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租房也可以贷款了!这家国有银行要做深圳最大的“二房东”?

咚咚牛浩思 发布时间:2017.11.03 12:14:27
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建行深圳分行今天上午搞了个大派对,邀约了万科郁亮,星河黄楚龙等十几家房企大佬,比亚迪,国人通信等十余家龙头企业,一起揭开了可能是中国房地产历史上的新篇章。

 

1985年中国建设银行在深圳发放了全国首笔个人住房贷款,今天可以说又颠覆性地推出新产品,隆重向市场推出了按居贷,即租房也可以贷款了。

 

据说建行还冷不丁地收编了约5500套大社区的房子,这是要做"二房东"的节奏?

 

这事怎么突然就出现,老牛觉得可以从即将拍卖的一宗地说起。




1,深圳首宗自持用地即将拍卖,每个区都要有


下周五,深圳将通过招拍挂的形式出让今年首宗“纯居住”用地,跟往年相似,深圳年度首宗居住用地再次诞生于龙华,并且地理位置佳,位于红山生活区和深圳北站商务圈之间。

 

近几年的深圳土拍市场,每年仅2-3宗住宅用地挂牌交易。因此,每一次住宅土拍时,对深圳地产圈、媒体圈、吃瓜群众,都像过节一样闹腾。

 

但是,深圳今年的这宗地,大众及行业对它的关注点,绝不仅仅是年度首宗宅地那么传统,它是深圳首宗自持用地,规定建成后“只租不售”。它的出现,可能会成为深圳房地产史上新的里程碑。

 

从深圳规土委了解到,深圳在明年6月前,除福田、罗湖等实在拿不出地块的区域,其余各个区都要推出至少一块只租不售宅地。




2,各级政府大力发展租赁市场,这次卯足全劲


从全国范围来看,各级政府正在积极地推动发展租赁市场。去年的“青年节”时,国务院提出“购租并举”。

 

今年不久前,住建部等九部委在全国选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区,改革先锋城市深圳赫然位列其中。

 

上个月,深圳市政府办公厅火速出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(下称《实施意见》),对深圳发展住房租赁市场进行“顶层设计”,加大租赁住房建设和供应力度。

 

这一份《实施意见》提出了深圳租赁住房和建设的构成来源,其中“加强租赁住房规划和用地供应”,与龙华挂牌的“只租不售”完全切合。

 

上述一系列动作,从上到下迅速展开,时间之紧凑,落实之迅猛,反映着政府管理层对发展租赁市场的决心与坚毅。



3,迎合市场需求,已有地段佳的小区只租不售


其实,离龙华即将拍卖的这宗地块不远,就有一个小区,已经从市场行为做到了所有房源“只租不售”。

 

说起这个小区,想必大家能猜到,它位于红山居住核心圈。该社区自2013年落成以来,一直不明不白而无法入市交易。从去年开始,索性将约1500套房源全部出租。

 

现在看来,这个项目反而具有里程碑的意义。因为它是深圳第一个发展商持有、超大规模的社区型全租房物业,且带家电精装修出租。

 

粗略地了解,整个社区房源涵括1-5房,三房大概百来平,月租约7000元左右。从深圳链家的租房系统挂牌查询到,其所在的片区月租金价格约每平米64-72元不等。略高于片区水平。




4,租房零首付,月租更轻松,不更划算?


如果有更多这类只租不售的小区,有统一的租赁运营商管理,对于租客来说不仅直接跳过了房东,还能真正拎包入住。说不定全面推广后,减少了购买需求,天真地想,还能平抑房价呢。

 

虽然实质租金可能比周边个体出租的小区房源要略贵些,但跟现时购买的月供相比,其租赁价格的优势则非常明显。

 

以同片区建面约89平米3房比较,挂牌价约650万元左右,按首次购房计算,首付加税费等其它一次性支出外,大概就要先拿出228万元。月供算30年,还需约2.6万元/月。

 

说实话,这对于绝大多数首次置业者来说,已经是难以触及的购房门槛。但同样的小区,以租赁的形式,不仅免除了首付款,还仅用约1/4月供的月租,获得同样的居住体验和品质生活,不更加划算?

 



5,9个月换1次房,租房不稳定找不到家的感觉


这笔帐算下来的确不错,以租赁的形式获得高品质居住,其实会是越来越多深圳人的选择。

 

一方面房价高位运作,对于大多数人不仅仅首次置业者,有部分改善需求者,很难再选择购房或者置换自己心水的自有房产;

 

另一方面,政府大力发展租赁市场,除基本的公租房保障低收入群体外,引入只租不售的自持用地,是此次房地产变革的试点之一。以后,各类租赁住房会成为更多市民家庭的选择。

 

但是,有数据显示,深圳租房人群换租的平均周期约9个月,一年内出现换租的比例高达52.5%。就算前边说的统一租赁运营的社区,也必须1年签约一次,何况租赁市场的大部队业主是单体产权的房东们。 


图:来源于深圳链家研究院


因此,对于租客来说,每年都要面临租金调整(上涨为主)的情况,或由于租金快速上涨而被迫迁移。

 

所以,相对于自有房产,不稳定的居住状态,是租房居住的一大痛点。

 

被房东赶来赶去,买房的念头自然油然而生。造成长时间内,市民对于楼市的预期在根本上并没有改变,最大的原因是现有的租赁市场不合理、不科学、持续性弱。

 

那么,选择已经存在的长租公寓呢?其实也不然,首先长租公寓的居住品质与商品房小区不可比拟;其次定位也不大一样,长租公寓主要提供小户房源;再次,运营方单兵作战,面临盈利难题,不利于租赁生态链的建设。

 

公租房就不用说了,这个主要是政府的保障行为,跟市场的区别更大。

 


6,金融介入租赁市场,长租即长住,长住即安居


如何避免房东频繁涨租或者出售房屋,导致租客被迫频繁搬家,居住的稳定性得不到有效保障的问题?

 

那就需要真正的“长租”,以较稳定的租赁水平,达到自有产权房才能做到的稳定居住状态。但是,按照传统的交易形式,肯定做不到上述的理想状态。

 

中国建设银行深圳分行正在搞一款全新的金融产品“按居贷”,其中就能击破这一痛点。老牛认为它的出现会是长期租赁者的福音。

 


简单地来说,该产品是借助银行金融手段获得长期居住权,租客从银行获得一笔租赁资金,一次性付款给房东。房东一次性收取长期租赁合同的租金,避免每月催缴租金和更换租客的麻烦。而租客从房东获取房租折扣,降低租赁成本,锁定未来较长时间内的租金水平。

 

如果大面积推广起来,它还有可能改变深圳的房地产生态链。低收入群体由政府的公租房保障,而既无力拿出一大笔首付又难以承受高额月供的中间夹心层,或者不愿意购房,但想长期居住更高品质居所的新潮一族,便可通过建行这样的金融产品,实现稳定的居所需求。达到长租即长住,长住即安居的效果。

 

那么,跟开头说的那块地到底什么关系呢?银行要做的事,不仅仅是大众群体想要的事,也是开发商想做的事。收编自持用地的房源和其它社区房子,利用银行天生的信用稳定出租外,还可以帮解套咯。




7,租房还是买房?你们会如何选择


银行这种产品出来后,你们如何看呢,租房还是买房?

 

这类话题其实老生常谈,除了长租痛点外,还需要解决几个社会矛盾点。因为目前有银行介入,能够以金融手段的方式,给予租房群体享受长期高品质的生活居所,但在现状环境之下,房子被赋予的属性,远远超过了房子本身!

 

最简单地“租售同权”,其实还需要顶层推出更完善,更公平的制度设计。要想完全实现,其实不大可能。

 

另外,强调住房的居住属性后,如何享受房产增值带来的红利呢?是不是引入资产债券化全民分享?

 

当然,这些事都还要继续观察。至少,在深圳房价高耸,购买门槛不断升高,无法保障全体市民都能够拥有自有产权房的现实条件下,会使得越来越多的深圳人不得不选择租房居住。为实现更好的租房条件,建行这次在金融保障上迈出了关键的步伐。

 

最后,如果租房可以享受到更高品质的生活,以及同样的城市配套服务,那么,你们还会不遗余力地买房吗?



p.s.附录建行“按居贷”产品信息:



借款申请人基本条件:

1.与出租人签订租约,选择趸交租金方式。

2.借款人年龄满22周岁,且年龄与额度期限之和小于等于70。 

3.已交纳租约押金,其中:贷款支付租金费用已含押金和单位统一为员工办理租房手续免交押金的除外。

4.具有合法稳定的收入来源,有按期偿还贷款本息的能力及还款意愿,有良好个人资信客户。

5.境内居民在深圳市最近有连续3期及以上缴存社保或公积金的记录;境外人士最近有半年以上的深圳居住证明,居住证明包含水、电、通信等记录。

6.未列入全国法院失信被执行人名单;客户洗钱风险评级为非高风险客户,且未被人民银行、公安机关、审计机关等有权机关开展反洗钱调查;境外人士未列入反恐名单。 

7.信用状况良好,无重大不良信用记录,未列入建设银行不良信用记录名单或内控名单。


(内容完)


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