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刚需主导成交放大 二季度均价54532元/㎡

房网数据中心 资讯 发布时间:2017.07.27 17:36:21
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深圳房地产2017年季度报告(第二季)


来源:szhome数据中心  作者:张粉层  卢旭旭


第一部分:土地市场


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年第二季度深圳共出让8块宗地,其中2块是商业用地,6块是商业服务业用地。

 

  2块商业用地合计出让用地面积13380.49平方米,合计建筑面积57076平方米,成交金额23.27亿元,折合楼面地价40770元/平方米。

 

  6块商业用地合计出让用地面积231076.52平方米,合计建筑面积949350平方米,成交金额185.87亿元,折合楼面地价19579元/平方米。




第二部分:新房市场


一、一手住宅


1、供应分析


1.1、新增预售分析


  去年十月颁布的“深八条”持续发力,在其影响下深圳住宅均价走势平稳,成交量也在低位盘旋,在其影响下开发商转而瞄准刚需市场,二季度住宅供应刚需盘占比也有所提高。根据深圳房地产信息网的监测,2017年第二季度深圳新房住宅预售面积500106平方米,环比增加136.6%,同比减少58.6%;预售套数4318套,环比增加79.4%,同比减少63.9%。

 

  2017年二季度罗湖、盐田两个区域无住宅项目预售。

 

  福田区2个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积89589平方米,预售套数483套,同、环比期均无住宅取得预售许可证。

 

  南山区一个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积108868平方米,同比减少15.3%,预售套数474套,同比增加1.9%。

 

  宝安区4个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积148651平方米,环比增加12.9%,同比减少65%;住宅预售套数1660套,环比增加13.9%,同比减少62.1%。阳基御龙山家园预售量68281.08平方米/803套,是宝安区预售量最大的楼盘。

 

  龙岗区3个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积152998平方米,环比增加91.8%,同比减少72.1%;住宅预售套数1701套,环比增加79.1%,同比减少71.2%。东方盛世花园预售量59901.25平方米/637套,是龙岗区预售量最大的楼盘。

 


附1:2017年第二季度取得预售证的项目



附2:2017年二季度预售住宅户型构成



2、成交分析


2.1、二季度新房成交均价分析



  2017年第二季度深圳新房住宅成交均价54532元/㎡,环比微跌0.6%,同比下跌3.4%。二季度市场成交以刚需住宅为主,改善型物业成交占比缩小,宝安、龙华和坪山等片区大量的刚需盘成交带动全市均价稳步下行。

 

  宝安区是刚需物业供给的主力区域,一方面金洪观荟、阳基御龙山家园、华盛西荟城等低价盘的热销,另一方面鸿荣源一方中心等改善型物业成交量占比减少,推动区域均价缓步下行,环比下跌2.3%,同比下跌6.1%,成交均价51274元/㎡,宝安区是二季度引领全市均价回落的核心区域。

 

  龙岗区二季度龙中和坂田片区楼盘成交量占比提高,位于坪山区的刚需盘成交量占比有所减少,全区均价略微上扬,环比增加8.2%,为38924元/㎡,同比减少1.2%。


2.2、二季度新房成交量分析


  一季度压抑已久的刚性需求在二季度有所释放,成交量显著回升。2017年二季度深圳成交7243套新房住宅,环比增加122.2%%,同比减少7.8%,六区成交量仅盐田区下滑,其它五区成交量出现回暖。

 

  主力成交区域龙岗区贡献全市近一半成交量,成交3477套新房住宅,环比增加81.0%,同比增加16.1%;成交面积311049㎡,环比减少74.7%,同比增加5.8%,合正丹郡、信义嘉御山、华策中心城、花语馨花园、信义金御半山、远洋新干线是区域的主力成交楼盘。

 

  宝安区成交2896套新房住宅,环比增加197.6%,同比增加16.6%;成交面积266888㎡,环比增加近2倍,同比减少0.3%,华盛西荟城、华侨城四海云亭、中粮云景国际是区域的主力成交楼盘。




附:深圳市各行政区2017年4-6月新房成交量价走势图



第三部分:二手房市场


一、挂牌情况分析

 

1、2017年二季度深圳各区二手住宅挂牌均价



  根据szhome二手房栏目的监测,2017年二季度深圳的二手住宅价格显著回升,季度加权均价为57402元/平方米,(4-6月加权均价,下同),环比上涨10.5%,同比上涨7.4%。

 

  各行政区方面,全市六区仅一区环比下跌,盐田区二季度挂牌均价环比下跌1%至54672元/平方米,同比上涨11.2%。龙岗区挂牌均价环比上涨2.8%,为40885元/平方米,同比上涨12.4%;罗湖区挂牌均价环比上涨4%,为52321元/平方米,同比上涨2.8%;福田区挂牌均价环比上涨9.6%,为65444元/平方米,同比上涨6.5%;宝安区挂牌均价环比上涨11.7%,为52291元/平方米,同比上涨7.1%;南山区挂牌均价上涨12.4%,为70462元/平方米,同比上涨12.4%。


附:深圳市各行政区2017年4~6月二手住宅量价走势图



2、2017年二季度深圳各区住宅租金



  根据szhome二手房栏目的监测,2017年二季度深圳的住宅租金为76元/平方米/月,(4-6月加权均价,下同),环比上涨5.6%,同比下跌3.8%。

  

  各行政区方面,全市六区租金全线上涨,其中,龙岗区二季度的住宅租金环比上涨2.2%,为47元/平方米/月,同比上涨2.2%;南山区二季度的住宅租金环比上涨3.4%,为91元/平方米/月,同比持平;宝安区二季度住宅租金环比上涨3.7%,为56元/平方米/月,同比下跌5.1%;罗湖区二季度住宅租金环比上涨5.3%,为80元/平方米/月,同比持平;福田区二季度的住宅租金环比上涨10.8%,为92元/平方米/月,同比上涨3.4%;盐田区二季度住宅租金环比上涨12.5%,为63元/平方米/月,同比上涨3.3%。


附:深圳市各行政区2017年4~6月住宅租金走势图



二、成交分析


3.1、2017年第二季度全市二手商品房成交概况



  一季度压抑已久的刚性需求在二季度得到有效释放,不仅是新房住宅成交量,二手房的成交量也显著回升。根据深圳房地产新希望数据中心监测,深圳全市二季度共成交21508套二手房,环比增加85.3%,同比增加6.1%;成交面积1878429平方米,环比增加69.5%,同比增加7%。      二手房成交量表现最为强劲的区域是宝安、龙岗两区,龙岗区成交5573套二手房,环比增加95%,同比增加9.8%,成交面积483536平方米,环比增加97.8%,同比增加5.9%;宝安区成交4218套二手房,环比增加107.3%,同比增加7.6%,成交面积408619平方米,环比增加48.6%,同比增加16.1%。


  福田区成交4134套二手房,环比增加65.7%,同比增加11.9%,成交面积371144平方米,环比增加65.7%,同比增加17.7%。


3.2、2017年二季度二手房、新房成交比较


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年二季度深圳二手房成交量是新房的2.6倍。各行政区方面,盐田、福田、罗湖三区以二手房成交为主,盐田区二手房成交量是新房的64.3倍,福田区二手房成交量是新房的12.3倍,盐田区二手房成交量是新房的9.6倍。南山区二手房成交量略优于新房,二手房成交量是新房的4倍,龙岗区和宝安区二手房与新房成交量基本持平,龙岗区二手房成交量是新房的1.6倍,宝安区为1.5倍。




第四部分:商业


一、一手商业


1、一手商业新增预售分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年二季度深圳商业预售面积369623平方米,环比增加251.2%,同比减少29%;商业预售套数4964套,环比增加近三倍,同比减少7.2%。

 

  宝安和龙岗是商业预售量的主力区域,宝安区预售量241575.23平方米/3029套,龙岗区预售量126650.86平方米/1898套。位于宝安的龙光玖钻预售量94175.17平方米/1159套,启迪协信科技园预售量77453.50平方米/1133套,是全市商业预售量较大的两个楼盘。



附:2017年二季度预售的商业项目



2、一手商业成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年二季度一手商业成交面积184126平方米,环比增加41.9%,同比增加4.1%;商业成交套数2609套,环比增加29%,同比增加1.8%。万科云城以26249平方米/394套,是全市商业成交量最大的楼盘,龙光玖钻以24281平方米/264套,居于第二位。

 


3、二手商业成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年二季度深圳二手商业成交面积112102平方米,环比增加10.6%,同比增加2.5%;二手商业成交套数1618套,环比增加26.7%,同比增加8.2%。

 



第五部分:写字楼


一、一手写字楼


1、写字楼新增批售分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年二季度深圳写字楼预售面积452351平方米,环比增加25倍,同比增加124.9%;写字楼预售套数6065套,环比增加27倍,同比增加近三倍。全市共计十三个项目取得预售许可证。

 

  宝安和龙岗是写字楼预售量的主力区域,宝安区预售量106204.96平方米/1704套,龙岗区预售量187661.21平方米/2066套。位于南山的恒大天璟大厦预售量101735.48平方米/1313套,万科时代广场预售量130253.2平方米/964套,是全市写字楼预售量较大的两个楼盘。



附:2017年第二季度预售的写字楼项目



2、写字楼成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年二季度深圳一手写字楼成交面积132965平方米,环比增加12.3%,同比增加98.0%;写字楼成交套数2439套,环比增加149.1%,同比增加4.6倍。龙光玖云著以25734平方米/618套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,华创云轩以19968平方米/629套,居于第二位。

 


3、二手写字楼成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年二季度深圳二手写字楼成交面积38263平方米,环比增加21.4%,同比增加6.8%,二手写字楼成交套数316套,环比增加45%,同比增加7.5%。

 



第五部分:政策点评



第六部分:小结


  经历了一季度的低位盘旋后,二季度成交量回升,一方面是市场上压抑已久的刚性需求的释放使然,另一方面开发商也“对症下药”的转为主推如金洪观荟、心海城、合正丹郡等刚需盘。然而去年“深八条”积威犹在,无论新房还是二手房,成交量并无大涨的条件,全市均价也在稳步下滑。


  在目前的限贷限购政策打压下,市场不存在大涨基础。但是二季度入市楼盘明显增加,开发商也有计划的推出解决刚性需求的项目,同时二季度成交量相对一季度有所回温,说明不管开发商还是置业者对深圳的楼市依然抱有信心。




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