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老牛问答2:商务公寓市场怎么看?

咚咚牛浩思 发布时间:2017.09.17 10:24:48
浏览:20364

上周发了*期老牛问答,好些网友表示希望能多多分享,这期的问答也是大家提问较多的话题,个人观点仅供参考,欢迎与老牛共同交流,后续会固定在周末发出。


Q:深圳租赁新政,100万套“农民房”规模化入市,这是不是以后不该买房了?


A:这个100万套“农民房“的问题主要是针对租赁市场的。深圳的城市现状需要较大规模的旧改完成城市更新,但城市更新速度的加快,可提供的相对廉价租金的农民房必然会缩减。这个情况我们在大冲旧改就切实体验过。大规模的廉价租房消失,直接导致远在几公里之外的农民房价格连续上涨。


为了尽可能控制租金涨幅,保持城市竞争力,政府需要保留一定范围内消防以及居住配套符合标准或者具有改善空间非商品房来稳定租金市场。都是小产权,身后却有不同的性质。一般私人的农民房从设计上很难达到要求,相信更多可能保留下来的应大多类似集资房、开发商开发但非商品房产权的,这些在设计上相对比较规范的物业。买房该买还是要买,毕竟房产绑定很多如户籍、教育、以及资产保值升值等与个人息息相关相关的东西。

 

Q:请问老牛怎么理解租售同权的问题,是不是不用买学区了?


A:租售同权这个词语一出来,大多媒体都在蹭热点。很多媒体至少在标题的引导上将“同权”和“均配”联系在一起。假设向均配的方向发展,拿教育资源为例,首先要建立在资源本身的数量是满足需求且质量在同一水平线上。其次改变积分入学的制度。实际上每个区域发展程度和人口规模大不相同,资源配比很难达到整齐划一。


其实同权一直存在,租房也可以申请就近学区,包括大学区都是同权的一种体现。但在资源紧缺的区域很可能被分流出来,有同样的权利,但不一定得到自身满意的结果。所以如果有条件购买适合自己的学区将会更有优势。

 

Q:请问老牛对商务公寓市场怎么看?


A:对于未来公寓产品的走向,我个人认为是会有更多大型纯商业属性的公寓出现,代表作是前海新纪元这种类型,随着商务公寓的供应增加,居住人口稠密度暴增,会对医疗和教育资源有着相当高的需求。加上租售同权舆论介入,未来大型商务公寓(非商办)社区很有可能配备类住宅配套,比如公共绿地,活动场地,教育,医疗等资源,从规划选址上都可能有更细致的条文规定。


不限购不限贷的名额优势,会对小户型住宅有很大冲击。也正因为购房名额问题开发商顺应市场小户型住宅住宅供应会越来越少,随着旧改的推进,可提供廉价农民房将逐渐淘汰,而年轻人尤其是刚毕业的大学生,也不甘于居住在条件较差的农民房内,也开始追求租住的品质,公寓将在租赁市场中占比会持续升高。


我想这也是现在有些公司开始布局长租公寓的原因,前期虽然盈利比较困难,也是在试水寻求一个模式占领市场。而高端产品方面,高端商务公寓早就不输住宅,甚至优质地段豪宅品质的商住公寓已脱离住宅和公寓的界限,独立成为一种高端享受型产品。

 

Q:牛哥,我车公庙写字楼要不要出?听说现在写字楼过剩。


A:就像我们所说的去库存一样,有些地方产能过剩,但一线城市仍然是供需关系紧张。写字楼过剩这个说法也要看什么样的区域,从整个城市存量来看是有一部分过剩,偏远发展较慢地区,人口密度低的区域程度暂时是存在过剩现象,但市中心优质地段的写字楼空置率并不高,据有关机构调查二季度深圳写字楼的空置率比上海还低为13.1%,并且一个城市的写字楼是需要一部分冗余。而深圳在过去一年的吸纳增长率是*的,达到了200%以上,何况车公庙是深圳最火的商圈之一,多条地铁交汇轨道交通通达性非常便利,建议长持。


Q:前海写字楼您预计要多少年才能达到入驻50%人群?个人还是比较看好宝中发展的。


A:老牛同样看好宝中的投资价值,未来前海的商业体量将要吸纳80万就业人口。但前海辐射区住宅供应很少,具有高购买力人群对居住品质的需求较高,繁华却不失宜居。宝中的规划的科学性和宜居型城市中心定位,使得这里的优质楼盘将会是用钱说话的地方。前海发展还需要5年左右就会出现质变,50%的入驻率是非常快的,初期随着建成就会有大批量的注册企业入驻。而到70%的过程会比较长,到100% 则要更长。 


(内容完)




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