢？园岭、莲花，这种我不建议买，建议买9年制的学区，往南山那边走会好一点，特别是南二外的学区也是在上升的趋势，可以买到一些单间的学区，这个要考虑自己的资金，如果能买到两房尽量买个两房的。       

提问4：我现在在龙岗中心城碧湖花园有一套房，137平米，市场价大概450万，在凤岗雁田有一套87平的小房子，市场价200万左右，都已经还清了，我属于改善型的，希望优化一下自己的房子，主要是从投资的角度，希望你给一点建议。  

摩天：碧湖花园是老房子，如果你在龙岗中心城居住得比较习惯了，建议换一套10年以内的小区，剩下的钱可以再配一个，这样你从一套变成两套。钱只有在流通中才会产生价值，如果没有流通的话，它只是一个数字，很多人有一套房子，在2015年的时候价格是300多万，他没有动，但是你如果把它抵押出来，再买一套房，这时候资金就有效利用了，所以我觉得你现在应该增加一点你的负债，可以根据你的现金流、收入情况加一点杠杆。       

提问5：我觉得现在买房除了投资客以外，刚需也没办法把房子这个产品完全用来自住，可能也要考虑一点投资属性。现在大家都在炒粤港澳大湾区的战略，也有东进的战略，所以我比较迷盲，总价在400—450万的价格，我应该是考虑龙岗这边住着稍微舒服一些，还是要往宝安走？我非常纠结，同事的意见很不同，有很多说你沿着产业走，因为大家都在说大湾区，所以应该往西进，而不是往东进。      

摩天：我觉得每个人的购房需求都不一样，你是自住还是投资需求，一个是东部，一个是西部，未来从整个深圳市的格局是西高东低，西部房价的高度可能会高于东部，比如说罗湖对应的布吉、福田对应的龙华，南山对应的宝安，宝安高于龙华，龙华又高于布吉，南山高于福田，福田高于罗湖，这是一种趋势。跟产业走有一个优势，就是它的购买力比较强。但是也不意味着你一旦买了西部，你的获利空间就很大，因为具体到楼盘，比如说我买东部的楼盘三四万的价格，它突然有了一个很好的学区，它是不是会产生一些其它的溢价呢？所以如果长期来看，你是在南山或者福田上班，往西部走的空间会好一点，如果你是居住的话，西部会有一个痛点，比如说沙井，90%的都是小产权房，沙井主要的厉害是什么？第一是前海，第二是大空港，这些都是要5到10年才能发展起来的，而对应现在都是4万左右的价格，现在的龙中的配套、环境、楼盘品质、商业都要比那边好，如果你在这边工作，你买在这边居住，你会舒服很多，我觉得自住的话，首先要考虑居住，然后才是兼顾升值。

直播 15：50 网友互动环节（三）

提问6：我请教两个问题，第一个问题是，像现在的新区，比如坪山、光明，哪一个区的区域发展优势更好？第二个问题，我想100多万投资一套房，坪山有一个城投中心公馆，光明有一个龙光玖龙台，龙岗有一个金地龙城中央，这三个盘各有什么特点？ 

摩天：之前说东进的时候，我们有同事去坪山看过，你想通过地铁把人引过去是很容易的，但是想把产业引过去比较难，而且引过去的产业，毕竟是外溢的中低端的产业，它所产生的购买力会比较弱。城投那个盘好像已经达到了将近4万的价格，所以说我会把这个否决掉，如果是买坪山的话，我会买3万多的，比如说在地铁口，有学区、有商业的，3万多的还是可以的，甚至我会买宝荷片区的3万多的盘。    再一个是龙岗中心城，它的房价最高的是在大运片区，你说的金地这个项目，我们和他们也有合作，它是地铁口综合体，周边是旧改，它的资金导入更快，同样的价格4万多的区域，大运片区更好。如果从地铁导入来看，一个是地铁14号线往东部走，还有地铁13号线和6号线往光明，光明凤凰城是重点打造的区域，预计规划800多亿的资金，800多亿的资金砸到这个区域，它的土地的溢价会到房价上，而且也是重点发展，但是要看它的价格，如果它卖到45000到5万的价格，那就很一般了，像这种产品什么样的人买呢？刚需自住可以买，投资客不适合买，你应该买低价位的地铁口的房子，比如说290万可以买到70多平的三房，虽然不是花园小区，所以你在关外投资，尽量控制在400万以内的三房，这样会好一些。       

提问7：最近南二外和学府合并炒得还是比较热的，学府片区很大，楼盘很多，对这一块后市的发展你有什么看法？ 

摩天：学府的生源其实没有划到南二外，这两年考试的成绩都是处于上升的趋势。再一个是2015年就有一些投资客开始布局这个地方，一旦划了这个学区之后，他必然会去炒这个区，开始出货。但是未来我觉得本部和分部要区分开，未来南山可能全部是学校，比如说西丽有规划育才和南二外，现在学府也会有，具体它不是短期内就可以体现出来它的效果，它可能需要时间的沉淀，可能是3年、5年，但是从投资的角度来说，你需要炒作空间，因为房价不炒作是上不去的，所以最近会有人炒也是有原因的。但是你现在去投的话，不是一个很好的时间点，可能是接盘的那种，但是从长期配置可能还好，特别是自主型改善。       

提问8：刚才你说到惠州那边2022年才会通地铁，投资可能会时间比较长。我们家这边会考虑东莞的房子，你觉得东莞投资比较好，还是在深圳这边会更好一点？     

摩天：到惠州的地铁今年动工，通车应该是2022年，如果你现在三五十万，在深圳确实买不到什么好的物业，从5到10年的配置，临深的物业升值空间会高很多，如果你能在深圳投资，你应该把你的钱尽量用在深圳，然后再有多余的资金可以在外地投资，因为你在外地贷款了，再回深圳投资，你的购房成本会高很多。而且未来房价的高度，临深这边惠州对应的是龙岗，东莞对应的是龙华和宝安，这边的产业更好一点，因为产业越强，它的下面的员工的收入越高，他的支付能力会越强，所以对应房价的消化也是有一个好处的。现在有一个趋势，如果是投西部大湾区的话，投到福永和沙井就可以了，不要投松岗，未来长安的房价必然会高过松岗，不管是商业还是产业。另外一个是在惠州的房子大量供应之后，坪山的购买力也会分流一些过去，所以对坪山的房价也会有一定的影响。

直播 16：00

抽奖环节，获奖网友合影留念

活动结束后，网友依依不舍，留下来与摩天互动