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深圳首次双竞70年“只租不售”用地,释放非常信号!

文过是非 地产 发布时间:2017.10.12 07:15:26
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10月10日,深圳市土地房产交易中心发布公告,以挂牌方式公开出让位于龙华区民治街道的A811-0323宗地的使用权。这是深圳首次采用住房70年全年期只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地。

 

此次拟出让的土地面积为20042平方米,容积率为4.5;建筑面积为90180平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限为70年。该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%。

 

根据公告,本次出让有以下条件。

 

本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

 

本次出让宗地项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,自持年限为70年。本公告所称自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。

 

该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市政府关于租赁住房的相关规定,并优先为在深圳市龙华区工作居民提供居住配套服务。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定不得转租。

 

本次出让宗地应按规定配建人才住房27060平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的,租赁住房面积随之减少。人才住房产权归市政府,竞得人建成后无偿移交,并由深圳市人才安居集团有限公司(以下简称市人才安居集团)代表市政府接收、运营、监管等。

 

非房地产开发公司竞得的,竞得人可按规定申请房地产开发资质。独立竞得的,竞得人可以在深圳市依法注册设立一家全资子公司;联合竞得的,可由联合体各方联合在深圳市依法注册设立一家项目公司,并通过签订土地使用权出让合同补充协议,将土地使用权变更至全资子公司或项目公司名下。

 

竞买申请人在申请用地竞买时提交《关于土地购置资金来源的承诺函》,承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等;竞得人自交清全部地价款后,须向市规划国土部门提交具有证券期货业务资格的会计师事务所出具的资金审查报告、土地购置资金来源的说明及资金流水、转账凭证等相关证明材料。

 

为落实中央经济工作会议关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位和国务院《关于加快培育和发展租赁住房市场的若干意见》,这是深圳首次出让“只租不售”用地,因此备受媒体关注。事实上,通过这次公告的出让办法,的确透露出许多信号。

 

一、这是今年深圳继在大鹏之后,出让的第二宗居住用地 ,也是深圳首次出让70年“只租不售”用地。这宗土地不是选在偏远的大鹏,而是选在号称宇宙中心的龙华,这本身就显示了政府志不在地价高低的决心。其释放的信号是,推进租购同权,即便在寸土寸金的龙华也在所不惜。同时,给市场明确在核心地块投放高标准租赁住房的预期。

 

二、规定竞得人租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,这本身实际是改变房地产先行游戏规则的初步尝试。之前“快速开发、快速销售”的模式将一去不返,竞买人必须从长计议才能玩转。如果开发商不参加竞拍,那么就能可能面临无地开发的境地。允许非房地产开发公司参与竞拍,更是引入新的市场竞争者的强烈信号。

 

三、当竞买人报价达到最高限制地价时,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。这一规则使政府在出让“只租不售”用地的同时,顺带实现了人才住房利益最大化。这些措施,对于政府来说可谓创新多多,其逻辑是“有地自然有房”,预计今后以这种方式兴建的人才住房会越来越多。

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