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新市民“扎根” 城市需求将释放

李宇嘉 地产 发布时间:2017.10.12 14:18:53
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国庆“黄金周”楼市成交惨淡。据中原地产统计,相较于2016年和2015年同期,今年国庆期间,30个热点城市新房成交量平均跌幅分别达到近80%和50%,创2014年以来最低。其中,北京、上海、广州成交同比分别下跌72%、78%、78%,均为2009年以来的最低值,南京等热点二线城市成交量下跌60%左右。


尽管三四线楼市成交量仍在高位,但相比去年国庆,也有30%-40%不等的下跌。事实上,进入三季度,此前一直保持上升态势的三四线楼市,已出现回落迹象。CRIC监测的重点三四线城市,今年三季度成交量同比和环比跌幅分别达45%和31%。


今年1-9月份,一线和二线热点楼市成交量普遍下滑40%-60%。根据国家统计局最新数据,在去年高增长、高基数的基础上,今年以来,之所以全国商品房成交面积还能保持两位数增速,1-8月份的增速达到12.7%,很大程度上靠三四线楼市支撑。


未来,限售等调控政策开始向三四线城市蔓延,加上按揭利率普遍上浮、整治消费贷违规进入楼市等,三四线楼市下滑或是大趋势。由此,2018年及未来,全国商品房成交面积增速继续下滑,甚至出现负增长,都是有可能的。进一步讲,三四线楼市从高位运行下滑,将直接关系到我国楼市新增空间的大小。


国庆期间,笔者回到内蒙古老家(偏居西北的三线城市)调研,对三四线楼市走向、我国未来楼市发展空间等,有了全新的认识。笔者老家所在城市,矿产资源、机械制造、农产品加工等传统产业主打的局面一直未改。近年来,矿产价格下跌,制造业产能过剩,加上2009年-2011年资源财富效应下出让太多土地,近几年楼市不景气。2014年-2016年,“去库存”政策铺开,“高库存、低需求”的局面缓慢解冻。


2017年以来,棚改货币化、鼓励返乡置业、进城置业等一揽子新政推出,库存“堰塞湖”水位大幅降低,楼市开始回暖,库存已消化,开发商开始拿地补库存。


笔者老家这样的城市,尽管不像东中部三四线城市那样,今年以来楼市火爆,但“库存下降、需求回升”是不争的事实。由此可见,持续三年多、旨在降低中西部和三四线楼市库存的“去库存”政策,其目的达到了。不过,很多人认为,这种局面维持不了多久。


但笔者调研发现,老家所在城市,不管下属县市居民,还是乡镇(村)村民,很多人向往城市。在不放弃乡下农耕地、宅基地的同时,就近进城打工、进城陪读、进城养老或给子女带小孩及结婚进城买房等是近年来的普遍现象。在他们眼里,这是“进可攻、退可守”的最优城镇化选择。


值得注意的是,这些人群刚进入城市,租房是普遍选择。但是,凡在城市居住超过三年的,都会考虑如何告别租房而去买房。除了少数高收入的买商品房外,很多人群买无房本的拆迁安置房,甚至小产权房等。像笔者老家这样的三四线城市,人口不过200万,产业结构很传统,绝大多数老百姓收入水平较低,但大家买房诉求还如此强烈,遑论东部、中部其他三四线城市?


由此,笔者想到,“租售并举”的住房新制度下,“先租后买”确实是理性的消费模式。借助政策扶持的租赁,这些新市民能稳定和安顿下来。未来三年左右,他们必将是购房的主力军。


目前,全国有2.45亿城镇流动人口,1.5亿留守妇女、儿童和老人,每年还有700万-800万大学毕业生,中长期潜在的新增需求在4亿人左右。未来,随着“租售并举”长效机制渐次落地,这部分人群将在政策扶持下,以较低成本在城市安顿下来。


但凡在城市长期居住,就有通过买房“扎根”城市的强烈诉求。目前,在北京、上海全面推开的共有产权住房,已扩展到深圳、海南、厦门等地。笔者认为,高房价的背景下,共有产权住房模式未来或将在全国推广。事实上,这就是适应需求实际情况,着力于住房供给侧改革的有效举措。


类似笔者老家这样的三四线城市,低收入居民购买无房本的拆迁安置房、小产权房,貌似成为“有产者”,但产权瑕疵将给未来产权功能带来很多障碍、社会问题。小户型、低价位的共有产权住房是可行选择。一旦真正实现了拥有住房,未来获得完整产权,改善住房条件的诉求就接踵而来,这就是三四线楼市的未来,也是我国楼市的新增空间。


此次调研,笔者另一个感受,就是在小城镇建设、农村危房改造的政策扶持下,加上互联网拓宽视界,乡镇和农村居民生活方式向城市靠拢,城市下属县市、乡镇、村组的房地产也有长足发展。借助街巷硬化、危房改造、安全饮水、通信村村通等“十个全覆盖”工程,乡镇和村组向城市靠拢。


一方面,进城农民多了,从人口管理、节约资源、改善居住条件的角度,乡镇、村组的房地产有很大空间。近年来,小村并大村,集中建设临近柏油马路的新村,启动街镇和社区规划建设,新居建设下水管道,垃圾集中处理等如火如荼。另一方面,进城农民增多,土地承包普遍,农业开始产业化、规模化。富裕起来的村民很多到所属县、市买房。


热点城市新房开发火热20年后趋于平稳,但其余热蔓延到三四线等中小城市、城镇和乡村。过去,我们重视大城市和工业,中小城市发展有限,三农强调农业生产。现在,农民生活是重点,少不了生活和居住条件的改善。


因此,此轮三四线楼市回升,尽管有“去库存”政策、大城市需求溢出、高铁和轨道交通扩大楼市半径等影响,因调控政策、“去库存”减弱,未来三四线楼市销售量或许将下降,但就整体而言,新市民进城购房并“扎根”城市的需求释放才开始。不管大中小城市,其楼市都将受益于这类需求。


同时,顺应这种需求的“租售并举”、共有产权的住房新制度、按揭贷款在农村也被普遍接受,则加速了需求的释放。另外,根据笔者调研,三四线城市及下属小城镇、村组,存量房屋的质量及公共配套确实太差且亟待改善。


因此,即便未来楼市新增空间触顶,但存量盘活的空间很大,棚改只是一种,中小城市、农村居民的观念在改变,他们向往优质生活,这也是楼市的未来。


宏观分析

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