自深圳整体均价破5万之后，刚需不断外溢。观澜，沙井，坪山，光明现在的房地产市场也是经常被提及，刚需的目光所触及的区域越来越远
而据我们所知，沙井、光明、坪山等地因为价格较低，片区规划多，发展空间大，其很大一部分购买群体均来自投资客，刚需所占比例虽然没有具体统计，但是根据我们日常跟网友接触的情况来看，投资比例跟刚需购买实为平分秋色。
目前还有另外一股清流龙岗片区妥妥的抓住刚需的需求，从楼盘、户型、价格、居住环境等方面迎合刚需的市场，根据你的预算，从100万-1000万都可以找到你合适的房源，150万可以买到两房，200多万可以买到3房，300来万可以买到大社区楼龄新3房，400来万已经可以买到区域标杆老牌豪宅公园大地的3房。
如果是投资，轨道交通14号线快线的规划足够让你看房半年，1700万平天量旧改居全市之首，足够让龙岗房地产市场长期保持活跃。
不管是刚需、改善、还是投资，片区内总有几个楼盘关注度较高，成交活跃，其背后的逻辑和成因值得我们细心去挖掘。
就龙岗区域内，大山统计了今年1-8月的人肉房价数据，罗列了布吉和龙岗中心城这两个片区成交排名前5的楼盘，最后得出本篇文章中的数据，一起来看看，龙岗成交最为活跃的这几个楼盘(坂田片区不在统计范围内）。
一、首先来看布吉片区，布吉最为靠近原关内，原关内辐射和购买力外溢的作用非常明显，还有个大型交通枢纽布吉站，片区建成时间较早，整体的规划比较落后，但是单价水平却是在整个深圳地区来说，最为低洼的片区之一，优势与劣势都非常明显。
想在这个片区买房，得多对比，多淘房。从今年的成交量来看，我们统计的数据，布吉片区1-8月份共成交1624套二手房，区域楼盘成交排名第一的是桂芳园，其次是龙珠花园、丽湖花园、国展苑、可园。桂芳园占总成交量的8.56%，这个比例是很高的，但是桂芳园这个楼盘很大，一共分8期，下面我们单一的解析下这成交量最高的5个楼盘。
1、桂芳园
桂芳园是布吉片区标志性的大盘，一共八期，1-6期可互通，7、8期共用小区花园。位置紧邻3号线龙岗线大芬地铁口，户型多样且方正实用，部分户型赠送面积多，花园小区均有游泳池、健身设施、儿童游乐设施等配套。小区周边配套非常成熟，华润万家、沃尔玛、商业广场、银行、餐饮食肆、地铁、石芽岭公园等配套都在1公里范围内，同时周边花园社区较多，形成规模的住家片区，居家氛围浓厚。
从整个布吉片区来看，桂芳园楼龄不是最新的，花园小区做的不是最精致的，甚至周边区域还有那么一点嘈杂，但是其优势是可共享大花园社区，户型多样迎合不同户型需求，周边配套不是最高端的，但是丰富齐全触手可及。从成交户型上来看，2-3房成交最多，250万左右可以买到60平两房，350万左右可以买到85.55平三房。缺点：靠龙岗大道户型有车流噪音，车位相对紧张（网友反映），周边楼盘比较密集。
附:近期成交记录
2、龙珠花园
龙珠花园已经无限靠近布吉大型交通枢纽这个站，相信部分成交量是冲着这里交通方便而来，但是如果是看重居家的网友，即使预算不多，也是会再往东走一走，淘淘更好的花园小区。因为小区容积率较高，物业相对一般，同时租住人员较多，影响居家纯粹度。龙珠花园配套还是比较齐全的，靠近龙岗大道和布吉交通枢纽，裙楼有商场超市，花园小区自带游泳池、幼儿园、篮球场、儿童游乐设施、健身设施等配套。
龙珠花园户型做的一般，多卧室出阳台，客厅出阳台户型稍贵。从成交数据上来看，龙珠花园成交活跃的一个原因近关口，总价低，186万可以买到54.11平小两房，258万可以买到76.37平的3房，这放到整个深圳来说，这个总价买2-3房是非常困难的，包括坪山片区。其次，龙珠花园隔条龙岗大道，正对面即是布吉超大型旧改南门墩旧改，目前已在动工阶段，佳兆业将打造60万平超高层综合体。
来自网友的资料图@布吉小市民，南门墩旧改地点望向龙珠花园。
附:近期成交记录
3、丽湖花园
丽湖花园周边紧挨城中村，从丽湖花园的门牌进来让人以为已经进入丽湖花园小区内，其实两侧的是民房，叫上水花园，走过一小段路看到丽湖花园公交总站才算正式进入丽湖花园的区域，这边离5号线环中线最近的上水径站C出口实测走路时间15分钟左右，地铁口想说爱你不容易，丽湖花园是开放式小区，占地面积也较大，由多层和小高层组成，物业管理相对一般，但是自身的配套尚可，有泳池、篮球场、网球场等配套，还有各种便利店和华润万家可供生活需要，小区地面交通比较发达，紧临水官高速和布龙路，还有南坪快速。
之前做过一期水径片区的大暴走，其中看了丽湖花园的54平的两房，楼梯房，客厅出阳台，主卧和次卧的空间还算可以，就是厨房和卫生间有斜角，不方正，南向，楼层较低，采光一般，总价180万。
另外看了两套65-66.88平的两房，空间更大了一些，电梯房，采光不错，总价去到220万左右，这两套房并没有太让人喜欢的地方，也没有明显的缺点，中规中矩，楼下花园小区正在做绿化，走道翻新，目前环境一般。
离大型配套较远，未来有招商三联的旧改综合体商业可以享受得到，目前已动工，估计明年就会上市。
小区交易量非常活跃，和其低洼的总价不无关系，从成交数据上看，成交均价3.2万左右，1-2房小户型最受欢迎，总价210万还可买到63.31平小三房,总价127万可以买到41.82平一房，如果是首套，相信绝大部分普通上班族族都能承担得起异常低的首付，属于深圳刚需上车盘。
附:近期成交记录
4、可园
佳兆业开发的楼盘，超大型社区，一共七期，也以兴龙路为界，分南区和北区。北区为一二三期，南区为四五六七期，南区花园小区更大，停车位也比北区相对要充足，小区内泳池、健身设施、会所、幼儿园等配套当然一应俱全，裙楼也有商业店铺和华润万家，入住率高，居家氛围浓厚，离学校也近，不用过大马路。整个小区的园林绿化做的不错，户型方正实用，大部分户型有赠送。离5号线百鸽笼站最近的距离大概600米左右，北区相对较远。离大型配套也比较远。
可园征服买家的应该是园林和楼盘品质，另外就是户型了，之前一个网友在可园和桂芳园做对比，桂芳园当然交通更方便一些，但是可园的杀手锏就是那个大阳台，所以说，很多时候，买房还是看各人喜好。
如果网友总价预算250万左右，想买个两房或者小三房，在布吉是很多选择的，但是花园小区、楼盘品质还有居家配套方面就要做出各种取舍，这个时候通常我都会问网友能不能再提高下预算，首付增加十几二十万，月供增加几百块，首选可园或者桂芳园大社区的两房，加上赠送面积，住起来也相对更为舒适。
附:近期成交记录
5、国展苑
国展苑的地理位置已经非常靠近罗湖，加上地面交通和轨道交通的便利性，很多刚需看布吉房子时估计都会先经过国展苑，和丽湖花园一样，其总价低也是一个优势，适合深圳绝大部分刚需上车。当然其缺点也是很明显，高容积率，户型不方正，租客多影响居家品质。
附:近期成交记录
二、再来看看龙岗中心城，龙中的环境、密度、楼盘品质、教育和配套要比布吉好很多；布吉相对就更靠近原关内，购买力也更强，成交量也是布吉更多一些。
随着未来轨道交通的规划建设，还有几条高快速通道的建成，将极大的加强龙岗中心区与市中心区的快速交通联系和对外交通辐射能力。
1、中海康城
中海康城之前说了很多了，有个网友说我为什么老针对中海康城，实在是这个楼盘每次都能进入榜单，中海康城这个楼盘体量很大，共两期，所处的大运片区前景也是非常不错，是龙岗结合十三五规划和东进策略重点发展的产业园区，天安数码城的企业购买力很强，未来还有启迪协信科技园，龙岗688米的地标建筑，存量土地多，适合发展。
中海康城这个大社区花园价格一直处于缓涨的状态，爆发力相对来说比较弱一些，要和四神盘对比的话是缺了较好的学区，但是成交量却远远高于四神盘，这个是让人为之侧目的，二手房月成交量基本上30套，放在整个深圳来说这样的成交量也是屈指可数，投资的话相对比较安全，转手率高，需求大。
另外就是中海康城的户型丰富，龙岗中心城基本没有像中海康城这样的户型配比，1-5房都有，而且房源量多，很多业主买了一房后同小区置换的也很多。这样的户型配比也直接把中海康城定位成刚需楼盘了，户型配比定位可以参考下福田香蜜湖片区，香蜜湖片区楼盘的户型基本上就没有1-2房的户型，户型面积基本上都是80平以上，从楼盘户型定位上来说，就可以看出一二。
所以中海康城目前在没有好的学校，没有开通轨道交通的情况下，价格上涨相对乏力，不过规划中的地铁16号线非常靠近中海康城，未来中海康城的业主可以坐16号线到大运站换乘14号线快线到福田中心区，这个还是比较有优势的。个人见解，仅供参考！
附:近期成交记录
2、万科清林径
万科清林径地处于龙岗中心城北，五联片区，从地理位置上看是比较偏的，周边的配套也很一般，没有地铁和地铁规划，五联片区目前是依赖旧改和外环高速提升其片区价值，不过万科自身的楼盘品质、园林设计、物管、各种裙楼商业配套、还有生态休闲还是可以满足人们对于居家生活的需求。
万科清林径还有另外一个霸气一万倍的名字，叫千林山居，这个名字毫无夸大的嫌疑，其背靠近28平方公里的清林径森林公园，是深圳最大的森林公园，相当于17个莲花山公园，或4个梧桐山森林公园，每平方米高达760个负氧离子含量的国家A级空气质量。大山没有跨入过这个深圳最大的森林公园，不过这个富含负氧离子含量的空气质量之前在江苏宜兴竹海体验过，真的每吸一口都让人心旷神怡，就像享受美食一样去享受呼吸。
万科清林径目前的单价在3.2-3.5万左右，与龙岗中心城核心位置的紫薇花园、愉园新村等楼盘价位相差无几，不管是选择哪个楼盘，选择的是不同的生活方式。
附:近期成交记录
3、星河时代
星河时代地处于大运片区，拥有片区内高端商业和便利的轨道交通，楼龄新，容积率低，单价去到5万+，这个单价如果在原关内真的没有什么好选择的楼盘，相同价格去对比，大山更愿意推荐星河时代，或者靠近原关内的新盘、次新盘。星河时代的别墅个人也是比较推荐的，一般别墅都是享受山水资源，但是近距离享受高端商业和轨道交通枢纽的别墅还是很少。
附:近期成交记录
4、奥林华府
奥林华府属于人们常说的大运四神盘，这个名号有两个争议，一个是区位，奥林华府包括其他三个所谓的四神盘其实属于龙岗爱联片区，但是因为紧邻大运核心区域，离大运中心体育场馆紧一街之隔，所以很多人以为是大运的四盘。二是神盘这个名号从何而来，是地理位置还是龙岗外国语学校赋予的，这个不得而知。
附:近期成交记录
5、阳光天健城
阳光天健城也属“大运四神盘”之一，阳光天健城近半年也是处于缓涨的状态，其中小户型36和44平上扬趋势比较明显。这是要和原关内的学区看齐的节奏啊，学区的溢价率高。
但是阳光天健城所在的学区龙岗外国语存在一定的争议，因为它不像片区内的实验学校，拥有较长时间的沉淀，龙外创办于2013年，算是一飞冲天的典型代表，近年在龙岗中心城的初中学校排名第一位，短时间内有如此大的成绩，多数声音都在说是因为教育局特批其可在全区范围招收尖子生的原因。
这个就见仁见智了，但是抛开学区属性来说，阳光天健城的楼盘品质还是不错，其紧靠的大运片区也是龙岗重点打造的产业园区和核心商务区。片区价值不言而喻。
如果要在大运四盘当中选，那么这几个楼盘也是各有特点：
中森双子座成交比较一般，因为只有两栋，带小平台花园，休闲空间有限，户型以2-3房为主，也有小面积复式户型；
奥林华府楼盘品质比较高，户型均朝南，带大露台，花园小区不错，有泳池、网球场和儿童游乐设施；
绿景大公馆楼盘品质也较高，有小高层和高层，户型丰富，小区有游泳、幼儿园、儿童游乐设施等配套，比其他三个楼盘都更靠近星河cocopark、山姆会员店和龙岗三号线地铁口大运站。
附:近期成交记录
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