2017年8月16日，为深入推进城市更新工作，规范纳入拆除重建类城市更新单元计划项目的土地分宗，深圳市规土委对更新项目的土地分宗遇到的问题、对策等进行了调研，收集了各部门的意见和建议，并根据相关法律、法规、政策等规定，起草了《纳入拆除重建类城市更新单元计划项目土地分宗审批操作规则（试行）》。
一、关于《操作规则》的适用对象和条件
对于本《操作规则》提出的已纳入城市更新单元计划的项目涉及的土地分宗，经梳理主要为现状工业区，权利人较为集中。同时也有部分已批计划项目为旧工业区、旧商业区和旧住宅区混杂的情况，权利人分散，情况较为复杂。具体以下几种情形：
1.宗地范围内部分建筑物需要保留或者整治，拆除范围未包含完整宗地，导致拆除用地范围线横跨宗地的；
2.按照原有更新政策，国有已出让用地的建筑面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积的，无法整宗地适用城市更新政策纳入城市更新单元拆除用地范围。因此，宗地内未建设的用地不纳入拆除范围，导致拆除用地范围线横跨宗地的；
3.其他原因导致拆除范围未包含完整宗地，拆除用地范围线横跨宗地的；
4.历史上实际已进行产权分宗，但由于档案数据管理等历史原因，现阶段状态仍为原始宗地状态，需再次确认其分宗行为的；
5.拆除用地范围内因分期或者分项目实施的原因，同一宗地的拆除时序不一致，需要进行分宗的。
PS：本办法实施前未纳入城市更新单元计划的项目，按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告[2010]16号），其申报的拆除范围原则上应包含完整的产权边界。如申报的拆除范围如涉及跨宗地需要进行分宗的，应在城市更新单元计划批准前完成土地分宗，不适用本《操作规则》 。
二、关于办理的时间节点和主办部门
已批计划项目进行土地分宗，其目的是将拆除范围内与拆除范围外的土地进行分割，在保证拆除范围外土地权利人权益的同时，使拆除范围内的项目能够按照城市更新政策进行注销和协议出让。因更新单元规划可对拆除范围进行调整，为确保分宗边界的准确性，办理时点设置在规划批准后；同时为保证在建设用地审批前理清相关经济关系，与已批计划项目的土地出让环节紧密衔接，要求在申请建设用地审批前完成分宗手续。
因已批计划项目存在计划清理的可能性，为保证更新项目的有序实施，《操作规则》要求在完成土地分宗及确认实施主体前，不得进行建筑物拆除。
考虑到已批计划项目的土地分宗涉及拆除范围外的土地及建筑物的行政审批事项，建议已批计划项目的土地分宗由委员会辖区管理局办理。
三、关于办理要求
已批计划项目的土地分宗必须满足以下要求：
1.申请分宗的宗地已签订土地合同、房产证或其他用地批准文件，是为了保证申请分宗的土地权属清晰无争议。
2.申请分宗的宗地内全体权利主体同意分宗，对分宗边界无异议，充分保障全体权利人的权益。
3.分宗后用地的土地性质、土地用途和土地使用权使用期限按照原权属证明文件的约定执行，保证分宗前后的用地的相关要求前后基本一致。
4.分宗后位于拆除范围外的用地应具备独立使用、独立成宗的条件，其交通、消防、设施和建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求，保证分宗后不影响保留部分的土地和建筑物的使用要求。
四、关于办理程序 ，请详细阅读下方文件。
粤公网安备 44030402000760号
