深圳房地产2017年季度报告（第二季）
来源：szhome数据中心 作者：张粉层 卢旭旭
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2017年第二季度深圳共出让8块宗地，其中2块是商业用地，6块是商业服务业用地。
2块商业用地合计出让用地面积13380.49平方米，合计建筑面积57076平方米，成交金额23.27亿元，折合楼面地价40770元/平方米。
6块商业用地合计出让用地面积231076.52平方米，合计建筑面积949350平方米，成交金额185.87亿元，折合楼面地价19579元/平方米。
第二部分：新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增预售分析
去年十月颁布的“深八条”持续发力，在其影响下深圳住宅均价走势平稳，成交量也在低位盘旋，在其影响下开发商转而瞄准刚需市场，二季度住宅供应刚需盘占比也有所提高。根据深圳房地产信息网的监测，2017年第二季度深圳新房住宅预售面积500106平方米，环比增加136.6%，同比减少58.6%；预售套数4318套，环比增加79.4%，同比减少63.9%。
2017年二季度罗湖、盐田两个区域无住宅项目预售。
福田区2个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积89589平方米，预售套数483套，同、环比期均无住宅取得预售许可证。
南山区一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积108868平方米，同比减少15.3%，预售套数474套，同比增加1.9%。
宝安区4个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积148651平方米，环比增加12.9%，同比减少65%；住宅预售套数1660套，环比增加13.9%，同比减少62.1%。阳基御龙山家园预售量68281.08平方米/803套，是宝安区预售量最大的楼盘。
龙岗区3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积152998平方米，环比增加91.8%，同比减少72.1%；住宅预售套数1701套，环比增加79.1%，同比减少71.2%。东方盛世花园预售量59901.25平方米/637套，是龙岗区预售量最大的楼盘。
附1：2017年第二季度取得预售证的项目
附2：2017年二季度预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、二季度新房成交均价分析
2017年第二季度深圳新房住宅成交均价54532元/㎡，环比微跌0.6%，同比下跌3.4%。二季度市场成交以刚需住宅为主，改善型物业成交占比缩小，宝安、龙华和坪山等片区大量的刚需盘成交带动全市均价稳步下行。
宝安区是刚需物业供给的主力区域，一方面金洪观荟、阳基御龙山家园、华盛西荟城等低价盘的热销，另一方面鸿荣源一方中心等改善型物业成交量占比减少，推动区域均价缓步下行，环比下跌2.3%，同比下跌6.1%，成交均价51274元/㎡，宝安区是二季度引领全市均价回落的核心区域。
龙岗区二季度龙中和坂田片区楼盘成交量占比提高，位于坪山区的刚需盘成交量占比有所减少，全区均价略微上扬，环比增加8.2%，为38924元/㎡，同比减少1.2%。
2.2、二季度新房成交量分析
一季度压抑已久的刚性需求在二季度有所释放，成交量显著回升。2017年二季度深圳成交7243套新房住宅，环比增加122.2%%，同比减少7.8%，六区成交量仅盐田区下滑，其它五区成交量出现回暖。
主力成交区域龙岗区贡献全市近一半成交量，成交3477套新房住宅，环比增加81.0%，同比增加16.1%；成交面积311049㎡，环比减少74.7%，同比增加5.8%，合正丹郡、信义嘉御山、华策中心城、花语馨花园、信义金御半山、远洋新干线是区域的主力成交楼盘。
宝安区成交2896套新房住宅，环比增加197.6%，同比增加16.6%；成交面积266888㎡，环比增加近2倍，同比减少0.3%，华盛西荟城、华侨城四海云亭、中粮云景国际是区域的主力成交楼盘。
附：深圳市各行政区2017年4－6月新房成交量价走势图
第三部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2017年二季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2017年二季度深圳的二手住宅价格显著回升，季度加权均价为57402元/平方米，(4-6月加权均价，下同），环比上涨10.5%，同比上涨7.4%。
各行政区方面，全市六区仅一区环比下跌，盐田区二季度挂牌均价环比下跌1%至54672元/平方米，同比上涨11.2%。龙岗区挂牌均价环比上涨2.8%，为40885元/平方米，同比上涨12.4%；罗湖区挂牌均价环比上涨4%，为52321元/平方米，同比上涨2.8%；福田区挂牌均价环比上涨9.6%，为65444元/平方米，同比上涨6.5%；宝安区挂牌均价环比上涨11.7%，为52291元/平方米，同比上涨7.1%；南山区挂牌均价上涨12.4%，为70462元/平方米，同比上涨12.4%。
附：深圳市各行政区2017年4～6月二手住宅量价走势图
2、2017年二季度深圳各区住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测，2017年二季度深圳的住宅租金为76元/平方米/月，(4-6月加权均价，下同），环比上涨5.6%，同比下跌3.8%。
各行政区方面，全市六区租金全线上涨，其中，龙岗区二季度的住宅租金环比上涨2.2%，为47元/平方米/月，同比上涨2.2%；南山区二季度的住宅租金环比上涨3.4%，为91元/平方米/月，同比持平；宝安区二季度住宅租金环比上涨3.7%，为56元/平方米/月，同比下跌5.1%；罗湖区二季度住宅租金环比上涨5.3%，为80元/平方米/月，同比持平；福田区二季度的住宅租金环比上涨10.8%，为92元/平方米/月，同比上涨3.4%；盐田区二季度住宅租金环比上涨12.5%，为63元/平方米/月，同比上涨3.3%。
附：深圳市各行政区2017年4～6月住宅租金走势图
二、成交分析
3.1、2017年第二季度全市二手商品房成交概况
一季度压抑已久的刚性需求在二季度得到有效释放，不仅是新房住宅成交量，二手房的成交量也显著回升。根据深圳房地产新希望数据中心监测，深圳全市二季度共成交21508套二手房，环比增加85.3%，同比增加6.1%；成交面积1878429平方米，环比增加69.5%，同比增加7%。 二手房成交量表现最为强劲的区域是宝安、龙岗两区，龙岗区成交5573套二手房，环比增加95%，同比增加9.8%，成交面积483536平方米，环比增加97.8%，同比增加5.9%；宝安区成交4218套二手房，环比增加107.3%，同比增加7.6%，成交面积408619平方米，环比增加48.6%，同比增加16.1%。
福田区成交4134套二手房，环比增加65.7%，同比增加11.9%，成交面积371144平方米，环比增加65.7%，同比增加17.7%。
3.2、2017年二季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测，2017年二季度深圳二手房成交量是新房的2.6倍。各行政区方面，盐田、福田、罗湖三区以二手房成交为主，盐田区二手房成交量是新房的64.3倍，福田区二手房成交量是新房的12.3倍，盐田区二手房成交量是新房的9.6倍。南山区二手房成交量略优于新房，二手房成交量是新房的4倍，龙岗区和宝安区二手房与新房成交量基本持平，龙岗区二手房成交量是新房的1.6倍，宝安区为1.5倍。
第四部分：商业
一、一手商业
1、一手商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年二季度深圳商业预售面积369623平方米，环比增加251.2%，同比减少29%；商业预售套数4964套，环比增加近三倍，同比减少7.2%。
宝安和龙岗是商业预售量的主力区域，宝安区预售量241575.23平方米/3029套，龙岗区预售量126650.86平方米/1898套。位于宝安的龙光玖钻预售量94175.17平方米/1159套，启迪协信科技园预售量77453.50平方米/1133套，是全市商业预售量较大的两个楼盘。
附：2017年二季度预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年二季度一手商业成交面积184126平方米，环比增加41.9%，同比增加4.1%；商业成交套数2609套，环比增加29%，同比增加1.8%。万科云城以26249平方米/394套，是全市商业成交量最大的楼盘，龙光玖钻以24281平方米/264套，居于第二位。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年二季度深圳二手商业成交面积112102平方米，环比增加10.6%，同比增加2.5%；二手商业成交套数1618套，环比增加26.7%，同比增加8.2%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年二季度深圳写字楼预售面积452351平方米，环比增加25倍，同比增加124.9%；写字楼预售套数6065套，环比增加27倍，同比增加近三倍。全市共计十三个项目取得预售许可证。
宝安和龙岗是写字楼预售量的主力区域，宝安区预售量106204.96平方米/1704套，龙岗区预售量187661.21平方米/2066套。位于南山的恒大天璟大厦预售量101735.48平方米/1313套，万科时代广场预售量130253.2平方米/964套，是全市写字楼预售量较大的两个楼盘。
附：2017年第二季度预售的写字楼项目
2、写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年二季度深圳一手写字楼成交面积132965平方米，环比增加12.3%，同比增加98.0%；写字楼成交套数2439套，环比增加149.1%，同比增加4.6倍。龙光玖云著以25734平方米/618套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，华创云轩以19968平方米/629套，居于第二位。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年二季度深圳二手写字楼成交面积38263平方米，环比增加21.4%，同比增加6.8%，二手写字楼成交套数316套，环比增加45%，同比增加7.5%。
第五部分：政策点评
第六部分：小结
经历了一季度的低位盘旋后，二季度成交量回升，一方面是市场上压抑已久的刚性需求的释放使然，另一方面开发商也“对症下药”的转为主推如金洪观荟、心海城、合正丹郡等刚需盘。然而去年“深八条”积威犹在，无论新房还是二手房，成交量并无大涨的条件，全市均价也在稳步下滑。
在目前的限贷限购政策打压下，市场不存在大涨基础。但是二季度入市楼盘明显增加，开发商也有计划的推出解决刚性需求的项目，同时二季度成交量相对一季度有所回温，说明不管开发商还是置业者对深圳的楼市依然抱有信心。
粤公网安备 44030402000760号
