不少人惊呼，深圳新房价格11连跌了！
听着挺刺激哈，但是真实的深圳楼市，和表象并不太一样。那么，新房价格真正意义上下跌了吗？二手房房价、成交量又在发生怎样变化？
小编采访各个领域地产一线朋友及业内人士，和大家一起来探究下真实的深圳、东莞、惠州楼市现状，原来是这样的：
一、深圳新房
1、新房价11连跌≠暴跌！
据【房网数据中心】监测，深圳8月新房住宅成交均价为54382元/㎡。自此，深圳新房房价完成了自2016年10月开始的“11连跌”。
11连跌听起来“吓人”，网上出现疑问，这是在暴跌吗？
当然不是！看看深圳新房房价真实的11连跌：
除了去年10月第一次下跌，深圳新房价格有较为明显的下调，环比下跌9.7%外。从去年11月到今年8月的“10连跌”里，虽然深圳新房价格一直在微降，10个月总共下跌了1229元/平，今年8月对比去年10月，10个月加一起才下跌了2%。
如此坚挺和平稳的深圳新房价格，【房网数据中心】表示，连续数月的碎步下跌，市场似乎发出了房价“跌不动”的信号。
2、成交量低位盘旋，没有太大变化
深圳新房市场观望情绪依然浓重，8月新房仅成交1984套，而且是从首周505套至尾周398套逐步下滑。
可以说自10月以来深圳新房成交量一直处于低位，没有变化。
3、8月预售量大增 住宅扎堆等入市
自今年4月以来，8月是深圳新房住宅拿预售最集中的一次。
据【咚咚牛浩思】表示，8月已开盘或顺销的15个项目中，住宅项目达13个，几乎与今年上半年的住宅入市量相当，根据统计，上半年新增住宅数目为17个。
预售价格也普遍较低，以位于宝安碧海的碧海君庭为例，当时的预售均价6.5万元/平，和周边二手房价格相当，甚至还略低。
根据【咚咚牛浩思】统计，将要入市的项目预计达到15个，区域来说，主要集中分布在一直是供应大区的宝安、龙岗。
二、深圳二手房
1、二手房价整体平稳，部分区域均价上涨
以某报媒数据为例，根据规土委备案数据显示，深圳二手房住宅成交均价57021元/平，与上月持平。南山、宝安与龙岗二手均价都有不同程度的上涨。
2、成交量各区开始分化
据【房网数据中心】监测，8月全市二手房成交量小幅震荡，全市各区走势涨跌各异，2017年8月深圳成交6717套二手房，环比增加3.4%，同比减少15.1%；成交面积560157平方米，环比增加4.0%，同比减少14.5%。
3、市场一线调查：深圳豪宅、学区房价在涨
<1>、热点片区报价基本都上调5%-10%
据【淘房哥唔同】表示，目前深圳二手房市场成交量少一些，但是访客量在慢慢回升。热点片区，整体报价基本都上调了5%-10%，前期个别降价盘也基本完全消化。
热点片区成交量也增加，比如南油、西丽等热点片区成交量可以占到南山总成交量的一半。
<2>、深圳豪宅+学区房价十分坚挺
据【淘房哥－学霸先锋】介绍，目前深圳豪宅和学区房价都十分坚挺，出现不降反升的现象，成交也不错。
比如景田某个带福田外国语学校的学区，去年同户型报价650万，今年在710万。而有着深圳高级中学学区的东海花园，最近就成交了18套。
【淘房哥唔同】也举例说，南山太古城豪宅，去年报价大概在10万元/平，现在基本在13-15万/平。
采访两位房产经纪人，同样表示学区报价较年初上调，但其他区域有部分业主下调报价的情况。
<3>、百花学区学区报价，较年初上涨5-8%
一位在福田百花片区的房产经纪人陈小姐表示，从去年12月底看房量减少了很多，但是年初到现在在不断递增。来看学区的人决心都比较大，最近深圳台风比较多，一般约好了客户只要不刮台风都会到客看房，不会食言。
最近3天所在片区成交七、八套。整个百花片区（不包括华强北实验中学），3月最高卖了70余套，现在都比较平稳，每个月大概三十套左右。
百花学区学区二手房报价，相比较年初，房价上涨了5-8%。
例如89平的南天二花园，年初有一户业主报价900万，目前同户型报价在980-1000万。
有一两套，业主急卖的，降价也容易出现反水现象。一位业主借了700万，资金不畅要卖房，本来报价在1450万元，降价100万变成1350万元挂牌，结果早上挂出，业主见来看房的很多，开始变卦反水，自己又提了50万，1400万出售出去。
另一位长乐花园的业主，原来858万挂牌，后来降了一二十万，一下来了十几批客户，业主挑客户的余地变得很大，选择了可以首期款多付的购房者。
陈小姐表示，之所以学区会坚挺并且热销，原因在于：一方面因为利率上调，置业者希望赶在调整前买房；另一方面，深圳有的学区积分提高，导致一些买家提前三四年买房争取积分。例如深圳实验初中积分从83.9提高到88.3，有的买家的孩子离上初中还早，就先购入房产等待。与调控相比，购买学区人群更关注学区政策的变化。
<4>、龙华由业主下调报价 但下调空间小
另一位在龙华、坂田的经纪人陈先生表示，目前龙华访客量变化不太大，一个人一周大约可以带4次客，比去年10月刚调控时要好不少。
成交量也比较稳定，整个龙华片区一个月大约成交170套到180套，有部分业主会下调报价，但下调空间较小，大约一个小区就一两位业主下调，报价下调5％左右。
两位经纪人均表示，目前来看房的基本都是刚需，几乎没有投资客出现。
三、政策
1、深圳首套房房贷利率全面上浮
据【咚咚金服】调查，以四大银行为代表的深圳9家银行全部基准上浮5%！无疑深圳刚需的购房成本在增加。
2、深圳大力发展租赁市场
8月28日，深圳出台鼓励住房租赁市场发展文件：“十三五”期间，深圳将收储不低于100万套“农民房”用于规模化租赁；招拍挂宅地除配建保障房或人才房外，还要配建自持租赁住房；明年8月前，政府住房租售交易服务平台上线。
3、深圳重启划拨供地 包括只租不售人才和保障房
在划拨方式供地消失近30年后（1988年消失），深圳重新启动划拨方式供地。包括，只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。
四、东莞楼市
1、东莞新房均价平稳 成交量回暖
据【牛浩思-东莞楼探】介绍，目前东莞新房均价持续平稳，8月份的最新均价1.66万元/平。随着新房供应量逐渐增大，成交量也有所回暖，8月新房住宅成交4718套，环比增长36%。房贷利率方面，呈不断收紧的趋势，目前普遍的利率是在基准利率的基础上浮5%-15%。
2、受调控影响，二手房开始走热
东莞受当地调控影响，一些无法购买新房的置业者向二手房市场转移，但目前二手房成交量也在慢慢减少，但高于新房成交量。
东莞二手房住宅成交量：5月5109套，6月4958套、7月4171套。东莞二手房较活跃的区域：樟木头镇、东城区、南城区、常平镇、凤岗镇。
五、惠州楼市
1、新房住宅成交价格涨幅为0 二手房成交量反超新房后下滑
据【牛浩思-惠阳大亚湾】介绍，统计数据显示，7月份惠州新建商品住宅价格环比持平，涨幅为0。二手商品住宅价格环比微涨0.3%。
惠州二手房在今年5月突破3000套，成交首度反超同期新房交易之后，该区域二手房交易从6月开始下滑。6月份成交量为2454套，7月跌至1690套。
2、惠州新房开盘 还是有不少人
由于深、莞、惠三地，惠州是新房销售唯一没有受调控限制的区域。所以新房开盘后，还是有不少人“捧场”。以最近开盘的惠阳某盘开盘现场为例，看下图。
六、专家解读
凤凰树：刚需耐心等待政策底 从容入市
（房网著名剑客、资深户型专家）
1、去年3月开始本轮楼市调控，初始遇到阻力，又出现“房价越调越高”的“空调”怪圈。去年10月中央正式提出“房住不炒”的中国房地产发展基调，全国各城相继出台“五限”调控措施，深圳新房房价出现前所未见的11连跌，宣告楼市“政策顶”确立。
2、中国楼市史上的历次调控，房价都会出现下跌和下行周期，且下行周期等于或长于上行周期。本轮楼市下行，由于房价受到人为控制而平缓下滑，跌幅微小，则会以时间换空间，延长下行周期。
3、对于换房者，在房价平缓期，无论是高位平台，还是低位平台，都是“高卖，高买”，“低买，低卖”的换房适宜期。对于刚需入场，大可耐心等待“政策底”的出现，任何涉及房地产的“调控放松”（降低房贷利率，取消限价，取消限贷，取消限购等等）的出现，并接二连三地出现，必然会吸引买方进场，带来成交量的上升，“右侧交易”提示可以进场。目前房价高位盘整，下行周期未完成，久盘必跌，房价随时会因突然事件而破位，对于首次置业的刚需客，还是要“耐心等待政策底”。
4、租房者由于房租不断上涨，不愿意为房东打工而买房。如果有稳定而租金不是太高的房可租住，将减少新房需求。况且对于买房主力之一的90后们，买房压力大且降低生活品质，都会降低其买房冲动。最近深圳的发展租赁市场，发展保障房、人才房等政策，将改变人们对于房价上涨的预期，增加市场观望氛围，深圳房价在今明两年将不会再出现狂热现象。
5、深圳土豪继续在买房，很大程度是处于资产保值的投资理念。如何国家不控制外汇，这些资金更会冲向海外。
6、对于婚房、生孩房等“特刚需”，本来买房是为自住，在楼市调整期，会有更多的选房时间和房源选择，可以根据自己的需求时间点而从容入市。
徐枫：二手住宅挂牌价和放盘量上升 后市宜谨慎乐观
（深圳市房地产中介协会研究总监）
进入9月之后，本周深圳楼市迎来金九“开门红“，一手与二手住宅成交量双双上扬，一手成交价格亦微幅上涨，鉴于上扬幅度较小，后市宜谨慎乐观。
一手住宅价格环比11个月下降，二手住宅挂牌价和放盘量普遍上升。
深圳市规划国土委即于9月1日发布了完善土地供应、鼓励租赁等3个政策文件的征求意见稿，试图在优化供应结构、增加供给的同时，加强住房租赁市场对买卖市场的分流。总体来看，在宏观经济“去虚就实”背景下，“增供导需”仍是未来热点城市房地产调控的主线。
张茂荣：自主买家可择机入手 保障房很难降低商品房价格
（知名房地产律师、广东信荣律师所主任）
目前深圳房地产市场成交仍旧比较低迷，受不同楼市政策的出台影响，市场预期出现不确定性，导致购房者入市更加谨慎，其中短期政策影响主要是深圳银行贷款政策收紧（首套房贷利率都在上浮），中期政策主要是深圳旧改政策变化，将来人才房、保障房比例大幅增加影响商品房市场，长期政策主要是国家大力发现租赁住房以及“租购同权、共有产权”政策。
个人认为，深圳城市的特殊性和老百姓住房消费文化决定了上述政策的实施，不可能从根本上降低房价，结合过往凡是楼市低迷期都是购房最佳时期，且现在买方议价空间大，出于自主需求的买家完全可以择机入手。
按目前政策，未来的住房市场基本形成“三分天下”局面，即：商品房、保障房（包括人才房）和租赁房，而且保障房和租赁房比例会越来越大，商品房比例会相对减少，受制于中国人“居者有其屋”有房才有家思想影响，保障房、租赁房只能是过度住房，能力许可后基本还会购买商品房。
所以我认为：租赁房和保障房可以解决临时买不起商品房人的租房需求，很难降低商品房价格，特别是在一线城市。
黄芳：目前是淘笋时期 未来深圳租房购房需求会增加
（深圳爱住家创始人 房地产投资研究专家）
市场成交比较少，但是龙华等部分小区域，成交有点小反弹，同时笋盘增多。自住需求和外地热钱是置业主力。目前是淘笋时期。
深圳人口比较多，新增人口比较多，小学生新增趋势也比较明显。导致深圳的租房和购房需求都会增加。而深圳的商品房数量比率并不高。所以租赁政策会缓解刚需置业的焦虑，但是不会对房地产市场打击。
（以上资料来自【房网数据中心】、【咚咚牛浩思】、【咚咚淘房哥】、【咚咚金服】、【牛浩思-东莞楼探】、【牛浩思-惠阳大亚湾】、南方日报、南方都市报等）
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