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有名校命却没名校病!华强北大把三百万名校学区房

郑斌杰 经纪人 发布时间:2017.09.26 11:15:33
浏览:31449

  主编推荐:


  除了绝无仅有的电子产业生态圈外,华强北拥有丰富的名校教育资源,因小户型较多,300万-500万的低总价名校房源不少,深受家长青睐。


  买房该不该选择华强北?又该选择哪些物业?


  接下来,本文作者房网淘房会成员、专业经纪人郑斌杰带您走进华强北,回答大家所关心的问题。


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  我们先来说一说华强北的地理位置,从下图我们可以看出,从振兴路以南,华富路以东,深南中路以北,上步中路以西这框里面的都是属于华强北的地界。



华强北是一个成熟的老片区,深圳市最繁华的商业街,日客流量可以达到50万人次,商业气氛浓厚。同时它也是国内电子产品流通的主要枢纽,尤其是手机批发零售业务闻名全国。


由此也导致了华强北的租房市场供不应求,这也是要说的第一点,华强北的房子不愁租,空出来的房子很少,而租客大部分都是在华强北做生意的商户。


看看下面这两张图,可以看出华强北是地铁环绕,有四条地铁,公交站台密布,地段是没的说,而且在中国就只有一个华强北,所以它价值就体现出来了。




接下来才是重头戏,华强北的学位:有着6所幼儿园,深圳排名数一数二的荔园小学,有着福田综合排名第四的百花小学,更有着深圳四大的实验中学。


可以说华强北的教育资源还是挺丰富的,但是华强北的学位房有个缺点,就是小户型居多,而且不适合自住。适合自住的小区很少,这就让很多家长有顾虑,以后小孩读书了,接送是个问题。但是这么多年来家长们想出了一个好办法,把这边的小户型租出去,然后到百花那边租个大房子住,补点差价,即解决了接送问题,小朋友的学位也搞定,两全其美。


相对比百花片区动则600-700万,甚至上千万的房价,所以在华强北这边就有了多个选择。这边同样学位的价格在300万到500万之间,有很多可选择的楼盘,这样减轻了家长们的负担,也在预算之内,所以深受很多家长的青睐,也导致华强北学位房的成交一直都很稳定。


百花小学+实验中学


下面小郑就给您讲解一下,百花小学+实验中学小户型的楼盘环境,户型成交,也推荐一下现在在售的笋盘。


金茂礼都--华强北成交的龙头老大。


金茂礼都是华强北的次新楼盘,2002年批地,2004年入伙。金茂礼都只有两栋,没有小区,这是一个缺点。


小区总体来说,住家用户达到70%左右,楼上明厨明卫,生活很方便,而且是纯住宅性质。加上它的面积不大,适合置业者,所以它的成交量一直遥遥领先,最小的面积是24平米,单价太高,一平米已经达到了16万以上。


41-46平米的一房一厅总价又高,因为买这边都是只为了个学位,自己又住不了,所以导致32-36平米的单房成交很活跃,小区从今年1月份单价都在11万以上,到今天为止已经达到13万左右了,而且价格都是一点点往上走的,虽然每个月看着涨幅不大,但是您看一下1月份的成交和现在的成交,确确实实是涨了。


而且价格还会往上走,原因在于换手率太快了,每一年的成交量基本都在100套左右,一直都是百花小户型的领涨盘。


金茂礼都小区外景图


热门户型解析:从上图我们可以看出金茂礼都小户型的居多,最大的才60.5平米,最小的是24平米的,成交最活跃的就是32-36平米的,24平米的也还不错,因为总价低,下面我们看一下今年金茂礼都的成交有多少。




成交分析:可以看出金茂礼都1月份到今天为止成交了有48套房源平均每个月在5-6套左右,成交是很稳定,而且换手率是很高的。


(价格和日期有些许偏差,仅供参考)


在售的房源:



桑达雅苑--华强北的老大哥(不温不火)


桑达雅苑外观结构有点奇怪,据说以前是请了香港的设计师设计建造的,是2000年批地,2004年入伙的。


成交户型基本是小的户型,53平米,64平米,因为之前银行两次上调评估价,导致小区99平米以上的已经达到了豪宅税,购房成本增加了。


因为它的户型面积大,导致它的总价偏高,加上户型不方正,不适合住家,而且靠近市场,楼上办公的居多,价格也有一点尴尬,总价低的够不上,总价高的又不考虑,所以成交一直不温不火。


桑达雅苑的外景图


热门户型解析:桑达雅苑是那种错层格局,最小的户型是53平米,最大的是127平,单数向上走有5格楼梯,双数向下走的有12格楼梯。下面我们看一下成交。



成交分析:今年1月份到现在的成交只能6套,成交的都是小户型,大户型只有一套,价格是涨了一点点,桑达雅苑投资学位还可以,因为租金回报率高,好出租,面积也适合广大租客的需求。



在售的房源:



桑达大厦--华强北住宅的奇葩


桑达大厦是纯白色外墙,只有3种户型,33平米,57平米,92平米,其中57平米一层只有一套,比较稀缺,最多的就是33平米的,加上批地只是批了50年产权,一直不显山不显水。


因为旁边金茂礼都成交很活跃,而桑达大厦可以说没有什么成交,后来在3月份的时候却成交了10套,价格和成交量一下就上来了,这就是补涨,而且每一套成交价格都是往上走,基本在5万之间,现在小户型的价格都在360万往上了,还没有房源可以选择,放盘量少之又少。


92平米的两房因为已经过了豪宅标准,单价虽然很低,放盘量也多,但是成交一直很少,就是寥寥的几套,买桑达大厦小户型的就是看它的总价低,锁定一个学位,其他的租金什么的都不高,而且楼龄也挺旧了,现在还剩下23年,不过现在可以自动续期到70年倒不是问题。


桑达大厦的外景图


热门户型解析:桑达大厦主打户型的是33平米,因为总价低,所以成交还是不错,从成交表格我们可以看到3月份成交了近10套,成交的都是小户型,因为周边的总价已经很高了,所以桑达大厦的小户型的价格一下子就拉上来了。



成交分析:桑达大厦今年1月份到现在成交了22套,而且每一套的价格都是往上走一点,只适合办公,不大适合住家,小户型里面虽然有天然气管道,但是没有做厨房,要煮饭只能用电磁炉,所以买这边就是买一个学位而已,目前小户型在卖的很少。



在售的房源:



群星广场--地铁旁边的“铁盘”


群星广场是由A、B、C三栋组成的,小户型都在A栋,其他两栋是大户型。


外观看起来感觉还是挺新的,成交最多的还是A栋的小户型,A栋只有6-26楼有学位,一层有28户,所以户型还是挺多的,面积是29-77平米的,不过成交最活跃就是41.5平米、44平米、53平米的。


41.5平米的总价在400万以下,价格基本都是能接受,44平米的总价在400以上,也不高,不过户型却是多了一个储物间,53平米的因为户型比较方正,朝南带落地窗。


买这边的客户都是看中一个地段,学位,楼上都是办公的,租金回报率还可以,价格一直都很平稳,楼上不是业主自住就是租户自己住家,户型都不错,每三层有一个生活平台,价格比起百花还是很有优势,总体都还不错。



热门户型解析:A栋都是小户型居多,而且带学位只有6—26楼带学位。B、C栋是大面积的,最小是76平米的两房。


成交最多的还是A栋的小户型,以53平米的居多,因为总价低,地段好。而像B、C栋的朝南三房很少有放盘的出来的,大部分都是业主自住,因为户型朝向都很好。




成交分析:


群星广场今年1月份成交到现在是有24套,成交不算好,也不算差,总体还是很平稳的,成交占大多数的还是A栋的,B,C两栋成交少原因是放盘量少,找这边的客户都是偏向于自己住家的,所以成交就少。


目前在售的新盘:



赛格公寓--百花总价最低的楼盘


因为积分对住宅是一样,所以很多家长也会选择小区环境比较旧,1988年的房子了,户型最多的就是43-46平米的,成交量都还不错,一直是百花小学总价最低的楼盘。


因为它的土地用途是工业用地,所以很多家长担心学位的问题,目前也是有房有户口是80分起步,但是因为它的土地用途所以贷款这块限制了,首付5成,贷款10年,限购限贷,不过成交价格一直都有涨跌,导致了现在价格没有破300万的大关。


选择这边大部分都是想要一个学位,总价越低越好,而且小孩马上就要上学的,不然就近两年就会上的,太久谁也说不准教育政策怎么走,怕到时候学位上不了或积分低了,那就白忙活了。


不过现在还有一些客户专门买赛格公寓的,手上有点闲钱,就是投资,楼龄旧,搏拆迁,价格这方面倒是没怎么涨,但也不会跌,价格平稳。


赛格公寓的外景图


热门户型解析:因为小区没有户型图,我自己画的,有点丑,不过差不多的。小区只有少量的68和76的两房,其他的户型都是43-46平米的一房,赛格公寓因为总价低,单价便宜,所以成交量还是可以的。



成交分析:赛格公寓今年1月份到现在成交了有20套,成交也还不错,因为买赛格公寓的家长都是资金量不大,不然就是单纯买一个学位,还有另外一种比较特殊,想要等拆迁,房子已经是20年以上的楼龄了,加上华强北最近拆迁概念很好,现在看看在售的有那些房源。




在售的房源:



红荔村--华强北最大的绿化小区


红荔村楼龄也是挺旧了,1988年的房,虽然看着是挺旧的,不过住起来还是很好的。


而且67平米的两房还能改三房,不过现在一直说在棚改,在8月份中旬就已经没有房子在卖了,也没有业主愿意拿出来卖,成交比较活跃的户型67平米的两房,75平米,78平米的三房,92平米三加一房占少数。


户型户户南北通,而且绿化环境都不错,小区也很安静,之前成交也还不错,因为红荔村的价格刚刚好在小户型和百花片区大户型的中间,所以很多要自住的家长因为预算不够也不想压力太大,就会选择红荔村。


价格今年涨了不少,从7.8万涨到了9万,价格涨的很猛,不过现在没有房卖,旧改后价格估计12万以上,当然这是后话,谁也说不准。


红荔村的外景图


热门户型解析:红荔村有21套,其中16.17栋是街铺,剩下的都是67.75.78.91平米的户型,而且还是一梯两户的,所以总体来说还不错。



成交分析:今年红荔村成交有21套房源,每个月都有一定的成交量,红荔村的价格可以说比下有余比上不足,买红荔村的家长都是打算小孩上学就过来住的,因为红荔村从8月房就没有什么房源在卖,目前只有一套,还是21栋带电梯的。



在售房源:



基本百花小学+实验中学就说到这了,可以说华强北是一块值得看好的地方,不管是配套还是交通都是很成熟的,加上学位也不会差。


下面说一下家长经常问到的两个问题。


1.华强北这边的学位会不会以后被划分出来?

 

华强北片区金茂礼都、群星广场等带百花小学+实验中学的学位的楼盘不会划出去,学位现在这样划分已经实施十几年了。


以路为界,分了百花,茘园,实验,也是目前最公平多方权衡的结果。另周边没有土地建新的房子,更没有地建新的学校。往什么地方划呢?另外学位矛盾本来就是政府最头痛的问题,只能缓解,而不会傻到去激化矛盾,你想想,本来有,突然把你划走,你会不会去拼命?


再者目前的地段划分情况下,百花小学并不紧张,最低积分只有69.7,不必要分走楼盘解压。还有一个好消息,实验中学中学部前面新建三栋大楼,后续可能会扩招。包括初中部也有重建扩大计划,现在实验只有18班,未来计划扩建到36班,有这种担忧能理解,但客观想想,不会发生的!

 

2.这边的房子都是单身公寓,公寓积分会不会低?

 

不会,因为在这边不管是公寓,还是单身公寓都是住宅的一种,积分都是80分起步,除了商业性质的商务公寓.....



这一期就主要说说百花小学+实验中学的,就说到这了,下期我在说说荔园这块的,如果您想了解更多华强北的学位房的情况,可以直接联系我,小郑一一帮您解答。


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(本文作者:淘房会会员郑斌杰13534141689)


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