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深圳推首宗“只租不售”纯宅地 将迫使房企转型

资讯中心 媒体 发布时间:2017.10.12 11:16:46
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深圳今年第一块纯住宅用地供应在昨日新鲜“出炉”,值得关注的是,这也是深圳首宗自持地块。公告规定,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让


与此同时,“单限双竞”的出让方式也“重出江湖”。业内观察人士表示,大力推进租赁市场的建设是近期一个大举措,深圳此举符合“全国一盘棋”的战略调整。



优先租赁给在龙华区工作的人


作为本年度深圳土地市场首块纯住宅用地,昨日,A811-0323宗地的出让公告刚刚“浮出水面”,便在深圳地产圈掀起轩然大波。出让公告显示,这宗位于龙华民治街道的地块,总土地面积约20041.9平方米,总建面为90180平方米,土地使用年限为70年。公告期自2017年10月11日起至2017年10月31日止,挂牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15时止。


这也是深圳第一宗“只租不售”宅地。公告同时规定,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。项目允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。


与此同时,项目须竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员,合同租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。


大力推进租赁市场的建设


早在去年底,一部分热点城市就已经拉开土地出让附加“自持”的序幕,北京、佛山、上海等都曾诞生过100%自持的住房地块。而今年8月份,一份《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)也明确提出,将加大新增供应土地建设租赁住房的力度。


“在租赁方面,深圳这段时间做了很多动作,这次自持宅地的横空出世并不是基于深圳市场现存租购比例的改变。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在受访时告诉南都记者,这其实是全国一盘棋。大力推进租赁市场的建设是房地产战略结构调整的一个大举措,在这个调整过程中,租赁产品的供应也由过去的房地产“一统天下”转变为以更大规模的比例来实现供应的增加。


“而且,深圳在之前的‘十三五规划’中提出要建设35万套保障性住房,如今利用有限的新增土地供应来配建是完成目标的重要渠道。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为。


人才住房配建面积为27060平方米


事实上,A811-0323宗地的“亮相”足够吸引眼球的除了自持这一条件之外,还缘于其全方位的高门槛———“单限双竞”。按照出让公告的要求,该宗地限成交地价,挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%;竞成交地价,当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交;竞人才住房面积,当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。


地块原定的人才住房配建面积为27060平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的,租赁住房面积随之减少。人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府,由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。


价高者得的出让方式或难再现


“限地价竞人才住房面积”的出让模式,在深圳并非是首例,去年11月,位于大鹏、坪山、龙华的三宗地也曾以“双限双竞”的方式出现。


在中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报(2017年1- 9月)》报告中,前三季度,全国300个城市的土地平均溢价率为34%,同比下降14%。其中住宅类用地的平均溢价率为39%,较去年同期下降22%。具体到深圳,今年1-9月仅出让32宗地,远低于其他热点城市,且无一宗住宅用地。而土地出让金也同比下降44%至418.8亿元。


“从目前国家土地出让的大趋势可以预判,大城市单纯土地价高者得的方式,以后很难再出现。”李宇嘉说。不过,他同时指出,深圳的土地供应量太少,价格弹性非常低,如果是单纯的招拍挂,地价或多或少都会被推高,这也是此次实行“单限双竞”的原因。


观察


开发商拿地积极性或降低?


业内:迫使开发商转型


自持叠加“单限双竞”的多维度壁垒,降低甚至“冻结”了不动产的流动性,未来物业增值较难兑现,这也让部分业内人士产生“明显对冲开发商拿地积极性与预期”的担忧。


在宋丁看来,政府肯定会在自持地块的出让成本上适当做出“退步”,而且自持企业在整个开发链条上也会严格把控成本,后续租金价格也会产生一定的盈利空间,这并不是问题。“当然,租赁住房不可能像以往房地产销售那样具有巨大的利润空间,一定是微利的格局。”宋丁强调,这是迫使开发商转型的一个重要通道,开发商必须学会接受,否则连进入房地产市场的机会都没有。


根据上述数据计算,A811-0323宗地折合楼面地价介于8616.1元/平方米-11199.8元/平方米之间,地面地价介于38768.8元/平方米-50394 .4元/平方米。深圳链家研究院提供的数据显示,当前民治区域的二手房,星河盛世( 详情 图库 团购 点评 )均价已经高达63234元/平方米,其他楼盘均价也大多介于40000元/平方米-54000元/平方米。如此相比,地块的成本确实比较合理。


“房地产‘政策市’、‘地方市’的属性很强,如果开发商能顺应政策,无论获得低成本融资(如发债)、获得补贴红利,还是开拓更大市场空间,提高市场占有率,又或者是获得土地资源(土地换配建)等各方面,都可能取得更可观的回报。”李宇嘉在此前也曾提出这样的观点。


文/广州日报全媒体记者肖陆军


  深圳市土地房产交易中心昨日发布公告,公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。这是深圳首次采用住房全年期(70年)只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地,也是今年深圳首块宅地出让。


  据深圳市规土委介绍,全新出让方式旨在落实中央经济工作会议关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位和国务院《关于加快培育和发展租赁住房市场的若干意见》文件精神,培育和发展住房租赁市场,构建购租并举的住房供应体系,促进深圳房地产市场平稳健康发展。


  出让地位于龙华旺地


  据深圳市土地房产交易中心公告,本次供应市场的A811-0323宗地位于龙华民治街道,土地面积为20042平方米,容积率为4.5;建筑面积为90180平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限为70年。公告期自2017年10月11日起至2017年10月31日止,挂牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15时止。


  记者了解到,该地块起始价7.77亿元,最高限价10.1亿元。地块位置地处龙华民宝路与腾龙路交汇处,腾龙路一路之隔就是龙华目前二手均价9万元/平方米左右的一个豪宅。


  相比前期出让的居住用地,深圳此次酝酿推出的居住用地,在住房用途、人才住房占比及竞价方式等多个方面都有创新变化。


  宗地建房须自持70年


  为培育和发展深圳住房租赁市场,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,这是此次居住用地出让最突出的一个特点。项目允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。


  该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。开发商自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。


  “单限双竞”挂牌出让


  为促进深圳房地产市场平稳健康发展,本次出让宗地采用“单限双竞”的方式挂牌出让,即:限成交地价,该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%。


  竞成交地价,当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交。


  竞人才住房面积,当竞买人报价达到最高限制地价时,在最高限制地价和配建人才住房面积基础上,竞价转为竞无偿移交的人才住房面积,无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。


  配建要求


  建筑面积至少30%


  用来配建人才住房


  本次出让宗地须配建27060平方米(总建筑面积的30%)的人才住房,最终配建的人才住房面积根据竞价情况得出,并与租赁住房面积联动调整,人才住房面积增加的,租赁住房面积将随之减少。人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府,由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。


  资金严查


  交清全部地价款后


  出具资金来源说明


  一是要求竞买申请人在申请用地竞买时提交《关于土地购置资金来源的承诺函》,承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等;


  二是要求竞得人自交清全部地价款后,须向市规划国土部门提交具有证券期货业务资格的会计师事务所出具的资金审查报告、土地购置资金来源的说明及资金流水、转账凭证等相关证明材料;


  三是对土地购置资金来源审查未获得金融监管部门审批通过的,市规划国土部门将取消竞得人的竞得资格,竞买保证金不予退还。


  深圳市规土委有关负责人介绍,此次用地出让,拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。今后,深圳将加大住房供应力度,发展租赁市场,抑制房价过快上涨,积极培育和打造深圳租赁住房市场发展的新常态。


  专家分析


  龙头企业才够实力拿地


  广州日报全媒体记者了解到,珠三角率先推出全自持租赁住宅用地的是广州。昨天,广州首宗全自持租赁住宅用地入市,为黄埔开发区KXC-K1-9地块,经过6轮争夺,直接触碰最高限制价21967.5万元,现场停止竞价,16日转入摇号确定最后竞买人。


  深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士介绍,拍地开发商100%自持这种出让方式在深圳的开启相对稍晚,北京、上海、杭州等地都已经在采取这种方式了。李宇嘉认为,采取这种拍地方式的一个很重要的原因是为保障房供应开道,“十三五”期间深圳须供应保障性住房35万套,其中面向人才群体供应不少于70%,这个任务可以说是非常难完成的,利用新地来配建是一种很重要的方式。这也是为了贯彻楼市未来发展租售并举的长效机制,与国家大政方针相符、深圳必须在土地市场上有所举动。


  以往土地招拍挂价高者得之的这种出让方式和原则已经被市场所抛弃,或者说完全进行了改革,李宇嘉认为今后有新地块出让,首先必须限地价。因为地价推高房价是过去十年来房价上涨的重要推手之一,“如果说地价控制在一定的水平之下、楼面价会降低的话,那是不是房价的上涨预期就会明显减弱?在控地价的基础上再配建人才住房公共租赁住房、公共服务设施等等,这在全国热点城市都将是一个常态化的事情。”李宇嘉认为。


  李宇嘉认为,深圳以全新方式出让居住用地,对于未来深圳楼市的影响就是开发商拿地难度越来越大。只有龙头开发商才够胆拿。因为这种拍地方式对企业的资金实力、盈利模式以及后继的经营模式都提出了更高的要求。


资深地产研究人士严跃进表示,深圳此次推出自持型用地,很大程度上说明了当前深圳发展租赁市场的节奏在加快,这也使得此类租赁房源更具有信号意义,即后续自持型用地或成为发展租赁市场的一种占主流的“用地版本”。深圳本身土地资源相对稀缺,对于此类土地的供应而言会逐渐在深圳郊区进行,此类房源对于影响深圳住房市场的房源以及引导居住者租房都有积极的作用,也有利于对冲深圳当前的高房价。


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来源:南都 证券时报



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