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10连跌后 入市时机来了吗?

房网数据中心 资讯 发布时间:2017.08.11 11:03:57
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深圳房地产月度统计分析报告

(2017年7月)

 

来源:深圳房地产信息网  数据中心


作者:张粉层 卢旭旭 张馨冉


第一部分:土地市场


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月深圳共出让2块商业用地,均位于南山区前海片区,用地面积22293.35平方米,建筑面积237200平方米,成交金额48.97亿元,折合楼面地价20645元/平方米。



第二部分:新房市场


1、供应分析 

                 

  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月有七个项目取得预售许可证,分别在罗湖、福田、宝安和龙岗区,新房预售面积430910平方米,环比增加102.4%,同比增加87.8%;预售套数3972套,环比增加162.7%,同比增加83.5%。



附1:2017年7月份预售的住宅项目



附2:2017年7月份预售住宅户型构成



2、成交分析


2.1、7月份新房成交均价分析



  七月全市仅南山、宝安两区均价略微上涨,其余各区均不同程度下跌,这与政策持续收紧的情况下,开发商、置业者入市均趋谨慎有关。全市均价环比上月下跌46元/㎡,自去年10月深圳新房均价已实现十连跌,不过从2017年1月来看,房价仅下跌了485元/㎡,房价跌不动的趋势已十分明显。

 

  宝安、南山两个区七月成交结构中,改善型物业占比略有上升,因此均价小幅拉升。宝安区均价环比上涨1.1%,为52636元/㎡,同比上涨2.3%;南山区均价环比上涨3.0%,为92339元/㎡,同比下跌0.5%。

 

  龙岗区依旧是刚需盘成交量占比最高的区,均价相对于六月进一步下调。全区均价环比下跌12.2%,为33139元/㎡。福田区本月有两楼盘成交,均价为96536元/㎡。

 

  罗湖区成交均价75868元/㎡,环比下跌1.0%。盐田区零成交。

 

  受去年10月颁布的“深八条”的影响,房价自2016年10月开始出现“十连跌”,2017年7月成交均价54446元/㎡。


2.2、7月份新房成交量分析


  六月成交量的上涨释放了部分刚性需求,7月成交量再次步入谷底,周成交依次为635套→537套→397套→274套,成交低迷再度彰显市场信心的不足。全市各区成交量均下行,盐田区月度零成交。7月全市成交2023套新房住宅,环比减少31.5%,同比减少32.2%。

 

  龙岗区七月量价齐跌,共成交806套新房住宅,环比减少35.7%,同比减少35.2%;成交面积69207㎡,环比减少38.0%,同比减少42.7%。刚需盘布吉片区合正丹郡、和坪山片区的奥园翡翠东湾、心海城依旧是区域的成交主力。

 

  位于沙井和龙华片区的刚需盘依旧是宝安区的成交主力,全区共成交933套新房住宅,环比减少28.1%,同比减少24.3%;成交面积90859㎡,环比减少24.6%,同比减少22.1%。华侨城四海云亭、鸿荣源壹成中心和鸿荣源尚峻是区域的成交主力。

 

  福田区7月成交新房住宅84套,环比减少14.3%。




附:深圳市各行政区16年7月~17年7月新房成交走势图



第三部分:二手楼市


1、出售部分


1.1、7月份各区二手住宅挂牌均价



  根据szhome二手房栏目的监测,7月份深圳二手住宅挂牌均价环比上涨1.4%,为64251元/平方米,同比上涨21.9%。

 

  各行政区方面,全市各区挂牌均价涨跌各异,福田区环比上涨9.7%,为83339元/平方米,同比上涨36.9%。罗湖区挂牌均价环比上涨0.8%,为56147元/平方米,同比上涨12.8%;南山区挂牌均价环比下跌0.6%,为77954元/平方米,同比上涨24.2%;龙岗区挂牌均价环比下跌0.7%,为41938元/平方米,同比上涨10.8%;宝安区挂牌均价环比下跌1.6%,为54182元/平方米,同比上涨10.6%;盐田区挂牌均价环比下跌8.9%,为47506元/平方米,同比上涨9.6%。


附:深圳市各行政区16年7月~17年7月二手住宅挂牌均价走势图



2、出租部分


2.1、7月份各区二手住宅租金均价



  根据szhome二手房栏目的监测,7月份深圳的住宅租金为81元/平方米/月,环比上月上涨2.5%,同比去年7月上涨2.5%。

 

  各行政区方面,全市仅一个区租金环比下跌。盐田区租金环比下跌8.3%,为55元/平方米/月,同比下跌5.2%;龙岗区租金均价环比持平,为50元/平方米/月,同比持平;宝安区租金均价环比上涨1.7%,为61元/平方米/月,同比上涨19.6%;南山区租金均价环比上涨2.1%,为96元/平方米/月,同比上涨10.3%;福田区租金均价环比上涨7.1%,为105元/平方米/月,同比上涨14.1%;罗湖区租金均价环比上涨8.3%,为91元/平方米/月,同比上涨16.7%。

 

附:深圳市各行政区16年7月~17年7月二手住宅租赁均价走势图



3、成交分析


1、7月份全市二手商品房成交概况




  受调控政策影响,七月全市二手房成交量两连跌,各区成交量全线下挫,其中福田、宝安跌幅最明显。2017年7月深圳成交6494套二手房,环比减少9.9%,同比持平;成交面积538573平方米,环比减少13.6%,同比减少5.0%。

 

  宝安区成交面积降幅居全市首位,成交1292套二手房,环比减少11.3%,同比减少6.0%;成交面积113788平方米,环比减少22.2%,同比减少8.3%。

 

  龙岗区成交1740套二手房,环比减少6.9%,同比增加2.8%;成交面积145851平方米,环比减少一成,同比减少7.3%。


附:深圳市16年7月~17年7月二手商品房成交走势图



第四部分:商业


一、一手商业


1、商业新增预售分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月有3个项目取得商业预售许可证,分别位于宝安、龙岗区,商业预售面积29147平方米,环比减少72.2%,同比增加0.2%;商业预售套数404套,环比减少59.6%,同比减少30.7%。



附:2017年7月份预售的商业项目



2、一手商业成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月深圳商业成交面积48697平方米,环比减少25.5%,同比减少20.2%;商业成交套数717套,环比减少28%,同比减少23.6%。万科云城成交9566平方米/167套,是全市商业成交量最大的楼盘。



二、二手商业


1、二手商业成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月深圳二手商业成交面积32389平方米,环比减少20.6%,同比增加7%;二手商业成交套数481套,环比减少22.5%,同比增加11.6%。




第五部分:写字楼


一、一手写字楼


1、写字楼新增批售分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月仅有1个项目取得写字楼预售许可证,写字楼预售面积13674平方米,环比减少84.5%,同比减少7.6%;写字楼预售套数321套,环比减少76.3%,同比增加227.6%。



附:2017年7月份预售的写字楼项目



2、一手写字楼成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月深圳一手写字楼成交面积55104平方米,环比增加71.3%,同比增加263%;成交套数694套,环比增加30.9%,同比增加五倍。招商中环成交21950平方米/183套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,龙光玖云著成交6867平方米/135套,居于第二位。



二、二手写字楼


1、二手写字楼成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2017年7月深圳二手写字楼成交面积8692平方米,环比减少31.9%,同比减少39.6%;成交套数89套,环比减少18.3%,同比减少24.6%。



第六部分:小结


  从2016年10月开始,深圳房价十连跌,随着时间的推移,跌幅不断收窄,下跌动能减弱,2017年的跌幅仅为485元/㎡,深圳刚需购买力强劲,虽然目前成交低迷,不过市场稍有松动就会引发刚需入市,后市房价将保持高位震荡态势,深圳房价继续下跌的空间并不大。


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