深圳房地产月度统计分析报告
（2017年7月）
来源：深圳房地产信息网 数据中心
作者：张粉层 卢旭旭 张馨冉
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月深圳共出让2块商业用地，均位于南山区前海片区，用地面积22293.35平方米，建筑面积237200平方米，成交金额48.97亿元，折合楼面地价20645元/平方米。
第二部分：新房市场
1、供应分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月有七个项目取得预售许可证，分别在罗湖、福田、宝安和龙岗区，新房预售面积430910平方米，环比增加102.4%，同比增加87.8%；预售套数3972套，环比增加162.7%，同比增加83.5%。
附1：2017年7月份预售的住宅项目
附2：2017年7月份预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、7月份新房成交均价分析
七月全市仅南山、宝安两区均价略微上涨，其余各区均不同程度下跌，这与政策持续收紧的情况下，开发商、置业者入市均趋谨慎有关。全市均价环比上月下跌46元/㎡，自去年10月深圳新房均价已实现十连跌，不过从2017年1月来看，房价仅下跌了485元/㎡，房价跌不动的趋势已十分明显。
宝安、南山两个区七月成交结构中，改善型物业占比略有上升，因此均价小幅拉升。宝安区均价环比上涨1.1%，为52636元/㎡，同比上涨2.3%；南山区均价环比上涨3.0%，为92339元/㎡，同比下跌0.5%。
龙岗区依旧是刚需盘成交量占比最高的区，均价相对于六月进一步下调。全区均价环比下跌12.2%，为33139元/㎡。福田区本月有两楼盘成交，均价为96536元/㎡。
罗湖区成交均价75868元/㎡，环比下跌1.0%。盐田区零成交。
受去年10月颁布的“深八条”的影响，房价自2016年10月开始出现“十连跌”，2017年7月成交均价54446元/㎡。
2.2、7月份新房成交量分析
六月成交量的上涨释放了部分刚性需求，7月成交量再次步入谷底，周成交依次为635套→537套→397套→274套，成交低迷再度彰显市场信心的不足。全市各区成交量均下行，盐田区月度零成交。7月全市成交2023套新房住宅，环比减少31.5%，同比减少32.2%。
龙岗区七月量价齐跌，共成交806套新房住宅，环比减少35.7%，同比减少35.2%；成交面积69207㎡，环比减少38.0%，同比减少42.7%。刚需盘布吉片区合正丹郡、和坪山片区的奥园翡翠东湾、心海城依旧是区域的成交主力。
位于沙井和龙华片区的刚需盘依旧是宝安区的成交主力，全区共成交933套新房住宅，环比减少28.1%，同比减少24.3%；成交面积90859㎡，环比减少24.6%，同比减少22.1%。华侨城四海云亭、鸿荣源壹成中心和鸿荣源尚峻是区域的成交主力。
福田区7月成交新房住宅84套，环比减少14.3%。
附：深圳市各行政区16年7月～17年7月新房成交走势图
第三部分：二手楼市
1、出售部分
1.1、7月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳二手住宅挂牌均价环比上涨1.4%，为64251元/平方米，同比上涨21.9%。
各行政区方面，全市各区挂牌均价涨跌各异，福田区环比上涨9.7%，为83339元/平方米，同比上涨36.9%。罗湖区挂牌均价环比上涨0.8%，为56147元/平方米，同比上涨12.8%；南山区挂牌均价环比下跌0.6%，为77954元/平方米，同比上涨24.2%；龙岗区挂牌均价环比下跌0.7%，为41938元/平方米，同比上涨10.8%；宝安区挂牌均价环比下跌1.6%，为54182元/平方米，同比上涨10.6%；盐田区挂牌均价环比下跌8.9%，为47506元/平方米，同比上涨9.6%。
附：深圳市各行政区16年7月～17年7月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
2.1、7月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测，7月份深圳的住宅租金为81元/平方米/月，环比上月上涨2.5%，同比去年7月上涨2.5%。
各行政区方面，全市仅一个区租金环比下跌。盐田区租金环比下跌8.3%，为55元/平方米/月，同比下跌5.2%；龙岗区租金均价环比持平，为50元/平方米/月，同比持平；宝安区租金均价环比上涨1.7%，为61元/平方米/月，同比上涨19.6%；南山区租金均价环比上涨2.1%，为96元/平方米/月，同比上涨10.3%；福田区租金均价环比上涨7.1%，为105元/平方米/月，同比上涨14.1%；罗湖区租金均价环比上涨8.3%，为91元/平方米/月，同比上涨16.7%。
附：深圳市各行政区16年7月～17年7月二手住宅租赁均价走势图
3、成交分析
1、7月份全市二手商品房成交概况
受调控政策影响，七月全市二手房成交量两连跌，各区成交量全线下挫，其中福田、宝安跌幅最明显。2017年7月深圳成交6494套二手房，环比减少9.9%，同比持平；成交面积538573平方米，环比减少13.6%，同比减少5.0%。
宝安区成交面积降幅居全市首位，成交1292套二手房，环比减少11.3%，同比减少6.0%；成交面积113788平方米，环比减少22.2%，同比减少8.3%。
龙岗区成交1740套二手房，环比减少6.9%，同比增加2.8%；成交面积145851平方米，环比减少一成，同比减少7.3%。
附：深圳市16年7月～17年7月二手商品房成交走势图
第四部分：商业
一、一手商业
1、商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月有3个项目取得商业预售许可证，分别位于宝安、龙岗区，商业预售面积29147平方米，环比减少72.2%，同比增加0.2%；商业预售套数404套，环比减少59.6%，同比减少30.7%。
附：2017年7月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月深圳商业成交面积48697平方米，环比减少25.5%，同比减少20.2%；商业成交套数717套，环比减少28%，同比减少23.6%。万科云城成交9566平方米/167套，是全市商业成交量最大的楼盘。
二、二手商业
1、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月深圳二手商业成交面积32389平方米，环比减少20.6%，同比增加7%；二手商业成交套数481套，环比减少22.5%，同比增加11.6%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月仅有1个项目取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积13674平方米，环比减少84.5%，同比减少7.6%；写字楼预售套数321套，环比减少76.3%，同比增加227.6%。
附：2017年7月份预售的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月深圳一手写字楼成交面积55104平方米，环比增加71.3%，同比增加263%；成交套数694套，环比增加30.9%，同比增加五倍。招商中环成交21950平方米/183套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，龙光玖云著成交6867平方米/135套，居于第二位。
二、二手写字楼
1、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年7月深圳二手写字楼成交面积8692平方米，环比减少31.9%，同比减少39.6%；成交套数89套，环比减少18.3%，同比减少24.6%。
第六部分：小结
从2016年10月开始，深圳房价十连跌，随着时间的推移，跌幅不断收窄，下跌动能减弱，2017年的跌幅仅为485元/㎡，深圳刚需购买力强劲，虽然目前成交低迷，不过市场稍有松动就会引发刚需入市，后市房价将保持高位震荡态势，深圳房价继续下跌的空间并不大。
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