深圳楼市正在理性回归，【拾悦城】开盘当天自住购房者超过六成！

刚刚过去的周六，位于地铁11号线沙井站B出口的新楼盘【东关·拾悦城】正式开盘。

根据各路媒体在销售现场获得的数据以及最后从销售方获得的官方数据显示，【东关·拾悦城】这次开盘推售的产品主要是81平米-116平米的刚需户型和改善型户型，共计949套，当天销售298套，去化率为31%。

当天到场客户大约330批次，700人左右，平均销售价格为每平米人民币4.3万元，沙井本地客户和来自地铁11号线沿线的福田、南山两区的客户大约各占一半。

这个销售数据公布之后，我看到在深圳房地产信息网论坛里有一些具有争议的不同声音，有网友认为这个地铁＋教育的综合体项目开盘当天只卖了31%，觉得成交有些偏低，也有网友认为当前的市场环境下能够在开盘当天卖出31%已经是很不错的表现了。

作为一个1995年就在深圳购入了第一套房的老深圳人我也想说几句，新盘开盘当天能够卖出31%真的已经是很不错的表现了！这才是深圳楼市正常的销售速度！

在2005年之前，深圳几乎所有新盘销售的周期都需要6-10个月左右，部分大型社区销售周期更加需要延长到12-24个月以上，那个时候深圳的房子真的只是买来住的，很少有人恶意炒楼，那个时候楼市平稳，销售平稳，开盘当天能够卖掉20%已经是很不错的成绩了！

直到2005年下半年开始，整个中国楼市开始进入亢奋状态！首先是境外资金开始组团炒作中国楼市，后来是国内的有钱人大规模杀入楼市，再后来就是有钱人和没钱人全都杀入楼市，一直到现在的全民炒楼，中国楼市进入了为期十年之久的“房地产大跃进”时代！

过去时间“房地产大跃进”时期里，有很多和房地产销售相关的名词应运而生，比如“日光盘”、“月光盘”、“时光盘”等等，似乎这些宣传用语是衡量一个项目卖得好不好的唯一标准。

因此，很多人（包括购房者在内）潜意识里形成了一种概念，只有开盘卖光的项目才是卖得好的项目！

过去10年里房地产营销套路很多，几乎所有项目都是分批取得预售许可证，一个项目拆分成几批分批销售，所以每一次都会给市场造城一种“一抢而光”的错觉。如果按照以前的套路，【东关·拾悦城】完全可以分三批销售，949套房子如果分成三批入市，按照这次销售298套的业绩，那几乎每次都是“日光”！

只是这种营销手段已经成了“过去式”！

虽然现在还不能肯定这种分批销售的手段会不会永远消失，但起码最近几年内没有哪个部门敢批复分批销售的申请，也不会有那个项目去主动踩这个“地雷”！

深圳楼市销售将重新回到“常规时代”！

当房子回归到“房子是用来住的，不是用来炒的”这一本质上来之后，深圳楼市的投资和投机氛围得到了有效的改变。

在今年新入市的项目当中，刚需客户、改善型需求的客户以及纯投资型客户的比例发生了较大的变化，自住客户的占比在慢慢回升，而投资客的占比相对来说有所回落。

从【东关·拾悦城】开盘当日的成交客户粗略分析，自住客户占比超过了60%，这些客户主要看中的是【东关·拾悦城】的地铁、幼儿园、学校、商业等基础配套。

当然，我们也看到了【东关·拾悦城】的购房者当中依旧有将近40%的纯投资客户，这个比例相对其他一些楼盘来说还是有点高，这主要和热度一直不断的“粤港澳大湾区”概念有关。

沙井本身就是深圳西部经济很强劲的地区，沙井镇曾经是深圳重要的制造业基地，这些年一直受惠于深圳西部大开发的政策，城市规划的概念一直没有断过，从大空港经济区到会展经济区，再到粤港澳大湾区，利好消息层出不穷，就像一个潜力股一样，不断有国家级概念注入，加上地铁、高铁、机场、城市更新等利好不断兑现，沙井已经成为投资者的“重仓地”！

同时我们也看到，现在深圳的房地产投资市场正在发生重大改变，随着中央政府“楼市调控的长效机制”逐步出台，今后投资者的投资渠道将会越来越窄，获利周期也会越来越长，大部分聪明的投资者会倾向于把资金投资到最具增长潜力的热点区域。

因此，随着楼市调控政策的不断深化，今后深圳楼市将出现明显的两极分化，部分欠缺配套、欠缺资源、欠缺概念的项目将会进入更长的销售周期，开盘当天去化率能够达到30%的那都是很不错的项目了！

现在政府严控房价，沙井的房价水平将会在每平米4.5左右盘整一段时间，但实际房价往上走的通道依旧是打开的。

未来几年我们将会不断看到沙井的变化，而这些变化也是房价上涨的催化剂，现在沙井已经有部分优质小区的二手房价高过新开盘的一手房，这就是市场的商机所在！

延伸阅读

【东关·拾悦城】位于沙井核心地带，地处宝安区沙井地铁11号线沿线旧改重点区域。毗邻地铁11号线沙井站，高效连接福田、南山。项目分为两期开发，一期规划总建筑面积约17万㎡，商业规划约8700㎡，包含4000㎡风情商业街，还规划一所优质小学。拾悦城以现代简约园林风格，沿用围合式经典布局，带给居者“进享繁华，退守宁静”双重生活境界。项目整体配套齐全，规划细致，是宜居上善之选 。

东关集团成立于1995年，目前已开发项目建筑面积逾100万平方米。在深圳已成功开发的项目有福田的花里林居、龙岗的非凡空间和岸上林居，以及坪山香江花园。在建项目包括沙井的拾悦城和南山的乐尚林居项目。东关集团在深圳也有非常充足的土地储备，可以说，东关集团是一家拥有丰富的房地产开发经验且集城市更新、商业物业运营、物业管理服务于一体的房地产开发集团。