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商品房回迁产权性质不变!罗湖旧住宅改造实施办法意见建议汇总

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2017.09.20 19:26:54
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罗湖区住房和建设局于2017年8月23日在罗湖区电子政务网发布公告,面向社会公开征求《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)(征求意见稿)》的意见与建议。公示期间,罗湖区住建局收到相关意见与建议共8则,主要涉及补偿比例、安置方式、申报主体、实施主体、项目单元规划等。为此罗湖区住建局对各方反馈的意见和建议,逐条进行了深入研究,采纳情况及理由回复。


同意采纳:


1、建议:相关部门组织对原商品房小区重建后配比的“保障性住房和人才住房”的定位,也就是对拆除重建后的小区容积率、建筑质量、绿化面积、配套设施等方面进行宣讲。原业主担心重建后小区容积率过高影响舒适性,或者建筑质量不好等问题,或比例较高的公租房租户会影响原业主的生活。(采纳)


2、建议:西湖、岭南、华通三个小区单独申报面积都不符合规定要求,若三个小区合并申报,申报主体未在规定内体现。(采纳)


3、建议罗湖区旧住宅区改造以提升城市品质,提升小区品质,提升居民生活品质为前提。城市更新后小区规划应保证一定的绿化率,业主车位配比,提高人均居住面积及居住条件。(采纳)


4、问:第三十二条,棚户区改造的优惠政策是什么?


答:棚户区改造优惠政策指改善棚户区人居环境,提高公共配套率等。


部分采纳:


1、建议:关于第十六条,全体权利人同意实施改造的书面证明材料,此条件基本不存在,小区内有部分找不到业主或死亡无法过户的,产权性质为绿本等等特殊情况,所以本条件设置基本关上了申报的大门,本办法其他内容等于虚设。建议改为一般住宅90%业主同意、危楼过50%、砖混结构60%即可申报。


答:部分采纳。理由:申报的必要条件之一是全体权利人同意实施改造的书面材料,而书面材料中不包括无主房屋和自然人死亡的情况。


2、建议:20年楼龄的住宅普遍还相对较新,有很多都是电梯房,小区环境还不错,现在产权70年,如果20年就要强制更新,感觉有点说不过去。因此建议使用年限提高到30年,重点优先考虑80年代小区的旧改。


答:部分采纳。理由:楼龄20年左右,住宅普遍较新,环境较好,配有电梯,公共配套较为完善的住宅区不在旧住宅改造范围内。


3、建议:罗湖区旧住宅区改造的折迁补偿比例,目前意见稿的意思是由政府规定统一赔偿比例,我希望政府的补偿比例应该不小于建筑面积的1:1.3;希望所有的涉及到金钱的补偿部分,包括等待期租金,签约费,回迁补偿,装修补偿等等,全部按照房地产权证上的建筑面积计算,而不是按套计算。


答:部分采纳。理由:目前正研究制定全市统一的旧住宅区改造搬迁补偿安置标准,将研究考虑以上建议。


4、建议:“政府主导+国企实施+保障性住房”建议改为“政府主导+市场运作+部分保障房”;旧改重建面积除回迁房外,不能全部建保障性住房、人才房,政府不要为建保障房而建保障房,建议三七开即30%作保障房,70为商品房;市场运作是由有经验、有实力、有创意的地产公司来规划、设计、建设和管理,避免国企实施的弊端。


答:部分采纳。政府将研究以上建议的可行性。


5、建议:为何旧改难以实施,主要一个原因就是利益,业主想得到多一点面积,按套内面积1:1赔偿,业主并没多得,虽然大部分人都接受,但如果能多分一点面积给业主,岂不是更有吸引力,那些钉子户不就少了。要多给点好处业主,阻力自然就会少一点。


答:部分采纳。理由:全区旧住宅区改造将执行统一的搬迁补偿安置标准,补偿比例将保障自住者的居住权益。


6、建议:为公平起见,建议所有补偿,优惠价购买的超面积部分均按原居住房屋的建筑面积比例计算,包括等待期租金,签约费,回迁补偿,装修补偿及搬家费等等,均按照房地产权证上的建筑面积计算,而不是按套计算。


答:部分采纳。理由:目前正在研究制定全区统一的旧住宅区改造搬迁补偿安置标准,将研究考虑以上建议。


7、建议:在回迁赔偿面积范围内,对回迁房可根据需要选择一套或多套住房。


答:部分采纳。理由:在房源充足的前提下,权利人可根据居住需求选择一套或多套住房。


8、建议:要求业主签异地安置,但异地安置范围不清晰,把这个作为签字的前提条件,侵犯业主权益。


答:部分采纳。理由:若异地安置,在意愿征集阶段公布的项目搬迁补偿安置方案中将明确异地安置范围。


9、建议:政府制定补偿标准,如何做到公开透明保障业主权利?制度没有细则,不能保证人民权利不被恶意侵害。


答:部分采纳。理由:目前正制定全区统一的搬迁补偿安置标准,出台后将向公众公示;街道办事处结合项目实施情况制定项目补充安置方案并在意愿征集阶段公布,整个过程公开透明。


不予采纳:


1、建议:对于棚改范围划分不合理。棚改应该是:城中村、小产权、集体产权房、这些产权不清晰的地方。老旧小区很多都产权明确,红本商品房,这属于私人财产;建保障性住房不反对,但请用城中村、小产权房去建。


答:不采纳。理由:根据《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》,使用年限较久,房屋质量较差,建筑安全隐患较多,使用功能不完善,配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区在城市棚户区改造范围。


2、建议:红本商品房改保障性住房,房产性质变化,侵犯业主权利。


答:不采纳。理由:已取得商品性质房地产权利证书(红本)的房屋,选择产权调换的,回迁房产权性质不变。


3、第二十七条,强拆政府介入节点不清晰明确,项目整体签约率未达到100%的,街道办启动旧改,是否意味着政府要开始强拆,签约率多少政府会开始强拆,界限不清晰,实际操作空间太大,有可能出现黑幕操作,不合理。


答:不采纳。理由:民事协商签约期限届满后项目整体签约率未达到100%的,由区城市更新工作领导小组研究,决定项目是否正式启动,正式启动的旧住宅区改造项目,依法依规执行行政征收和行政处罚。


4、建议:第十六条,用地面积少于1万㎡,但全体权利人同意异地安置的规定,对于宗地面积少于1万㎡的小区房屋权利人只有异地安置一个选项,我们认为违背了权利平等原则,对上述小区房屋产权人显失公平,且无任何法理依据,民众难以接受。


答:不采纳。理由:多个用地面积小于1万㎡的旧住宅区,若集中成片且总用地面积大于1万㎡,可联合申报,权利人可选择原址回迁、异地安置、货币补偿。单个用地面积小于1万㎡的旧住宅区,改造后很难配建独立的医疗、学校等公共设施,故全体权利人同意异地安置或货币补偿更作为项目申报的必要条件之一。


5、建议:希望政府不强制业主异地安置,而是由业主自己选择是原地回迁,异地安置还是货币补偿。


答:不采纳。理由:对于用地面积小于1万㎡的小区,全体权利人同意异地安置或货币补偿是申报旧改的必要条件之一。在意愿征集阶段,街道办事处将在项目范围内公布项目搬迁补偿安置方案,方案中将明确异地安置范围,权利人可根据各自满意度,自主选择是否签约。


6、建议:棚户区改造可强拆,那旧改也可强拆,是否可以由市人大立法,对不愿旧改的,影响整个项目运作的少数业主由法院颁发强拆令。


答:不采纳。理由:旧改强拆不在本次征求意见范围。  


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