2017上半年深圳楼市究竟如何？而下半年楼市又会怎样发展？刚需是该观望还是出手？又怎么买、买哪里呢？这些刚需最为关心的话题，【咚狮会】深圳楼市年中分享会告诉你。专业而又接地气的置业经验分享，刚需、投资者都会对楼市有更全面的认识和启发。
一起来回顾一下，【咚狮会】深圳楼市年中分享会：
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淘房哥-摩天
上半年成交情况
一、上半年楼市回顾
1、新房住宅预售套数6725套，同比减少66.9%；新房成交10502套，同比减少54.7%；新房成交均价54632元/平米，环比下跌3.9%。
2、二手房成交33115套（包括公寓），其中住宅只有2.9万套，这个水平处在2010年、2011年市场水平，当初房价基本上是处于横盘，准确说是阴跌。
3、住宅2015年是4块居住用地，2016年是4块居住用地，今年上半年居住用地是零块，商业用地成交了15块，但没有“地王”，价格比较便宜。
4、房贷折扣从9折回归基准。房贷上调是必然趋势，从88折、到9折、到基准，但现在二套还是上浮10%，未来上浮20%完全有可能，但从我个人的角度不算高，因为2014年房贷去到6.55，现在才4.9。
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二、量价走势
5、链家上半年成交数据是4448套，中原是2786套，Q房是2648套，一共是9882套，上半年实时成交数据是10129套，市场占有率30%。从抄底的角度来说完全没有问题。
6、今年政策的调控基本上是量跌价稳。
三、各区成交占比
7、去年二手房成交关外占比47%，今年上半年关外占比48%，其中龙岗最高，再就是宝安、龙坂区域，现在已经形成了购买力外溢的趋势，大部分人都在买关外的房子，未来这种趋势还会处于直线上升。估计今年达到50%应该不难，未来关外的成交量会慢慢超过关内。
四、各区房价
8、上半年套均总价是469万，2016年全年是440万，均价5.4万，基本上持平，也就是说房价再怎么跌，跌破5万是非常难的，在今年全年稳定在5万。
9、单价变化不大，总价有所上涨。如果税费成本、月供成本都算到房价里面，房价其实是涨的。
10、现在首付100万是刚需上车价。
五、成交价位
11、从数据来看，200以内占比11%，200-600万为主流成交，其中400-600万占比最高。300万以内的成交物业主要在龙岗和罗湖，龙岗是57%，罗湖是50%，1000万以上的物业基本上集中在福田和南山，特别是学区和改善型物业，未来相信关外的红山或宝中也会慢慢成为改善的热点。
六、成交面积
12、未来70%是70平以内的户型，因为关外要主打小户型。50平以内的一房一厅大部分集中在关内，福田28%，罗湖35%，因为很多学区都集中在关内，关内的交通、教育、生活配套要好很多，同样的价格，200多万，必然是关外两房的成交价位高于关内，超过250万我们是不建议考虑的。
13、未来89平四房，现在6-7万，未来10万也是趋势。
14、大家觉得深圳的豪宅被低估了。
七、成交活跃小区
15、布吉的流通性非常好，全是200万-400万之间的物业，200多万的三房，成交非常活跃，这种区域适合做短期投资，长期投资不行，虽然它从2万一平涨到4万很容易，但到4万以后，从4万往8万都就很难，同等情况下，龙岗中心城、光明新区、沙井4万的楼盘到8万/平会比布吉快。
16、宝中成交最活跃的楼盘有两个，第一个是花样年，再一个是凯旋城，这个楼盘的品质其实不怎么样，但没办法，有学区它就能涨这么高。
17、再有就是豪宅，去年4月份中信红树湾在6万多一点，红树西岸也是6万多，如今，中信红树湾和红树西岸也是12-14万，没有学区也翻倍了，所以投资不一定只有学区，还有地铁、配套、楼盘品质、圈层价值。
18、你的投资是通过你的经验、通过你的眼光来挖掘的。福田CBD的城中雅苑，当时开盘价是7千，香域中央是9千，城中雅苑现在是8万，而香域中央是14万。
八、成交活跃区域
19、上半年各区套均总价TOP50，最高的是香蜜湖，接近1400，后海是1000多，第二应该是华侨城，华侨城今年2月份和3月份出现了一波补涨。
20、后海去年套均总价是900多万，我说今年它一定可以上一千万，而且在今年市场比较平稳的时候，这个区域很多楼盘涨幅差不多在10%，没有10%也有8%，单纯是因为它的学区。
21、深圳很多优质物业仍然在涨，大家看到数据在微调，今年的科技园南、后海、香蜜湖、石厦、景田的学区全部都在涨。而大厦物业、老破旧物业没有涨，甚至我们知道有些物业卖不出去。
22、你在罗湖买一个8折的笋盘，还不如坪山市场价的房子，因为坪山的涨幅就是比罗湖快。
23、活跃的区域有几种，往往是很多套均总价在500万以内或600万以内的区域成交比较活跃，为什么布吉成交活跃？因为布吉很多刚需盘，他住不了五年就要换房。
24、排名比较靠前的是龙中、西丽，西丽桃源村三期今年涨幅30%，这个楼盘有一个什么优势？很多都是红本在手或家庭唯一住宅，税费非常少。
下半年趋势预判
一、政策收紧
1、“房子是用来住的，不是用来炒的”，主要是针对投资需求。
2、抑制投机需求，首先是限地价，没有“地王”的刺激，2015年深圳拍了一宗“地王”，2万的“地王”可以导致坪山的价格卖到4万/平。再就是限房价、限购限售、房企监管、媒体监管、中介整顿。
3、提高购房门槛，增加购房成本，税费比以前高了很多，税费高就意味着影响到你的获利空间。
4、投资的需求在减少，很多人已经开始落袋为安，慢慢回笼资金。
5、2016年临深的成交量是深圳的一倍以上，这就是购买力的外溢。
6、投资的轮动从城市之间的轮动、区域之间的轮动，先是蛇口、宝中涨，然后是福田中心区补涨，再就是布吉、罗湖，从区域之间再到城市，深圳涨完之后，北京、上海、广州开始涨，然后二线城市涨，后面就是郑州、长沙、成都、重庆。
7、供应量增加，特别是保障房的供应量。
8、今年下半年银根收紧，额度紧张，利率上调。
二、政策抑制 成交缩量
9、预计全年二手房成交量在6-8万套，通过09-2016年的成交趋势告诉我，今年的成交量会缩量，大概缩量20%，去年二手房成交量是9.5套，缩量20%就是6-8万套之间，现在我觉得可能是6-7万。
10、预计楼市乐观一点是明年年底，甚至会去到2019年，这段时间价格是稳的，当然优质物业会涨。
11、之前我们会告诉你，看到优质的物业可以先买后卖，但现在除非你是红本在手做抵押，做抵押快的话是一个月以内，慢的话两、三个月都放不了款，这种情况下先买后卖就有风险，你必须把你的房子卖了。
12、新房会受到二手房价格的冲击，购买力分流。
未来投资趋势
一、是观望还是出手？
1、房价会出现一段政策性的调整，调整期可能是一年，可能是两年，也可能是三年，在调整期以内，对刚需而言肯定是一个机会，你要是想着去抄底，我觉得非常难，大幅下跌的可能性渺茫。
2、调整期也是价值回归，对于自住和改善是机会，理性置业。
3、买房子要买好货，不要买便宜货，很多人觉得买双拼比较便宜，但从这一波涨幅来看，有些双拼可能是6万，但单拼已经是7万。
4、我觉得2015年的市场不是常态，可能以后也不会出现，所以不要老是拿2015年的市场来想未来是不是还会有一波这样的涨幅，从目前来看，500万的房子每年10%的涨幅就很好了，10%就是50万，很多人年收入都没有50万，7-8%未来五年还可以翻一倍。
5、货币也在缩水，现在的长效机制也在改变，这种情况下投资应该是资产配置，3-5年，不要想着短期赚快钱。
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二、怎么买？买哪里？
1、一是买新盘、次新盘。如果你是投资，你应该买别人喜欢的物业，因为你未来要卖给别人，又不是自己住。
2、二是学区。学区的溢价是短期内爆发力最强的，地铁都没这么快，地铁出一个规划，不可能一下子涨20%，但学区可以一下子就涨20%，特别是学校学区。
3、三是地铁。要买地铁口综合体，特别是地铁口导入的区域，比如11号线的地铁有价值，2号线地铁有价值，13号线地铁有价值，13号线的价值高于14号线路，而且地铁还要看区域，没有的区域突然多了一条地铁，涨幅会比较高。
4、四是旧改。关外地铁口13号线、14号线、11号线周边很多低容积率的区域以旧改为主，你可以去博，也可以买周边的二手房，因为旧改会提升整个区域的价值，你在这个区域投一千亿。
5、五是豪宅。你去赚豪客的钱肯定比普客的钱多，特别是未来一些区域的顶复还是有价值。
6、未来会出现价值重估，你在利好一些区域的时候，必然也会利空一些区域，利空关内的老破旧，因为选择性多了。
三、购房经验分享
1、不看单价看总价，很多人看单价，比如招商海月花园，比较老，差不多2000年的房子，单价8万多，总价1200万，同样的房子，澳城花园二期从3万涨到13万，南北通透，很多人愿意买这种房子，比较新，得房率又差不多。
2、楼盘品质不同，彩虹新都105平两房，容积率高，户型不方正，而旁边的皇庭世纪，涨幅超过10%，有些楼盘还在横着，这也就是我说的楼盘的分化。
3、不看首付看月供。
4、不看现在看未来，从投资的角度来说，学区，优质区域还不错，做稳定配置还可以，如果你是激进的，未来这个区域给你的想象空间有多少？现在宝中大概是7万，我觉得它是下一个豪宅区，未来五年可以达到将近10万的价格，甚至它跟后海、福田CBD的价格差距逐渐缩小。
咚狮会沙龙
【邱小生】：下半年楼市是怎样的看法？到底下半年开发商是已经撑不住了，咱别买房了，等到春节之后或之后再买，你觉得“两会”之后会不会反弹？
【淘房哥-天悦】：我个人的看法是下半年应该不会有太大的浮动，在量价这一块，二手房成交量会有所下降，但价格的浮动不会特别大，新房在价格这一块下半年算是比较稳定的。我对下半年都是的看法是量跌价稳，对于刚需来说，该入手的时候可以入手，对于投资客来讲，可以多对比，多看看。
淘房哥-天悦
【邱小生】：房产投资是原关内还是原关外？东部还是西部？
【牛浩思-雷镭】：选择优质物业的话，肯定原关内比较好，但在购买力有限的情况下，你在关内只能购买老破小房源，因为楼龄老旧，我们买房子是自住，能兼顾自住升值当然最好，所以我比较赞成买原关外比较优质的物业。
刚才说到华强城，它作为现有地铁口物业，11号线塘尾站，未来肯定是商业标杆，我们都知道宝安的大型商业综合体是非常少的，华强城自身是11万平米体量的商业，填补了机场北商业的空白，又是地铁口物业，非常值得购买。光明的天汇城、玖龙薹未来地铁口物业，当然买房还是要看自己的需求。
牛浩思-雷镭
【邱小生】：房产交易这一块要注意哪些方面？当然更多是想问一下在目前政策如此限制刚需和投资的情况之下，是不是有很多机会等待我们去开拓？
【咚咚金服-大圣】：现在挂盘，一个400万的房子，降价30万、40万甚至50万，都要两个月的时间去交易，就算10月小长假之后你卖出去了，给一个月的时间做资金监管，也就到了11月份，你再去办理相应手续已经到了12月，按照目前的资金环境，要1、2月份才能收到尾款，等到你2月份买房时我相信格局又不一样了。
当观望气氛持续三、四个月，大家觉得大盘没跌，集中入市的机会又来了，大家会一窝蜂入市，量会上来，量上来意味着价格会上涨。
我们给大家的建议是在银行政策趋紧的时候，三个月内应该做相应的买入会比较有效果，房子可以不用卖，资金问题交给咚咚金服来解决。
咚咚金服-大圣
【邱小生】：第四个问题是大家最关心的，就是首付100万买哪里？
邱小生
【摩天】：100万可以买300多万的房，目前龙中还是不错的，环境非常好，只是位置比较偏，对比光明、沙井，特别沙井90%是小产权房，旧改趋势比较长，五年以内龙中是可以关注的，因为楼盘品质不错，配套不错，商业可以，学区也还行，主要是交通问题。
【淘房哥-天悦】：100万，从原关内的角度来讲，罗湖的选择偏多，首付100万左右，首先会想到两房，南山、福田的选择性会小很多，盐田比较偏，所以原关内相对推荐罗湖，罗湖100来万首付，300来万总价，优质学区可以重点关注一下，300万左右的两房，中小学学区，翠竹那一块买深中学区，可以买一房，但螺岭小学、翠竹小学、深圳小学在深圳市排名是比较靠前的，这三个小学300万左右可以买到，海通华苑（音）60平方，320、330万可以买到螺岭的学区。翠竹苑带翠竹小学的也可以关注一下。
中学这一块，深中可以买新房，但翠园、罗外都可以买两房。莲塘、黄贝片区可以重点关注一下，莲塘片区目前在罗湖区居住环境算是比较优质的片区，包括百仕达，在罗湖属于比较宜居的片区，300来万买两房，可以兼顾自住、学区。那一块明年就有口岸开通，地铁2号线延长线2019年左右开通，片区内有京基、华润的旧改，虽然旧改没有那么快。
还有一个最近旧改比较大的片区，就是笋岗，2015年下半年到2016年这一年半左右是补涨非常厉害的片区，笋岗片区也是在“十三五”规划当中重点旧改的区域，一些比较大的品牌开发商，华润、招商、京基、卓越等都集中在笋岗，八卦岭的旧改也比较多，300万左右在罗湖的选择性还是蛮多的，包括中小投资者都可以关注一下。
【牛浩思-雷镭】：光明比坪山有很大优势，目前只有两条高速，一条龙大，一条南光，但这两条高速在去年都已取消收费，最重要的是地铁6号线目前在动工，大概2020年5月开通运营。还有13号线，前段时间轨道四期递交给发改委已批复下来，虽然北延在这次被砍掉了，从深圳湾经过科技园，最后到达石岩，但我们可以转乘6号线，未来北延线还是会建。光明一直主打绿色高新技术生态产业，传统高新区域是南山，13号线会把南山外溢的购买力和科技带到光明，光明以白地居多，没有拆迁、旧改周期，特别是凤凰城区域是重点打造的区域。
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