日前，住建部等九部委在全国选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。改革先锋城市深圳自然位列其中。
此次试点，应是与去年5月4日国务院提出的“购租并举”遥相呼应。那天正好是“54青年节”，此举似乎预示着要给新一代群体更踏实、更现实的居住空间。
前不久，广州发布了相关文件支持建设租赁市场，并提出了“租购同权”的概念。这一概念在深圳引发了热烈讨论，也存在不少争议。
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“租购同权”有其正确的社会意义，是赋予租客与产权人同样享受城市资源的权利，包括大家最为关注的教育资源。
然而，事后冷静下来，大家会发现“租购同权”没那么理想化，要发展正常合理的租赁市场，并不是简单地“喊口号”。在享受教育资源这一案例上，也不能简单地将之理解为“资源平分”，或指望能够解决*的“教育公平”。其它城市资源，也有诸多复杂性，许多社会问题都不可避免地投射到了住房问题上。
事实上，深圳在某种程度上已经做到了“租购同权”。在公办入学的具体做法上，施行按片区划分学区的积分入学政策，租房上学同样享受得到同等的教育资源，甚至一样能上好学校。
但在具体的分配上，按照积分多寡进行排位，涉及到户籍、房产所有权、社保等诸多叠加因素的影响。正是这些因素，以体现在现有环境下所能达得到的“公平”。
那么，深圳作为发展租赁市场的首批试点城市，还有哪些合情合理的做法呢？
深圳的租赁市场走在前列
眼下，不少中国大城市及重点城市正步入存量房的时代，深圳受限于新增土地供应及城市更新艰难缓行，新房市场结构性供应严重不足，某程度上说深圳已率先踏入存量房时代。
公开数据显示，截止2017年6月30日，深圳上半年无一例住宅用地挂出，近几年全年也仅几幅居住用地。2016年1-11月，深圳二手房与新房销售套数比已达2.4倍。
因此，当调控政策因城施策落实前，深圳等城市房地产市场的运行机制和逻辑也发生了很大的变化。而对于发展租赁市场，不管是官方还是民间，深圳其实也已走在前列。
官方：深圳积极推行人才房、公租房
2016年，时任深圳市委书记马兴瑞强调人才是经济社会发展的*资源，人才住房关系深圳长远发展大计。必须通过政府和市场手段的高效结合，加大人才住房的建设和供应力度，与保障性住房建设相得益彰。
同年10月，深圳人才安居集团揭牌成立，与当前保障房双轨并行。按照马兴瑞的设想，人才安居集团目的是人才来了深圳后，造个房子半价租出去。
图片来源：深圳市人才安居集团
人才安居的概念说的简单些就是让来到深圳的人才有房子住。在人才安居集团成立不到一年，截止至今年7月底，已经有600套人才住房可供分配；在建项目5个，建筑面积61万平方米。
与人才房并轨的是，深圳已实施多年面向社会大众群体的公租房。老牛从深圳住建局公布的数据得知，2016年，全市完成公共租赁住房项目43个、约3.67万套，建筑面积约208.50万平方米。
在今年供应目标中，计划供应安居工程项目不低于4.5万套，其中公租房供应约3.6万套，安居房供应约0.56万套。据牛浩思-安居先锋的统计，2017年的轮候库公租房项目多达26个，从数量上说政府对于公租房的供应是更加积极的。
民间：深圳市场发展长租公寓
与政府的公租房、人才房相对的是，租赁市场诞生出了新颖的“长租公寓”产品。
近几年，长租公寓在深圳也迎来了爆发式的发展。2012年迎来深圳*长租公寓品牌协纵公寓，沉淀两年后，2014年开始了新一轮增长，并在2015-2016年迎来爆发期。一大批长租公寓品牌如魔方公寓、湾流、YOU＋、自如等相继壮大起来。
湾流公寓推出的彩田社区房源 图片来源：湾流国际青年社区
由此，也吸引了传统地产开发商参与其中。龙头房企万科就走在了他们的前列。
万科董秘朱旭表示，2017年万科将把长租公寓作为重要发力点，万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线；
除万科外，金地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品也已经在深圳等地开展；深圳最大国有房企深业集团也试水长租公寓，和政府部门合作推出“青年房卡计划”，目前已成功运行，计划到2018年底推出2万套房源。
其他的房企包括招商蛇口、碧桂园、绿地集团、龙湖地产、金地、中海、佳兆业、旭辉集团以及房地产经纪公司世联行等等都不约而同布局长租公寓。
目前关于深圳长租公寓的数量没有官方数据，据媒体报道，从青年公寓租赁平台合屋统计，深圳长租公寓的数量在10万间左右。
深圳长租公寓VS传统租房
深圳发展出来的长租公寓作为近年来的潮流，面对青年群体，主打情怀以及舒适的生活体验，以及简单的O2O交易平台，这种模式的租房，其实是非常的符合当代青年群体的价值观和操作习惯的，他们会更倾向于这一类住房消费。
但是目前市场上的主流品牌长租公寓存在有三大“硬伤”。
一是长租公寓的租金相对于同区域的普通出租房源价格要高出不少，对于青年群体来说要承受更大的租金压力；
二是长租公寓存在管理还不到位的情况；
三是长租公寓房源*，各区房源较少，仅有几个站点供应房源，会出现排队等房的情况。
从价格表来说，各品牌长租公寓租金普遍高于同区域的普通出租房源租金，而且房源位置少、选择的空间有限。
各品牌长租公寓主打是单身公寓，一房一厅或者大开间的设计，基本配备文艺清新的装修以及休闲设备。在深圳众多品牌公寓中，自如公寓的月租金比较多且较合理，从1200到4000多不等；另外的湾流公寓和城家公寓南山房源一房一厅的定价就很高了，5000元/月起。
不管是政府或官方行为的公租房、人才房也好，还是企业行为的长租公寓也好，是租赁市场上占比很小的一部分，其规模都很难满足社会需求。对于深圳而言，有大量的租赁行为是在城中村和各类产权房中产生。
老牛认为租赁市场的*主力依然是存量房租赁和城中村。深圳未来如何对城中村的改造、对产权房租赁市场的规范，才是发展租赁市场中至关重要的话题。
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